10 Luật Đất đai năm 2024 với quy định lịch sử bỏ khung giá đất vốn được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm những bất cập trong chính sách bồi thường, từ đó giảm thiểu khiếu kiện. Chủ trương áp giá đất theo thị trường là một bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, một nghịch lý đang hiện hữu. Áp giá đất theo thị trường lại đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên cao, khiến nhiều chủ đầu tư phải e ngại vì gánh nặng tài chính. Trước bài toán nan giải này, Bộ NN&MT đã đề xuất sửa Luật Đất đai để quay lại khung giá đất ổn định năm năm. Thế nhưng, quay lại cơ chế cũ không phải là lời giải. Vấn đề không nằm ở nguyên tắc thị trường, mà ở các nút thắt khác đang kìm hãm thị trường. Để giá nhà thực sự giảm và phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, chúng ta cần một cuộc cải cách đồng bộ và quyết liệt hơn. Trước hết, cần tái cấu trúc không gian đô thị. Cơn sốt giá bất động sản chủ yếu co cụm ở nội đô các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM... Giải pháp căn cơ là quyết liệt giãn dân bằng cách di dời các trường ĐH, bệnh viện, cơ quan hành chính và khu công nghiệp ra vùng ven. Thứ hai, phải phá băng thủ tục hành chính. Nhiều dự án đang bị luẩn quẩn trong mê cung thủ tục kéo dài nhiều năm khiến chi phí tài chính tăng vọt, cuối cùng người mua phải gánh chịu tất cả. Đã đến lúc phải cắt bỏ những thủ tục hình thức, chồng chéo, ví dụ như miễn giấy phép xây dựng cho các dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Một khung pháp lý tinh gọn, minh bạch sẽ giải phóng nguồn lực và giảm trực tiếp giá thành sản phẩm. Cuối cùng, cần mở rộng cơ chế sử dụng đất. Chi phí đất đai hiện chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá nhà. Bất động sản - Thứ Hai 29-9-2025 batdongsan@phapluattp.vn QUANG HUY - NGUYỄN CHÂU Mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn trên cả nước đã vọt lên những ngưỡng không tưởng, đẩy giấc mơ an cư của đại bộ phận người lao động ngày càng xa vời. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá hợp túi tiền gần như biến mất, nghịch lý này đang tạo ra áp lực khổng lồ lên an sinh xã hội, đòi hỏi những hành động quyết liệt từ các cơ quan quản lý. Trước tình hình cấp bách đó, hàng loạt giải pháp đã được các chuyên gia, doanh nghiệp (DN) kiến nghị nhằm phá vỡ thế bế tắc, hướng đến mục tiêu cuối cùng là giảm giá nhà. Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội Để kéo giảm giá nhà ở trong bối cảnh nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân khan hiếm, một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia đồng tình là mở nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH). Hiện nay, chi phí phát triển dự án NƠXH bị đội lên rất nhiều do các thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài. Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến chủ đầu tư khó triển khai dự án và giá nhà cũng khó giảm. Thực tế này được ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một đơn vị tâm huyết với NƠXH, xác nhận. “DN chúng tôi chỉ mong tính số tiền mà chủ đầu tư dự án thương mại nộp thay cho 20% quỹ đất. Một cơ chế rõ ràng sẽ giúp Nhà nước có thêm nguồn lực tài chính tập trung để chủ động đầu tư các khu NƠXH quy mô lớn. Để các dự án NƠXH phát triển bền vững, chính sách cần tạo điều kiện cho cả bên bán lẫn bên mua. Theo kiến nghị của ông Châu, việc nâng điều kiện thu nhập để mua NƠXH (lên mức 20 triệu đồng/tháng cách toàn diện. Việc giảm lãi suất cho vay mua nhà là cần thiết nhưng cần phải đảm bảo tính ổn định lâu dài. TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân tích: “Một chính sách lãi suất thấp nhưng chỉ duy trì trong vài năm rồi thả nổi sẽ là một cái bẫy rủi ro cho người lao động. Cái họ cần là sự ổn định”. Vì vậy, theo TS Đính, giải pháp chiến lược là Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng một gói tín dụng ưu đãi dài hơi dành cho người mua căn nhà đầu tiên. Gói vay này không chỉ có lãi suất hợp lý, ổn định quanh mức 6%-7%/năm, mà cần