6
Tiêu điểm
Pháp luật
&
cuộc sống -
Thứ Hai24-6-2024
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Đươngsự
khôngcó
quyềnchuyển
nhượngnhưng
tòavẫn
côngnhận
Việc tuyên buộc phía ông Nghi tiếp tục
thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là
không đúng với quy định của BLDS 2015
bởi ông chưa được giao đất trên thực địa,
chưa có quyền chuyển nhượng.
MINHCHUNG
G
ửi đơn phản ánh đến báo
Pháp
Luật TP.HCM
, vợ chồng ông
Trương Hoàng Nghi (ngụ
TP Cần Thơ) cho biết ngày 26-6,
TAND TP Cần Thơ sẽ đưa ra xét
xử phúc thẩm vụ án mà vợ chồng
ông là bị đơn.
Trước đó, vợ chồng ông Nghi
đã kháng cáo bản án sơ thẩm của
TAND huyện Phong Điền với nội
dung cho rằng phán quyết của tòa
sơ thẩm không công bằng, không
đúng pháp luật.
Hiện ông Nghi đã có đơn gửi
đến Chánh án TAND Tối cao, Viện
trưởngVKSNDTối cao và Ban Nội
chính Thành ủy TP Cần Thơ… tố
cáo hành vi của HĐXX có dấu hiệu
của việc cố tình ra bản án trái pháp
luật. Các cơ quan này đã nhận được
đơn của ông Nghi.
Mới ký hợp đồng đặt cọc,
chưa ký hợp đồng
chuyển nhượng
Hồ sơ thể hiện ngày 21-1-2020,
ông Nghi mua trúng đấu giá hơn
10.000 m
2
đất nông nghiệp, tọa
lạc tại xã Giai Xuân, huyện Phong
Điền với giá 2,354 tỉ đồng. Đây là
tài sản được Chi cục Thi hành án
dân sự (THADS) huyện Phong Điền
kê biên, bán đấu giá.
Ngày 21-1-2021, vợ chồng ông
Nghi ký hợp đồng đặt cọc (HĐĐC)
để chuyển nhượng toàn bộ phần
đất này cho các bà Hà Ngọc Diễm,
Nguyễn Thị Mỹ Phượng; với số
tiền ghi trong HĐĐC là 3,050 tỉ
đồng và phía ông Nghi đã nhận cọc
2,550 tỉ đồng.
HĐĐC có nội dung “Hai bên sẽ
tiến hành công chứng hợp đồng
chuyển nhượng tại Văn phòng công
chứng Võ Thị Hồng Yến trong vòng
một năm kể từ ngày hợp đồng này
Thửa đấtmà các bên đang tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ảnh: MINHCHUNG
ThS Phước Hải cho
rằng HĐXX sơ thẩm
đang nhầm lẫn giữa đối
tượng của hợp đồng đặt
cọc (tiền) và đối tượng
của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng
đất được đảm bảo bằng
đặt cọc.
Chủ tọa phiên tòa sơ thẩm
nói gì?
Ngày 18-6, PV
Pháp Luật TP.HCM
đã
đến TAND huyện Phong Điền để trao
đổi liênquanvụánvànêunhữngđiểm
bất hợp lý trong bản án sơ thẩm mà
các chuyên gia đã phân tích ở trên.
Ông Nguyễn Phi Long (thẩm phán
chủ tọa xét xử vụ án này, đồng thời
cũng là chánh ánTAND huyện Phong
Điền) trao đổi ngắn gọn: “HĐXX gồm
ba người, cả ba đều thống nhất biểu
quyết xử như vậy. VKS cùng cấp cũng
đồngquanđiểmvới tòaán.Tôi xửcông
tâm, khách quan, không chịu bất kỳ
tác động hay sức ép nào”.
Cũng trong ngày 18-6, PV đã liên hệ
với phía bà Diễm để làm rõ nội dung
theo đơn phản ánh của ôngNghi.Tuy
nhiên, bà Diễmtừ chối trả lời, cho biết
sẽ không tiếp và đề nghị PV “liên hệ
với cơ quan”.
