10 Bất động sản - Thứ Ba 9-12-2025 batdongsan@phapluattp.vn Thay vì lướt sóng ngắn hạn như giai đoạn trước, nhà đầu tư hiện nay, đặc biệt là nhóm khách hàng từ Hà Nội, đang ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch và dư địa tăng trưởng dài hạn theo hạ tầng. TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định đây là “mùa gặt” cho những người mua có sẵn tiền mặt hoặc biết tận dụng tốt đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư. Sự lệch pha cung cầu tại trung tâm TP.HCM đang đẩy dòng tiền chảy về các đô thị vệ tinh như Tây Ninh, Đồng Nai nơi có hạ tầng giao thông đang bứt phá. Tuy nhiên, dưới góc độ quản lý, vị chuyên gia này cũng khuyến cáo người mua cần tỉnh táo. Những cam kết về lợi nhuận hay ưu đãi lãi suất chỉ thực sự có giá trị khi dự án đó đảm bảo tính pháp lý và năng lực triển khai của chủ đầu tư. Việc các dự án minh bạch hồ sơ pháp lý là những tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang dần hướng tới giá trị thực và bền vững hơn.• QUANG HUY Thời điểm cuối năm, khi dòng kiều hối và tín dụng có xu hướng chảy mạnh vào các kênh đầu tư, thị trường địa ốc phía Nam đang chuyển từ trạng thái thăm dò sang tăng tốc kích cầu. Hàng loạt dự án từ đất nền, nhà phố đến căn hộ đồng loạt ra quân, tạo nên bức tranh nguồn cung đa dạng nhưng cũng đầy khốc liệt về chính sách bán hàng. Cuộc đua ưu đãi và chiến lược xả hàng Ghi nhận thực tế cho thấy áp lực cạnh tranh đang buộc các chủ đầu tư phải chấp nhận giảm biên lợi nhuận để thiết kế các gói thanh toán linh hoạt, đánh trúng tâm lý lo ngại rủi ro dòng tiền của người mua. Như dự án TT AVIO ở khu Đông TP.HCM của liên doanh Nhật Bản có chính sách kích cầu cho người trẻ mua nhà có thể chọn thanh toán 30% rồi trả góp khoảng 9 triệu đồng/ tháng (không vay, không lãi) hoặc nếu vay ngân hàng chỉ cần thanh toán 20% và tạm ngưng trả trong 30 tháng để tối ưu dòng tiền. Dự án The Aspira gây ấn tượng với chính sách thanh toán đột phá cho dân văn phòng độc thân và gia đình trẻ khi thanh toán 10% giá trị là ký hợp đồng và đóng tổng 20% đến khi nhận sổ hồng. Kèm theo đó là ưu đãi hỗ trợ lãi suất 30 tháng, ân hạn nợ gốc năm năm. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi vẫn là nỗi lo của người vay mua nhà, Công ty CP Mai Bá Hương đã tung ra giải pháp hỗ trợ tài chính được đánh giá là chưa từng có tiền lệ cho khách mua dự án Dragon Eden tại Tây Ninh. Cụ thể, khách hàng mua sản phẩm tại Dragon Eden được hưởng chính sách trả nợ gốc ngân hàng chỉ 1%/năm trong 20 năm đầu, ngân hàng hỗ trợ vay tối đa 80% theo giá trị hợp đồng, ưu đãi 0 đồng trong 18 tháng, khách hàng nhận đất và sổ hồng ngay. Bên cạnh gói đòn bẩy tài chính, dự án còn áp dụng mức chiết khấu lên đến 10% và cam kết bàn giao đất cùng sổ hồng ngay khi giao dịch. Với mức giá công bố từ 26 triệu đồng/m2, tương đương định giá của ngân hàng, chiến lược của công ty được xem là nước đi táo bạo nhằm giải Thị trường địa ốc đang dần hướng tới giá trị thực và dài hạn. Ảnh: QH quyết triệt để bài toán thanh khoản và áp lực trả nợ cho nhà đầu tư. Ở phân khúc căn hộ chuyên gia, Vạn Xuân Group với dự án Happy One Mori (Bình Dương) lại chọn cách chinh phục khách hàng bằng trải nghiệm thực tế khi đầu tư mạnh tay xây dựng nhà điều hành trung tâm với tổng vốn đầu tư hơn 100 tỉ đồng, tổng diện tích sàn xây dựng 2.403 m2. Chủ đầu tư tối ưu bài toán tài chính với chính sách đột phá: Chỉ thanh toán 15% là ký hợp đồng, được ân hạn gốc lãi suốt 36 tháng. Khách hàng còn hưởng tổng ưu đãi tới 500 triệu đồng và chiết khấu lên đến 12,5% cho khách hàng thanh toán vượt tiến độ. Sàng lọc khắc nghiệt và xu hướng tìm về giá trị thực Nhìn nhận về diễn biến dồn dập các ưu đãi nhằm kích cầu thu hút khách hàng cuối năm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc gắt gao. Sự cạnh tranh buộc doanh nghiệp phải tung ưu đãi nhưng chỉ những dự án có pháp lý sạch, hạ tầng hoàn thiện mới đủ sức thuyết phục khách hàng xuống tiền. Thực tế, dòng vốn đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ nét. Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cho rằ ng những cam kết về lợi nhuận hay ưu đãi lãi suất chỉ thực sự có giá trị khi dự án đó đảm bảo tính pháp lý và năng lực triển khai của chủ đầu tư. Thị trường bất động sản phía Nam bước vào giai đoạn nước rút với làn sóng bung hàng mạnh mẽ, doanh nghiệp đua nhau tung chính sách kích cầu, thanh toán đột phá để thu hút dòng tiền. Ngày 8-12, trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các bộ, ngành nhằm góp ý hoàn thiện dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra kiến nghị giảm tiền chuyển mục đích lên đất ở còn 20% giúp người dân dễ an cư. Theo đó, HoREA đề xuất sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 10 trong dự thảo nghị quyết điều chỉnh mức nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo hướng giảm tối đa gánh nặng tài chính cho người dân so với các dự thảo trước đó. Cụ thể, đối với diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, HoREA kiến nghị mức thu chỉ bằng 20% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở, giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Mức đề xuất này thấp hơn con số 30% đang được thảo luận trong các dự thảo hiện hành. Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở, hiệp hội đề xuất áp dụng mức thu là 30% chênh lệch thay vì mức 50%. Riêng trường hợp diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, HoREA thống nhất giữ nguyên mức thu 100% chênh lệch nhằm đảm bảo sự công bằng. Chính sách ưu đãi về mức thu này được đề nghị tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Đặc biệt, kiến nghị HoREA cũng nêu rõ việc loại trừ, không áp dụng mức thu tăng thêm đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cho các thành viên trong hộ gia đình như cha, mẹ, con, vợ, chồng. Lý giải cơ sở thực tiễn, HoREA nhấn mạnh đặc thù đất đai tại nhiều địa phương, nhất là phía Nam, phần lớn do người dân tự khai hoang, tạo lập hoặc thừa kế, không phải đất Nhà nước giao. Nhiều gia đình đa thế hệ có nhu cầu cấp thiết tách thửa cho con ra riêng hoặc chuyển nhượng một phần để có vốn xây nhà, trang trải cuộc sống. Do đó, mức thu thấp (20%-30%) ở phần diện tích trong hạn mức giúp người dân thực hiện quyền hợp pháp và an cư. Tuy nhiên, HoREA khẳng định việc áp dụng mức thu 100% cho phần diện tích vượt hạn mức lớn là công cụ kiểm soát quan trọng, nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng cá nhân gom đất nông nghiệp để trục lợi. Hiện tại, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo nghị định. Theo dự thảo này, mức thu khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 30% (trong hạn mức) và 50% (vượt hạn mức nhưng không quá một lần). Các trường hợp vượt quá một lần hạn mức hoặc các lần chuyển đổi sau đều phải nộp 100% chênh lệch. QUANG HUY Đề xuất giảm 80% tiền chuyển mục đích lên đất ở để gỡ khó cho dân Địa ốc thu hút khách bằng lãi suất ưu đãi và đòn bẩy tài chính Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản kích cầu các gói vay ưu đãi ban đầu là đòn bẩy tốt nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi. Áp lực trả nợ tăng vọt trong bối cảnh thanh khoản kém khiến nhà đầu tư dễ sa lầy, khó cắt lỗ, gia tăng nguy cơ nợ xấu. Về phía doanh nghiệp, chi phí tài chính leo thang cùng áp lực đáo hạn trái phiếu buộc nhiều đơn vị phải bán bớt quỹ đất hoặc giãn tiến độ. Điều này khiến nguồn cung nhà ở trung hạn sụt giảm và nhiều dự án hình thành trong tương lai dễ bị đình trệ do nghẽn vốn. Trong bối cảnh biến động, khuyến cáo người mua chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính dưới 50% giá trị tài sản. Việc ưu tiên các dự án có pháp lý sạch và chủ đầu tư uy tín là chìa khóa để bảo toàn vốn và tránh rủi ro dự án“đóng băng”. Cẩn trọng bẫy lãi suất thả nổi, ưu tiên vay dưới 50% HoREA kiến nghị mức thu chỉ bằng 20% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Ảnh: QUANG HUY
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==