4
thứhai
17 - 3 - 2014
Nha nuoc-Cong dan
Thế chấpđất thuê:
Ngầnngừvì luật không rõ
Cùng là thếchấpđất, nhàxưởngthuê lại trongkhucôngnghiệpnhưngcónơi dodựvới hợpđồngkýsaungày1-7-2004,
cónơi khôngphânbiệt thời điểm.
KIMPHỤNG -
TRÙNGKHÁNH
V
ướng mắc phát sinh
từ vụ Công ty TNHH
W. ởKhucôngnghiệp
Lê Minh Xuân, huyện Bình
Chánh (TP.HCM) chưa được
công chứng hợp đồng thế
chấp đất, nhà xưởng để vay
vốn kinh doanh.
TP.HCM chưa xử lý
Năm 2012, Công ty TNHH
W. được UBNDTP.HCMcấp
giấy chứng nhận cho thuê lại
đất xây dựng nhà máy chế
biến thức ăn gia s c, thực
ph m với thời hạn sử dụng
đến năm 2047. Khi công ty
làm thủ tục thế chấp đất, nhà
xưởng này thì Phòng Công
chứng số 1 chưa giải quyết
với lý do “việc thuê lại đất
của công ty được thực hiện
sau ngày 1-7-2004 (thời điểm
Luật Đất đai năm 2003 có
hiệu lực) nên phải chờ xin ý
kiến cấp trên”.
Trong công văn gửi Sở
Tư pháp TP.HCM vào tháng
6-2013, PhòngCông chứng số
1 nêu ý kiến: Theo phòng thì
có thể thực hiện việc chứng
nhận hợp đồng thế chấp cho
cả hai trường hợp trước và sau
ngày 1-7-2004. Bởi lẽ dù Luật
Đất đai năm 2003 không quy
định cho thê châp, bao lanh
băng quyên sư dung đât đôi
vơi trường hợp thuê lại đất
trong khu công nghiệp sau
ngày 1-7-2004 mà đã trả tiền
thuê cho cả thời gian thuê lại
nhưng Thông tư 01/2005 của
Bộ TN&MT không loai trư
trường hợp này (không phân
biêt thời điểm thuê trước hay
sau ngày 1-7-2004). Lại nữa,
trước ngày 25-2-2013 (ngày
Nghị định 04/2013 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của
Luật Công chứng có hiệu lực),
hợp đồng thế chấp có nội dung
nêu trên đã được ban quản lý
các khu công nghiệp chứng
Lai rôi vê thẩmquyên
xac nhân hợp đông
Theo khoản 21 Điều 1 Nghị định 164/2013 (sửa đổi,
bổ sung một số điều Nghị định 29/2008) thì ban quản lý
các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế có quyền
xác nhận hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu
chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế cho các tổ chức
có liên quan. Ban quản lý làm việc này theo ủy quyền và
hướng dẫn của các bộ, ngành, UBND cấp tỉnh và cơ quan
nhà nước có thẩmquyền.Thế nhưng nghị định lại
không
quy định rõ cơ quan nào ủy quyền hoặc hướng dẫn
việc xác nhận này.
Đây là lý do mà vào
tháng 1-2014,
Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM
đã gửi công văn đề nghị Sở Tư pháp TP.HCM hướng dẫn.
Đáng lưu ý là trước đây ban quản lý có quyền xác nhận
hợpđồng, giaodịch liênquanđếnbất động sản trong khu
vựcmình quản lý.Thế nhưng từ khi có Nghị định 04/2013
của Chính phủ (cũng sửa đổi Nghị định 29/2008) thì việc
chứng nhận các hợp đồng này thuộc thẩmquyền của các
tổ chức hành nghề công chứng.
Nay với Nghị định 164/2013 thì ban quản lý khu chế
xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế lại có quyền xác nhận
hợp đồng. Tức là quyền xác nhận lại quay về nơi cũ, trong
khi Nghị định 04/2013 đã bãi bỏ điều này. Như vậy,
chỉ
có một loại giao dịch mà có tới hai cơ quan có thẩm
quyềnđược chứngnhận theohai nghị địnhkhác nhau
mà cả hai nghị định này đều đang có hiệu lực thi hành
(!).
