11
THỨSÁU
28-7-2017
Kinh tế
Họ đã nói
Phải biết “lai lịch”củachủđầu tưdựán
Làmgìđể tránhmất tiềnoan
khimuanhà?
Chứngthưbảolãnhđượcxemlàlờicamkếtcủangânhàngđốivớingườimuanhà.
THÙYLINH
N
hiều vấn đề liên quan
đến việc cấp chứng
thưbảo lãnhchongười
mua nhà hình thành trong
tương lai đã được gợi mở
tại tọa đàmTránh rủi ro khi
mua bán nhà dự án do báo
PhápLuậtTP.HCM tổ chức
ngày 27-7.
Hai “bảobối”
quan trọngnhất
Theo quy định của Luật
Kinh doanh bất động sản,
để được phép bán nhà hình
thành trong tương lai, dự án
đóphảihộiđủhàng loạtđiều
kiện. Chính vì vậy, để tránh
rủi rokhimuanhà, ôngNgô
QuangPhúc,PhóTổngGiám
đốc Công ty Cổ phần Kinh
doanh địa ốcHimLam, lưu
ýkháchhàngcầnyêucầuchủ
đầu tưcungcấpgiấyphépxây
dựng; văn bản của Sở Xây
dựngchấp thuậnchochủđầu
tưđượcphéphuyđộngvốn,
thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ
tài chính của chủ đầu tư với
kháchhàng.Khiđãnắm trong
taynhữnggiấy tờnày, khách
hàng sẽ tránhđượcphần lớn
rủi rokhimuanhàhình thành
trong tương lai.
“Bởi để có được những
giấy tờ trên thì chủ đầu tư
phải làm rất tốt các thủ tục
pháp lý và phải thực hiện
xong phầnmóng. Điều này
có nghĩa khi chủ đầu tư đã
có những loại giấy tờ này,
ngườimuanhàcó thểan tâm
vềmặtpháp lý.Cònvềnghĩa
vụbảo lãnh tài chính sẽgiúp
kháchhàng tránhđược rủi ro
nếu trong trườnghợpchủđầu
tưkhôngbàngiaonhà đúng
camkết” - ôngPhúc lýgiải.
Cũng liênquanđếnvấnđề
này, ông Nguyễn Văn Hải,
TrưởngphòngPhápchếNgân
hàng PhươngĐông (OCB),
thông tinhiệnnayngânhàng
đangcấpchứng thưbảo lãnh
cho rất nhiều doanh nghiệp
bất động sản lớn như Nam
Long,PhúcKhang,HimLam,
Sacomreal…
Từkinhnghiệmthựctế,ông
Hải khuyến cáo: “Khi mua
nhà hình thành trong tương
lai, kháchhàng cần tìmhiểu
xemchứng thưbảo lãnh thuộc
loạibảo lãnhcóđiềukiệnhay
khôngcóđiềukiện.Trên thực
tế cókhi ngânhàng chỉ thực
hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho
một số điều kiện nhất định
Toàncảnhbuổi tọađàm
Tránhrủi rokhimuabánnhàdựán
dobáo
PhápLuậtTP.HCM
tổchức
sáng27-7.Ảnh:HOÀNGGIANG
Nếuxemnhẹnhững
thôngtinvềuytín,năng
lựcquản lý,năng lựcxây
dựng…củachủđầutư
sẽgâybất lợichongười
muanhà.
Có tài sảnmà
khôngđược thế chấp
Quyđịnhvềnhậntàisảnđảm
bảocònbấtcập.Điểnhìnhnhư
Thông tư 26/2015 của Ngân
hàng Nhà nước hướng dẫn
trình tự, thủ tục thế chấp và
giải chấp tài sản làdự ánđầu
tưxâydựngnhàở,hình thành
trong tương lai. Quyđịnhnày
được hiểu làđểđược cấp thư
bảo lãnhdự ánA thì chủđầu
tư phải thế chấp giấy chứng
nhậnquyền sởhữuđất tại dự
ánAmàkhôngđược thếchấp
bằng một tài sản đảm bảo
khác. Ngay cả với những căn
hộ thươngmại thuộc quyền
sởhữu của chủđầu tưnhưng
chưađượccấpsổ thì chưa thể
sửdụngđểbảo lãnh, dù thực
tếđây lànhững tài sảnđãđủ
điều kiệnđể thế chấp tại các
ngânhàngkhác.
Điềunàylàmkhóchocácngân
hàng lẫnchủđầutưtrongviệc
giaovànhận tài sảnbảođảm.
