10 batdongsan@phapluattp.vn Bất động sản - Thứ Tư 22-4-2026 tư phải phân bổ trực tiếp chi phí vào giá thành sản phẩm. Nguồn cung giảm, giá tăng Thị trường bất động sản TP. HCM quý I chứng kiến kịch bản trái ngược quy luật cung cầu. Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt 14.156 căn, giảm 25% so với quý trước. Tương ứng, sức cầu cũng sụt giảm mạnh 36% với lượng tiêu thụ chỉ đạt 7.158 căn. Tuy nhiên, thay vì giảm giá để kích cầu, mặt bằng giá bán sơ cấp lại tăng bình quân 3%-5% so với cuối năm 2025. Nguồn gốc sự bật tăng này xuất phát từ quy định mới có liên quan. Cụ thể, từ ngày 311-2026, Nghị định 50/2026 chính thức có hiệu lực, đưa việc tính tiền sử dụng đất tiệm cận sát giá trị thị trường. lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%. Các chủ đầu tư đã chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định ở mức 9%-10%. Biên lợi nhuận doanh nghiệp đang hẹp lại trong khi kỳ vọng bắt đáy trở nên bất khả thi, do chi phí đầu vào không ngừng tăng. Nghịch lý giá tăng còn do sự khan hiếm nguồn cung mới. Theo DKRA Consulting, nguồn cung mới đưa ra thị trường sụt giảm tới 41%. Tuy nhiên, tại thị trường thứ cấp, giá vẫn tăng trung bình 18% so với cùng kỳ năm 2025 nhờ lực đẩy từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai 3, vành đai 4 và metro số 2. Cùng quan điểm về sự sàng lọc của thị trường, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhấn mạnh thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc tự nhiên để hướng tới chất lượng bền vững hơn. Sự rút lui của các dự án kém cạnh tranh và việc dịch chuyển nguồn cung về các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng đồng bộ sẽ là xu hướng tất yếu. Dự báo cho quý tiếp theo của năm 2026, các chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa mạnh mẽ. Nhu cầu tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn được đầu tư bài bản. Lời khuyên cho các nhà đầu tư và người mua nhà trong giai đoạn này là cần nhìn nhận thực tế về cấu trúc giá mới. Đừng chờ đợi một đợt giảm giá sâu khi mọi yếu tố chi phí, từ tiền sử dụng đất theo khung giá thị trường đến chi phí vật liệu bảo dưỡng đều đang thiết lập những đỉnh mới. Việc dịch chuyển nguồn cung về các địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng đang triển khai sẽ mở ra cơ hội mới nhưng chỉ dành cho những người có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính và tập trung vào các sản phẩm có pháp lý minh bạch.• Tiếp theo là Quyết định 11/2026 của UBND TP.HCM, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bám sát thực tế hơn khi Nhà nước thu hồi đất. Trước tình hình này, các doanh nghiệp phải phân bổ chi phí phát sinh thêm vào giá thành. Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, quản lý kinh doanh cấp cao của batdongsan.com.vn, cho biết chung cư là phân khúc nổi bật với mức độ quan tâm trong tháng 3-2026 tăng 4%-7% so với cuối năm 2025. Đáng chú ý, 67% người mua hiện nay để ở thực, trong khi tỉ lệ lướt sóng chỉ còn 4%, phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt sang nhu cầu thực. Phân khúc đất nền cho thấy độ nhạy cao trước biến số vĩ mô. Bà Ánh nhận định thông Mặt bằng giá vẫn đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và 81 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Miền Trung nổi lên như điểm sáng khi mức quan tâm đất nền tại đây tăng 10%-28%. tin quy hoạch thường khiến mức quan tâm đất nền tăng mạnh nhưng áp lực lãi suất lại khiến giao dịch giảm. Quý I, mức độ quan tâm đất nền tại TP.HCM cũ giảm 5% và Hà Nội giảm 23%. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và 81 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Miền Trung nổi lên như điểm sáng khi mức quan tâm đất nền tại đây tăng 10%-28%. Kỳ vọng bắt đáy bất khả thi Việc thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua. Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, cho biết lãi suất vay ưu đãi hiện đạt 8%-9%/năm, trong khi Dữ liệu báo cáo quý I-2026 của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đầu năm giảm 25%, thanh khoản sụt 36% nhưng giá bán vẫn tăng 3%-5%. Nguyên nhân không đến từ các chiêu trò làm giá, mà do sự thay đổi pháp lý. Cụ thể là Nghị định 50/2026 của Chính phủ, hướng dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị quyết 254/2025/ QH15 thi hành Luật Đất đai và Quyết định 11/2026 của UBND TP.HCM quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM, đưa giá đất sát thị trường. Áp lực này khiến cấu trúc vốn bị nén chặt, buộc chủ đầu Bất chấp nghịch lý nguồn cung và sức mua sụt giảm sâu trong quý I-2026, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM vẫn thiết lập đỉnh mới dưới áp lực chi phí. Áp lực kép lên giá căn hộ ở TP.HCM Áp lực chi phí và nguồn cung đẩy giá nhà tăng Thị trường bất động sản quý I chịu áp lực kép khiến chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 5,69%. Biến động mạnh nhất đến từ nhóm vật liệu bảo dưỡng với mức tăng 13,46%, do chi phí nhân công và vận tải leo thang. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 4.274 USD/m2 (tăng 38%), trong khi TP.HCM chạm mức 4.078 USD/m2. Lý do cốt lõi là lệch pha cung - cầu: Toàn thị trường chỉ có 820 căn mới nhưng lượng giao dịch đạt tới 1.600 căn. Doanh nghiệp thành lập mới tăng 54,3% nhưng số lượng giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh sự thanh lọc khắc nghiệt. Hiện tại, kỳ vọng dồn vào nỗ lực tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy nhà ở xã hội. Đà Nẵng chốt thời hạn xử lý các dự án “treo” Ban Thường vụ Thành ủy Đà Nẵng vừa ban hành chỉ thị tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác quản lý, sử dụng tài sản công; tháo gỡ vướng mắc đối với các công trình, dự án kéo dài có nguy cơ gây lãng phí. Ban Thường vụ Thành ủy yêu cầu hoàn thành rà soát, công bố công khai việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ các quy hoạch treo không còn phù hợp trong quý III-2026. Các cấp ngành, địa phương quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng, phát huy nguồn lực từ đất đai, tài nguyên, khoáng sản cho phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh. Tăng cường công tác rà soát, đánh giá đúng thực trạng các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất trên phạm vi toàn TP. Qua đó kịp thời báo cáo, đề xuất cấp có thẩm quyền tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Các ngành khẩn trương hoàn thành việc đề xuất phương án xử lý, khai thác, sử dụng các cơ sở nhà đất dôi dư sau sắp xếp bộ máy; không để hư hỏng, xuống cấp, lãng phí trong quý II-2026. Đồng thời rà soát, thanh tra chuyên đề đối với các đơn vị, địa phương có nguy cơ cao xảy ra vi phạm trong tiếp nhận, sử dụng trụ sở công, gây lãng phí tài sản công, thiếu hồ sơ pháp lý và sử dụng sai mục đích. Bên cạnh đó, TP tập trung rà soát nhu cầu đầu tư, xác định các dự án bảo đảm hiệu quả, đúng quy hoạch, thứ tự ưu tiên để đưa vào kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030. Chỉ thị yêu cầu hoàn thành việc xử lý dứt điểm các dự án còn có khó khăn, vướng mắc kéo dài theo kết luận của Trung ương trong quý III2026. Đồng thời tiếp tục rà soát các dự án tương tự trên địa bàn TP để đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét, tháo gỡ, hoàn thành trong quý II-2026. “Chấm dứt tình trạng đầu tư dàn trải, tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong các công trình, dự án tồn đọng, có nguy cơ gây thất thoát, lãng phí. Tăng cường ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý tài sản công, đất đai, dự án đầu tư công” - chỉ thị yêu cầu. Ban Thường vụ Thành ủy Đà Nẵng giao Đảng ủy UBND TP chỉ đạo xây dựng kế hoạch cụ thể hóa chỉ thị này trong tháng 4-2026. Đồng thời chịu trách nhiệm trước Ban Thường vụ Thành ủy nếu để xảy ra chậm trễ, sai phạm mà không kiên quyết, kịp thời xử lý theo quy định. TẤN VIỆT TP Đà Nẵng nhìn từ bán đảo Sơn Trà. Ảnh: TẤN VIỆT Trong bối cảnh chi phí đầu vào thiết lập mặt bằng giá mới, biên lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản đang bị thu hẹp đáng kể. Ảnh minh họa: QH QUANG HUY
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==