9
Ý kiến chuyên gia
BộGTVTsẽ báo cáo
Quốc hội về việcmua
lại nhiều trạmBOT
Bộ GTVT vừa có báo cáo gửi đại biểu Quốc
hội về các vấn đề liên quan đến nhóm vấn đề
chất vấn tại kỳ họp thứ ba Quốc hội khóa XV.
Trong đó có đề cập đến một số vướng mắc đối
với các dự án BOT.
Theo đó, Bộ GTVT cho biết thời gian qua đã
rà soát toàn bộ 70 dự án BOT, trong đó có 21
trạm thu phí có bất cập như nằm ngoài phạm vi
dự án, đặt trên đường hiện hữu để hoàn vốn cho
cả dự án xây mới và dự án nâng cấp...
Trên cơ sở kết quả đánh giá bất cập, Bộ GTVT
phối hợp với các địa phương, nhà đầu tư áp dụng
nhiều giải pháp để xử lý vướng mắc.
Hiện còn lại bốn trạm BOT do tính chất đặc
thù và một số nội dung chưa được pháp luật
quy định cụ thể nên vượt thẩm quyền xử lý của
Bộ GTVT gồm: Bỉm Sơn trên quốc lộ (QL) 1,
tỉnh Thanh Hóa; Bờ Đậu trên QL3, tỉnh Thái
Nguyên; La Sơn - Túy Loan trên cao tốc Bắc -
Nam đoạn La Sơn - Túy Loan, tỉnh Thừa Thiên-
Huế; trạm T2 trên QL91, TP Cần Thơ.
Trong tổng số 70 dự án BOT đến nay có 54 dự
án đang tổ chức thu phí hoàn vốn, các dự án còn
lại chưa được thu phí hoặc đang dừng thu phí để
quyết toán và thanh lý hợp đồng.
Trong tổng số 54 dự án đang thu phí, 41/54 dự
án có số thu thấp hơn so với số thu dự kiến tại
hợp đồng dự án, trong đó 19 dự án có mức thu
đạt dưới 70%. Cá biệt, Bộ GTVT cho biết có ba
dự án doanh thu chỉ đạt dưới 30% so với phương
án tài chính, gây phá vỡ phương án tài chính.
Với bốn trạm BOT bất cập chưa được thu phí,
Bộ GTVT cho biết đã báo cáo Chính phủ xem
xét trình cấp có thẩm quyền cho phép sử dụng
vốn nhà nước thanh toán chi phí đầu tư và chấm
dứt hợp đồng trước thời hạn đối với ba trạm
thu phí là Bỉm Sơn trên QL1, Bờ Đậu trên QL3
và trạm T2 trên QL91. Đối với La Sơn - Túy
Loan, đề xuất bổ sung vốn nhà nước hỗ trợ trong
giai đoạn khai thác nhằm thay thế quyền thu phí
tại trạm này.
Trên cơ sở rà soát, đánh giá và đề xuất giải
pháp của Bộ GTVT, đến nay các bộ, ngành và
địa phương đã cơ bản thống nhất về sự cần thiết
và các giải pháp xử lý. Tuy nhiên, một số nội
dung pháp luật hiện nay chưa quy định và chưa
xác định nguồn vốn để xử lý.
“Do đó, Bộ GTVT tiếp tục phối hợp với các
bộ, ngành rà soát kỹ lưỡng về cơ sở pháp lý của
từng dự án, đồng thời đề xuất nguồn vốn phù
hợp để hoàn thiện báo cáo trình Chính phủ cho ý
kiến trước khi báo cáo Quốc hội xem xét quyết
định…” - Bộ GTVT cho hay.
Đối với ba dự án BOT phương án tài chính bị
phá vỡ và không thể thu phí, bộ kiến nghị cấp
có thẩm quyền cho phép sử dụng vốn nhà nước
thanh toán chi phí đầu tư để chấm dứt hợp đồng
trước thời hạn, tương tự như giải pháp đề xuất
đối với 3/4 trạm bất cập nêu trên.
