8 Đô thị - Thứ Năm 19-3-2026 Đề xuất nhà ở xã hội không được bán tự do sau 5 năm VIẾT LONG Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ báo cáo Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở 2023, trong đó có nhiều nội dung liên quan đến việc mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH). Một trong những điểm đáng chú ý là siết lại việc chuyển nhượng loại hình nhà ở này sau thời hạn năm năm. Giữ quỹ nhà cho người thu nhập thấp Theo quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023, người mua NƠXH được phép bán lại sau năm năm, kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng được thực hiện theo cơ chế thị trường, tức có thể bán cho bất kỳ người nào có nhu cầu. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cho rằng quy định này đang làm “hao hụt” quỹ NƠXH. Nguyên nhân là sau khi đủ điều kiện, nhiều căn hộ được bán lại ra thị trường như nhà ở thương mại, không còn phục vụ đúng nhóm đối tượng được hỗ trợ. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp còn lớn, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh chính sách để đảm bảo đúng mục tiêu an sinh. Vì vậy, cơ quan soạn thảo đề xuất trường hợp bán lại NƠXH chỉ được phép chuyển nhượng cho người thuộc diện được hưởng chính sách NƠXH. Điều này đồng nghĩa với việc không còn cơ chế bán tự do như hiện nay. Đại diện cơ quan soạn thảo cho rằng quy định này sẽ giúp người có nhu cầu thực sự dễ tiếp cận NƠXH hơn, đồng thời giữ đúng bản chất hỗ trợ của chính sách. Điều chỉnh cách tính giá, bỏ thẩm định giá Cùng với việc siết chuyển nhượng, dự thảo cũng đề xuất thay đổi cách xác định giá bán, giá thuê mua và giá thuê NƠXH. Cụ thể, giá sẽ được bổ sung thêm ba nhóm chi phí gồm: Chi phí quyền sử dụng đất (trong trường hợp chủ đầu tư có đất), kinh phí bồi thường - hỗ trợ - tái định cư và chi phí đầu tư hạ tầng xã hội trong dự án. Trong khi đó, quy định hiện hành chỉ tính các khoản như chi phí xây dựng, vận hành, bảo trì và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư. Dự thảo cũng đề xuất bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua NƠXH. Theo đó, chủ đầu tư được tự quyết định giá, thay vì phải trình cơ quan quản lý phê duyệt như hiện nay. Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn đề xuất mở rộng đối tượng được thuê nhà ở công vụ tại địa phương (từ cấp phó chủ tịch UBND cấp xã trở lên), đồng thời bổ sung chính sách hỗ trợ NƠXH cho người có nơi làm việc cách xa nơi cư trú. Dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Ninh Bình. Ảnh: V.LONG Cho phép thuê ban quản trị chung cư Bộ Xây dựng cũng đề xuất bổ sung quy định nhằm làm rõ phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư, đặc biệt với khu vực để xe điện, trạm sạc và đổi pin. Bên cạnh đó, dự thảo cho phép cư dân lựa chọn thuê đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện nhiệm vụ của ban quản trị, thay vì chỉ hoạt động theo mô hình kiêm nhiệm như hiện nay. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp còn lớn, Bộ Xây dựng cho rằng cần điều chỉnh chính sách để đảm bảo đúng mục tiêu an sinh. Mới đây, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng, đã ban hành quyết định giao diện tích đất đã thu hồi của Công ty CP Rạng Đông tại phường Mũi Né cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Lâm Đồng quản lý liên quan dự án sân bay Phan Thiết. Theo đó, UBND tỉnh giao diện tích gần 145 ha đất tại phường Mũi Né, cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý theo quy định. Trước đó, diện tích này đã được chủ tịch UBND phường Mũi Né ký quyết định thu hồi đất đã tạm giao cho Công ty CP Rạng Đông. Dự án sân bay Phan Thiết, hạng mục hàng không dân dụng theo hình thức BOT được Thủ tướng Chính phủ đồng ý chủ trương đầu tư vào ngày 18-9-2014 và UBND tỉnh Bình Thuận cũ phê duyệt với tổng vốn đầu tư hơn 1.693 tỉ đồng. Năm 2016, tỉnh Bình Thuận phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư là Công ty CP Rạng Đông và nhà đầu tư sẽ triển khai dự án theo quy mô sân bay cấp 4C, nhà ga hành khách công suất 1 triệu hành khách/năm. Quá trình triển khai, địa phương đề xuất điều chỉnh quy