10
Bất động sản -
ThứBa10-3-2020
ChịHương raobánhoặc cho
thuê lại cả ba căn shophouse
nhưng đã 7-8 tháng mà vẫn
chưa có khách hỏi. Tương tự,
chị Thu Thủy, cư dân một dự
án lớn ở quận 2, cũng cho biết
nhiều căn shophouse ở khối
đế chung cư chị treo bảng
cho thuê đã lâu mà vẫn không
có khách. Ban đầu chủ shop
rao giá cho thuê 3.800 USD/
tháng/căn diện tích 171 m
2
,
sau đó hạ xuống 3.600 USD
(tương đương 84 triệu đồng).
Với giá thuê này, chưa kể chi
phí nhân viên, điện, nước…,
chủ kinh doanh đã bay mất
2,8 triệu đồng/ngày.
Ngược với tình hình trên,
gần một ngàn shophouse ở
khu đô thị Vạn Phúc (quận
Thủ Đức) lại có tỉ lệ lấp đầy
gần như tuyệt đối. Tùy vào
từng vị trí, diện tích giá thuê
ở đây đạt mức 35-80 triệu
đồng/căn.
Cùng điều kiện, mặt bằng
kinh doanh tại chung cư
Botanic (quận Phú Nhuận)
cũng luôn trong tình trạng
cháy hàng. Cô Minh, người
thuê mặt bằng rộng 90 m
2
ở
tầng trệt dự án này làmsiêu thị
căn shophouse chỉ chiếm tỉ lệ
1%-3% so với tổng số lượng
sản phẩmcủamột dự án. Do là
“hàng hiếm” nên ở giai đoạn
1-3 năm đầu phát triển dự án,
giá căn shophouse có thể tăng
gấp đôi so với giá chủ đầu tư
đưa ra khi mở bán. Sau thời
gian này, giá có thể chững lại
nhưng người mua sẽ lại được
hưởng lợi nhờ dòng tiền thu
về từ việc cho thuê.
Nguyên lý là vậy nhưng
tiềm năng từ hoạt động cho
thuê hoặc kinh doanh của
shophouse còn phụ thuộc vào
mật độ lấp đầy của cư dân.
Nếu số lượng người ở thực
không cao thì khả năng giá trị
gia tăng của shophouse ở dự
án đó chưa chắc đã được như
kỳ vọng. Mật độ bao gồmmật
độ nội khu, tức là quy mô dự
án càng lớn, cư dân ở càng
đông thì khả năng kinh doanh
của shophouse càng hiệu quả.
Mật độ thứ hai liên quan đến
lượng khách vãng lai trong
bán kính khoảng 5 km phải
đạt tỉ lệ 5.000-10.000 người/
ngày. Shophouse cũng phải
dễ nhận diện được trong khu
vực thương mại của dự án,
đây cũng sẽ giúp nâng cao
khả năng kinh doanh hiệu
quả cho shop.
“Nếu tỉ lệ cư dân ở thực lẫn
khách vãng lai đều thấp thì
dễ đoán shophouse ấy sẽ rơi
vào trạng thái nằm chờ. Lúc
này, việc kiếm khách chuyển
nhượng hay cho thuê đều khó
khăn” - bà Hương nhấnmạnh.
Một yếu tố khác giúp
shophouse hoạt động hiệu
quả là phụ thuộc vào khả
năng vận hành tòa nhà của
ban quản lý sau khi chủ đầu
tư bàn giao nhà cho cư dân.
Nếu chủ đầu tư có bộ phận
quản lý vận hành dự án hiệu
quả, chính sách kêu gọi các
nhãn hàng tốt, kế hoạch chọn
lựa và phân bổ các ngành
hàng có mặt tại dự án phù
hợp thì sẽ giúp nhà đầu tư
có cơ hội đạt được lợi nhuận
như mong muốn.•
mini, cho biết: “Khu thương
mại của dự án này luôn được
lấp đầy. Cứ chủ này đi là chủ
khác đến ngay. Dự án có giao
thông rất thuận lợi, cư dân
đông đúc và mặt bằng kinh
doanh được bố trì rất phù hợp
nên chủ các shophouse ở đây
chẳng mấy khi phải lo lắng”.
