8
Đô thị -
ThứBảy30-11-2019
độ pháp lý về quyền sử dụng
đất lại thuộc phạm vi điều
chỉnh của Luật Đất đai. Việc
sửa đổi, bổ sung quy định về
loại hình này vào Luật Đất đai
sẽ khó khả thi, bởi nếu công
nhận quyền sử dụng đất cho
loại hình này sẽ dẫn đến việc
phải phá bỏ một số nguyên tắc
căn bản của luật này. Và như
vậy là tác động đến hàng loạt
luật khác của hệ thống.
“Chỉ có một điều duy nhất
khả thi là sau khi ban hành
khung pháp lý cho condotel,
Nhà nước sẽ công nhận loại
hình này và thời hạn của nó sẽ
chính là thời hạn giao đất theo
dự án” - ông Sơn phân tích.
Phân tích sâu thêm, chuyên
gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu
cho rằng phải nhìn vấn đề dưới
ba khía cạnh: Pháp lý, thương
mại và tài chính. Về pháp lý,
bằng nhiều giải pháp thương
thuyết, CĐT có thể chuyển từ
condotel sang căn hộ để ở. Tuy
nhiên, giấy phép của dự án vốn
dĩ là BĐS du lịch, nghỉ dưỡng,
chuyển sang căn hộ chung cư
để ở là không hợp lý.
Về mặt thương mại, nếu
chuyển sang căn hộ để ở thì
chắc chắn CĐT phải đóng
thêm các khoản thuế, phí và
giá BĐS này sẽ tăng lên so với
trước. Khi đó CĐT bắt khách
hàng đóng thêm tiền, liệu họ
có đồng ý không, sự việc sẽ
rối rắm hơn. Về mặt tài chính,
ngân hàng tài trợ khoản vay
cho khách hàng mua dự án
ban đầu là vay kinh doanh.
Nếu chuyển sang căn hộ để ở
thì hệ số rủi ro cao hơn, siết
tín dụng có thể ngân hàng sẽ
từ chối cho vay.
Một điều đáng lo ngại là việc
Đà Nẵng chuyển đổi 1.016 căn
condotel thành quy mô dân số
cư trú là 8.588 người, tức tương
đương một phường của quận
Ngũ Hành Sơn. Các chuyên
gia cảnh báo TPphải có những
tính toán phù hợp để không bị
động, vỡ trận về cả quản lý địa
bàn dân cư, áp lực hạ tầng, giao
thông, trường học…
Cứu condotel nhưng
phải cân nhắc
Rất khó để nói rằng luật pháp
chạy chậm hay do thương mại
chạy nhanh quá. Theo ông
Nguyễn Trí Hiếu, condotel đã
có hơn chục năm trước trên thế
giới. Tất cả condotel tại các
nước là loại hình BĐS kinh
doanh, thương mại. Ông cho
rằng phải chấp nhận condotel
là loại hình BĐS kinh doanh,
không thể là nhà ở.
“Chủ sở hữu condotel chỉ ở
đây vài ngày, hơn 300 ngày còn
lại họ kinh doanh nên không
thể là đất nhà ở được. Đã là
đất kinh doanh thì không thể
cho quyền để làm nhà ở với
thời hạn lâu dài được” - ông
Hiếu nhấn mạnh.
Tổ hợp dự án CocobayĐàNẵng gây thất vọng lớn cho khách hàng khi không tiếp tục chi trả lợi nhuận như c
Từ Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” t
cứu condotel
Một số dự án condotel gặp vấn đề khiến nhà đầu tư trở nên nghi ngại đối với dòng sản phẩm chưa có trong danh
TẤNLỘC -QUANGHUY - LÊPHI
M
ới đây, Công ty cổ phần
Đầu tư phát triển và
xây dựng Thành Đô,
chủ đầu tư (CĐT) siêu dự án
tổ hợp Cocobay Đà Nẵng, vừa
thông báo chấm dứt việc chi
trả lợi nhuận 12%/năm theo
cam kết theo hợp đồng mua
bán căn hộ condotel (căn hộ
khách sạn) kể từ đầu năm2020.
Đây không phải là lần đầu
tiên có một dự án condotel
khiến khách hàng thất vọng.
Trước đó Đà Nẵng cũng là TP
đầu tiên thu hồi sổ hồng đã cấp
cho một dự án condotel, hay
dự án khách sạn International
Bavico Nha Trang cũng bị
khách hàng mua condotel
phản ứng mạnh vì cho rằng
CĐT lừa đảo.
