10 Bất động sản - Thứ Sáu 7-11-2025 batdongsan@phapluattp.vn đối tác KCN có thể đảm bảo vòng đời dự án. Cũng theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Prodezi Long An, đây là lúc các nhà phát triển KCN Việt Nam phải chuyển vai trò từ chủ đất sang kiến tạo hệ sinh thái. Để tạo giá trị cộng thêm, các KCN cần xây dựng mạng lưới liên kết với các nhà cung cấp phụ trợ và đơn vị logistics. Việc này giúp khách thuê đạt được chứng nhận xuất xứ một cách thực chất, giảm thiểu rủi ro bị áp thuế cao do nghi ngờ chuyển tải. Đồng quan điểm với ông Minh, nhiều doanh nghiệp khác cũng nhấn mạnh họ không chỉ bàn giao đất sạch mà còn đồng hành cùng khách hàng trong quá trình xin cấp phép, tuyển dụng lao động và kết nối chuỗi cung ứng.• QUANG HUY Hiện nay, thời bán đất công nghiệp thuần túy đã qua, làn sóng FDI mới đổ vào lĩnh vực công nghệ cao đang buộc các nhà phát triển khu công nghiệp (KCN) phải chuyển mình. Họ không chỉ soi kỹ hạ tầng kết nối, mà còn yêu cầu khắt khe về ESG (bộ tiêu chuẩn giúp đo lường mức độ phát triển bền vững và trách nhiệm của doanh nghiệp), năng lượng sạch và nguồn nhân lực tại chỗ. Các tài sản mới như trung tâm dữ liệu, kho lạnh cũng đang được săn đón, cho thấy thị trường đang phát triển. Chuẩn mực mới cho khu công nghiệp Theo ông Trường Bùi, Tổng Giám đốc Roland Berger Việt Nam, giai đoạn 2025-2030 sẽ là thời điểm then chốt để Việt Nam chuyển từ lợi thế chi phí sang lợi thế giá trị. Để làm được điều đó, các KCN phải đáp ứng được những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe từ dòng vốn ngoại. Yêu cầu đầu tiên và mang tính bắt buộc hiện nay là các tiêu chuẩn về phát triển bền vững. Theo các chuyên gia, yếu tố xanh, thông minh không còn là lựa chọn mà đã trở thành chuẩn mực mới. Đặc biệt, các nhà đầu tư quốc tế từ châu Âu, Bắc Mỹ và Nhật Bản đặt nặng các tiêu chí ESG (môi trường - xã hội - quản trị). Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Prodezi Long An, khẳng định việc chuyển đổi từ KCN truyền thống sang KCN sinh thái không còn là lựa chọn, mà sẽ sớm trở thành điều kiện bắt buộc. Lý giải điều này, ông Minh cho biết các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới và các cơ chế thương mại đang được thiết lập, như cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU, đều yêu cầu minh bạch hóa phát thải khí nhà kính, truy xuất nguồn gốc nguyên liệu và sử dụng năng lượng tái tạo. Để đón đầu, Prodezi Long An đã chủ động phát triển KCN sinh thái theo tinh thần làm trước, dẫn đầu, áp dụng các tiêu chí của Nghị định 35/2022 của Chính phủ quy định về quản lý KCN và khu kinh tế. Cụ thể, công ty đảm bảo tỉ lệ mảng xanh tối thiểu 25%, bố trí nhà ở công nhân và tiện ích xã hội, đồng thời ứng dụng công nghệ tiên tiến để tiết kiệm tài nguyên và tái tuần hoàn nước. Ông Minh nhấn mạnh các giải pháp như hệ thống tái sử dụng nước thải hay năng lượng tái tạo không chỉ giúp giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp thứ cấp, mà còn hạn chế rủi ro tuân thủ cho các tập đoàn đa quốc gia. Yếu tố xanh cũng được nhìn nhận sâu sắc hơn. Bà Lê Thị Kim Thanh, Giám đốc kinh doanh ngành nước Suez Đông Nam Á, cho biết nhiều chủ đầu tư hiện mới tập trung vào năng lượng, mà bỏ qua vai trò của nước. Bà cho rằng nhiều KCN vẫn đang lãng phí nguồn nước và coi bùn thải là chi phí, thay vì nguồn tài nguyên tái tạo. Trong khi đó, bà Lâm Tố Trinh, Phó Tổng Giám đốc Phát triển sản phẩm và thị trường, NS BlueScope Việt Nam, nhấn mạnh đến tính Các khu công nghiệp Việt Nam phải đáp ứng được những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe từ dòng vốn ngoại. Ảnh: QH bền vững dài hạn của vật liệu. Theo đó, “Một công trình xanh phải có tuổi thọ 20-50 năm. Đầu tư vật liệu chất lượng ban đầu cao hơn nhưng lại là bước tiết kiệm dài hạn” - bà Trinh nói. Nhu cầu ngày càng đa dạng Việc tiêu chuẩn của nhà đầu tư FDI tăng cao là hệ quả tất yếu khi dòng vốn đang dịch chuyển từ mở rộng sản lượng sang nâng cấp giá trị. Điều này cũng làm thay đổi yêu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp. Thị trường đang ghi nhận nhu cầu ngày càng đa dạng: Từ đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đến các loại tài sản mới như trung tâm dữ liệu (data center), kho lạnh, nhà kho cao tầng và các trung tâm giao hàng chặng cuối. Ông Trần Tấn Sỹ, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn KN Holdings, cho biết các KCN mới của tập đoàn này định hướng phát triển các cụm liên kết ngành, tập trung vào bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và logistics thông minh, thay vì mô hình cắt đất cho thuê truyền thống. Điều này cũng phản ánh sự thay đổi trong tư duy của nhà đầu tư. Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khối bất động sản công nghiệp và nhà ở - Frasers Property Vietnam, chỉ ra sự chuyển dịch từ mục tiêu ngắn hạn (chu kỳ thuê 3-5 năm) sang tầm nhìn dài hạn, xây dựng để trường tồn. Các nhà đầu tư nước ngoài muốn vận hành lâu dài, ổn định và cần các Việc tiêu chuẩn của nhà đầu tư FDI tăng cao là hệ quả tất yếu khi dòng vốn đang dịch chuyển từ mở rộng sản lượng sang nâng cấp giá trị. Điều này cũng làm thay đổi yêu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp. Các chuyên gia nhận định dù chủ đầu tư Việt Nam đang phát triển rất nhanh và dần thu hẹp khoảng cách với các nhà đầu tư nước ngoài nhưng có hai bài toán trọng điểm vẫn cần được giải quyết sớm. Đó chính là nguồn điện phải đủ, sạch và nguồn nhân lực kỹ thuật cần giải quyết vấn đề quy mô đào tạo để đón làn sóng công nghệ cao. Nhà đầu tư nước ngoài (FDI) không còn chỉ tìm đất, họ yêu cầu một hệ sinh thái công nghiệp - dịch vụ - logistics tích hợp, đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội tháo gỡ vướng mắc Luật Đất đai. Đáng chú ý, hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 3, quy định cụ thể về giá đất tái định cư. Theo HoREA, việc áp giá 100% là không phù hợp và quá sức với đa số người dân bị giải tỏa ven kênh rạch. Vì vậy, HoREA đề xuất công thức tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận cho suất tái định cư chỉ bằng 20% giá đất trong bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) diện tích đất ở. Hiệp hội trình bày nhiều luận chứng dựa trên thực tiễn của TP.HCM và tính cấp thiết của chính sách an sinh. Lý do đầu tiên đến từ thực tiễn 30 năm di dời nhà ven kênh rạch tại TP.HCM. Giai đoạn 1993-2020, TP đã di dời hơn 44.000 căn nhà, điển hình là dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè đã thay đổi cuộc sống cho hơn 7.000 hộ dân. Tuy nhiên, báo cáo chỉ ra kết quả đang giảm dần. Nếu giai đoạn 2001-2005 đạt đỉnh với 15.548 căn thì giai đoạn 2006-2010 giảm còn 7.542 căn; 2011-2015 còn 3.350 căn và 2016-2020 chỉ còn 2.479 căn. Giai đoạn 2021-2025 đặt mục tiêu di dời 6.500 căn nhưng đến tháng 7-2025 mới di dời được 2.984 căn. Dự kiến cả năm 2025 cũng chỉ đạt hơn 85% kế hoạch (5.548 căn). Hiện TP.HCM còn hơn 39.600 căn nhà ven 398 tuyến kênh rạch, là nơi ở của 65.000 hộ gia đình. Đa số là nhà lụp xụp (20-30 m²), thiếu điều kiện sống tối thiểu. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mấu chốt là phần lớn nhà này xây dựng lấn chiếm, không đủ điều kiện nhận bồi thường về đất ở. Họ chỉ được bồi thường chi phí xây dựng, số tiền rất thấp. Khi được bố trí suất tái định cư tối thiểu, việc nộp tiền sử dụng đất để cấp sổ đỏ là thách thức lớn. “Hiệp hội cho rằng yêu cầu họ nộp tiền sử dụng đất theo 100% bảng giá đất và hệ số là không phù hợp. Đối với người dân thuộc nhóm yếu thế, vừa bị giải tỏa, số tiền phải nộp dù chỉ vài trăm triệu đồng cũng là quá lớn, vượt khả năng chi trả” - ông Châu nói. HoREA cũng đề nghị cần đảm bảo đồng bộ chính sách khi so sánh với đề xuất của Bộ Tài chính cho phép hộ chuyển đất nông nghiệp lên đất ở chỉ nộp 30%-50% giá đất. Hiệp hội nhấn mạnh quan điểm của Đảng và Nhà nước là nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Do vậy, cần chính sách hài hòa, nhân văn để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, giúp TP thực hiện mục tiêu di dời 20.000 căn nhà ven kênh rạch giai đoạn 2026-2030. QH Đề xuất giảm giá đất tái định cư: Gỡ vướng di dời 39.600 căn nhà ven kênh rạch FDI siết chuẩn, khu công nghiệp Việt chuyển mình Hiện TP.HCM còn hơn 39.600 căn nhà ven 398 tuyến kênh rạch, là nơi ở của 65.000 hộ gia đình. Ảnh: THUẬN VĂN
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==