10
Doanhnghiệpbất động sảnphát hành trái phiếu lãi suất đến20%/năm
Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM
(HoREA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp
(DN) tháng 1 là gần 13.400 tỉ đồng. Trong đó, DN BĐS
phát hành gần 7.400 tỉ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu
ý là tỉ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm
17,6%.
Sự tăng trưởng phát hành trái phiếu trong số DN BĐS
đã bắt đầu từ năm 2019 khi trong năm này các DN phát
hành 106.500 tỉ đồng, kỳ hạn bình quân 3,7 năm; lãi suất
bình quân 10,3%/năm. Một số DN mạnh dạn đưa ra mức
lãi suất khá cao là 12%-14%/năm và cá biệt có Công ty
HH lãi suất trái phiếu lên đến 20%/năm.
Đánh giá mặt tích cực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch
HoREA, cho biết có đến 84,2% số DN phát hành trái
phiếu có tổng giá trị trái phiếu dưới ba lần vốn chủ sở
hữu, đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý. Thị trường
trái phiếu DN là một kênh huy động vốn quan trọng, thay
thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho các dự
án BĐS.
Các DN BĐS được bổ sung nguồn vốn đầu tư với cơ
chế mềm hơn so với việc phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí
để được vay tín dụng ngân hàng. Khi đó, các ngân hàng
thương mại cũng giảm được áp lực, hạn chế việc phải
gánh vác cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho các DN
BĐS, giảm thiểu được rủi ro.
“Xu thế gia tăng các nhà đầu tư trái phiếu DN (cá nhân)
là tín hiệu đáng mừng theo chủ trương về xã hội hóa đầu
tư, huy động thêm được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong
xã hội tham gia đầu tư, thay vì chỉ gửi tiết kiệm” - ông
Châu nói.
Tuy nhiên, không phải DN nào phát hành trái phiếu
cũng được đón nhận nồng nhiệt. Ông dẫn chứng trường
hợp Công ty BĐS SB chào bán 150 tỉ đồng trái phiếu 24
tháng có lãi suất cao đến 18%/năm nhưng không có nhà
đầu tư mua. Điều này cho thấy các nhà đầu tư trái phiếu
cũng đã thể hiện năng lực và trình độ đánh giá, lựa chọn
danh mục đầu tư khả thi để tránh rủi ro cho mình.
Ông Châu cũng thừa nhận thị trường trái phiếu DN
chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch; chưa có đầy đủ cơ
chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành và giao dịch trái
phiếu DN riêng lẻ. Ngoài ra, lĩnh vực này chưa có nhiều
đơn vị tư vấn có năng lực để thực hiện đánh giá chỉ số tín
nhiệm của DN phát hành trái phiếu, đánh giá tính khả thi
của phương án phát hành trái phiếu.
Vấn đề cần quan tâm là có một số DN chưa đảm bảo
yếu tố minh bạch, chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm
cung cấp thông tin, không làm rõ mục đích sử dụng vốn
trái phiếu và phương án trả nợ gốc, trả lãi nên có tiềm ẩn
rủi ro cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.
Vì vậy, HoREA nhận thấy Chính phủ cần thiết phải
sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018 để
tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu DN
minh bạch, lành mạnh. Mục đích là để kênh trái phiếu vừa
trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư
trung, dài hạn cho DN, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp, chính đáng của các nhà đầu tư.
QUANG HUY
Bất động sản -
ThứBa3-3-2020
để làm thủ tục pháp lý. Còn
đa số khâu này mất 2-5 năm,
tùy dự án.
. Ông có thể nêu một điển
hình cho những khó khăn mà
ông gặp phải trong quá trình
thực hiện dự án?
+ Ví dụ ngay tại dự án xây
dựng nhà ở xã hội (NƠXH)
phường An Lạc, quận Bình
Tân. Theo quy định của Luật
Nhà ở, dự án NƠXH sẽ được
miễn tiền sử dụng đất. Lẽ ra
cơ quan chức năng nên ghi
thẳng nội dung này vào quyết
định giao đất và phê duyệt
dự án, thế nhưng họ chỉ ghi:
Tiền sử dụng đất tính theo
quy định (nếu có). Vì câu
này mà chúng tôi chạy lòng
vòng ba năm nay.
Khi hồ sơ công ty gửi lên
Sở TN&MT, sở này gửi qua
lấy ý kiến của Cục Thuế.
Cơ quan này xác nhận, dự
án được miễn 100% tiền sử
dụng đất và đề nghị sở trình
UBND TP.
Tuy nhiên, khi trình lên
TP, Sở TN&MT không đưa
20%quỹ đất trong dự án được
làm nhà ở thương mại theo
quy định vào diện được miễn
tiền sử dụng đất. Vì 20% này
mà sở trình TP đề nghị điều
chỉnh mục đích sử dụng đất
từ chỗ sử dụng lâu dài thành
cho thuê đất trong thời hạn
50 năm. Lý do là xây nhà cho
thuê nên thuộc đất sản xuất
kinh doanh.
Sau đó, hồ sơ tiếp tục được
chuyểnvề các sởTưpháp,Xây
được chấp thuận vì khu đất
của tôi thuộc quy hoạch nhà
cao tầng. Hồ sơ nộp một năm
nay nhưng vẫn đang phải chờ.
. Vì sao trong khi nhiều DN
chọn cách im lặng thì ông
lại phản ánh các vấn đề khá
thẳng thắn như vậy?
