10 batdongsan@phapluattp.vn Bất động sản - Thứ Hai 28-7-2025 Trong khi đó, căn hộ bình dân chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội, chỉ đạt khoảng 3.000 căn. Điều này khiến tỉ trọng bị thu hẹp do tăng trưởng không theo kịp tốc độ mở bán phân khúc cao cấp và hạng sang. Xét theo khu vực, thị trường có sự dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh. Miền Bắc chiếm 53% tổng nguồn cung mới, trong khi miền Nam đóng góp khoảng 34%. Dù số lượng dự án mở bán tại miền Nam tăng nhưng quy mô nhỏ khiến nguồn cung khu vực này chưa bứt phá. Nguồn cung vẫn tập trung vào các chủ đầu tư lớn, chiếm hơn 72% tổng lượng mở bán trong quý II. Các doanh nghiệp (DN) nhỏ do hạn chế về tài chính và quỹ đất, chủ yếu triển khai dự án quy mô nhỏ tại tỉnh lẻ. Một tín hiệu tích cực là sự trở lại của nhiều DN lớn tại miền Nam, hứa hẹn gia tăng cạnh tranh và cải thiện cơ cấu nguồn cung trong thời gian tới. lên giá. Việc giá bất động sản tăng liên tục mang lại nhiều hệ lụy đáng quan ngại cho xã hội và nền kinh tế. Thứ nhất, người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở, gây áp lực lớn lên vấn đề an sinh xã hội, nhất là tại các đô thị lớn. Thứ hai, việc sử dụng dữ liệu giá trong giai đoạn “sốt nóng” để tính giá đất dễ dẫn đến định giá sai lệch. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn gây bất cập trong thu ngân sách, bồi thường giải phóng mặt bằng và tính thuế. Thứ ba, nếu không được kiểm soát hiệu quả, thị trường có thể đối mặt nguy cơ bong bóng, khiến toàn hệ thống chịu rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Cuối cùng, sự mất cân đối trong dòng vốn - khi quá nhiều nguồn lực đổ vào bất động sản sẽ khiến các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác bị hụt hơi, làm chậm lại quá trình phục hồi và phát triển kinh tế bền vững.• Những hệ lụy đáng lo ngại Trong quý II-2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá căn hộ cao cấp, theo sau là Đà Nẵng và TP.HCM. Mức giá trung bình tại Hà Nội đạt 75,5 triệu đồng/m², nhiều dự án mở bán mới đang tiệm cận hoặc vượt mốc 100 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá bình quân đạt khoảng 77 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với quý trước. Dù giá cao, thị trường vẫn hấp thụ tốt do nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận lớn. Nhiều nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính hoặc vay vốn nên không có động lực giảm giá. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất thấp, dòng tiền rẻ vẫn dồi dào, cùng với chính sách đẩy mạnh đầu tư công khiến kỳ vọng tăng giá tiếp tục được duy trì. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ giá phù hợp với số đông vẫn khan hiếm. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Theo TS Nguyễn Văn Đính, dù nguồn cung đã cải thiện nhưng mức tăng chưa đáp ứng được nhu cầu thực, cơ cấu thị trường vẫn lệch mạnh về phân khúc cao cấp, thiếu nghiêm trọng sản phẩm có giá vừa túi tiền. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: Dù nguồn cung đã cải thiện nhưng mức tăng chưa đáp ứng được nhu cầu thực. Cơ cấu thị trường vẫn lệch mạnh về phân khúc cao cấp, thiếu nghiêm trọng sản phẩm có giá vừa túi tiền. Chi phí đầu vào, đặc biệt là đất đai, liên tục tăng, cùng với tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá tại các khu vực quy hoạch, sáp nhập hay gần đại dự án đã góp phần đẩy giá lên cao. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu nhà ở tăng mạnh, tạo thêm áp lực THÙY LINH Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường địa ốc đang hồi phục sau thời gian trầm lắng nhưng nhà giá rẻ vẫn là giấc mơ xa vời. Giá bán neo cao, tâm lý đầu cơ và chi phí đầu vào tăng tiếp tục đẩy thị trường lệch pha. Nguồn cung tăng mạnh nhưng vẫn mất cân đối Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho biết thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung. Riêng quý II ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung nửa đầu năm đạt khoảng 64.000 sản phẩm, tương đương 80% của cả năm 2024, trong đó có hơn 51.000 là hàng mở bán mới. Sự tăng vọt này chủ yếu đến từ việc hàng loạt dự án lớn được tái khởi động, đặc biệt ở khu vực phía Nam sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Tuy nhiên, thị trường