10
Bất động sản -
ThứNăm4-2-2021
Theo thống kê của CBRE
Việt Nam, năm 2020, thị
trường Bình Dương bùng
nổ về nguồn cung với gần
20.000 căn hộ. Thống kê sơ
bộ, lượng căn hộ đưa ra thị
trường năm2020 gấp đôi tổng
nguồn cung 10 năm trước đó.
Các dự án tại Bình Dương
chủ yếu tập trung ở hai TP là
ThuậnAn và DĩAn, một số ở
TP Thủ Dầu Một. Nếu trước
năm 2018, giá căn hộ tại đây
chỉ dao động ở mức 15-30
triệu đồng/m
2
thì bây giờ đang
tăng lên 23-33 triệu đồng/m
2
.
Đặc biệt sau thời điểmThuận
An và Dĩ An chính thức lên
thành phố, mặt bằng giá bán
căn hộ còn tăng chóng mặt
lên mức 35-45 triệu đồng/m
2
.
Ông Trung Hiếu (quận 7,
TP.HCM) cho biết rất bất ngờ
khi giá nhiều dự án mới mở
bán tại đây còn cao hơn ngoại
thành TP.HCM. “Căn hộ tôi
mới mua ở quận 7 đầu năm
2020 giá chỉ 40 triệu đồng/
m
2
mà một dự án trên quốc
lộ 13, TP Thuận An lại chào
bán giá 40-45 triệu đồng/m
2
.
Đáng nói, căn hộ tại quận 7
dự kiến trong quý I năm nay
sẽ bàn giao, còn dự án Bình
Dương còn đang làm móng”
- ông Hiếu nói.
Tương tự, ông Đức Bảo
tìm mua nhà để ở tại TP Thủ
Dầu Một mà giá bán lên tới
35-38 triệu đồng/m
2
. “Với
Theo ông Quang, mỗi năm
nguồncungcănhộBìnhDương
chỉ nên cung cấp cho thị trường
khoảng 5.000-10.000 căn hộ.
Thị trường này cũng chỉ phát
triển được trong vòng 3-4 năm
nhờ pháp lý thuận lợi, quỹ
đất từ nhà xưởng, khu công
nghiệp phải di dời còn nhiều,
còn dễ phát triển dự án. Sau
thời gian đó, khi nguồn cung
vượt quá mức, nhu cầu ít lại
thì chắc chắn xảy ra bão hòa.
“Vì thế, sau 3-4 năm nữa,
chủ đầu tư và cơ quan quản
lý cần đánh giá lại thị trường
căn hộ Bình Dương, cân đối
lại nguồn cung. Nếu vẫn tiếp
tục tăng thì nguy cơ dội hàng,
tồn kho sẽ rất lớn, bong bóng
có thể xảy ra” - ông Quang
cảnh báo.
Đồng tình, TS Lê Bá Chí
Nhân - chuyên gia kinh tế
cũng cho rằng giá bán căn hộ
Bình Dương đang ở mức cao.
Đây là mức giá kỳ vọng của
chủ đầu tư, họ tính giá đất, chi
phí xây dựng, chi phí tài chính
và kỳ vọng lợi nhuận vào giá
bán. Vì vậy, thị trường không
dành cho các nhà đầu cơ, lướt
sóng mà dành cho người mua
có nhu cầu thực và nhà đầu tư
có tiền nhàn rỗi.
“Người mua nên đầu tư
bằng tiền nhàn rỗi, hạn chế đi
vay, đầu tư dài hạn và nên lựa
chọn dự án ở các khu vực đô
thị hóa cao, đông dân cư, hạ
tầng giao thông kết nối” - TS
Nhân tư vấn.•
mức này tôi có thể mua được
những căn hộ đã hình thành
ở quận 12, Bình Chánh, Hóc
Môn… Tôi thấy giá bán căn
hộ ở Bình Dương quá cao so
với vị trí, thu nhập của người
dân ở đây” - ông Bảo chia sẻ.
Nguy cơ bong bóng
nếu mất kiểm soát
Phân tích về thị trường
BĐS Bình Dương, ông Trần
Khánh Quang, Tổng giám
đốc Công ty cổ phần Đầu tư
BĐS Việt An Hòa, cho rằng
nguyên nhân bùng nổ dự án
là do nguồn cung TP.HCM
“đứng bánh”, trong khi đó
quỹ đất ở Bình Dương thì
nhiều, chính quyền địa
phương lại tạo thuận lợi
nên các dự án căn hộ xây
dựng rất nhanh.
