8
Đô thị -
Thứ Tư8-6-2022
Chống thất
thu thuế
trong mua
bán nhà đất -
Bài 3
Cần có hệ số K riêng khi
mua bán nhà đất
Hệ số này không áp dụng cho các
mục đích như bồi thường, chuyển
mục đích, tính tiền sử dụng đất.
thực hiện
VIỆTHOA
“G
iải pháp chống thất
thu thuế trong hoạt
động kinh doanh,
chuyển nhượng bất động sản
(BĐS) không gì khác làUBND
cấp tỉnh xác định hệ số K phù
hợp (có thể là hệ số riêng) để
có mức giá đất thị trường làm
cơ sở xác định thu nhập tính
thuế mà không cần căn cứ vào
giá ghi trên hợp đồng chuyển
nhượng. Qua đó khuyến khích
người dân ghi trung thực giá
chuyển nhượng vì quyền và
lợi ích của chính mình, góp
phần tạo nên sự minh bạch
của thị trường” - bà Trần Thị
Việt Hòa, giảng viên Khoa
quản lý đất đai và thị trường
BĐS Trường ĐH Nông Lâm
TP.HCM, cho biết tại buổi trao
đổi với
Pháp Luật TP.HCM
.
Kẽ hở để khai gian
giá chuyển nhượng
BĐS
.
Phóng viên
:
Tại nhiều tỉnh,
thành, hàng loạt hồ sơ đóng
thuế chuyển nhượng BĐS bị
cơ quan thuế yêu cầu khai lại
giá bán vì cho rằng mức giá
ghi trên hợp đồng thấp hơn
thực tế. Bà bình luận gì về
việc này?
+ Bà
Trần Thị Việt Hòa
:
Chính phủ quy định và Bộ Tài
chính hướng dẫn thu nhập tính
thuế từ chuyển nhượng BĐS
căn cứ vào giá chuyển nhượng
ghi trên hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng không
ghi giá chuyển nhượng hoặc
ghi giá thấp hơn giá do UBND
cấp tỉnh quy định thì sẽ dựa
vào giá đất của tỉnh tại thời
điểm chuyển nhượng để tính
thuế. Quy định này vô hình
trung tạo kẽ hở để người dân
khai giá không trung thực và
tạo nên sự thiếu minh bạch
của thị trường.
Vừa qua, Bộ Tài chính đã có
nhiều công văn về việc chống
thất thu thuế chuyển nhượng
BĐS mà chưa có hướng dẫn
cụ thể. Điều này dẫn đến người
thực thi trực tiếp là cán bộ thuế
đã xử lý cảm tính, thiếu chuyên
nghiệp và có nhiều bất cập.
Thực tế cho thấy giá đất do
tỉnh quy định gần như đã trở
thành cơ sở xác định thu nhập
tính thuế từ chuyển nhượng
BĐS. Mức giá này dù đã được
TP có thể cân nhắc
điều chỉnh tăng
hệ số K cho việc
thu thuế từ chuyển
nhượng BĐS để tăng
nguồn thu.
Lấp lỗ hổng trong thu thuế chuyển nhượng bất động sản ở các nước
Tại các nước phát triển, nhiều biện pháp để ngăn chặn việc
khai sai giá trị giao dịch BĐS. Trong đó có hai việc Việt Nam có
thể ứng dụng là xây dựng một bảng giá đất theo thị trường
hoàn chỉnh và quy địnhmọi giao dịch BĐS phải qua ngân hàng.
Ởmột số nước như Nhật Bản, Mỹ… thamgia một giao dịch nhà
đất còn bắt buộc phải có công ty môi giới (được cấp phép) và
luật sư nhằm thêm phần chặt chẽ.
