6
Pháp luật
&
cuộc sống -
ThứBa7-7-2020
phán TANDTối cao phân biệt tranh
chấp về QSDĐ khác với tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Cụ thể, tranh chấp về QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai là
tranh chấp ai có QSDĐ đó. Trong
khi đó, tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là tranh chấp có liên
quan đến quyền, nghĩa vụ dân sự của
các bên mà các quyền, nghĩa vụ này
đã phát sinh, có thay đổi hoặc chấm
dứt từ hợp đồng chuyển nhượng đất
đã được các bên xác lập.
Đối chiếu các khái niệm này với
yêu cầu khởi kiện (dừng thực hiện
hợp đồng, nhận lại đất, hoàn trả
tiền…) cùng yêu cầu phản tố của
các bị đơn (muốn bên bán hoàn tất
việc chuyển nhượng đất, không đồng
ý trả lại đất…), không khó để nhận
thấy sẽ phù hợp hơn khi xác định
đây là tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ.
Vi phạm điều cấm:
Không bị hạn chế
thời hiệu khởi kiện
Từ các yêu cầu khởi kiện (muốn
tòa xác định giao dịch chưa có hiệu
lực…), hai cấp tòa đã soi xét các
điều kiện có hiệu lực của giao dịch
theo luật định với thực tế chuyển
nhượng đất để phán quyết về tính
chưa hợp pháp của ba hợp đồng
chuyển nhượng đất.
Theo đó, tuy cùng dựa vào các
quy định về hợp đồng dân sự vô
hiệu để xử hủy một hoặc ba hợp
đồng chuyển nhượng đất nhưng
hai cấp tòa lại không áp dụng thời
hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao
dịch vô hiệu để xác định thời hiệu
khởi kiện.
Đối với tòa cấp phúc thẩm, do
xác định không đúng quan hệ tranh
chấp nên phán quyết “không cần
tính thời hiệu” đã không được nhiều
đồng thuận.
Đối với tòa cấp sơ thẩm, dù xác
định đúng quan hệ tranh chấp nhưng
lại viện dẫn thời hiệu khởi kiện
tranh chấp hợp đồng để cho là vẫn
còn trong ba năm theo ngày nguyên
đơn nộp đơn khởi kiện và ngày mà
nguyên đơn biết được quyền, lợi ích
hợp pháp của mình bị xâm phạm
(ngày nguyên đơn biết các bị đơn
xây nhà trái phép).
Cách tính này cũng không được
nhiều đồng thuận. Bởi lẽ sau khi
đã chuyển nhượng đất, đã nhận
đủ tiền thì về cơ bản bên bán đã
hết quyền (chỉ còn có nghĩa vụ hỗ
trợ cho người mua được cấp giấy
chứng nhận…).
Ngược lại, một số chuyên gia đã
viện dẫn quy định tương ứng của
Bộ luật Dân sự để cho là thời hiệu
khởi kiện trong trường hợp này chỉ
là hai năm kể từ ngày giao dịch
không tuân thủ quy định về hình
thức được xác lập.
Vấn đề đặt ra là ba hợp đồng
chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn
với ba bị đơn không chỉ sai về hình
thức (không được chứng thực, công
chứng). Quan trọng hơn, cả ba hợp
đồng đều có sai về mục đích, nội
dung. Nói theo câu chữ văn bản là
các hợp đồng đều có thể bị vô hiệu
do vi phạm điều cấm của luật (tức
những quy định của luật không cho
phép chủ thể thực hiện những hành
vi nhất định). Khi thuộc trường hợp
này, thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên
bố giao dịch dân sự vô hiệu không
bị hạn chế.
Chi tiết hơn, khi chuyển nhượng
đất cho ông Sỹ vào năm 2002, phía
ông Quý không có giấy chứng nhận
QSDĐ, tức giao dịch có vi phạm
một trong các điều kiện chuyển
nhượng đất. Khi bán đất cho hai ông
Dư, Thắng vào năm 2009, phía ông
Quý đã có giấy chứng nhận QSDĐ.
Song diện tích đất trồng cây hằng
năm được chuyển nhượng chỉ là 87
m
2
/người, không đáp ứng được yêu
cầu về tách thửa, chuyển nhượng
theo quy định bấy giờ của UBND
TP.HCM.