Tuynhiên, các doanhnghiệp
BĐS lại hy vọng vào cơ hội
phát triển quá lớn tại Bình
Dương nên đã đẩy giá bán căn
Khi nguồn cung
vượt quá mức, nhu
cầu ít lại thì chắc
chắn xảy ra bão hòa.
hộ quá cao. Giá bán không
phù hợp với người dân tại
đây mà nhu cầu ở chung cư
lại không nhiều.
“Giá đang tăng quá cao,
ngang ngửa một số khu vực
tại TP.HCM trong khi giá trị
đất dự án Bình Dương chỉ
bằng 1/3 so với TP. Nhiều
căn hộ có giá bán dưới 2 tỉ
đồng nhưng diện tích nhỏ chỉ
49-55 m
2
, tính ra giá bán trên
m
2
là quá cao” - ông Quang
phân tích.
QUANGHUY
T
ừ đầu năm 2020 đến nay,
thị trường bất động sản
(BĐS) Bình Dương nhộn
nhịp hơn cảTP.HCMvàĐồng
Nai, đặc biệt là phân khúc căn
hộ. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo
ngại xảy ra bong bóng giá căn
hộ tại đây khi các dự án mở
bán đều tăng giá cao ngang
ngửa một số quận, huyện ở
TP.HCM. Bên cạnh đó, nguồn
cung căn hộ được cho là đang
vượt quá nhu cầu tiêu thụ tại
địa phương này.
Giá căn hộ leo thang,
nguồn cung tăng vọt
Những năm trước đây, thị
trường BĐS Bình Dương chủ
yếu là dự án đất nền, rất ít dự
án chung cư, có chăng cũng
chỉ quy mô vài trăm căn. Thế
nhưng từ năm 2018, 2019 khi
quỹ đất TP.HCM khan hiếm,
thủtụcpháplýgặpnhiềuvướng
mắc thì nhiều chủ đầu tư đổ
về Bình Dương phát triển dự
án, đẩy nguồn cung căn hộ ở
thị trường này tăng vọt.
Năm 2018, 2019, Bình
Dương có hơn 18 dự án chung
cưmới được ra mắt, cung cấp
khoảng 14.000 căn hộ cho thị
trường. Số lượng dự án của
hai năm này bằng tổng nguồn
cung của Bình Dương trong
10 năm trước đó.
Nguồn cung căn hộ BìnhDương
đang tăng vọt với sự thamgia của
nhiều chủ đầu tư lớn từ TP.HCM.
Theobáo cáo củaCBREViệt Nam, năm2020
ghi nhận cột mốc lịch sử của thị trường Bình
Dương khi đón nhận nguồn cung nóng chưa
từng có, lên tới gần 20.000 căn hộ đến từ các
chủ đầu tư lớn. Mặc dù có mức giá tương
đương căn hộ ngoại thành TP.HCM nhưng
các dự án cao cấp tại Bình Dương đều sở hữu
mức tiêu thụ kỷ lục: Trên 80%-90%.
Theo một số nhà đầu tư, dư địa tăng giá
của căn hộ ở Bình Dương, đặc biệt là các TP
Thuận An, Dĩ An còn rất nhiều nhờ các yếu
tố về nhu cầu căn hộ cao cấp cho chuyên gia
thuê, tốc độ gia tăng dân số của Bình Dương
dẫn đầu cả nước, tỉ suất nhập cư tăng 200%
mỗi năm. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư FDI đổ
vào Bình Dương vẫn tăng, các TP Thuận An,
Dĩ An có nhiều tiềm năng phát triển khi kết
nối với TP.HCM và TP Thủ Đức.
Tỉ lệ hấp thụ căn hộ Bình Dương đạt tới 80%-90%
Bất chấpdịch, giá thuê vănphòngvẫn trênđà tăng
Dù dịch bệnh COVID-19 nhưng xu hướng thuê văn
phòng vẫn tăng, công suất rất ổn định và các chủ nhà vẫn
rất tự tin về giá thuê qua việc luôn duy trì mức giá.
