7 Pháp luật & cuộc sống - Thứ Ba 28-4-2026 HỮU ĐĂNG - SONG MAI Trong số trước, báo Pháp Luật TP.HCM đã thông tin về vụ án tranh chấp tài sản thuộc sở hữu chung giữa nguyên đơn là bà MTTTh và bị đơn là ông NVT (vụ án bán đất không bán nhà). Sau khi đăng tải, vụ án nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là những người trong giới luật học, vì còn nhiều tình tiết chưa có lời giải. Giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ có thể bị tuyên vô hiệu Trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM, TS - luật sư (LS) Nguyễn Thị Kim Vinh, Đoàn LS TP.HCM (nguyên thẩm phán TAND Tối cao), cho rằng vụ án này đặt ra nhiều vấn đề pháp lý đáng chú ý khi trước thời điểm chuyển nhượng cùng một diện tích đất đã tồn tại đồng thời hai giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) và một GCN quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, điều đáng nói là cả hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm đều chưa làm rõ vì sao lại xảy ra tình trạng này, cũng như chưa xác định trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai trong việc cấp giấy. Theo quy định tại Luật Đất đai, trường hợp cấp GCN không đúng đối tượng, diện tích hoặc không đúng quy định thì cơ quan có thẩm quyền phải thu hồi hoặc đính chính. Việc tồn tại nhiều GCN trên cùng một thửa đất không chỉ là bất thường về mặt thực tế mà còn là dấu hiệu cần được làm rõ về tính hợp pháp. Khi chưa xác định được giấy nào có giá trị pháp lý, việc giải quyết tranh chấp dễ rơi vào tình trạng xử lý phần ngọn mà bỏ qua gốc rễ. Ở góc độ quan hệ tài sản, theo TS-LS Kim Vinh, tòa án sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và bà L (người mua hiện đang đứng tên trên GCN QSDĐ) hợp pháp do có công chứng trên cơ sở GCN QSDĐ hợp pháp nhưng lại công nhận đất và nhà là tài sản chung của ông T và bà Th là mâu thuẫn. Đối với giao dịch chuyển nhượng cho bà L, vấn đề không chỉ nằm ở hình thức mà còn ở bản chất. Nếu các bên xác lập giao dịch với đối tượng là “đất không có nhà” thì giá chuyển nhượng về nguyên tắc chỉ phản ánh giá trị QSDĐ. Nhưng thực tế tồn tại nhà trên đất lại là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và hiện trạng sử dụng. Trong bối cảnh đó, việc xác định bà L có phải là người thứ ba ngay tình hay không cần được xem xét thận trọng theo Điều 133 BLDS 2015. Án lệ 04/2016/AL cũng cho thấy quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng chỉ được bảo vệ khi họ thực sự ngay tình và dựa trên các căn cứ pháp lý hợp lệ. “Một điểm đáng chú ý khác là việc các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế (hai bên ký chuyển nhượng nhà và đất, giá 2,5 tỉ đồng nhưng trên hợp đồng chỉ ghi 1,5 tỉ đồng để giảm bớt tiền nộp thuế). Theo Điều 124 BLDS 2015, giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba có thể bị tuyên vô hiệu. Nếu trong vụ việc này, việc ghi giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế thì không thể loại trừ khả năng hợp đồng chuyển nhượng bị xem xét lại về hiệu lực pháp lý. Từ những phân tích trên, có thể thấy hướng giải quyết vụ án cần được tiếp cận toàn diện hơn, bắt đầu bằng việc xem xét kháng nghị giám đốc thẩm. Trong đó, tòa án cần làm rõ: Tính hợp pháp của từng GCN; quan hệ tài sản giữa các bên; bản chất thực sự của giao dịch chuyển nhượng và tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng cũng phải được xem xét toàn diện” - TS-LS Kim Vinh nêu quan điểm. Khó có thể bảo vệ người mua bởi nguyên tắc ngay tình LS Phùng Thanh Sơn, Đoàn LS TP.HCM, thì cho rằng cần xem xét lại việc áp dụng Điều 133 BLDS 2015 (về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu) trong việc công nhận giao dịch chuyển nhượng giữa ông T và chị L. Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 có tiền đề bắt buộc phải xác định giao dịch gốc vô hiệu trước, rồi mới xét bảo vệ người thứ ba. Giao dịch giữa ông T và chị L có căn cứ vô hiệu rõ ràng theo Điều 218 BLDS 2015 vì ông T định đoạt tài sản chung hợp nhất mà không có sự đồng ý của đồng sở hữu là bà Th. Tòa án cấp phúc thẩm đã bỏ qua bước phân tích này, dùng chính Điều 133 để lập luận cho sự không vô hiệu của giao dịch - đây là lập luận lộn ngược, không đúng cấu trúc của điều luật. Về tính ngay tình của chị L, có ba tình tiết quan trọng tòa chưa đánh giá đầy đủ. Thứ nhất, chị L tự khai đã đến kiểm tra thực địa, trực tiếp nhìn thấy căn nhà kiên cố đang có người thuê, trong khi GCN năm 2024 lại ghi đất trống. Sự mâu thuẫn này đủ để buộc người mua thận trọng phải yêu cầu làm rõ. Thứ hai, GCN quyền sở hữu nhà năm 2002 đứng tên cả ông T và bà Th là tài liệu đăng ký công khai Căn nhà cấp 4 được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận thuộc sở hữu của ông T và bà Th. Ảnh: ĐẶNG LÊ đang có hiệu lực. Nếu tra cứu lịch sử đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, thao tác hoàn toàn bình thường với giao dịch 2,5 tỉ đồng, chị L sẽ phát hiện ngay. Thứ ba, chính chị L xác nhận thỏa thuận thực tế là mua cả nhà lẫn đất nhưng hợp đồng chỉ ghi 1,5 tỉ đồng để giảm thuế, người tham gia tạo lập hợp đồng không trung thực trong chính giao dịch đó khó được bảo vệ bởi nguyên tắc ngay tình. “Mặc dù trên thực tế có thể có chuyện nhiều công trình xây dựng kiên cố nhưng không xin cấp GCN quyền sở hữu nên người mua đất khó biết về sự tồn tại của nhà. Thực tế này có thể được xem xét đối với những trường hợp nhà chưa đăng ký. Nhưng trong vụ này tình huống hoàn toàn khác, căn nhà đã được cấp GCN quyền sở hữu từ năm 2002, thông tin đang tồn tại trong hệ thống đăng ký Nhà nước. Hơn nữa, Điều 180 BLDS 2015 đòi hỏi người ngay tình là người không thể biết, không phải người không chịu biết dù đã tận mắt thấy nhà trên đất” - LS Sơn phân tích.• Trong vụ việc này, việc ghi giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế thì không thể loại trừ khả năng hợp đồng chuyển nhượng bị xem xét lại về hiệu lực pháp lý. Có tồn tại vi bằng việc “cha cho con nhà” hay không? Có ba vấn đề cần làm rõ trong vụ án này. Thứ nhất, tòa án nhận định đây là phần tài sản chung hợp nhất nhưng lại không phân tích, làm rõ hệ quả, nguyên tắc khi định đoạt chúng như thế nào. Thứ hai, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bên mua đã biết có căn nhà tồn tại, kiên cố, ý chí mua cả nhà và đất nhưng chỉ thực hiện giao dịch liên quan QSDĐ, vậy các bên có ý đồ gì, có giả tạo trong giao dịch hay không, đặc biệt việc giao nhận tiền thực tế giữa các bên cũng cần làm rõ. Thứ ba, lời khai của người con cho biết đã lập vi bằng việc ông T cho người con căn nhà. Vậy cần làm rõ vi bằng có đề cập nội dung cho nhà hay không? TS TRẦN NGỌC TUẤN, giảng viên khoa Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM phapluat@phapluattp.vn Vụ “bán đất không bán nhà”: Cần kháng nghị giám đốc thẩm Chuyên gia tiếp tục chỉ ra nhiều vấn đề cần được làm rõ trong vụ án “bán đất không bán nhà” ở Tây Ninh, bắt đầu bằng việc cần xem xét kháng nghị giám đốc thẩm. Bán đất nhưng không bán nhà Theo hồ sơ, bà Th và ông T trong quá trình chung sống có tạo lập tài sản là nhà, đất tại phường Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh. Đáng chú ý, GCN QSDĐ cấp ngày 25-1-2002 chỉ mình ông T đứng tên; còn GCN quyền sở hữu nhà cấp ngày 21-2-2002 thì đứng tên cả hai người. Năm 2024, khi ông T đăng ký biến động và được cấp sổ mới (cũng đứng tên một mình ông) thì chỉ ghi nhận QSDĐ (không có nhà trên đất). Đến tháng 11-2024, ông T chuyển nhượng cho chị L (đã đăng bộ sang tên). Không đồng ý, bà Th khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và chị L vô hiệu và yêu cầu chia đôi tài sản chung là nhà đất nói trên. Phía bị đơn, ông T xác nhận nhà đất tranh chấp là tài sản chung. Ông ký chuyển nhượng QSDĐ cùng căn nhà cho bà L với giá 2,5 tỉ đồng. Trong hợp đồng công chứng thể hiện hợp đồng ký kết giữa ông T và chị L là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tức chỉ bán đất, không bao gồm nhà. Tiêu điểm
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjg2ODExMg==