Theo đó, sẽ sát hợp hơn nếu các
tòa áp dụng quy định dành cho
(xem xét) giao dịch bị vô hiệu do
vi phạm điều cấm của luật để không
ràng buộc thời hiệu khởi kiện của
nguyên đơn trong vụ án này.
Công nhận hợp đồng do
thỏa mãn nhiều điều kiện
Hai cấp tòa đã cho các phán quyết
khác nhau theo hướng người mua
mất đất. Đối với hợp đồng chuyển
nhượng 500 m
2
đất, tòa cấp sơ thẩm
xử hủy. Riêng đối với hai hợp đồng
chuyển nhượng 174 m
2
đất mà trên
đó gia đình ông Dư, Thắng đang cư
trú ổn định trong thời gian khá dài,
tòa cấp sơ thẩm đã xử công nhận
dựa theo ghi nhận này.
Phía tòa cấp phúc thẩm thì không
công nhận hết thảy. Dẫu là phải xử
lý sao cho ổn thỏa các giao dịch đã
được các bên thực hiện xong từ 18
và 11 năm trước thì HĐXX phúc
thẩm lại dựa vào việc nguyên đơn
đang có giấy chứng nhận, việc mua
bán chưa được đăng ký…để không
công nhận hợp đồng.
Cần lưu ý là Nghị quyết 02/2004
của Hội đồng Thẩm phán TAND
Tối cao có hướng dẫn khá rõ cách
thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
THUTÂM
T
rong vụ án tranh chấp việc
chuyển nhượng 674 m
2
đất
nông nghiệp giữa nguyên đơn
là vợ chồng ông Phan Quý với ba
bị đơn (các ông Khâu Văn Sĩ, Lê
Sỹ Thắng, Lê Văn Dư - chồng của
người định nhảy lầu tự tử tại TAND
TP.HCM vào chiều 1-7), có ba nội
dung quan trọng cần được tập trung
xem xét, phân tích. Đó là việc xác
định quan hệ tranh chấp, thời hiệu
khởi kiện và cách thức xét xử.
Đây là tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Án sơ thẩm ngày 7-11-2019 của
TAND quận Gò Vấp ghi nhận yêu
cầu khởi kiện của nguyên đơn như
sau: Nguyên đơn đề nghị tòa tuyên
bố giao dịch chuyển nhượng đất đã
ký kết với ba bị đơn vào các năm
2002, 2009 là chưa có hiệu lực.
Nguyên đơn còn đề nghị tòa công
nhận số đất trên vẫn thuộc quyền
sử dụng của mình. Đổi lại, nguyên
đơn sẽ hoàn trả cho ba bị đơn số tiền
đã nhận trước đây và không đồng
ý bồi thường thiệt hại (nếu các bị
đơn có yêu cầu).
Từ nội dung khởi kiện đó, cần
phải xác định quan hệ tranh chấp
giữa nguyên đơn với ba bị đơn là
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất (QSDĐ) như cách
xác định của TAND quận Gò Vấp.
Lý do: Luật Đất đai 2003 (có
hiệu lực vào thời điểm các bên giao
dịch), Luật Đất đai 2013 và Nghị
quyết 03/2012 của Hội đồng Thẩm
Xétcảlýlẫntình,tòacầncôngnhậncảbahợpđồngchuyểnnhượngđểđảmbảoquyềnvàlợiíchchínhđángcủabịđơnLêVănDư.
Trongảnh:ÔngLêVănDưvàvợ-ngườiđịnhnhảylầutựtửtạiTANDTP.HCMđangtrìnhbàyvụviệcvớiPV.Ảnh:MINHCHUNG
Vụ vợ bị đơn
định tự tử:
Cần xem xét
lại 2 bản án
Viện trưởng VKSNDCấp cao hoặc chánh
án TANDCấp cao tại TP.HCMcần xem
xét vụ án theo trình tự giámđốc thẩm.
chuyển nhượng QSDĐ để phù hợp
với thực tế giao dịch đất xảy ra đã lâu.
