Viễn cảnh nào cho bất động sản
miền Trung?
HOÀI AN
Đ
ến thời điểm tháng
6-2019, thị trường
bất động sản (BĐS)
miền Trung đã có dấu hiệu
giảm nhiệt và giảm giá rõ
rệt. Phân khúc đất nền giảm
giá rõ rệt nhất, kể cả đất ven
biển lẫn trong khu vực dân
cư, lượng giao dịch đang ít
dần so với trước đó. Theo
Công ty DKRA Việt Nam,
giá bán thứ cấp thời điểm
tháng 6-2019 đang có dấu
hiệu giảm nhẹ 7%-10% so
với đầu năm.
Đi tìm nguyên nhân
Nguyên nhân của việc thị
trường BĐS miền Trung có
dấu hiệu chững lại được cho
là một phần tác động của
các chính sách tài chính, tín
dụng; việc siết chặt quản lý
thị trường BĐS của các địa
phương và chỉ đạo từ Chính
phủ. Đó là chưa kể đến sự
thiếu minh bạch thông tin về
BĐS và thiếu năng lực của
nhiều nhà đầu tư.
Đặc biệt, thời gian qua thị
trường BĐS miền Trung đã
nảy sinh các rủi ro về pháp lý,
tranh chấp giữa các chủ đầu tư
với nhà phân phối, giữa nhà
phân phối với khách hàng. Vì
vậy, bên trong một thị trường
BĐS miền Trung rất sôi động
nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều
rủi ro về chính sách, khung
pháp lý về đất đai.
GS Đặng Hùng Võ, cựu
thứ trưởng Bộ TN&MT, cho
rằng cái quan trọng nhất hiện
nay của thị trường BĐS chính
là cần minh bạch thông tin,
không có thông tin thì tất
cả đều vô nghĩa. “Theo tôi,
điểm nghẽn hiện nay chính là
thông tin về thị trường BĐS
không có, không có thông tin
thì sẽ không thể dự báo được
điều gì. Các nhà quản lý của
Bộ Xây dựng đã trình Chính
phủ ban hành một nghị định
về thông tin BĐS rồi nhưng
đến nay vẫn chưa thực hiện
được” - GS Võ nói.
Nói về giá trị của BĐS,
GS Võ cho rằng khung cảnh
tự nhiên sẽ mang lại nhiều
giá trị hơn cho BĐS du lịch.
Các chủ đầu tư cần có ý thức
về vấn đề bảo vệ cảnh quan
môi trường để kết hợp với dự
án BĐS của mình. “Chớ dại
hủy hoại tự nhiên, vì phá hủy
tự nhiên sẽ làm giảm giá trị
của BĐS và mắc tội với môi
trường” - GSVõ khuyến cáo.
Chững lại do
chính sách tín dụng
Phân tích về thị trườngBĐS
miền Trung, GS Võ cho hay
câu chuyện rất nóng của thị
trường BĐS miền Trung là
siết tín dụng BĐS bằng việc
Ngân hàng Nhà nước tiếp tục
sửađổiThông tư36/2014.
Thứ
nhất,
tỉ lệ bao nhiêu%của tín
dụng ngắn hạn được chuyển
sang cho vay (tức là tiếp nhận
vay ngắn hạn của người tiêu
dùng) và chuyển sang cho vay
trung hạn, dài hạn đối với các
dự án phát triển.
Thứ hai,
hệ
số rủi ro của BĐS các loại là
bao nhiêu. Trong đó, có dự
thảo là cứ BĐS cao cấp trên
3 tỉ đồng thì hệ số rủi ro có
thể lên tới 150%, thậm chí có
ý kiến là cần phải đưa lên cao
hơn nữa.
“Tỉ lệ rủi ro để đảm bảo an
toàn vốn của BĐS đã được
thôngqua tạiThông tư41/2016
của Ngân hàng Nhà nước, có
hiệu lực từ ngày 1-1-2020.
