10 Bất động sản - Thứ Sáu 9-5-2025 batdongsan@phapluattp.vn cá nhân, việc thu thập và lưu giữ đầy đủ các loại giấy tờ này thường không dễ. Ngay cả chi phí lãi vay ngân hàng để mua BĐS, dù có thể được tính, cũng đòi hỏi người nộp thuế phải chứng minh được khoản vay đó được sử dụng trực tiếp và duy nhất cho mục đích mua BĐS đang được chuyển nhượng. Để phương án thu 20% thuế trên lợi nhuận được triển khai hiệu quả, ông Quang cho rằng thách thức lớn nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu và quy định rõ ràng việc xác định giá mua, giá bán và các chi phí liên quan được khấu trừ. Trong trường hợp người nộp thuế không cung cấp đủ hồ sơ, chứng từ để xác định rõ ràng các chi phí hoặc không xác định được giá mua thì vẫn có thể áp dụng phương án thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Điều này đảm bảo sự linh hoạt và quyền lựa chọn cho người dân. Các chuyên gia cũng đề xuất cần xem xét yếu tố thời gian nắm giữ BĐS và yếu tố trượt giá của đồng tiền khi tính thuế. Một khoản lợi nhuận danh nghĩa thu được sau nhiều năm nắm giữ BĐS có thể không còn nhiều giá trị thực tế nếu tính đến lạm phát. • QUANG HUY Đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% tính trên lợi nhuận từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của Bộ Tài chính đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp. Chính sách này được kỳ vọng sẽ mang lại sự thay đổi đáng kể cho thị trường BĐS, hướng tới tăng cường minh bạch, hạn chế hành vi đầu cơ và đảm bảo nguồn thu công bằng hơn cho ngân sách nhà nước. Dù vậy, giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân vẫn còn nhiều trăn trở về khía cạnh thực thi, đặc biệt là việc xác định chi phí hợp lý và những tác động thực tế. Hai phương án tính thuế Theo thông tin từ Bộ Tài chính và các phân tích, đề xuất mới về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS mang đến hai lựa chọn cho người nộp thuế thay vì chỉ áp dụng một mức cố định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như quy định hiện hành. Phương án 1, người bán có thể nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 20% tính trên lợi nhuận ròng. Lợi nhuận này được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua ban đầu và các chi phí liên quan hợp lệ, với điều kiện người bán phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh rõ ràng các khoản này. Phương án 2, trong trường hợp không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan một cách chính xác (ví dụ do thiếu giấy tờ, giao dịch đã diễn ra từ lâu hoặc đó là tài sản sở hữu lần đầu không có chứng từ gốc) hoặc nếu người nộp thuế chủ động chọn phương án này thì mức thuế suất 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng vẫn sẽ được áp dụng. Luật sư Trần Xoa, chuyên gia về thuế, nhìn nhận đề xuất cho phép tính thuế 20% trên lợi nhuận thực tế như một biện pháp khuyến khích tính trung thực trong các giao dịch BĐS. Thực trạng hiện nay là nhiều trường hợp ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn đáng kể so với giá trị giao dịch thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp. “Nếu kê khai đúng giá mua ban đầu, ví dụ mua 10 tỉ đồng, bán 11 tỉ đồng, lợi nhuận là 1 tỉ đồng. Khi đó, 20% của 1 tỉ đồng là 200 triệu đồng, có thể sẽ thấp hơn so với việc nộp 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng là 11 tỉ đồng (tức 220 triệu đồng). Như vậy, việc cho phép lựa chọn và Bộ Tài chính đề xuất hai phương án thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: QUANG HUY khuyến khích kê khai theo lợi nhuận sẽ thúc đẩy người dân kê khai trung thực các chi phí đầu vào đúng giá trị” - luật sư Trần Xoa phân tích. Theo ông Xoa, một lợi ích quan trọng khác là Nhà nước sẽ thu thập được dữ liệu chính xác hơn về giá giao dịch BĐS, từ đó phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý và điều tiết thị trường. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng đây là sự điều chỉnh hợp lý, phù hợp hơn với thực tế thị trường. Tuy nhiên, cần có những quy định cụ thể về cách xác định chi phí. “Thực tế, trong gần bốn năm qua, thị trường BĐS chững lại. Nhiều nhà đầu tư dù bán lỗ vẫn phải đóng thuế 2% trên tổng giá trị BĐS. Việc thu thuế dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS phản ánh đúng bản chất của hoạt động đầu tư kinh doanh, tương tự như cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Khi có lợi nhuận, người bán thực hiện nghĩa vụ thuế; ngược lại, nếu không có lợi nhuận hoặc thua lỗ thì không phải đóng khoản thuế này” - ông Quang nói. Thách thức khi đưa quy định vào thực tế Dù nhận được nhiều sự đồng tình về mặt chủ trương, đề xuất thu thuế 20% trên lợi nhuận BĐS cũng đặt ra không ít câu hỏi và lo ngại về tính khả thi trong quá trình triển khai. Thách thức lớn nhất được các chuyên gia chỉ ra chính là việc xác định “giá vốn” và các chi phí hợp lý một cách chính xác, minh bạch và công bằng cho tất cả trường hợp. Luật sư Trần Xoa lưu ý để được khấu trừ, các chi phí như sửa chữa, cải tạo nhà đất phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ. Tuy nhiên, đối với Thách thức lớn nhất được các chuyên gia chỉ ra chính là việc xác định “giá vốn” và các chi phí hợp lý một cách chính xác, minh bạch và công bằng cho tất cả trường hợp. Vẫn lo ngại tăng giá bất động sản Đại diện một công ty BĐS tại TP.HCM bày tỏ lo ngại nếu các quy định không rõ ràng và thủ tục chứng minh chi phí quá phức tạp, người bán có thể có xu hướng cộng thêm phần thuế dự kiến vào giá bán. Điều này có thể gây áp lực tăng giá nhà và cuối cùng người mua nhà để ở, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình, sẽ chịu thêm gánh nặng. Vị này cho rằng chính sách thuế nên là công cụ điều tiết thị trường một cách hài hòa, khuyến khích giao dịch chính thức và minh bạch, không nên tạo ra rào cản hay sự e ngại cho cả người mua và người bán, nhất là trong giai đoạn thị trường đang cần sự ổn định để phục hồi. Để đề xuất thu thuế 20% lợi nhuận bất động sản khả thi, giới chuyên gia nhấn mạnh cần giải pháp đồng bộ, quy định rõ ràng, đảm bảo công bằng và minh bạch cho thị trường. Sở Giao thông công chánh TP.HCM (nay là Sở Xây dựng) đã có văn bản gửi UBND quận 1 về phương án chỉnh trang, khai thác giao thông thủy tại cầu bến B - Ba Son, Công viên bến Bạch Đằng, quận 1. Cầu này nằm bên bờ phải sông Sài Gòn, phường Bến Nghé (quận 1), đối diện 4B Tôn Đức Thắng. Theo đó, trong thời gian chưa triển khai thực hiện quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Công viên bến Bạch Đằng, nhằm khai thác có hiệu quả cầu bến B - Ba Son hiện hữu, trước mắt TP sẽ thực hiện chỉnh trang cầu bến B - Ba Son phục vụ hoạt động vận tải hành khách và du lịch bằng đường thủy kết hợp chỉnh trang đô thị, phục vụ sinh hoạt cộng đồng của người dân. Cụ thể, phương án chỉnh trang sẽ bố trí các dịch vụ tiện ích đảm bảo an toàn, thuận tiện cho người dân, du khách và hành khách đi tàu. TP dự kiến sẽ bố trí khu vực bãi đỗ xe máy, nhà vệ sinh công cộng, cải tạo, nâng cấp mặt cầu bến; sửa chữa bờ kè hiện hữu dọc chiều dài cầu bến B - Ba Son. Bên cạnh đó, lắp đặt các pông-tông, cầu dẫn cho phương tiện thủy ra vào đón trả khách (không neo đậu); bố trí hệ thống chiếu sáng, băng ghế đá ngoài trời, bồn cây xanh tạo cảnh quan, đặt biển quảng cáo trên mặt cầu bến; thực hiện kiểm định và sửa chữa cầu bến B trước khi đưa vào khai thác. Về phương án khai thác, sau khi hoàn thành việc chỉnh trang theo nội dung trên, Sở Giao thông công chánh đề nghị UBND quận 1 phối hợp với đơn vị xã hội hóa tổ chức quản lý, khai thác cầu bến B - Ba Son. Việc này nhằm phục vụ sinh hoạt cộng đồng của người dân và phải đáp ứng mục tiêu phục vụ hoạt động vận tải hành khách và du lịch bằng đường thủy kết hợp chỉnh trang đô thị đến khi TP triển khai thực hiện quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Công viên bến Bạch Đằng được duyệt. Trong đó, cần xem xét phục vụ công cộng cho các loại hình tàu cao tốc, tàu khách, tàu du lịch, tàu nhà hàng, du thuyền của các tổ chức, cá nhân ra vào đón trả khách (không neo đậu). Sở Giao thông công chánh cũng đề nghị UBND quận 1 nghiên cứu Nghị định 12/2025 của Chính phủ để tổ chức khai thác đúng quy định. Cảng vụ đường thủy nội địa sẽ đảm nhận vai trò quản lý nhà nước chuyên ngành tại bến thủy nội địa cầu bến B - Ba Son. NHƯ NGỌC TP.HCM sẽ chỉnh trang, bố trí bãi đỗ xe máy tại cầu bến B - Ba Son Băn khoăn đề xuất thu thuế 20% lợi nhuận bất động sản Cầu bến B - Ba Son nằm bên bờ phải sông Sài Gòn, phường Bến Nghé (quận 1) sẽ được bố trí bãi đỗ xe. Ảnh: NHƯ NGỌC
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==