Theo nghị quyết này, một hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ được
các tòa công nhận khi có đầy đủ các
điều kiện quy định. Gồm có: Người
tham gia giao kết hợp đồng có năng
lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự
nguyện; mục đích và nội dung của
hợp đồng không trái pháp luật, đạo
đức xã hội; đất chuyển nhượng đã
được cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhậnQSDĐ; bên chuyển
nhượng phải có đủ điều kiện chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng
phải có đủ điều kiện về nhận chuyển
nhượng; hợp đồng chuyển nhượng
được lập thành văn bản có chứng
nhận của công chứng hoặc chứng
thực của UBND cấp có thẩm quyền.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng
500 m
2
đất vào năm 2002, tuy lúc
giao kết không đáp ứng được hai
điều kiện (đất không có giấy chứng
nhận QSDĐ, hợp đồng không có
công chứng) nhưng sau đó người
bán đã được cấp giấy chứng nhận và
sau ngày 1-7-2004 (thời điểm Luật
Đất đai 2003 có hiệu lực) người bán
mới có yêu cầu tòa án giải quyết,
thì không coi là hợp đồng vô hiệu
do vi phạm điều kiện này.
Theo đó, khi hai bên mua bán đáp
ứng được các điều kiện còn lại khác
và việc đổi ý không bán nữa của
bên bán không có căn cứ để chấp
thuận (bên mua không vi phạm gì
theo nội dung đã thỏa thuận trong
hợp đồng) thì các tòa cần công nhận
hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng 174 m
2
đất vào năm 2009 cũng cần được
đối xử hợp lý, hợp tình tương tự,
nhất là khi diện tích đất này giờ đã
được nhập chung thành 674 m
2
để
người đang sử dụng toàn bộ là ông
Lê Văn Dư có thể dễ dàng hoàn tất
các thủ tục cấp giấy chứng nhận khu
đất đã mua bán xong từ lâu.
Tóm lại, mỗi bản án đều có phần
đúng, phần sai trong việc áp dụng
pháp luật.
Vì thế chúng tôi đềnghị viện trưởng
VKSND Cấp cao hoặc chánh án
TANDCấp cao tại TP.HCMxemxét
vụ án theo trình tự giám đốc thẩm để
trả hồ sơ xét xử sơ thẩm lại từ đầu.•
Đối với giao dịch dân sự
bị vô hiệu do vi phạm
điều cấm của luật,
nguyên đơn không bị hết
quyền khởi kiện.
LTS:
Sau bài
“Vụ vợ bị đơn định nhảy lầu:
2 cấp tòa đều chưa đúng”
(đăng ngày 6-7),
Pháp Luật TP.HCM tiếp tục nhận được
nhiều ý kiến đồng thuận. Chúng tôi xin
tạmdừng diễn đàn bằng bài báo này với
mongmuốn viện trưởng VKSNDCấp cao
tại TP.HCMhoặc chánh ánTANDCấp cao
tại TP.HCMcần xemxét vụ án theo trình tự
giámđốc thẩmđể có sự trọn vẹn lý, tình.
Phán quyết khác nhau của hai cấp tòa sơ thẩm, phúc thẩm
Haicấpxétxử Quanhệtranhchấp
Thời hiệu khởi kiện
Quyết định
TAND
quận Gò Vấp
Tranh chấp
hợp đồng
chuyển nhượng
QSDĐ
Ba năm kể từ ngày nguyên
đơn biết quyền và lợi ích hợp
pháp của mình bị xâm phạm
(ngày biết các bị đơn xây
dựng nhà trái phép trên đất
đã mua từ lâu)
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng 500 m
2
đất vào năm 2002; công nhận hai hợp
đồng chuyển nhượng 174 m
2
đất vào
năm 2009.
- Buộc phía bị đơn trả 500 m
2
đất;
nguyên đơn trả lại hơn 5,5 tỉ đồng.
TAND
TP.HCM
Tranh chấp
về QSDĐ
Không bị hạn chế thời hiệu
khởi kiện
- Không công nhận cả ba hợp đồng
chuyển nhượng đất năm 2002, 2009.
- Buộc phía bị đơn trả 674 m
2
đất;
nguyên đơn trả lại tiền đã nhận trước
đây (ít hơn so với án sơ thẩm).