hoạch và quy mô sân bay nhằm nâng cao hiệu quả và được Thủ tướng chấp thuận nâng cấp sân bay lên cấp 4E, kéo dài đường băng từ 2.400 m lên 3.050 m, nhà ga hành khách có công suất thiết kế 2 triệu hành khách/năm. Theo quy định, do dự án điều chỉnh quy hoạch và nâng quy mô đầu tư, tăng tổng mức đầu tư trên 10% nên phải thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư và lựa chọn lại nhà đầu tư. UBND tỉnh Lâm Đồng đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ xin chấm dứt hình thức BOT, chuyển sang đầu tư theo Luật Đầu tư. Tháng 9-2025, Phó Thủ tướng Chính phủ đã thống nhất chủ trương cho phép chấm dứt hợp đồng BOT và điều chỉnh lại chủ trương đầu tư theo quy định. Ngày 4-3-2026, UBND tỉnh Lâm Đồng có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và Công ty TNHH Cảng hàng không Mặt Trời Phan Thiết thuộc Tập đoàn Sun Group đã trở thành nhà đầu tư chiến lược của dự án trọng điểm này. Ngày 17-3, tại buổi làm việc với UBND tỉnh Lâm Đồng, nhà đầu tư dự án cho biết đã hoàn tất các thủ tục để khởi công hạng mục hàng không dân dụng sân bay Phan Thiết vào ngày 30-4 tới, đồng thời cam kết đưa công trình vào khai thác trong năm 2027. PHƯƠNG NAM - VÕ TÙNG Bộ Xây dựng đề xuất người mua nhà ở xã hội sau năm năm không được bán tự do như hiện nay, mà phải chuyển nhượng cho đúng đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách. Lo ngại phát sinh “lách luật” Dù mục tiêu là đảm bảo công bằng và đúng đối tượng, đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Anh Nguyễn Văn Hùng, người đang sở hữu một căn NƠXH ở phường Long Biên, Hà Nội, cho rằng quy định mới về bản chất tương tự chính sách đang áp dụng trong năm năm đầu, tức chỉ được bán lại cho đúng đối tượng. Tuy nhiên, điều khiến anh băn khoăn là cách xác định giá sau năm năm. Dự thảo chưa làm rõ người bán sẽ được bán theo giá hợp đồng hay giá thị trường. Theo anh Hùng, nếu buộc bán theo giá hợp đồng, rất dễ phát sinh tình trạng “mua bán hai giá”. Người mua vẫn trả thêm khoản chênh lệch ngoài hợp đồng, dẫn đến thất thu thuế cho Nhà nước. Ngược lại, nếu cho phép bán theo giá thị trường, giá NƠXH tại nhiều vị trí thuận lợi hiện nay đã tiệm cận nhà ở thương mại. Khi đó, người có thu nhập thấp - đối tượng chính của chính sách, có thể không đủ khả năng tiếp cận. “Thực tế có những dự án NƠXH ở vị trí gần trung tâm, sau năm năm giá bán gần bằng nhà ở thương mại” - anh Hùng nói. Ở góc nhìn khác, chị Trần Thị Nhung, cư dân một dự án NƠXH tại Thanh Oai, Hà Nội, cho rằng cần phân biệt rõ từng loại dự án. Theo chị, quy định siết chuyển nhượng chỉ nên áp dụng với các dự án do Nhà nước đầu tư, có giá bán thấp. Với các dự án do doanh nghiệp tư nhân thực hiện, nên giữ cơ chế như hiện hành. Chị Nhung lý giải hiện nay không ít dự án NƠXH đã có giá hơn 30 triệu đồng/m², tiệm cận nhà ở thương mại. Người dân vẫn chấp nhận mua chủ yếu vì thiếu nguồn cung nhà ở thương mại chứ không hẳn vì giá rẻ. Ngoài ra, với người có thu nhập thấp, việc sở hữu được một căn nhà thường là kết quả tích góp cả nửa đời người. Nếu sau hàng chục năm buộc phải bán lại theo giá hợp đồng thì sẽ rất thiệt thòi, không phản ánh đúng giá trị tài sản. Một chuyên gia bất động sản cũng cho rằng NƠXH vốn đã có giá thấp hơn nhà ở thương mại, nên luôn có sức hút lớn trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn nguồn cung nhà ở thương mại khan hiếm. Thực tế, nhiều trường hợp người mua có thể bán chênh lệch so với giá hợp đồng cả tỉ đồng. Tuy nhiên, xét về bản chất, người mua lại vẫn thường là người có thu nhập thấp, vì người có thu nhập cao ít khi lựa chọn NƠXH. Do đó, theo vị chuyên gia này, việc khống chế đối tượng chuyển nhượng sau năm năm tuy hướng tới mục tiêu đúng nhưng thiếu tính thực tế. Quy định này có thể làm phát sinh thêm thủ tục và tạo ra các hình thức “lách luật”. “Nếu khống chế cả giá bán sau năm năm, càng không phù hợp, vì dễ dẫn đến giao dịch ngầm khiến Nhà nước thất thu thuế” - vị này nhận định.• Giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án sân bay Phan Thiết Phối cảnh Cảng hàng không Phan Thiết. Ảnh: PV
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==