Và tất cả những cái đó, nhìn
lại thì thấy thị trường BĐS bị
thiệt, nguồn vốn đổ vào thị
trường sẽ bị nghẽn lại” - GS
Võ phân tích.
Theo GS Đặng Hùng Võ,
thị trường BĐS nơi nào mà
cứ nói huyện sẽ lên quận thì
bắt đầu sốt. Hay như người
ta bàn ba nơi chuẩn bị lên
đặc khu thì bắt đầu sốt nhưng
không bàn nữa thì tình hình
trở lại bình thường.
“Tức là sốt cục bộ theo thời
điểm tại một số nơi nhưng
toàn thị trường thì có biểu
hiện dừng lại, điều này nhìn
thấy rất rõ ở ĐBS Đà Nẵng.
Còn về phân khúc condotel thì
từ năm 2018 đến nay gần như
chững lại, không còn nguồn
cung mới” - GS Đặng Hùng
Võ nhận định.
Trong khi đó, TS Đinh Thế
Hiển, chuyên gia kinh tế, cho
biết nămnay sẽkhông lạmphát
nên các nhà đầu tư không cần
phải lo sợ về “nổ bong bóng”
BĐS. Tuy nhiên, năm 2019 là
năm có chính sách thận trọng
về tiền tệ để giảm nợ xấu, do
đó có tác động nhất định đến
thị trường BĐS. BĐS có sự
suy giảm nguyên nhân lớn
nhất là do hạn chế tín dụng.
TSHiểncũngcho rằngchính
sách tài chính, tín dụng sẽ
tác động đến thị trường BĐS
trong năm 2019: Thứ nhất là
số tiền vay sẽ thấp đi, thứ hai
lãi suất có thể tăng lên.
Nhà đầu tư kiểu “lướt
sóng” phải thận trọng
“Năm nay sẽ không phải
là năm lướt sóng của BĐS.
Những người lướt sóng khó
mong lời nhanh trong năm
nay và năm sau. Ngược lại,
BĐS sẽ chững lại đi ngang,
thậm chí giảm nhẹ. Nghĩa là
những chỗ đẹp trước đâymình
muốn mua nhưng không có
lựa chọn hoặc người ta không
bán thì năm nay và năm sau
lại là cơ hội cho nhà đầu tư,
mua những vị trí đẹp, tiềm
năng có thể kiếm 50%-100%
tiền lời cho các năm sau. Đây
sẽ là cơ hội tốt cho nhiều nhà
đầu tư trường vốn” - chuyên
gia kinh tế ĐinhThế Hiển nói.
Về triển vọng thị trường
BĐS năm 2019, chuyên gia
ĐinhThếHiển phân tích: Tình
hình kinh tế đang tăng trưởng
khả quan. Việt Nam đang đẩy
mạnh đô thị hóa; nhu cầu cao
BĐS công nghiệp do FDI tăng
mạnh và đang thu hút nhà đầu
tư nước ngoài; khách du lịch
tiếp tục tăng, tạo ra nhu cầu
BĐS nghỉ dưỡng… “Vì vậy,
tôi cho rằngnămnay thị trường
BĐS sẽ cấu trúc lại trong xu
thế tiếp tục phát triển, nhiều
cơ hội sẽ tới cho các lựa chọn
đầu tư trung hạn” - chuyên gia
Hiển nhận định.•
9B
Sau những đợt sốt giá kéo dài từ năm2018 tới đầu năm2019, thị trường bất động sảnmiền Trung
bị chững lại. Chuyện gì đã xảy ra và tương lai của thị trường bất động sảnmiền Trung sẽ ra sao?...
Tiêu điểm
Hiểu rõ phân khúc
nào thì nên đầu tư
phân khúc đó
Ông Phạm Lâm (CEO Công
ty DKRAViệt Nam, một chuyên
gia BĐS) cho hay với thị trường
BĐShiệnnay thì đầu tưvào loại
hình BĐS nào, phân khúc nào,
nhà đầu tư cần phải hiểu rõ về
phân khúc đó. Nhà đầu tư cần
có kiến thức về BĐS để đầu tư
có hiệu quả.
