6 Pháp luật & cuộc sống - Thứ Bảy 11-4-2026 hợp bà Th không bán đất thì phải bồi thường cho bà T 20 lần số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên, hết thời hạn bà Th không thực hiện công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng. Do đó, bà T khởi kiện, yêu cầu tòa án hủy HĐĐC. Đồng thời, yêu cầu bà Th trả lại số tiền cọc 300 triệu đồng, đền tiền cọc gấp 10 lần (giảm 10 lần so với hợp đồng đặt cọc đã ký), tương đương 3 tỉ đồng. Tháng 8-2025, TAND khu vực 11- tỉnh Đắk Lắk xử sơ thẩm, tuyên HĐĐC vô hiệu, buộc bà Th phải trả lại số tiền cọc 300 triệu đồng cho chị gái là bà T. Tuy nhiên, tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc 3 tỉ đồng. Theo tòa, bà Th biết rõ thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng không thông báo cho ngân hàng mà vẫn ký HĐĐC là vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp, được quy định tại khoản 8 Điều 320 BLDS. Ngoài ra, ngân hàng không biết, không có văn bản đồng ý cho bà Th được đặt cọc bán nhà đất đang thế chấp… Căn cứ vào các điều 131, 320, 328, 408 BLDS; Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự, tòa chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, tuyên HĐĐC vô hiệu. Do HĐĐC vô hiệu, tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc 3 tỉ đồng. Sau đó, bà T kháng cáo lên cấp phúc thẩm. Cấp phúc thẩm: Cần công nhận hiệu lực của hợp đồng cọc HĐXX cấp phúc thẩm xác định tại thời điểm ký HĐĐC, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng - PV) của thửa đất liên quan đang được bà Th thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Tuy nhiên, HĐĐC được các chủ thể có năng lực pháp luật và hành vi dân sự đầy đủ xác lập, thực hiện, đảm bảo các quy định về hình thức và nội dung, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không bị lừa dối, cưỡng ép TIẾN THOẠI - SONG MAI Ngày 10-4, thông tin từ TAND tỉnh Đắk Lắk cho biết đơn vị đã ban hành Bản án dân sự phúc thẩm 147/2026/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc (HĐĐC). Thỏa thuận phạt cọc 20 lần, ra tòa yêu cầu đền 10 lần Theo nội dung bản án, bà T và bà Th là hai chị em ruột. Năm 2022, bà Th có nhu cầu chuyển nhượng thửa đất tại TP Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên (nay là phường Tuy Hòa, tỉnh Đắk Lắk) với giá 8 tỉ đồng. Trong năm 2022, bà Th ký HĐĐC, nhận 300 triệu đồng của bà T (chị gái) để bán thửa đất nêu trên. Hai bên thỏa thuận thời hạn công chứng là 90 ngày, trường hay đe dọa; không thuộc trường hợp bị nhầm lẫn, dẫn đến một trong các bên không đạt được mục đích của giao dịch. Ngoài ra, theo hướng dẫn tại mục 13, phần III Công văn 196/ TANDTC-PC ngày 3-10-2023 của TAND Tối cao về thông báo giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử thì trường hợp này cần xác định HĐĐC là độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Hết thời hạn đặt cọc, người nhận đặt cọc không trả nợ ngân hàng, không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm thỏa thuận của HĐĐC, đây là lỗi của bên nhận đặt cọc. Ngoài ra, theo Án lệ 79/2025/ AL thì các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của HĐĐC. Do đó, HĐĐC được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện. HĐXX xác định việc bà T khởi kiện, yêu cầu hủy HĐĐC là không phù hợp nên cần công nhận hiệu lực của hợp đồng này. Điều 3 của HĐĐC đã ghi nhận sau khi nhận đủ tiền cọc thì bà Th phải làm thủ tục công chứng chuyển nhượng đất; khi thủ tục công chứng hoàn tất, bà T mới phải trả số tiền còn lại. Do đó, lỗi dẫn đến không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng thuộc về bà Th. Tòa buộc bà Th phải trả lại số tiền cọc 300 triệu đồng đã nhận. Đối với số tiền phạt cọc, nội dung phạt cọc mà các bên thỏa thuận phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Vì vậy, HĐXX chấp nhận yêu cầu phạt cọc 10 lần của bà T, buộc bà Th phải trả tiền phạt cọc 3 tỉ đồng. Tổng số tiền bà Th phải trả cho bà T là 3,3 tỉ đồng.