Ông
NGUYỄN DUY THÀNH
,
Tổng giám đốc
Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home):
Tính thuế 2% trên giá trị chênh lệch
bất động sản khi chuyển nhượng
Trường hợp người dân mua
một lô đất và hợp đồng công
chứng giá 1 tỉ đồng, bên bán đã
đóng 2% thuế thu nhập cá nhân
(TNCN). Sau một thời gian, lô
đất được bán tiếp với giá 1,2 tỉ
đồng cũng phải đóng 2% thuế
TNCN trên 1,2 tỉ đồng trong khi
phần lợi nhuận (thu nhập) từ lô
đất chỉ là 200 triệu đồng. Như
vậy, chẳng khác nào thuế đang
chồng thuế. Cách tính thuế trên không công bằng khi
không khấu trừ giao dịch chuyển nhượng trước. Nếu
khấu trừ giá trị giao dịch chuyển nhượng BĐS trước
đó thì thuế suất thuế TNCN có điều chỉnh lên 5% hay
10%, người dân vẫn vui vẻ đóng.
Quy định thuế hiện lại đánh thuế dựa trên tổng giá trị
lô đất bán ra. Cách tính cào bằng này chỉ tạo thuận lợi
cho cơ quan thuế. Với cách tính thuế chuyển nhượng
BĐS như hiện nay thì một BĐS càng mua bán nhiều
lần thì Nhà nước thu thuế càng nhiều.
Vì thế, ngành thuế phải xem xét lại trường hợp BĐS
chuyển nhượng gốc đã đóng thuế TNCN 2% rồi thì với
chuyển nhượng tiếp theo nên khấu trừ phần giá trị đã
tính thuế cho người dân. Giá trị chênh lệch còn lại cho
chuyển nhượng lần tiếp theo sẽ được tính thuế TNCN,
có thể 2% hoặc cao hơn là 5%.
Nếu thị trường khó khăn thanh khoản, người dân
buộc phải giảm giá cắt lỗ chứ không có chuyện giá
bán lần thứ hai, thứ ba sẽ cao hơn lần đầu. Với trường
hợp BĐS cắt lỗ thì nên quy định người dân không phải
đóng thuế.
Nếu sửa luật, theo tôi thì cơ quan thuế cũng cần suy
nghĩ về cách đánh thuế chuyển nhượng BĐS theo dạng
bậc thang. Ví dụ, những giao dịch dưới 1 tỉ đồng có
thể tính mức thuế suất giao dịch 3%, trên 1 tỉ đồng
đóng mức 2,5%, trên 10 tỉ đồng đóng 2%, trên nữa thì
giảm còn 1,5%... Giá giao dịch BĐS càng cao thì mức
đóng thuế càng thấp để đảm bảo nguồn thu ngân sách,
khuyến khích người dân ý thức hơn khi khai thuế.
Thuế chuyển nhượng BĐS hiện cũng đang méo mó
khi tính thuế trên hợp đồng ủy quyền về giao dịch
BĐS. Trong khi hợp đồng ủy quyền tồn tại hai dạng,
một là giao dịch thực, hai là giao dịch dạng dân sự khi
người dân có nhu cầu ủy quyền thực nhưng vẫn phải
đóng 2% thuế TNCN.
Ông
TRẦN KHÁNH QUANG
,
Tổng giám đốc
Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa:
Nâng bảng giá đất và yêu cầu giao dịch
qua ngân hàng
Giải pháp khả thi vẫn là đưa
bảng giá đất tiệm cận giá thị
trường khoảng 70%-80% là
được. Hiện nay, với một số dự
án giá bồi thường giải phóng mặt
bằng cho người dân cũng phải
thỏa thuận theo giá thị trường,
phải nhân hệ số chứ không áp
theo bảng giá đất.
