6
Pháp luật
&
cuộc sống -
ThứBảy5-8-2023
a khoản 1 Điều 158 (về nguyên tắc,
căn cứ, phương pháp định giá đất)
vì không rõ ràng về mặt pháp lý.
Quy định tại các điều, khoản của
Mục 2 Chương XI về căn cứ xác
định, thông tin đầu vào, phương pháp
xác định giá đất đã thể chế hóa yêu
cầu tại Nghị quyết 18-NQ/TW về
có cơ chế, phương pháp xác định
giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Cùng với đó, dự thảo mới cũng
bổ sung quy định rõ nội hàm các
phương pháp xác định giá đất và
trường hợp áp dụng phương pháp
cụ thể; bỏ phương pháp chiết trừ
vì đây thực chất là một trường hợp
đặc biệt của phương pháp so sánh
trực tiếp; chỉnh sửa, bỏ quy định
về bảng giá đất được áp dụng để
tính giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất.
Về phương pháp thặng dư khi định
giá đất, bản dự thảomới nhất thiết kế
hai phương án. Trong đó, phương án
1 bổ sung phương pháp thặng dư là
một trong những phương pháp xác
định giá đất và tiếp tục hoàn thiện
dự thảo luật để quy định nguyên tắc,
điều kiện áp dụng phương pháp này.
Và phương án 2 là không có phương
pháp thặng dư, tức giữ quy định như
tại dự thảo luật trình QH tại kỳ họp
thứ năm (bản dự thảo trước đã bỏ
phương pháp này).
Cần cụ thể việc lựa chọn
phương pháp định giá đất
Làm rõ hơn nội dung về các
phương pháp định giá đất, ông Phan
Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế
của QH, cho hay dự thảo luật mới
nhất này đã quy định các phương
pháp định giá đất, đồng thời cũng
xác định rất rõ trường hợp nào thì
áp dụng phương pháp nào để tránh
việc tùy nghi, rủi ro cho doanh
nghiệp cũng như các cơ quan nhà
nước khi thực hiện.
“Tôi lấy ví dụ sau này có thể có
những tranh cãi, tại sao thời gian đó
anh không lựa chọn phương pháp
này mà lại lựa chọn phương pháp
kia? Giờ quy định rõ hơn để tránh
được các trường hợp này” - ông
Hiếu nói.
Tuy nhiên, ôngHiếu cũng cho biết
vấn đề định giá đất hiện nay vẫn còn
nhiều ý kiến khác nhau là lựa chọn
một, hai hay nhiều phương pháp
để tham chiếu, sau đó lựa chọn kết
quả tốt nhất. Bên cạnh đó cũng có
ý kiến tranh luận về phương pháp
thặng dư có nên đưa vào các phương
pháp xác định giá đất hay không.
Góp ý về việc giữ hay bỏ phương
pháp thặng dư khi định giá đất,
ông Phùng Quốc Bình, Giám đốc
Sở TN&MT tỉnh Kiên Giang, cho
hay thực tế ở tỉnh này có khoảng
70% trường hợp định giá đất từ
phương pháp thặng dư, trong đó
đều có kèm theo các phương pháp
khác để so sánh.
“Chúng tôi thấy rằng mặc dù
phương pháp này có yếu tố giả định
nhưng cũng là trên cơ sở tính toán
khoa học để đưa ra một con số để
xác định giá đất. Do vậy, đề nghị
giữ lại phương pháp này” - ông
TRỌNGPHÚ
N
gày 4-8, Ủy ban Kinh tế của
Quốc hội (QH) tổ chức phiên
họp tham vấn ý kiến về dự
thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với sự
tham dự của các chuyên gia, nhà
khoa học, các cơ quan nhà nước,
địa phương.
Một trong những nội dung nhận
được nhiều ý kiến góp ý là vấn đề
nguyên tắc, căn cứ, phương pháp
định giá đất nhằm đảm bảo giá đất
sát với giá thị trường nhất, cũng
tránh rủi ro cho doanh nghiệp khi
thực hiện dự án, đồng thời bảo vệ
cán bộ dám nghĩ, dám làm…
Định giá đất, dự thảo mới
quy định thế nào?
Theo gợi ý thảo luận của Ủy ban
Kinh tế của QH thì vấn đề giá đất
hiện nay là một trong những nội
dung vẫn còn nhiều ý kiến khác
nhau. Qua tiếp thu các ý kiến thẩm
tra và ý kiến của đại biểu (ĐB) QH,
dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (bản
mới nhất ngày 1-8-2023) được chỉnh
sửa theo hướng bỏ quy định tại điểm
Ông PhanĐức Hiếu, Ủy viênỦy ban Kinh tế củaQuốc hội, phát biểu tại phiên họp. Ảnh: CTV
Định giá đất
phải rõ ràng
để cán bộ
dám nghĩ,
dám làm
Nhiều ý kiến cho rằng dự thảo Luật Đất
đai (sửa đổi) cần nêu rõ nguyên tắc lựa
chọn phương pháp định giá đất trong
từng trường hợp, nếu không cán bộ sẽ rất
rủi ro, không dám thực hiện…
Bình nói.
Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Kiên
Giang cũng đề nghị dự thảo luật cần
quy định rõ “ở đâu, điều kiện như
thế, áp dụng phương pháp nào thì
tốt hơn”. Cụ thể như ở những nơi
có đủ dữ liệu thì không nên áp dụng
phương pháp thặng dư. Tương tự,
các trường hợp trong khu kinh tế có
quy hoạch rõ ràng thì cũng không
nên áp dụng phương pháp này.