Lựa chọn miếng
bánh ngon
Theo ôngNgôQuang Phúc,
Tổng giám đốc Tập đoàn Địa
ốcPhúĐôngGroup,shophouse
có hai loại, một loại nằm trong
khối đế chung cư có thời hạn
sở hữu 50 năm, loại thứ hai
nằm trong khu dân cư thấp
tầng được sở hữu vĩnh viễn.
Loại thứ hai luôn có lợi thế
rất nhiều và có giá trị gia tăng
tốt nếu vị trí dự án đẹp. Do đó,
khi khách hàng chọn đầu tư
vào shophouse tại các chung
cư thì cần phải chú ý đến các
yếu tố như vị trí shophouse
(mặt tiền hay nội khu), mật
độ cư dân, ước đoán số lượng
“Nếu chọn một căn
hộ shophouse chỉ vì
niềm tin sẽ tăng giá
thì khả năng đối
mặt với thất bại là
rất lớn.”
khách vãng lai có nhiều không,
vị trí giao thông có thuận lợi
không, với mức giá bán hiện
tại thì còn cơ hội để sinh lời
tốt không... “Nếu chọn một
căn hộ shophouse chỉ vì niềm
tin sẽ tăng giá thì khả năng
đối mặt với thất bại là rất
lớn” - ông Phúc nói.
Đồngquanđiểm, bàNguyễn
Thị Thanh Hương, Tổng
giám đốc Đại Phúc Land,
cũng cho rằng nhà đầu tư
mua shophouse thường đặt
kỳ vọng lợi nhuận ở hai yếu
tố, một là tăng giá do mức
độ khan hiếm và hai là cho
thuê. Thông thường số lượng
THÙY LINH
S
hophouse là cách gọi
ngắn gọn của những
căn nhà phố thương mại
dịch vụ tại các dự án khu đô
thị thấp tầng hoặc trong khối
đế của các tòa nhà chung cư.
Nhà đầu tư shophouse thường
nhắm tới mục tiêu cho thuê
mặt bằng kinh doanh. Hiện
nay, gần như dự án bất động
sản (BĐS) nào cũng sẽ dành
một phần cho shophouse như
là một cách gia tăng tiện ích
cho khu vực. Tuy nhiên, không
phải nhà đầu tư shophouse
nào cũng sẽ trúng lớn khi
đổ tiền vào sân chơi này bởi
giá của một căn shophouse
rất đắt đỏ.
Nơi ế ẩm, nơi lợi nhuận
khủng
Chị Lan Hương (quận 9)
chia sẻ: “Năm 2016, tôi mua
ba căn shophouse có view nội
khu tại một dự án ở quận 9
để đầu tư làm siêu thị mini.
Thời gian đầu, hiệu quả kinh
doanh rất tốt nhưng khi các
căn shophouse mặt tiền bắt
đầu hoạt động thì khách giảm
hẳn. Dự án có 800 căn hộ
nhưng có đến bốn shophouse
làm siêu thị mini, cộng thêm
vài cửa hàng tiện lợi. Chính
kiểu kinh doanh ngẫu hứng,
không được quy hoạch đã
khiến cung vượt xa cầu. Sau
nửa năm cầm cự, cuối cùng
tôi phải đóng cửa”.
Shophouse là xu hướng đầu tư bất
động sảnmới nhưng không dễ thu
lời như nhiều người nhầm tưởng.
Đổ tiền vào shophouse
sao cho trúng lớn?