+ Tôi là người trẻ, hiện là
phó chủ tịch Hiệp hội BĐS
TP.HCM, phó chủ tịch Hiệp
hội Doanh nhân trẻ đồng thời
là một DN, tôi nghĩ mình cần
mạnh dạn lên tiếng. Việc nói
lên khó khăn không phải vì
muốn nhắm vào bất cứ một
cơ quan, ban, ngành hay cá
nhân nàomà để góp phần tháo
gỡ cho DN mà thôi.
Thị trường sẽ tiếp tục
khan hiếm nguồn cung
. Nhiều ý kiến cho rằng thị
trường BĐS năm 2020 sẽ gặp
nhiều khó khăn, quan điểm
của ông như thế nào?
+ Tôi cho rằng thị trường
năm nay sẽ có nhiều rủi ro.
Thứ nhất là từ năm 2019 đến
nay thị trường khan hiếm
nguồn cung, dẫn đến giá sản
phẩm rất cao, đặc biệt là căn
hộ. Giá cao thì nhà đầu tư và
giới đầu cơ khôngmua, người
có nhu cầu ở thực sự càng
không thể mua nổi. Do vậy,
thị trường năm 2020 sẽ đóng
băng trong tình trạng giá cao
chứ không phải là hiện tượng
bong bóng.
Bên cạnh đó, những vướng
mắc chung trong chính sách
khiến cho một năm qua
TP.HCM chỉ có một dự án
được chấp thuận chủ trương
đầu tư. Vướng mắc này hiện
vẫn không nằm trong thẩm
quyền giải quyết của TP. Do
đó, tới đây tình trạng khan
hiếm sản phẩm vẫn xảy ra và
giá tiếp tục tăng cao.
Thứ hai, tình hình dịch bệnh
cũng là một nguyên nhân ảnh
hưởng đến thị trường, cụ thể
là các sản phẩmBĐS du lịch,
trung tâm thương mại, siêu
thị…Vì không có người nên
sẽ có tình trạng trả lại mặt
bằng, giá thuê sẽ giảm.
Theo tôi, tình hình này sẽ
còn kéo dài ít nhất đến hết
năm nay, qua năm 2021 mới
có thể khôi phục trở lại.
. Xin cám ơn ông.•
dựng để lấy ý kiến. Các cơ
quan đều thống nhất trường
hợp dự án thuộc diện miễn
tiền sử dụng đất 100% và là
đất sở hữu lâu dài.
Hồ sơ chuyển lên chuyển
xuống suốt ba năm mà TP
vẫn chưa ban hành quyết định
miễn tiền sử dụng đất. Không
có quyết định ấy, chúng tôi
không được vay ưu đãi ngân
hàng (tới 85% với NƠXH),
không thể đăng bộ...
Nghịch lý trong chính
các quy định
.
Tại cuộc đối thoại, ông có
nhắc đến vướng mắc tại một
dự án khác…
+ Đó là dự án NƠXH tại
xã Tân Kiên, huyện Bình
Chánh. Tại dự án này cũng
có rất nhiều nghịch lý. Theo
Thị trường năm2020
sẽ đóng băng trong
tình trạng giá cao chứ
không phải là hiện
tượng bong bóng.
quy hoạch thì khu vực dự án
thuộc chức năng xây dựng
nhà cao tầng (15 tầng), mật
độ xây dựng là 30%, hệ số
sử dụng đất là 2.
Theo công thức tính hệ số
sử dụng đất bằng tầng cao x
mật độ, tương đương với 15
x 30% thì ra hệ số là 4,5. Do
vậy, tôi đề xuất hệ số sử dụng
đất là 4,5 nhưng không được
chấp thuận, lý do là không
phù hợp quy hoạch.
Theo tôi tìm hiểu thì các dự
án sát bên thuộc quy hoạch
thấp tầng (1-6 tầng), hệ số
sử dụng đất lại được cho là
3. Tôi cho rằng như vậy là
có sai sót trong quy hoạch và
cần được điều chỉnh.
Tôi chuyển sangxin làmnhà
năm tầng với hệ số sử dụng
đất bằng 3 thì cũng không
VIỆTHOA
thực hiện
M
ớ i đây, Chủ t ị ch
UBND TP Nguyễn
Thành Phong đã chủ
trì buổi đối thoại để tháo
gỡ khó khăn, vướng mắc
cho các doanh nghiệp bất
động sản (DN BĐS). Tại
cuộc gặp, các DN lớn, nhỏ
đều cho biết đang gặp nhiều
khó khăn, không chỉ những
vướng mắc trong chính sách
mà cả trong sự phối hợp giữa
các sở, ngành TP trong quá
trình giải quyết các thủ tục
liên quan.
Trò chuyện với
Pháp
Luật TP.HCM
, ông Lê Hữu
Nghĩa, Giám
đốc Công ty
TNHHThương
mại xây dựng
Lê Thành, hy
vọng sau đây
TP và các sở,
ngành sẽ cùng tìm cách để
tạo điều kiện thuận lợi hơn
cho DN.
Miễn tiền sử dụng đất:
Tưởng không khó mà
khó không tưởng
. Phóng viên:
Trong các
khâu thực hiện đầu tư xây
dựng một dự án, theo ông
khâu nào khó và mất nhiều
thời gian nhất?
+Ông
LêHữuNghĩa
:Khâu
thủ tục pháp lý để được đầu
tư dự án. Một dự án để được
khởi công nếu thuận lợi nhất
cũng phải mất ít nhất hai năm
Đa số khâu giải quyết các thủ tục
pháp lý chomột dự án nhà ở bình
quânmất 2-5 năm.
Văn bản thêm 1 dòng,
doanh nghiệp khổ 3 năm
Dựánnhàởxãhội củaCông ty Lê Thành tại quậnBìnhTân (TP.HCM) banămvẫnchưacóquyết định
miễn tiền sửdụngđất. Ảnh:VIỆTHOA
