14 Bạn đọc - Thứ Năm 30-10-2025 bandoc@phapluattp.vn Trong chín tháng đầu năm 2025, tổng lượng kiều hối chuyển về qua các tổ chức tín dụng và tổ chức kinh tế tại TP.HCM đạt gần 8 tỉ USD. Trong bối cảnh dòng tiền đổ về Việt Nam và nhu cầu gắn bó với quê hương ngày càng tăng, vấn đề người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận thừa kế đất và nhà ở tại Việt Nam hay không, không chỉ mang ý nghĩa pháp lý, mà còn chạm đến quyền lợi, tình cảm và mối liên hệ thiêng liêng giữa những người con xa quê với Tổ quốc. Trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Đoàn Luật sư TP.HCM, chỉ ra các cơ sở pháp lý để xác định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế những loại đất và nhà ở nào, cùng với những điều kiện cụ thể về quốc tịch... Các loại nhà đất được quyền thừa kế Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống được phép thừa kế. Họ được các quyền sử dụng đất tương đương cá nhân trong nước (khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024); được nhận thừa kế quyền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ tương đương cá nhân trong nước (điểm g khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024); được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Nhóm thứ hai là người gốc Việt Nam định cư ở nước Nếu không đủ điều kiện, họ chỉ được nhận tiền (giá trị) của phần thừa kế, không được đứng tên quyền sử dụng đất (điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024). Theo đó, nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở (thường là có giấy xác nhận gốc Việt Nam và được phép nhập cảnh vào Việt Nam) thì họ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở (đất thổ cư), được nhận thừa kế các loại đất khác (như đất nông nghiệp) trong cùng thửa đất có nhà ở, được hưởng giá trị đối với các loại đất khác không nằm trong thửa đất có nhà ở. Trường hợp nào kiều bào được đứng tên trên sổ hồng? Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, việc kiều bào có được trực tiếp đứng tên trên giấy chứng nhận (sổ hồng) hay không sẽ phụ thuộc vào việc họ có thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam hay không. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế và đứng tên trên sổ hồng nếu họ thuộc một trong các trường hợp sau: - Với người còn quốc tịch Việt Nam thì chỉ cần là công dân Việt Nam (cư trú ở nước ngoài) thì được hưởng đầy đủ quyền lợi về thừa kế nhà đất như công dân trong nước. - Người gốc Việt Nam (đã mất quốc tịch Việt Nam) thì được phép nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Những trường hợp khác thì chỉ được hưởng giá trị tài sản theo quy định. Nếu kiều bào không thuộc các đối tượng nêu trên (ví dụ: Người gốc Việt nhưng không được phép nhập cảnh vào Việt Nam hoặc tài sản thừa kế là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì họ vẫn được hưởng thừa kế nhưng theo hình thức khác. Đó là họ không được cấp giấy chứng nhận (không được đứng tên); mà thay vào đó, họ chỉ được hưởng giá trị của phần tài sản thừa kế đó. Người nhận thừa kế phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng (bán) hoặc tặng cho nhà đất đó cho người khác thuộc đối tượng được sở hữu nhà đất tại Việt Nam (chẳng hạn người thân ở trong nước) trong một thời hạn nhất định theo quy định.• Người gốc Việt Nam vẫn được nhận thừa kế đất, nhà ở tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh. Ảnh: PV Ngày 29-10, liên quan đến vụ việc xây nhà trên đất người khác ở Cà Mau mà báo Pháp Luật TP.HCM đã thông tin, bà Vũ Thị Lan Anh (chủ đất) cho biết đã rút đơn khởi kiện khỏi TAND khu vực 6 tỉnh này. “Tôi đã gửi đơn khiếu nại đến VKSND khu vực 6 - Cà Mau. Tôi khiếu nại việc Công an phường Bạc Liêu đã xử lý tin báo tội phạm của tôi chỉ bằng biên bản làm việc và xác định việc ông H chiếm đất của tôi là việc dân sự” - bà Lan Anh nói. Động thái trên của bà Lan Anh diễn ra ngay sau khi ông Phạm Quốc Sử, Phó Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Cà