Cạnh đó, ngân hàng nắmmọi giao dịch có giá trị cao, chỉ cần
có điểm bất thường như đột nhiên người dân đem gửi một
khoản tiền mặt lớn hay giao dịch nhà đất khác giá so với khu
vực thì cơ quan này sẽ báo cáo ngay lên cơ quan thuế. Nhiều
nước có bảng giá đất theo thị trường chính xác đến từng quận,
huyện, loại đất, vị trí…và cập nhật biến độngmỗi nămmột lần.
Một số nước còn có quy định thuế đặc thù cho từng đối tượng.
Ví dụ tại Mỹ, trong đề xuất ngân sách mới của Tổng thống Joe
Biden vào ngày 28-3, những công dân Mỹ có thu nhập hơn 100
triệu USD sẽ phải trả mức thuế tối thiểu 20% trên tất cả khoản
thu nhập của họ. Nếu một người Mỹ kiếm được 10 triệu USD lợi
nhuận từ việc chuyển nhượng BĐS, họ sẽ phải đóng mức thuế
2 triệu USD. Chính quyền ông Biden gọi đề xuất mới là“thuế thu
nhập tối thiểu của tỉ phú”. Nhà Trắng tin rằng mức thuế mới sẽ
mang lại 360 tỉ USD cho Mỹ trong 10 năm tới.
Trong khi đó tại Anh, Văn phòng Đơn giản hóa thuế đã xuất
bảnmột báo cáodoBộ trưởngBộTài chínhRishi Sunak ủy quyền,
đề xuất tăng thuế tài sản, bao gồm cả lãi vốn để giải quyết việc
giới nhà giàu trốn tránh việc đóng thuế chuyển nhượng BĐS.
Các đề xuất của văn phòng này hướng tới việc điều chỉnh mức
thuế thu nhập. Những ai chuyển nhượng tài sản hay BĐS sẽ
phải đóng thuế nhiều hơn đáng kể so với hiện tại. Nếu đề xuất
này được thông qua, những người có thu nhập cao và có ý định
chuyển nhượng BĐS sẽ phải đóng thuế lên đến 20%, 40% hoặc
thậm chí 45%.
KHÔI CHƯƠNG
UBND tỉnh điều chỉnh hệ số K
sát với thị trường nhưng vẫn
gây thất thu thuế.
“Thủ phạm” của
khai gian giá chuyển
nhượng là đâu?
.
Có ý kiến cho rằng nguyên
nhân của việc khai gian giá
bán là do tồn tại cơ chế hai
bảng giá đất cùng lúc, giá
đất do Nhà nước quy định và
giá đất theo thị trường. Đây
có phải là vấn đề mấu chốt
không, thưa bà?
+ Theo tôi, hai hay nhiều
bảng giá đất không phải là vấn
đề. Hiện nay có hai bảng giá
đất, một bảng giá do ngành
TN&MT xây dựng định giá
hàng loạt và hai là giá đất cụ
thể do ngành tài chính xây
dựng (cùng với hệ số K).
Bảng giá đất định giá hàng
loạt hiện rất thấp so với mặt
bằng giá thị trường do khi xây
dựng bảng giá này, Nhà nước
có xu hướng tạo điều kiện để
người sử dụng đất nằm trong
hạn mức thực hiện được các
mục đích như nộp tiền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng
đất… Bởi nếu đánh thuế quá
cao đối với các hoạt động này
thì người dân sẽ phải đóng số
tiền rất lớn, chẳng khác nào
phải mua lại chính mảnh đất
của mình.
Còn nhớ tại TP.HCM và Hà
Nội nhiều năm trước đây đã
xảy ra tình trạng hàng ngàn sổ
hồng không có người nhận. Lý
do là tiền sử dụng đất quá cao,
người dân không đóng nổi.
Thứ hai là giá đất cụ thể
được thực hiện bằng phương
pháp hệ số K. Có nghĩa là dựa
trên giá đất quy định trong
bảng giá đất được điều chỉnh
bởi một hệ số, gọi là hệ số K,
các khu vực khác nhau sẽ có
hệ số K khác nhau. Điều này
tạo ra sự công bằng trong tài
chính về đất đai.