Thứ hai, phải quy định rõ mua
bán nhà đất phải thanh toán qua
ngân hàng 100%. Hiện nay, ngân
hàng đã có phòng giao dịch ở khắp nơi, thủ tục đơn
giản, căn cứ vào giá giao dịch chuyển khoản qua ngân
hàng để tính thuế. Nếu cứ mời hai bên mua bán đến cơ
quan thuế để khai lại giá bán cho đúng giá thị trường là
không hợp lý.
Nếu quy định được hai điều kiện trên thì mức độ
trung thực của người dân, tổ chức khi khai giá chuyển
nhượng BĐS sẽ tăng lên gần 100%. Có thể vẫn có một
số trường hợp lách luật chuyển khoản giá thấp để đóng
thuế ít nhưng khi có những quy định chế tài xử phạt,
người dân sẽ có ý thức hơn.
Nguyên tắc thuế là hậu kiểm nhưng cơ quan thuế lại
đang làm theo hướng tiền kiểm. Lẽ ra khi người dân
làm thủ tục mua bán nhà đất, nộp thuế xong, nếu xét
thấy hồ sơ chuyển nhượng sai thì cơ quan thuế phải rà
soát, kiểm tra xem đúng, sai ra sao, xử phạt hay không.
Luật sư
NGUYỄN ĐỨC NGHĨA
,
Phó Giám đốc
Trung tâm Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa,
Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA):
Đề xuất không thu thuế
nếu chứng minh bán nhà bị lỗ
Cơ quan quản lý cần nghiên
cứu hoàn thiện, sửa đổi, bổ
sung cả về phương pháp tính
thuế và miễn, giảm thuế. Về
phương pháp tính thuế, cần
tính đến yếu tố đơn giản, dễ
thu nhưng cũng cần bình đẳng.
Trường hợp có đầy đủ hóa đơn,
chứng từ, cơ sở pháp lý chứng
minh hoạt động chuyển nhượng
BĐS bị lỗ, chênh lệch âm giữa
giá bán và giá vốn thì nên chăng không thu thuế.
Chính phủ nên có kế hoạch để dần tiến đến áp dụng
phương pháp tính thuế khấu trừ chi phí để tạo nên
chính sách thuế tiến bộ và công bằng hơn. Hơn thế
nữa, thuế suất toàn phần 2% có thể bị xem là cao nếu
so sánh với thuế suất của một số loại đầu tư khác, ví
dụ thuế chuyển nhượng chứng khoán là 0,1%. Khảo sát
một số nhà đầu tư BĐS, chúng tôi nhận thấy không dễ
để đạt mức lợi nhuận trên 10%/năm để bù đắp các chi
phí đầu tư như hoa hồng, lãi vay, quảng cáo, chi phí cơ
hội…
Ông
LÊ HOÀNG CHÂU
,
Chủ tịch Hiệp hội
BĐS TP.HCM:
Xây dựng một bảng giá sàn
bất động sản tối thiểu
Tôi cho rằng cần tích hợp đề
án mã số định danh cá nhân với
hoạt động chuyển nhượng BĐS
phải thanh toán qua ngân hàng.
Như vậy, mỗi cá nhân chỉ có
một mã số định danh duy nhất,
khi đó sẽ nắm rõ người đó đang
sở hữu bao nhiêu BĐS trên toàn
quốc.
TP.HCM cũng như các tỉnh,
thành khác cần phải rà soát và
xây dựng được một bảng giá sàn BĐS tối thiểu để tính
thuế chuyển nhượng. Hiện Cục Thuế TP.HCM cũng
đã có bảng giá sàn này nhưng vẫn thấp so với giá thị
trường khoảng 30%-50%.
Cần bỏ quan điểm tận thu, thực tế rất khó xác định
chính xác giá thị trường nên chỉ cần xây dựng giá sàn
gần sát giá thị trường nhất để dựa vào đó thu thuế cho
thống nhất.
QUANG HUY
tính thuế
Hiện nay, một số trạmBOT có doanh thu giảmso với hợp đồng
đã ký kết. Trong ảnh: TrạmBOTHòa Lạc - Hòa Bình.
Ảnh: V.LONG
VIẾT LONG