vẫn lệch pha nghiêm trọng khi phần lớn sản phẩm tập trung ở phân khúc cao cấp, giá bán từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Căn hộ thương mại giá dưới mức này gần như không xuất hiện tại các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng. Trong nửa đầu năm, tỉ trọng căn hộ cao cấp chiếm tới 62% tổng nguồn cung mới, tăng 5% so với cùng kỳ, tương đương hơn 10.000 căn hộ. Căn hộ cao cấp chiếm tỉ lệ áp đảo, giá bán tiếp tục tăng bởi chi phí đầu vào và kỳ vọng lợi nhuận gây áp lực cho nhà đầu tư lẫn người mua. Sóng bất động sản trở lại: Người mua thực khó chen chân Thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy số lượng DN trong lĩnh vực bất động sản quay trở lại thị trường trong sáu tháng đầu năm tăng vọt 76% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, số DN thành lập mới cũng tăng 15%, với tổng vốn đăng ký tăng 20%. Bình quân mỗi tháng, có khoảng 430 DN bất động sản mới được thành lập. Không chỉ gia tăng về số lượng, nhiều DN đang hoạt động cũng chủ động mở rộng quy mô, tăng tốc tuyển dụng nhân sự. Đây chính là tín hiệu tích cực phản ánh sự chuyển biến rõ rệt về tâm lý và kỳ vọng của cộng đồng DN đối với giai đoạn phục hồi và phát triển sắp tới. Bùng nổ phát hành trái phiếu, bất động sản vẫn loay hoay thanh toán nợ Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán MBS, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (DN) trong tháng 6 ghi nhận có 106 đợt phát hành mới với tổng giá trị lên tới 123.700 tỉ đồng, mức cao nhất theo tháng từ trước đến nay, tăng tới 87% so với cùng kỳ. Trong đó, ngành ngân hàng vẫn là nhóm dẫn đầu về quy mô phát hành trái phiếu với hơn 98.500 tỉ đồng, chiếm tới 80% giá trị toàn thị trường. Các lô trái phiếu nổi bật như ACB (24.800 tỉ đồng), Techcombank (16.500 tỉ đồng) và MBB (14.700 tỉ đồng)… kỳ hạn 2-10 năm, lãi suất 5%- 6,5%/năm. Nếu tính lũy kế sáu tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu DN đạt hơn 265.800 tỉ đồng, tăng 91,3% so với cùng kỳ. Trong đó, nhóm ngân hàng tiếp tục chiếm 75% giá trị và đã hoàn thành gần 67% kế hoạch phát hành cả năm 2024. DN bất động sản phát hành trái phiếu chỉ chiếm khoảng 15% giá trị toàn thị trường, tương ứng 40.200 tỉ đồng nhưng lại là lĩnh vực có rủi ro thanh toán gốc và lãi ở mức cao nhất. Cụ thể, tính đến hết tháng 6, có 11 mã trái phiếu DN địa ốc rơi vào tình trạng chậm trả gốc, lãi với tổng giá trị là 8.100 tỉ đồng. Còn xét lũy kế sáu tháng, quy mô trái phiếu DN bị chậm thanh toán lên tới 45.000 tỉ đồng, tương đương 5% tổng dư nợ toàn thị trường, trong đó bất động sản chiếm áp đảo 65%, bỏ xa các ngành khác như năng lượng là 3% hay nhóm ngành sản xuất chỉ có 1%. Điều này phản ánh tình trạng thiếu hụt thanh khoản nghiêm trọng của DN địa ốc, khi cả đầu ra sản phẩm lẫn kênh huy động vốn đều gặp nghẽn. Thị trường sơ cấp hồi phục chậm, trong khi tín dụng ngân hàng vẫn còn dè dặt. Hiện các ngân hàng đều tung ra các gói lãi suất ưu đãi nhưng chỉ hướng tới nhu cầu ở thực, nhất là những người trẻ dưới 35 tuổi. Chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ đánh giá: “Xu hướng các ngân hàng thương mại tăng tốc phát hành trái phiếu cho thấy nhu cầu bổ sung vốn trung dài hạn đang rất lớn, nhất là khi tăng trưởng tín dụng đến cuối quý II vừa qua đạt 9,9%, cao gấp 1,3-1,5 lần tốc độ tăng trưởng huy động vốn”. Lãi suất trái phiếu bất động sản hiện vẫn ở mức cao, bình quân khoảng 10,5%/năm, gần gấp đôi mặt bằng chung 6%-7%/năm. Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng đây là cái giá phải trả để DN huy động dòng tiền đáo hạn, trong bối cảnh doanh thu trì trệ và dòng tiền yếu… THÙY LINH Nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trên thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2025. Ảnh: TL Tiêu điểm Theo VARS, chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản. Việc chậm trễ trong thống nhất cơ chế sẽ gây tổn thất đáng kể cho DN. Do đó, các cơ quan chức năng liên quan cần sớm có hướng dẫn cụ thể và đồng bộ. Trường hợp việc thống nhất gặp khó khăn hoặc kéo dài nên chủ động đề xuất các phương án thay thế, nhất quán với tinh thần. Trong nhiều tình huống, làm mới hiệu quả hơn là sửa cũ. Mỗi tháng có hơn 400 DN mới thành lập
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==