có thời hạn vay kéo dài 20-25 năm. Để có thêm công cụ tài chính, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đánh giá chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng (nay là 145.000 tỉ đồng), cần được đẩy nhanh giải ngân để DN sớm hoàn thành các dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân, đồng thời mở rộng đối tượng vay mua, thuê, thuê mua NƠXH, đặc biệt cho người dưới 35 tuổi. “Thời hạn cho vay với lãi suất ưu đãi cũng cần kéo dài 15-20 năm, để giảm áp lực trả nợ thì người dân mới có cơ hội mua nhà. Song song đó, Nhà nước nên nghiên cứu thêm các gói vay ưu đãi dành riêng cho người trẻ mua nhà ở thương mại lần đầu, với điều kiện lãi suất và thời hạn vay phù hợp để họ yên tâm an cư lâu dài. Có thể nói một gói tín dụng ổn định chính là mảnh ghép quan trọng trong bức tranh toàn cảnh về nỗ lực giảm giá nhà cho người dân” - ông Hiếu góp ý. Hạ tầng đi trước, giãn dân an cư Bước sang năm 2025, dù thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, bài toán an cư tại TP.HCM vẫn còn vô cùng thách thức. Giữa bối cảnh đó, phát triển hạ tầng đồng bộ đã trở thành yêu cầu bắt buộc và là lời giải căn cơ nhất cho bài toán giảm giá nhà trong dài hạn. Người dân xếp hàng đăng ký mua nhà ở xã hội tại TP Đà Nẵng. Ảnh: TẤN VIỆT có cơ chế rõ ràng, thủ tục nhanh gọn để sớm đưa sản phẩm đến tay người mua. Sự chậm trễ đang làm lãng phí nguồn lực, tăng chi phí và cuối cùng người chịu thiệt vẫn là người mua nhà” - ông Nghĩa chia sẻ. Bên cạnh đó, việc làm rõ thủ tục tài chính cũng giúp tạo ra nguồn vốn ổn định để phát triển NƠXH. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), góp ý cần đơn giản hóa cách cho người độc thân, 40 triệu đồng/tháng cho hộ gia đình) sẽ giúp mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở. Trợ lực tài chính, đòn bẩy giảm giá nhà Dù nguồn cung được khơi thông, giấc mơ an cư vẫn xa vời nếu người dân không đủ sức chi trả. Các chính sách tài chính không trực tiếp xây nhà nhưng là đòn bẩy không thể thiếu để giảm giá nhà một Để kéo giảm giá nhà ở trong bối cảnh nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân khan hiếm, một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia đồng tình là mở nguồn cung nhà ở xã hội. Song song với NƠXH, việc hồi sinh phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cũng là điều cần thiết. Tại TP.HCM, có tới 86 dự án thương mại với hơn 54.000 căn hộ đang tạm dừng vì vướng mắc pháp lý. Nếu được khơi thông, nguồn cung khổng lồ này sẽ ngay lập tức giải tỏa cơn khát nhà ở và là yếu tố sống còn để giảm giá nhà. Theo một số chuyên gia, giải pháp trọng tâm là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa trách nhiệm này. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giải cứu các dự án đang gặp khó, giúp nhà đầu tư có năng lực hơn tái khởi động. Tuy nhiên, nút thắt lớn nhất vẫn nằm ở thủ tục hành chính. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, cho biết tháo gỡ thủ tục nhanh gọn là cách hiệu quả nhất để DN có thể giảm giá nhà bán ra. Khi chi phí thời gian và chi phí vốn của DN giảm, giá bán cuối cùng đến với người mua chắc chắn sẽ mềm hơn. “Nhà nước có thể thưởng cho DN làm nhà ở giá rẻ bằng cách tăng chỉ tiêu quy hoạch hoặc ưu tiên giải quyết thủ tục. Những chính sách kịp thời như vậy sẽ khuyến khích DN tham gia vào công cuộc giảm giá nhà một cách bền vững” - ông Quang góp ý. Cởi trói pháp lý để hồi sinh nhà ở giá rẻ ĐỂ GIẤC MƠ MUA NHÀ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH HIỆN THỰC: Giải pháp đột phá kéo giảm giá hiện thực hóa giấc mơ an cư Để kéo giảm giá nhà, hiện thực hóa giấc mơ an cư, các góp ý tập trung gỡ vướng pháp lý, khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở giá rẻ. Giá nhà sẽ giảm khi phục vụ người ở, không phải nhà đầu tư Quyết liệt giãn dân ra các đô thị vệ tinh, cải cách triệt để thủ tục hành chính và linh hoạt hóa quỹ đất chính là ba mũi giáp công mang tính đột phá để kéo giá nhà về đúng giá trị thực.
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==