Theo báo cáo quý IV-2020 của Công ty Colliers
International Việt Nam, dù tỉ lệ lấp đầy văn phòng giảm
nhưng giá thuê vẫn theo chiều hướng tăng. Do dịch, hiệu
quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng
nặng nề. Các công ty đã thận trọng hơn về kế hoạch di
dời, đổi mới và mở rộng của họ. Mặc dù tỉ lệ trống đang
gia tăng, chủ đầu tư vẫn giữ vững giá cho thuê.
Tại TP.HCM, giá thuê trung bình của văn phòng hạng
A năm 2020 khoảng 11 triệu đồng/m
2
/tháng, văn phòng
hạng B dao động 7,1-7,35 triệu đồng/m
2
/tháng. Còn tại Hà
Nội giá rẻ hơn, giá thuê văn phòng hạng A 7,13-7,36 triệu
đồng/m
2
/tháng và giá thuê văn phòng hạng B khoảng 5,3
triệu đồng/m
2
/tháng.
Dự báo năm 2021 giá thuê văn phòng tại Hà Nội và
TP.HCM sẽ tăng nhẹ, khoảng 25.000-50.000 đồng/m
2
/
tháng. Đồng thời sẽ có một sự dịch chuyển trụ sở sang các
tòa nhà văn phòng khác có giá rẻ hơn hoặc giảm diện tích
thuê văn phòng nhằm tiết giảm chi phí, tái cấu trúc doanh
nghiệp.
Thị trường hiện có ba xu hướng chuyển dịch. Thứ nhất là
khách thuê chuyển từ tòa nhà văn phòng hạng A sang hạng
B. Thứ hai, xu hướng khách chuyển từ hạng B giá cao sang
tòa có giá thuê thấp hơn. Thứ ba là từ khách thuê trung tâm
ra khu vực ngoài trung tâm có giá thấp hơn. Điều này khiến
tỉ lệ lấp đầy của tòa văn phòng hạng A giảm mạnh trong khi
tòa văn phòng hạng B có xu hướng tăng.
Ông Nguyễn Văn Tùng, Giám đốc đơn vị cho thuê văn
phòng tại quận 3, TP.HCM, cho biết thị trường văn phòng
TP vẫn tiếp tục gặp khó khăn khi tình hình hoạt động kinh
doanh của nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Tuy tỉ lệ
trống tăng nhưng một vài chủ nhà cố gắng duy trì giá chào
cao rồi bù lại bằng cách linh hoạt hơn về mức giá chốt.
Chủ nhà có thể giảm đến 20%-25% so với giá chào bên
cạnh các điều khoản thuê linh hoạt.
“Dịch bệnh cũng đã thay đổi các chiến lược sử dụng
diện tích văn phòng của khách thuê. Trước đây, nhân viên
thường chủ yếu làm việc tại văn phòng nhưng hiện tại
họ đã linh hoạt hơn khi làm việc tại nhiều nơi khác nhau.
Khách thuê có xu hướng tái cơ cấu không gian làm việc,
giảm mật độ chỗ ngồi trong văn phòng” - ông Tùng nói.
Trong tình hình dịch bệnh COVID-19 đang bùng phát
phức tạp, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cho thuê
văn phòng sẽ tiếp tục gặp khó khăn cho cả khách thuê lẫn
chủ nhà. Các chuyên gia dự báo năm 2021 giá cho thuê
văn phòng có xu hướng giảm, thị trường sẽ hồi phục khi
dịch bệnh được khống chế.
Về triển vọng tương lai, báo cáo cho thấy tiềm năng
của phân khúc văn phòng tại TP.HCM từ những hiệp định
thương mại tự do và phát triển cơ sở hạ tầng. Các hiệp
định như EVFTA, UKVFTA và RCEP sẽ có hiệu lực hoặc
tiếp tục trong năm 2021 dự kiến sẽ góp phần làm tăng nhu
cầu đối với thị trường văn phòng.
MINH LONG
Thị trường căn hộ BìnhDương đang nở rộ về số lượng và tăngmạnh về giá. Ảnh: QUANGHUY
Khách hàng đang được tư vấn thuê văn phòng. Ảnh: M.LONG
Bùng nổ căn hộ Bình Dương
và ba hệ quả