Nếu chiếu theo quy định của khoản 3 Điều 83 Luật
Ban hành văn bản quy phạmpháp luật thì kể từNghị định
164 có hiệu lực (1-1-2014) thì việc chứng nhận hợp đồng
giao dịch sẽ thuộc thẩm quyền của ban quản lý khu chế
xuất, khu công nghiệp.
ÔngTừ DươngTuấn, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở
Tư phápTP.HCM, thông tin:“Xuất phát từmâu thuẫn nêu
trên giữa hai nghị định (04 và 164) nên ngày 5-12-2013,
Sở Tư pháp TP.HCM đã có công văn xin ý kiến chỉ đạo của
BộTư pháp. Ngày 21-2-2014, SởTư pháp tiếp tục gửi công
văn lần hai nhưng Bộ chưa trả lời”.
KIM PHỤNG
Có ý kiến cho rằng tuy Luật Đất đai
năm2003 chưa quy định việc thế chấp
saungày 1-7-2004nhưngThông tư
01/2005 củaBộTN&MT đã chophép thì
cứ thếmà làm.
nhận và được đăng ký giao
dịch bảo đảm.
Hai cách hiểu
khác nhau
Theo khoản 6Điều 90, Điều
110 Luật Đất đai năm 2003,
tổ chức kinh tế thuê lại đất
trong khu công nghiệp
trước
ngày luật này c hiệu lực thi
hành
mà đã trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê (hoặc
trả trước tiền thuê lại đất cho
nhiều nămmà thời hạn thuê lại
đất đã trả tiền còn lại ít nhất
là năm năm) thì có quyền thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất…
Trong khi đó, theo khoản
5 mục II Thông tư 01/2005
của Bộ TN&MT thì tổ chức
kinh tế thuê lại đất trong khu
công nghiệp được thế chấp,
bảo lãnh quyền sử dụng đất
không phụ thuộc thời đi m
thuê trước hay sau ngày
1-7-2004.
Từ đó dẫn đến hai cách hiểu
khác nhau về công chứng hợp
đồng thế chấp trong trường
hợp thuê lại đất tại khu công
nghiệp sau ngày 1-7-2004.
1.Khôngđượccôngchứng.
Tư cac quy đinh trên, nhiều
công chứng viên cho răng:
Với quy định đã nêu của Luật
Đất đai thì có nghĩa là trường
hợp thuê lại đất trước ngày
1-7-2004 được thế chấp, nếu
sau ngày này thì không được.
Ngoài ra, theo Điều 83
Luật Ban hành văn bản quy
phạm pháp luật, trường hợp
các văn bản quy phạm pháp
luật khác nhau về cùng một
vấn đề thì áp dụng văn bản
có hiệu lực pháp lý cao hơn.
Như vậy, khi Luật Đất đai và
Thông tư 01/2005 có quy định
khác nhau về cùng một vấn
đề thì áp dụng Luật Đất đai.
2. Được công chứng.
Bảo
vệ cho quan điểm này, nhiều
công chứng viên nêu “luật
chưa quy định chứ không
cấm”. Tuy Luật Đất đai năm
2003 chưa quy định việc
thế chấp sau ngày 1-7-2004
nhưng Thông tư 01/2005 đã
cho phép thì cứ thế mà làm.
Hiện Sở Tư pháp TP.HCM
đã kiến nghị Bộ Tư pháp có
hướng dẫn cụ thể nhưng Bộ
chưa phản hồi.
Các tỉnh vẫn giải
quyết bình thường
ĐiềuđángnóilànếuTP.HCM
“chờ chỉ đạo” thì nhiều tỉnh
vẫn công chứng các hợp đồng
thế chấp đất, nhà xưởng thuê
lại trong khu công nghiệp.