Mau, trả lời PV rằng vụ việc của bà Lan Anh với ông H có dấu hiệu hình sự. Như đã đưa tin, năm 2018, bà Lan Anh mua thửa đất thổ cư 175 m2 ở đường Trần Huỳnh (TP Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu cũ; nay là phường Bạc Liêu, tỉnh Cà Mau) từ một cán bộ của tỉnh khi đó. Năm 2020, Sở TN&MT tỉnh Bạc Liêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà. Năm 2022, khi vợ chồng bà Lan Anh đến thửa đất dọn dẹp chuẩn bị cất nhà thì bị một nhóm người ngăn cản. Đến tháng 5-2025, ông NVH, xưng là chủ đất, cho người dựng rào chắn và sau đó dựng một căn nhà trên toàn bộ diện tích đất của bà Lan Anh. Phía ngoài dựng một cổng rào bằng sắt, lúc nào cũng khóa chặt bằng ổ khóa. Bà Lan Anh đã quyết liệt ngăn chặn bằng cách báo chính quyền, gửi nhiều đơn từ tố cáo, tố giác đến UBND phường 1 (cũ) và UBND phường Bạc Liêu mới, đến Công an phường Bạc Liêu... Ngày 6-10-2025, Tổ tổng hợp Công an phường Bạc Liêu đã lập biên bản làm việc với bà Lan Anh về giải quyết đơn tố giác tội phạm của bà. Nội dung biên bản ghi “qua công tác xác minh được biết vụ việc theo đơn tố giác tội phạm của bà Vũ Thị Lan Anh thuộc tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của công an phường nên hướng dẫn bà làm đơn yêu cầu gửi đến TAND khu vực 6 để giải quyết theo thẩm quyền”. Ngày 24-10-2025, ông Phạm Quốc Sử, Phó Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Cà Mau, sau khi nắm thông tin sự việc đã có nhận định: “Vợ chồng bà Lan Anh đã có giấy chủ quyền và phát hiện ông H xây dựng nhà trên đất của mình ngay từ đầu. Họ đã báo cơ quan chức năng liên tục, ngăn chặn quyết liệt nhưng phía bên kia vẫn xây dựng nhà trên đất của vợ chồng bà. Vụ việc này rõ ràng là có dấu hiệu của tội phạm hình sự”. TRẦN VŨ lâu dài ở nước ngoài. Bên cạnh đó, theo khoản 3, khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy, theo Luật Quốc tịch Việt Nam và Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (tạm gọi chung là kiều bào) được phân thành hai nhóm chính, với quyền lợi về đất đai khác nhau. Nhóm thứ nhất là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài (còn quốc tịch Việt Nam), tức họ là công dân Việt Nam nhưng cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Nhóm này được quyền đứng tên toàn bộ các loại đất và nhà ở như cá nhân trong nước ngoài (đã mất quốc tịch Việt Nam) là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam theo nguyên tắc huyết thống và con cháu của họ, đang cư trú lâu dài ở nước ngoài. Nhóm kiều bào này cần thỏa mãn điều kiện về nhập cảnh và sở hữu nhà ở mới được đứng tên quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác đi kèm nhà ở (khoản 1 Điều 44 và điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024). Người nhận thừa kế phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng (bán) hoặc tặng cho nhà đất đó cho người khác thuộc đối tượng được sở hữu nhà đất tại Việt Nam (chẳng hạn người thân ở trong nước) trong một thời hạn nhất định theo quy định. Quyền thừa kế nhà đất của kiều bào tại Việt Nam Quyền nhận thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất hay đứng tên trên sổ hồng sẽ phụ thuộc vào việc kiều bào còn quốc tịch hay không, được nhập cảnh vào Việt Nam hay không... Vụ xây nhà trên đất người khác ở Cà Mau: Chủ đất rút đơn khởi kiện dân sự THẢO HIỀN Điều kiện nhập cảnh Việt Nam Theo Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam (sửa đổi năm 2019), người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhập cảnh khi có: Hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và thị thực hợp lệ, trừ trường hợp được miễn thị thực; Không thuộc các trường hợp bị từ chối nhập cảnh, như giả mạo giấy tờ, mắc bệnh truyền nhiễm nguy hiểm, bị trục xuất hoặc buộc xuất cảnh chưa hết thời hạn, hay vì lý do quốc phòng, an ninh, trật tự xã hội, thiên tai hoặc dịch bệnh. Bà Lan Anh đã rút đơn kiện dân sự khỏi tòa án này. Ảnh: TRẦN VŨ
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==