Ông
NGUYỄNVĂNHẢI
,
TrưởngphòngPhápchế
OCB
theo thỏa thuận, hoặc ngân
hàng sẽ buộc phải hoàn trả
tiền chokháchhàngvôđiều
kiện khi chủ đầu tư không
bàn giao nhà đúng như cam
kết. Tìmhiểukỹvấnđề này
cũngsẽgiúpkháchhàngyên
tâm hơn khimua nhà”.
Cóuy tínmới
được cấp chứng thư
bảođảm
Đồngquanđiểm,Giámđốc
phápchếNgânhàngThương
mại cổphầnSàiGòn (SCB)
LêThiếtHùngchorằngchứng
thưbảo lãnhđượcxem là lời
hứa của ngân hàng đối với
ngườimuanhà.Theođó,nếu
chủ đầu tư không thực hiện
nghĩa vụgiaonhà đúng thời
hạn như cam kết thì ngân
hàng sẽ đứng ra trả lại toàn
bộ số tiềnmàkháchhàngđã
nộp. Khi dự án có bảo lãnh
củangânhàng thìngườimua
nhàcó thểyên tâmvớisố tiền
mình đã đóng.
Nói thêm về giá trị của
chứng thư bảo lãnh, ông Lê
ThiếtHùngchobiết:Khiphát
hànhchứng thưbảo lãnhcho
một dự án, ngân hàng phải
giải quyết được hai vấn đề.
Thứnhất, giám sát đượcquá
trìnhsửdụngvốncủachủđầu
tư, mặc dù có khi đó không
phảivốnvay từngânhàngmà
là vốn của ngườimua thanh
toánchongười bán.Thứhai
là phải nắm giữ được khối
lượng tài sản hình thành để
tránh trườnghợp chủđầu tư
có thể bán một căn hộ cho
nhiều người.
ÔngHùngnhấnmạnh:“Cấp
chứngthưbảolãnhcũngchính
làmộthình thứccấp tíndụng.
Dođóngânhàngcó thểxem
xét cấp chứng thư bảo lãnh
chodựán thôngquahình thức
tínchấphoặc tàisảnđảmbảo.
Điềunàydựa trêncácyếu tố
nhưchínhsáchtíndụng,chính
sáchđánhgiá rủi rocủa từng
ngân hàng căn cứ vào năng
lực tài chính, uy tíncủa từng
doanh nghiệp…Chẳng hạn
những chủ đầu tư có uy tín
tốt, năng lực tài chínhmạnh
thì ngân hàng sẽ thực hiện
việc cấpbảo lãnh thôngqua
hình thức tín chấp. Nếu chủ
đầu tưchưa từngcóquanhệ
tíndụngvớingânhàng,điểm
tíndụngkhôngcao,năng lực
xâydựngdự án chưa thật sự
tốt thì ngân hàng sẽ đưa ra
nhữngyêucầukhắt khehơn
trongviệccấpchứng thưbảo
lãnhvà thậm chí từ chối cấp
chứngthưbảolãnhchodựán”.
Thủ tục quá
nhiêu khê
Chiasẻvềnhữngkhókhăn,
vướng mắc trong quá trình
cấpchứng thưbảo lãnh, ông
TrươngAnh Tú, Giám đốc
phát triển kinh doanh Công
ty Cổ phần Đầu tư và Xây
dựngPhúcKhang, chobiết:
Để được cấp chứng thư bảo
lãnh thì chủđầu tưphảihoàn
thiện nhiều thủ tục pháp lý
vềdựán.Thực tếđểhoàn tất
các thủ tục củamột dự án là
vôcùngnhiêukhê.Nếuphải
chờđếnkhihoàn thiện100%
thủ tụcmới được cấp chứng
thưbảo lãnhsẽmấtđi cơhội
của chủ đầu tư. Do đó, nhà
đầu tưmongmuốncácngân
hàngnêncósự linhhoạtnhất
địnhđể chophép chủđầu tư
bổsunghồsơ trongquá trình
thựchiệnchứng thưbảo lãnh.
Một khó khăn nữa cũng
được ông Trương Anh Tú
đề cập là phí bảo lãnh. Hiện
nay cách tính phí bảo lãnh
vẫn chưa có sự nhất quán,
mỗi ngân hàng mỗi khác.
Có ngân hàng yêu cầu tính
phí dựa trên tổng giá trị dự
án nhưng có ngân hàng lại
tính phí theo từng giai đoạn
kinhdoanh.