• Trong thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng của người dân, đặt cọc được xem như là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến trên thực tế theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015. Để ràng buộc trách nhiệm pháp lý, các HĐĐC thường có điều khoản về “mức phạt cọc” và mức phạt này rất đa dạng trên thực tế. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy rằng tồn tại sự không thống nhất về việc có chấp nhận thỏa thuận phạt cọc cao gấp nhiều lần so với giá trị hợp đồng cọc giữa các tòa khác nhau. Nếu xem xét ở góc độ quy định, khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 chỉ ra rằng khi một bên từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định trên tưởng chừng đã rõ ràng nhưng thực tế lại tạo ra một“khoảng trống”trong cách áp dụng về mức trần của phạt cọc. Nếu theo nguyên tắc tự nguyện, tôn trọng thỏa thuận của các bên của pháp luật dân sự thì sự giới hạn về mức phạt cọc là không cần thiết. Tuy nhiên, bản chất của HĐĐC là sự bù trừ thiệt hại một cách hợp lý do không giao kết hợp đồng nên việc thỏa thuận về mức phạt quá cao (gấp 10 lần hay 100 lần hay gấp rất nhiều lần giá trị hợp đồng) mang tính “trừng phạt” quá lớn và có thể bị lợi dụng để thu lợi. Do đó, dẫn đến hai cách áp dụng về quy định “mức phạt cọc” như hiện nay: Thứ nhất, nếu coi “phạt cọc” là một dạng chế tài mang tính thỏa thuận thuần túy thì có thể không bị giới hạn nhưng nếu coi đây là một dạng bảo đảm mang tính “bù trừ thiệt hại ước tính” thì cần có sự kiểm soát nhất định về mức phạt. Để thống nhất trong cách hiểu và xét xử trên thực tế, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao cũng đang dự thảo nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp đặt cọc (phiên bản hiện tại đang lấy ý kiến là dự thảo 2.3). Tại phiên bản dự thảo đầu tiên của nghị quyết (phiên bản dự thảo 2.1), mức phạt cọc được định hướng không vượt quá năm lần giá trị HĐĐC, thể hiện hướng tiếp cận mức phạt cọc ở dạng kiểm soát. Tuy nhiên, qua các lần lấy ý kiến, Điều 6 của phiên bản dự thảo 2.3 quy định cụ thể: “Trường hợp các bên thỏa thuận với nhau mức phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng nếu được giao kết hoặc thực hiện thì tòa án quyết định theo mức mà các bên đã thỏa thuận”. Quy định này thể hiện xu hướng tiếp cận hiện đại, đề cao quyền tự định đoạt của các chủ thể trong quan hệ dân sự, đồng thời góp phần giải quyết triệt để tình trạng áp dụng không thống nhất hiện nay. Tôi cho rằng việc quy định theo hướng của dự thảo nghị quyết phiên bản 2.3 phù hợp với tinh thần của BLDS năm 2015 trong việc đề cao nguyên tắc tự do, bình đẳng, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của công dân. Tuy nhiên, khi giao kết HĐĐC, việc thỏa thuận mức phạt cọc cao hay thấp, các bên cần có sự đánh giá một cách phù hợp dựa trên các khuyến nghị sau đây: Xác định rõ mục đích của việc giao kết HĐĐC là để ký kết hay thực hiện hợp đồng bởi lẽ hậu quả pháp lý cũng sẽ khác nhau theo tinh thần hướng dẫn của dự thảo nghị quyết. Mức phạt cọc nên được thỏa thuận dựa trên mức độ tương xứng với thiệt hại dự kiến, tránh việc đặt ra mức phạt quá cao chỉ nhằm mục đích răn đe bởi điều này có thể gia tăng rủi ro tranh chấp. Các bên cần có các điều khoản rõ ràng để xác định phần lỗi của các bên, các sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan. Khimộtbên mong muốn giao kết hợp đồng thì mức phạtcaocóthể là lợi thế để buộc bên còn lại giao kết và thựchiệnhợp đồng nhưng vì một lý do nào đó, chính bản thân bên đề xuất mức phạt cao lại không mong muốn giao kết hợp đồng nữa thì mức phạt cọc cao lại gây ra bất lợi. ThS LÊ HOÀI NAM, giảng viên khoa Luật Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM HĐXX phúc thẩm cho rằng trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. phapluat@phapluattp.vn Nhận cọc 300 triệu nhưng không bán đất, bị phạt cọc 3 tỉ đồng Bà T (bên đặt cọc) yêu cầu em gái (bên nhận cọc) trả lại số tiền cọc 300 triệu đồng, đền tiền cọc 3 tỉ đồng (giảm 10 lần so với thỏa thuận phạt cọc đã ký). Quy định về phạt cọc, hiểu thế nào cho đúng?
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==