Để tránh những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện các
giao dịch, các nhà đầu tư hoặc người mua đất nền cần lưu ý gì
để bảo vệ quyền lợi của mình? Luật sư Lê Cao (Công ty Luật
FDVN, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng) khuyến cáo:
Thứ nhất,
cần tìm hiểu thông tin về hồ sơ pháp lý, quy
hoạch tổng thể và chi tiết của dự án. Thông thường, đối với
mỗi dự án BĐS được phép đưa vào kinh doanh đều phải
đảm bảo điều kiện pháp lý và phù hợp với quy hoạch, được
phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Do đó khi tìm
hiểu đất nền, người mua cần yêu cầu được cung cấp hồ sơ
pháp lý, bản phê duyệt quy hoạch chi tiết để đảm bảo dự
án có thật hay không, đủ điều kiện để chuyển nhượng cho
người mua chưa, khu vực dự án có được phân lô, bán nền
hay không. Bên cạnh đó, cần kiểm tra xem quyền sử dụng
đất của dự án có bị kê biên, thế chấp ngân hàng hoặc bị
ràng buộc bởi các bên liên quan khác hay không để tránh
gặp rắc rối pháp lý phát sinh không mong muốn đối với
người mua.
Thứ hai,
cần kiểm tra thực địa đất của dự án để đánh giá
giá trị thực tế của đất nền cầnmua. Nhiều người mua đất nền
chỉ xem qua hình ảnh dự án được đồ họa trên tờ rơi quảng
cáo mà không xem xét thực địa, không đối chiếu bản vẽ quy
hoạch với thực tế nên nhiều trường hợp thanh toán tiền xong
mới thấy đất chưa giải phóng mặt bằng, hạ tầng chưa hoàn
thành, hệ thống điện nước chưa có, vị trí đất khác với thực tế
nên rủi ro về giá trị lô đất bị sụt giảm so với giá trị được quảng
cáo. Qua việc đánh giá, kiểm tra, đối chứng với thực địa lô đất
trên thực tế và hệ thống hạ tầng cũng như tổng thể quy hoạch
thực tế, người mua sẽ xác định được tiềm năng, giá trị chính
xác hơn đối với lô đất cần mua.
Thứ ba,
cần xem xét kỹ hợp đồng mua bán đất nền với
chủ đầu tư. Hiện nay có nhiều trường hợp mua bán đất nền
được thực hiện với các loại giao dịch khác nhau như đặt cọc,
giữ chỗ, mua bán nhà, đất hình thành trong tương lai với đủ
kiểu biến đổi kiểu mẫu của các chủ đầu tư khác nhau. Do đó,
dù dưới hình thức nào cũng cần xem xét các điều khoản đảm
bảo quyền lợi của người mua. Theo đó, các điều khoản cần
cẩn trọng xem xét như giá trị hợp đồng; phương thức thanh
toán; tiến độ thanh toán; quy định về quyền và nghĩa vụ các
bên; quy định về xử lý vi phạm của các bên; thời hạn bàn giao
đất thực tế và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Cần
xác định rõ quyền và nghĩa vụ giữa các bên nhằm đảm bảo
quyền lợi cho người mua, tránh những rủi ro và bất công khi
giao kết hợp đồng.
Nghĩa là để đảm bảo an toàn cho giao dịch mua đất nền
thành công, các nhà đầu tư phải nắm rõ pháp lý dự án, biết
rõ thực trạng thực tế của dự án và hiểu rõ hợp đồng giao dịch
mà mình thực hiện để tránh những rủi ro không đáng có.
Góc khuyến nghị khi giao dịch đất nền
Thị trường bất động sản tại miền Trung bắt đầu giảmnhiệt và chững lại. Ảnh: TẤNVIỆT
Theo các chuyên gia, trong hai nămtới sẽ không thuận lợi cho
các nhà đầu tư “lướt sóng” nhưng lại là cơ hội cho các nhà đầu tư
trung hạn. Ảnh: THANHNHẬT
bất động sản miền Trung
(028)