Cùng nội dung, ông Nguyễn Văn
Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động
sản Việt Nam, nhận định tất cả
phương pháp định giá đất thì quan
trọng nhất là đầu vào để tính toán
giá đất. Theo đó, ông Khôi đề nghị
nên giữ phương pháp thặng dư trong
định giá đất.
“15 năm qua, nước ta vẫn áp dụng
phương pháp thặng dư khi định giá
đất. Đây cũng là phương pháp được
nhiều nước trên thế giới áp dụng.
Quan trọng nhất của tất cả phương
pháp định giá vẫn là dữ liệu đầu
vào” - ông Khôi nói và đề nghị để
Chính phủ quy định chi tiết đối với
việc áp dụng phương pháp định giá
đất, nếu đưa trực tiếp vào luật sẽ bị
cứng, rất khó.
Ở góc độ khác, bà Cao Xuân Thu
Vân, Phó Chủ tịch Hội Nông dân
Việt Nam, bày tỏ sự băn khoăn khi
dự luật hiện nay quy định nhiều
phương pháp định giá đất khác
nhau sẽ dẫn đến khó thực hiện nếu
không có nguyên tắc áp dụng cụ thể.
“Mỗi phương pháp định giá cho ra
giá khác nhau thì chọn giá nào, có
phải chọn giá cao nhất không?” - bà
Vân đặt câu hỏi.
Bà Vân dẫn thực tế khi chọn
phương án định giá cho giá đất cao
nhất thì lại có ý kiến cho rằng làm
mức giá này khiến doanh nghiệp
khó tiếp cận được dự án. Sau đó,
phải chọn phương pháp ổn hơn, hài
hòa hơn cho doanh nghiệp nhưng
sau đó thanh tra, công an vào hỏi tại
sao chọn giá này thì rất khó.
“Trong thực tế, chính bản thân tôi
có tham gia giải quyết một vụ việc,
phải đi năn nỉ doanh nghiệp chọn
phương án định giá cao nhất để cứu
cán bộ. Trong khi cán bộ không làm
gì tác động đến giá đất…” - bà Vân
nói và đề nghị dự luật cần ghi rõ
“loại phương án nào, áp dụng thế
nào, trong trường hợp nào phải rõ
ràng để bảo vệ cán bộ”. •
Phó Chủ tịch Hội Nông
dân Việt Nam Cao Xuân
Thu Vân đề nghị dự luật
cần ghi rõ “loại phương
án nào, áp dụng thế nào,
trong trường hợp nào
phải rõ ràng để bảo vệ
cán bộ” khi định giá đất.
Tiêu điểm
Phương pháp thặng dư là phương
pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềmnăng phát triển theo quy hoạch
sửdụngđất, quyhoạchxâydựnghoặc
được phép chuyểnmục đích sử dụng
đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất
bằng cách loại trừ tổng chi phí ước
tính ra khỏi tổngdoanh thuphát triển
giả định của bất động sản.
Trước đó, khi đưa ra phương án bỏ
phương pháp thặng dư khi định giá
đất, BộTN&MT đã lý giải rằng việc tính
toáncác yếu tốgiảđịnhvề tổngdoanh
thu phát triển, tổng chi phí phát triển
để áp dụng phương pháp thặng dư
rất phức tạp, kết quả định giá không
chắc chắn, thiếu chính xác…, đặc biệt
là không phản ánh được nguyên tắc
thị trường theo tinh thần tại Nghị
quyết 18…
Tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân
cho hay nội dung giá đất, định giá đất được nhiều ĐB
băn khoăn.
“Với phương pháp thặng dư định giá đất thì tôi đồng
ý với Ủy ban Kinh tế là phải đưa vào như hôm trước Chủ
tịch QH chỉ đạo là đưa phương pháp này vào nhưng
phải “có van, có khóa”, có nghĩa là phải hạn chế được
những thiếu sót, vấn đề đã chỉ ra trong quá trình tổng
kết Luật Đất đai” - ông Ngân nói.
Ông dẫn chứng quá trình tổng kết Luật Đất đai 2013
cho thấy dù dùng“phương pháp này, phương pháp nọ”
nhưng vẫn có các hạn chế như sai số nhiều, thất thu,
có thể xảy ra trường hợp bắt tay trong định giá đất…
“Dự thảo lần này cố gắng thiết kế theo hướng hạn
chế những bất cập này. Đồng thời cũng có cách đối
chiếu, so sánh với các phương pháp khác để trình ra
được một cái giá đất cơ bản tính đúng, tính đủ, phù
hợp với giá thị trường theo tinh thần của Nghị quyết
18” - ông Ngân nhấn mạnh.
Kết luận phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của
QHVũ Hồng Thanh cho biết dự thảo luật bản mới nhất
đãbổsungphương
phápthặngdưlàmột
trong các phương
pháp định giá đất
vớiđiềukiệnphương
phápnày tiếnhành
cùngphươngpháp
khác để so sánh.
“VừarồicóĐBcũng
nói không đưa giá
caonhấtthìcơquan
điều tra, thanh tra,
kiểm tra vào sẽ hỏi
tại saokhôngdùng
phươngphápnày?
Thậm chí còn phải vận động doanh nghiệp sử dụng
phương pháp định giá đất cho kết quả giá đất cao hơn
để cứu cán bộ. Chỗ này tôi cho rằng phải có hướng để
giải quyết, xử lý…” - ông Thanh nói và khẳng định Ủy
ban Kinh tế sẽ nghiên cứu, tiếp thu các ý kiến để tiếp
tục hoàn thiện dự luật.
Hạn chế các bất cập trong định giá đất
ÔngVũHồngThanh,Chủnhiệm
ỦybanKinhtếcủaQuốchội.Ảnh:TP