Ông Nguyễn Bá Sơn, Phó
Trưởng đoàn chuyên trách
Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng,
cho rằng condotel “vỡ trận”
không phải là câu chuyện
riêng của TP này. Đây chỉ là
tín hiệu mở đầu cho hàng loạt
địa phương bởi hầu hết dự án
condotel đều không được triển
khai dựa trên những tiền đề
pháp lý có sẵn, đã đến lúc hệ
lụy của nó bộc lộ.
Sổ hồng “treo” và
cam kết lợi nhuận
mật ngọt
Nói về việc CĐT Cocobay
không thể thực hiện đúng cam
kết trả lợi nhuận cho khách,
chuyên gia bất động sản (BĐS)
Đỗ Hoàng Dương cho rằng
nguyên nhân khởi nguồn là
rủi ro về pháp lý. Từ khung
hành lang pháp lý không rõ
ràng, chưa biết được cấp sổ
hay không khiến người mua
chùn tay. Từ đó chủ đầu tư
“ế” hàng, dự án chậm tiến độ,
cộng thêm quá nhiều chi phí
lãi vay, trả lợi nhuận… đẩy
CĐT đi đến thua lỗ. “Khi đó
CĐT chắc chắn không thực
hiện đúng cam kết lợi nhuận
ban đầu” - ông Dương nói.
Cùng nhận định, TS Bùi
QuangTín, chuyên gia tài chính
ngân hàng, cũng chỉ ra condotel
rắc rối pháp lý bởi vừa là căn
hộ để ở vừa là khách sạn khai
thác du lịch nghỉ dưỡng. CĐT
chỉ dựa vào một hợp đồng với
khách để cam kết trả lợi nhuận
hằng năm thì rủi ro sẽ xảy ra
với cả hai bên. “Cam kết lợi
nhuận cao quá, đến lúc khai
thác không được, phải rút tiền
túi ra trả lãi thì CĐT không
kham nổi” - TS Tín phân tích.
TheoôngTrầnKhánhQuang,
TổnggiámđốcCông tyCPĐầu
tư BĐS Việt An Hòa, khách
hàng mua condotel đã quên đi
việc phải mua đúng giá trị của
nó. Condotel đã được đẩy giá
lên quá cao, ngang ngửa chung
cư cao cấp, trung cấp tại những
thành phố lớn và được đánh
bóng giá trị thái quá. Trong
khi thực tế đất trong các dự
án này chỉ là đất thuê, tiền sử
dụng đất thấp. Chính yếu tố
này cho thấy có vẻ như CĐT
đã cơ bản thu hồi vốn ngay
trong thời kỳ huy động vốn,
bán sản phẩm cho khách hàng.
Quá trình khai thác nếu không
hiệu quả thì CĐTkhông bị thiệt
hại nhiều mà người lãnh trái
đắng là nhà đầu tư.
Tiếp đến là vấn đề cam kết
lợi nhuận, chính nhà đầu tưphải
cân nhắc khả năng khai thác
kinh doanh của các condotel
ấy, tìm hiểu mức lợi nhuận
bình quân của ngành khách
sạn, nghỉ dưỡng. “Lợi nhuận
căn hộ cho thuê chỉ khoảng
4%-5%/năm, văn phòng 8%-
9% thì lấy đâu ra lợi nhuận
12%/nămcho condotel?” - ông
Quang đặt câu hỏi.
Đó là chưa kể yếu tố uy
tín, năng lực CĐT và cần có
một đơn vị vận hành, khai
thác chuyên nghiệp thì dự án
condotel đó mới có thể sinh
lời ổn định. Nếu một trong
những yếu tố trên không đạt
thì đầu tư condotel phá sản
là tất yếu.
Chuyển đổi sang căn
hộ để ở: Đâu phải dễ
Không thực hiện đúng cam
kết, CĐT Cocobay Đà Nẵng
cũng đưa ra một số hướng giải
quyết cho khách hàng. Trong
đó có một giải pháp là khách
hàng có thể tiếp tục hợp tác với
CĐT tiến hành chuyển đổi các
condotel thành căn hộ chung
cư với chi phí chuyển đổi dự
kiến 15% giá trị BĐS.
Nói về vấn đề này, ông
Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng
đoànchuyên tráchĐoànĐBQH
TP Đà Nẵng, nhận định việc
Đà Nẵng cho chuyển đổi từ
căn hộ condotel (không hình
thành đơn vị ở) sang căn hộ
chung cư (hình thành đơn vị
ở) là vấn đề không nhỏ. Thứ
nhất, việc này đòi hỏi phải phù
hợp với quy hoạch chung đã
được Chính phủ phê duyệt.