TạiLongAn,sau
một thời gian tạm
dừng xử lý do có
công văn của Cục
Đăng ký quốc gia
giaodịchbảođảm
không cho đăng
ký thế chấp quyền
sử dụng đất của một công ty
thuê lại đất năm 2009 thì giờ
đã giải quyết bình thường.
Cụ thể, tháng 11-2012, Sở
TN&MT tỉnh này đã xin ý
kiếnBộTN&MTvề việc công
chứng hợp đồng thế chấp đất,
nhà xưởng và Bộ đã trả lời là
nghiên cứu áp dụng Thông tư
01/2005. Ngày 20-9-2013, sở
này đã có văn bản cho phép
các tổ chức hành nghề công
chứng tiếp tục công chứng
hợp đồng thế chấp đất, nhà
xưởng không phân biệt thời
điểm thuê lại đất trước hay
sau ngày 1-7-2004.
Tương tự, tại tỉnh Bà Rịa-
Vũng Tàu, khi công chứng
các hợp đồng thế chấp đất
thuê trong khu công nghiệp,
các tổ chức hành nghề công
chứng không phân biệt thời
gian thuê đất. ÔngHoàngVăn
Hưởng, Trưởng Phòng Công
chứng số 1 tỉnh Bà Rịa-Vũng
Tàu, cho biết: Tỉnh chưa có
trường hợp nào vướngmắc khi
công chứng thế chấp quyền
sử dụng đất thuê trong khu
công nghiệp. “Tuy nhiên,
nếu trường hợp đất thuê trả
tiền hằng năm thì không
được quyền thế chấp quyền
sử dụng đất thuê đó mà chỉ
được thế chấp quyền sở hữu
tài sản gắn liền trên đất như
dây chuyền máy móc, công
trình xây dựng, nhà xưởng.
Còn trả tiền một lần thì được
thế chấp giá trị còn lại tại thời
điểmđó” - ôngHưởng nói.
▲
Sẽ làmhồ sơ liệt sĩ cho công an tử vong khi mật phục
(PL)- Chiều 16-3, Đại tá Đặng Đức Luân, Trưởng
Công an thị xã Ninh Hòa, cho biết sẽ phối hợp với
UBND thị xã Ninh Hòa làm hồ sơ công nhận chính sách
cho anh Võ Minh, công an viên xã Ninh Lộc (thị xã Ninh
Hòa). “Vì anh Minh là thành viên trong lực lượng của
Công an thị xã Ninh Hòa và đã tử vong trong khi làm
nhiệm vụ nên sẽ làm hồ sơ xét chế độ chính sách” - Đại
tá Luân nói.
Sáng cùng ngày, Thiếu tá Nguyễn Văn Sáng, Phó
trưởng Công an thị xã Ninh Hòa, cho biết anh Võ Minh
(25 tuổi, tr thôn M Lợi, xã Ninh Lộc) là công an viên
của xã Ninh Lộc bị tai nạn giao thông trong khi làm nhiệm
vụ đã tử vong do vết thương quá nặng. “Trong sáng nay,
Công an thị xã Ninh Hòa đã đến nhà anh Minh để thăm
hỏi, chia buồn cùng gia đình, đồng thời hỗ trợ 3 triệu
đồng. Ngoài ra, Công an thị xã Ninh Hòa cũng vận động
công nhân viên trong đơn vị đóng góp, gi p đỡ gia đình
anh vì gia cảnh anh khó khăn…
Như ch ng tôi đã thông tin, hơn nửa tháng qua, trên
địa bàn thị xã Ninh Hòa có bảy trường hợp bị đối tượng
giấu mặt rạch mông. Chiều 14-3, anh Minh cùng một số
công an xã khác tiến hành mật phục để truy bắt kẻ rạch
mông nữ sinh thì bị một thanh niên đi xe máy từ phía sau
tông phải… “Ch ng tôi đang tập trung toàn bộ lực lượng
để truy bắt hung thủ gây ra những vụ rạch quần nữ sinh
nhưng đến thời điểm này vẫn chưa có kết quả” - Thiếu tá
Sáng nói.
XUÂN PHƯƠNG
.
.