“Vídụmộtdựáncó5.000
sảnphẩm,vậychủđầu tưnên
đóngphíbảo lãnh trên toànbộ
số sảnphẩmnàyhay là chia
nhỏ theo từnggiai đoạnphát
triểndựán.Bởi cách tínhphí
bảo lãnhnhư thếnàovôcùng
quan trọng, toàn bộ chi phí
sẽ hạch toán vào giá thành
vàngười tiêudùng saucùng
sẽ phải gánh chịu” - ôngTú
đặt vấnđề.
Tổng Giám đốc Công ty
Cổ phần Bất động sảnViệt
AnHòaTrầnKhánhQuang
cũng nhìn nhận: “Phí bảo
lãnh sẽ khiến giá thành sản
phẩm cănhộđội lênkhoảng
2%-3%giá trị.Trongkhi đó
đểcạnh tranh, chủđầu tưcần
phải tính toánphươngánkinh
doanh vô cùng chặt chẽ. Có
nhữngchủđầu tưkhông thực
hiệnnghĩavụbảo lãnh cũng
vì lý domuốn giảm chi phí
bánhàng, quađó tạo sứchút
đối với kháchhàng tốt hơn”.
Thi côngnhanh,
phí bảo lãnh sẽ thấp
Đứng về phía ngân hàng,
ôngNguyễnVănHải,Trưởng
phòng Pháp chế OCB, giải
thích:Phíbảo lãnh tỉ lệ thuận
vớimứcđộ rủi ro.Nếu rủi ro
càng thấp thì phí càng thấp,
ngược lạimức độ rủi ro cao
thì phí bảo lãnh sẽcàngcao.
Tuynhiên, theoôngHải,hiện
OCBtínhphíbảolãnhdựatrên
cơ sở thỏa thuậnvới chủđầu
tư. Thực tế có những khách
hàngkhôngđòi hỏi bảo lãnh
bởihọ tin tưởngvàonăng lực
tài chính, uy tín của chủđầu
tư trên thị trường…Dođóhọ
thấy không có nhu cầu phải
có chứng thư bảo lãnh.
Cụ thể hơn, ông Lê Thiết
Hùng thông tinphí bảo lãnh
được tính dựa trên hai yếu
tốcơbản là số tiềnđượcbảo
lãnhvà rủi ro - tứckhảnăng
mà ngân hàng phải đứng ra
thựchiệnnghĩavụbảo lãnh.
Thời gianbảo lãnh càng dài
thì phí bảo lãnh càng cao.
Thế nên chủđầu tư càng rút
ngắn thời gian thi công để
giaonhàsớmchokháchhàng
thì rủi rocủangânhàngphải
đứng ra thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh giảm đi. Từ đó chi
phí bảo lãnh củadự án cũng
sẽ giảm.
n
ÔngNgôQuangPhúc,PhóTổngGiámđốc
CôngtyCổphầnKinhdoanhđịaốcHimLam,
khuyến cáo người mua nhà nên dành thời
gian để tìm hiểu về chủ đầu tư dự án, như
xemtrongquákhứchủđầutưcóbàngiaocăn
hộđúnghẹnhay chậmhơn so với cam kết.
Bêncạnhđó, ngườimuanhàcũngnêndành
thời gianđến tậnnơi đểquan sát dựán; hỏi
nhữngngười sốnggần khuvực códựánđể
nắmthêmtintứcvềchủđầutư,vềtiếnđộdự
án…màmìnhcóýđịnhmua.
“Nếu xemnhẹnhững thông tin vềuy tín,
năng lực quản lý, năng lực xây dựng, chất
lượngcôngtrình…củachủđầutưsẽgâybất
lợichokháchhàngmuanhàhìnhthànhtrong
tương lai”-ôngPhúcnói.
TrongkhiđóôngTrầnKhánhQuang,Tổng
GiámđốcCông tyBấtđộng sảnViệtAnHòa,
chorằngngaycảkhingườimuanhàđãcóđủ
tiềnđểchi trảchotoànbộcănhộđãđặtmua
thìcũngnênvayngânhàngmột ít.Chẳnghạn
muacănhộtrên1tỉđồngthìcóthểvayngân
hàngkhoảng100-200 triệuđồng. Bởi thông
quangânhàng,ngườimuanhàsẽnắmđược
toànbộgiấy tờpháp lýcủadựáncó thực sự
ổnhaykhông.
“Thựctếcónhữngdựándùtuyênbốhùng
hồn là có chứng thưbảo lãnhnhưng chỉ có
những kháchhàngmua nhàmới được cấp,
cònnhững ai không cónhu cầu vay vốn thì
hành trìnhđòi giấy chứng thưbảo lãnh vô
cùngchật vật”-ôngQuangdẫnchứng.