Tại một diễn đàn BĐS Việt Nam cuối năm
2019, khi được hỏi sẽ ưu tiên đầu tư vào lĩnh
vực nào trong năm2020, có đến 67,5%khách
mời chọnBĐS.Trong khi đó, tại các dự ánBĐS,
tỉ lệ shophouse chỉ chiếm1%-3%số lượng các
sản phẩm. Chính vì tỉ lệ rất thấp nên thường
các shophousenàyđềucháyhàng.Trongcùng
một dự án, vị trí các căn shophouse khác nhau
có thể chênh lệch đến vài tỉ, thậmchí cả chục
tỉ đồng. Hiện mức lợi nhuận từ việc cho thuê
shophouse daođộng trong khoảng 8%-12%/
năm, con số khá hấp dẫn so với gửi tiết kiệm.
Vì vậy, đây vẫn sẽ là hạng mục đầu tư được
yêu thích trong thời gian tới.
Cần Thơ duyệt quy hoạch khu đô thị mới
4.900 tỉ đồng
UBND TP Cần Thơ vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ
lệ 1/500 khu đô thị mới Cồn Khương với tổng mức đầu tư
dự kiến là 4.900 tỉ đồng.
Dự án thuộc phường Bùi Hữu Nghĩa, quận Bình Thủy
và một phần phường Cái Khế, quận Ninh Kiều. Theo quy
hoạch, khu đô thị mới Cồn Khương có diện tích khoảng
53,27 ha.
Cơ cấu sử dụng đất tại dự án này được quy hoạch như
sau: Đất ở có tổng diện tích 19,71 ha gồm đất nhà ở xã
hội, đất ở tái định cư, đất ở liền kề, đất ở biệt thự. Còn lại
là đất bố trí cho công trình giáo dục, y tế; cây xanh; hạ
tầng kỹ thuật…
Dự án này được UBND TP Cần Thơ trao quyết định chủ
trương đầu tư vào tháng 4-2019, thời gian thực hiện trong
năm năm, bắt đầu từ quý I-2019 đến quý IV-2023.
Về quy định kiến trúc, nhà ở thấp tầng dạng nhà ở
liên kế có mật độ xây dựng 40%-90%, tầng cao xây
dựng dưới năm tầng. Khu các công trình dịch vụ đô
thị gồm y tế, giáo dục, văn hóa, chợ có mật độ xây
dựng dưới 40%, tầng cao 2-7 tầng. Khu công trình sử
dụng hỗn hợp gồm các chức năng ở, dịch vụ thương
mại, văn phòng,... mật độ xây dựng 54%-79%, tầng
cao dưới 15 tầng.
Khu công trình dịch vụ du lịch - nghỉ dưỡng bố trí
công trình chức năng khách sạn, công trình phụ trợ
khác có mật độ xây dựng dưới 25%, tầng cao từ 15 tầng
trở xuống.
NC
Kiếnnghị bỏbảo lãnhbánnhàhình thành
trong tương lai
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn
bản kiến nghị gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng để tháo gỡ
khó khăn đối với thị trường bất động sản (BĐS). Trong
văn bản có đề cập đến việc bảo lãnh với nghĩa vụ bàn
giao của chủ đầu tư (CĐT) khi bán nhà ở hình thành trong
tương lai.
Cụ thể, tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS quy
định: CĐT trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ
năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với
khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà theo
tiến độ đã cam kết.
Mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình
thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ. Do
đó, tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với
các CĐT cùng lúc triển khai nhiều dự án thì việc cấp bảo
lãnh trong hạn mức tín dụng là rất khó thực hiện.
Ngoài ra, Luật Đầu tư cũng quy định CĐT phải ký quỹ
để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Nhiều ràng buộc và
nghĩa vụ khiến CĐT gia tăng chi phí, điều này sẽ ảnh
hưởng đến cả người mua BĐS.
Do đó, VNREA kiến nghị có thể bỏ quy định bảo lãnh,
thay vào đó một quy định khác. Ví dụ bổ sung tiêu chí,
điều kiện phân loại/xếp hạng uy tín/tín nhiệm của CĐT.
Các CĐT có xếp hạng uy tín/tín nhiệm cao sẽ không phải
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
PD
Một dãy shophouse trong khu đô thị mới tại quận ThủĐức. Ảnh: THÙY LINH
Lợi nhuận từ việc cho thuê từ 8% đến 12%/năm