Trong vụ kiện này, các bên chỉ xác lập và cung cấp
cho tòa án các tài liệu về các giao dịch gồm HĐĐC, các
bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì đã phát sinh
tranh chấp.
Tòaxácđịnhđâylà“tranhchấphợpđồngchuyểnnhượng
quyền sử dụng đất và hủy HĐĐC”là không đúng. Đáng
lẽ ra tòa phải xác định đây là “tranh chấp HĐĐC chuyển
nhượng quyền sử dụng đất”.
Vì hai bên chưa xác lập hợp đồng chuyển nhượng và
bị đơn không muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng
nên tòa án chỉ còn cách là tuyên hủy hoặc tuyên vô hiệu
HĐĐC, xác định lỗi của các bên để buộc hoàn trả hoặc
phạt cọc (nếu có).
Mãi đến ngày 12-9-2023, ông Nghi chỉ được cấp một
giấy chứng nhận, còn một giấy chứng nhận chưa được
cấp, kể cả tại thời điểm tòa án xét xử. Tòa án làm sao biết
trước được một giấy chứng nhận còn lại của ông Nghi
sẽ được cấp mà tuyên cho phía bà Diễm được đăng ký
sang tên. Nếu giấy chứng nhận đó không được cấp thì
làm sao THA.
Tại thời điểmgiao kết HĐĐC, phía ông Nghi chỉ mới có
hợp đồng mua trúng đấu giá, chưa được cấp hoặc chỉnh
lý biến động trên giấy chứng nhận, chưa được Chi cục
THADS huyện Phong Điền tổ chức giao đất trên thực địa
nêntheoLuậtĐấtđainăm2013,ôngNghikhôngcóquyền
chuyển nhượng đất.
ÔngNghikhôngcóquyềnchuyểnnhượngđấtthìkhông
được phép nhận cọc để chuyển nhượng. Vấn đề này, luật
buộc cả bị đơn và nguyên đơn đều phải biết. Do đó, nội
dungcủaHĐĐCđãviphạmđiềucấmcủaluậtnênvôhiệu.
Khi HĐĐC vô hiệu thì các bên chỉ hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận, không có phạt cọc.
Luật sư
PHẠMVIẾT DŨNG
,
nguyên điều tra viên,
Đoàn Luật sư tỉnh Bình Thuận
được công chứng”.
Ngày 29-3-2021, vợ chồng ông
Nghi làm biên nhận đã nhận đủ
số tiền để thực hiện việc chuyển
nhượng, làm ủy quyền cho phía bà
Diễm để thay mặt làm thủ tục đăng
ký quyền sử dụng đất.
Trong quá trình Chi cục THADS
huyện Phong Điền làm thủ tục giao
tài sản trúng đấu giá cho ông Nghi
thì người khác khởi kiện liên quan
đến tài sản này. Tranh chấp đã được
giải quyết bằng bản án phúc thẩm
ngày 13-7-2022 của TANDTPCần
Thơ. Sau đó, Chi cụcTHADS huyện
Phong Điền tiếp tục giao tài sản
trúng đấu giá cho ông Nghi.
Ngày 12-9-2023, ông Nghi được
cấp một giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho thửa đất có diện tích
5.596 m
2
(trong số hơn 10.000 m
2
ông Nghi trúng đấu giá); bà Diễm,
bà Phượng đang giữ giấy chứng nhận
này. Còn một thửa (phần diện tích
còn lại) đang cập nhật biến động để
cấp giấy chứng nhận cho ông Nghi.
Do những bất đồng nên quá một
năm mà việc chuyển nhượng chưa
xong. Do đó, căn cứ thỏa thuận
trong HĐĐC, vợ chồng ông Nghi
không tiếp tục thực hiện việc ký
hợp đồng chuyển nhượng cho bà
Diễm, bà Phượng và đề nghị hủy
HĐĐC, đồng ý trả lại tiền và bồi
thường (nếu có).
Không đồng ý nên bà Diễm, bà
Phượng kiện vợ chồng ông Nghi,
yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng, được quyền
sang tên thửa đất đã được cấp giấy
chứng nhận từ vợ chồng ông Nghi,
đứng tên trên phần đất đang được
cập nhật biến động tại Chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai huyện
Phong Điền.