“Chung cư lại có chế độ pháp
lý riêng theo Luật Nhà ở và
Luật Xây dựng và cần nhớ
là đa số khách mua condotel
không nhằm mục đích để ở”
- ông Sơn lưu ý.
Thứ hai là về mặt quy hoạch
đô thị. Diện tích đất giao cho
dự án nếu chuyển đổi sẽ làm
thay đổi mục tiêu dự án đã
được phê duyệt, đụng chạm
đến Luật Quy hoạch mà đây
là đất giao có thời hạn. Chế
Condotel nằm trong
dự án du lịch, đất ở
đây là đất kinh doanh
chứ không phải đất ở
nên không thể sở hữu
lâu dài như nhà ở mà
phải theo thời hạn
của dự án.
Theo một lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Khánh
Hòa, hiện tỉnh này có hơn 30 dự án có condotel
với gần 30.000 căn hộ du lịch. Đây cũng là địa
phương có số lượng condotel nhiều nhất cả
nước. Đến nay toàn tỉnh đã có hơn 13.000 căn
hộ condotel mở bán ra thị trường. Các dự án
condotel phát triểnbùngnổởKhánhHòa trong
năm 2017 nhưng từ cuối năm 2018 đến nay,
các dự án chững lại, thậm chí nhiều CĐT đang
tìm cách điều chỉnh dự án theo hướng khác.
“Trước đây, đối với các dự án có condotel,
tỉnh cho thuê đất có mục đích sử dụng là đất ở
không hình thành đơn vị ở. Trong khi đó, Chính
phủ chưa có chủ trương về loại hình sử dụng
đất này, các bộTN&MT, Xây dựng cũng chưa thể
giải quyết. Dođó, hiệnnaynhiềudựán condotel
chưa thể hoàn thiện về thủ tục pháp lý. Hơn
nữa, đến nay chưa có luật nào điều chỉnh loại
hình condotel nên cơ quan quản lý cũng lúng
túng” - vị phó giám đốc sở thông tin.
Theo một lãnh đạo Hiệp hội Môi giới BĐS
tỉnh Khánh Hòa, lượng giao dịch condotel tại
tỉnh này trong nămnay suy giảmchưa từng có.
Trong nửa đầu năm 2019, số condotel ở Nha
Trang bán ra chưa được 200 căn. Đến những
tháng cuối năm, hầu hết giao dịch condotel
đều không thành công.
“Thiếu tính pháp lý là lý do chính khiến các
nhàđầu tưengại đối với loại hìnhcondotel. Hiện
nay chỉ có các chủ dự án đưa ra các cam kết đối
với các nhà đầu tư thứ cấp. Ngược lại, nhà đầu
tư thứ cấp cũng là người mua, hầu như không
cómột công cụ pháp lý hay chế tài nào để ràng
buộc trở lại. Ngay cả quyền sở hữu thì mỗi dự án
cũng khác nhau. Khi xảy ra tranh chấp thì chưa
có luật điều chỉnh”- vị phó chủ tịch hiệp hội nói.
Có nghịch lý là dù lượng giao dịch condotel
ngày càng lao dốc nhưng các chủ dự án vẫn
đưa ra cam kết tỉ lệ lợi nhuận khá cao. Mới đây
dự án condotel Peninsula Nha Trang chào bán
rầm rộ với cam kết lợi nhuận năm năm đầu là
10% giá trị căn hộ/năm. Dự án condotel Beau
Rivage NhaTrang cũng cam kết lợi nhuận theo
bậc thang tăng qua các năm. Từ năm thứ nhất
đến năm thứ năm là 8%/năm, các năm saumỗi
nămtăng thêm1%. Đồng thời CĐT camkếtmua
lại căn hộ sau năm năm với tỉ lệ tăng 20% và
tăng 50% sau 10 năm so với giá bán.
TheoHiệphội Du lịchNhaTrang - KhánhHòa,
từ năm 2018 đến nay, số lượng phòng lưu trú
ở Khánh Hòa tăng đột biến thêm trên 15.000
phòng nên công suất sử dụng phòng giảm
mạnh, chỉ 54%-60%. Chính số lượngphòng tăng
đột biến nên nhiều khách sạn, condotel phải
tự giảm giá sâu để thu hút khách, ảnh hưởng
nặng đến doanh thu.
Thị trường condotel Khánh Hòa đang tuột dốc