Tuy nhiên, hệ số K hiện nay
vẫn đang rất thấp so với giá
chuyển nhượng thực tế. Trong
quá trình thẩm định giá, việc
truy xuất nguồn gốc của các
giao dịch có căn cứ hợp pháp
nhất lại chính là hợp đồngmua
bán. Thế nhưng hợp đồng lại
ghi không đúng giá giao dịch,
tạo ra sự chênh lệch giữa giá
do Nhà nước quy định và mặt
bằng giá thị trường.
Hiện nay, Nhà nước chưa có
một hệ thống dữ liệu đất đai đủ
minh bạch và thống nhất nên rất
khó để xác định giá thị trường.
Việc sử dụng hai bảng giá đất
cho rất nhiều mục đích trong
bối cảnh lịch sử xã hội hiện nay
theo tôi vẫn chấp nhận được.
Mấu chốt của vấn đề nằm
ở chỗ phải công khai và minh
bạch giá đất để người dân buộc
phải khai trung thực, cán bộ
cũng không có cơ hội để nhũng
nhiễu và Nhà nước không thất
thu thuế.
Xây dựng hệ số K
riêng cho việc thu thuế
chuyển nhượng BĐS
. Vậy làm sao để minh bạch
giá đất trong điều kiện nhưhiện
nay để không bị thất thu thuế
chuyển nhượng BĐS?
+ Trước hết, cùng với
bảng giá đất, Nhà nước cần
xây dựng hệ số K phù hợp
cho việc tính thuế chuyển
nhượng BĐS. Hệ số này
tùy vào điều kiện, hoàn
cảnh lịch sử của từng địa
phương để có mức tăng,
giảm phù hợp.
Hệ số K này chỉ áp dụng
riêng cho việc tính thuế
chuyển nhượng BĐS, không
dùng chung với các mục
đích khác như bồi thường
giải phóng mặt bằng khi
thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất… Khi đó,
hệ số K tăng hay giảm sẽ
không ảnh hưởng đến các
mục đích này.
Những năm gần đây, dù
có nhiều biến động nhưng
TP vẫn giữ nguyên hệ số
K nhằm hạn chế gánh nặng
tài chính cho người sử dụng
đất cũng như doanh nghiệp
đầu t ư BĐS . Tr ong bố i
cảnh hiện nay, TP có thể
cân nhắc điều chỉnh tăng
hệ số K cho việc thu thuế
từ chuyển nhượng BĐS để
tăng nguồn thu.
Tuy nhiên, cần cân nhắc
mức điều chỉnh cho hợp lý
từ kết quả tham vấn các tổ
chức tư vấn định giá BĐS.
Làm sao để mức tăng đó
người dân vẫn chịu được
và cảm thấy có sự đóng góp
cho Nhà nước. Nếu tăng cao
quá, người dân không đóng
thuế được, các giao dịch sẽ
ách tắc, dòng tiền bị ùn ứ
cũng sẽ ảnh hưởng đến thị
trường và cả nền kinh tế.
Nếu hợp đồng ghi giá thấp
hơn bảng giá đất, Nhà nước
chỉ căn cứ vào bảng giá đã
xây dựng hợp lý để thu thuế.
Khi đó, người dân cũng
không còn cửa để khai gian
giá chuyển nhượng. Đồng
thời tạo ra sự minh bạch về
giá đất. Thông qua hình thức
này, Nhà nước cũng quản lý
được giá giao dịch của từng
thửa đất khi có biến động.
Đây sẽ là cơ sở dữ liệu rất
minh bạch, giúp ích nhiều
cho Nhà nước trong quá
trình quản lý đất đai.
. Xin cám ơn bà.•
Các chuyên gia góp ý cần nâng cao vai trò phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế của bên công chứng hợp đồngmua bán BĐS.
Ảnh: QUANGHUY