Xử sơ thẩm ngày 2-4, TAND
huyện PhongĐiền nhận địnhHĐĐC
được hai bên ký kết đúng hình thức
của pháp luật, hai bên chưa ký hợp
đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, theo HĐXX, các bên
không thực hiện đúng thời hạn thể
hiện trongHĐĐC là do nguyên nhân
khách quan. Do đó, HĐXX tuyên
vợ chồng ông Nghi phải chuyển
nhượng cho bà Diễm, bà Phượng
toàn bộ phần đất.
Phía bà Diễm có quyền và nghĩa
vụ tự liên hệ với cơ quan có thẩm
quyền để thực hiện việc đăng ký
cấp giấy chứng nhận nếu vợ chồng
ông Nghi không thực hiện nghĩa vụ.
Có sự nhầm lẫn của tòa
về đối tượng của hợp
đồng chuyển nhượng
Về vụ án này, ThS Liên Đăng
Phước Hải (giảng viên khoa Luật
dân sự Trường ĐH Kinh tế - Luật,
ĐH Quốc gia TP.HCM) cho rằng
có sự sai lầm nghiêm trọng trong
nhận định và quyết định của HĐXX
cấp sơ thẩm.
ThS Phước Hải phân tích: Giữa
hai bên chỉ tồn tại HĐĐC ngày
21-1-2021 và biên nhận tiền. Như
vậy, việc yêu cầu phía ông Nghi tiếp
tục thực hiện việc chuyển nhượng
toàn bộ phần đất nêu trên cho phía
bà Diễm là thiếu cơ sở và căn cứ
pháp lý.
“Lập luận của HĐXX cho rằng
phía bà Diễm đã trả đầy đủ tiền theo
thỏa thuận chuyển nhượng nên giữa
hai bên đã tồn tại hợp đồng chuyển
nhượng. Theo tôi, lập luận này là
không đúng, bởi lẽ pháp luật hiện
không giới hạn mức đặt cọc giữa
các bên. Các bên hoàn toàn có thể
đặt cọc với số tiền nhỏ hơn, bằng
hoặc thậmchí lớn hơn số tiền chuyển
nhượng nhằm mục đích bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ” - ThS Phước
Hải bình luận.
Đối với HĐĐC giữa các bên,
ThS Phước Hải nhấn mạnh rằng
“HĐĐC nhằm mục đích đảm bảo
cho việc thực hiện hành vi giao kết
hợp đồng (trong tương lai). Trường
hợp nếu một bên từ chối thực hiện
hành vi giao kết này thì việc phải
làm là hoàn trả tiền cọc đã nhận và
phạt cọc (nếu có yêu cầu). Do đó,
việc yêu cầu các bên phải thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là chưa phù hợp với Điều 328
BLDS 2015”.
“Ở đây, HĐXX đang nhầm lẫn
giữa đối tượng của HĐĐC (tiền)
và đối tượng của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được
đảm bảo bằng đặt cọc.
Cụ thể, HĐXX nhận định: Quá
trình thực hiện hợp đồng thì đối
tượng của hợp đồng là thửa đất có
phát sinh tranh chấp (trang 10 bản
án sơ thẩm). Chính sự nhầm lẫn này
đã đi đến việc HĐXX cho rằng “cần
buộc bị đơn tiếp tục thực hiện việc
chuyển nhượng phần đất tranh chấp
nêu trên cho nguyên đơn”.
Lẽ ra trường hợp này, phía ông
Nghi từ chối việc giao kết hợp đồng
chuyển nhượng thì tòa án phải xem
xét yếu tố lỗi (do khách quan hay
do các bên) để quyết định về việc
phạt cọc (nếu hợp đồng bị hủy hoặc
chấm dứt).
“Có thể thấy nhận định và quyết
định của HĐXX là không đúng với
quy định về đặt cọc như một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,
được quy định tại Điều 328 BLDS
năm 2015” - ThS Phước Hải nêu
quan điểm.•
