9
Dự án chưa đủ
pháp lý không được
đặt cọc giữ chỗ
Theo quy định tại Luật Kinh
doanh BĐS, doanh nghiệp phải
hoàn thành phần móng, phải có
biên bản nghiệm thu đã hoàn
thành xong phần móng, đồng
thời phải có văn bản thông báo
cho Sở Xây dựng về việc nhà ở
đủ điều kiện được bán, cho thuê
mua mới được bán hàng.
Còn đối với các dự án đất nền,
nhà phố thì phải có giấy tờ về
quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt,
có giấy phép xây dựng, giấy tờ
nghiệm thu việc hoàn thành xây
dựng cơ sởhạ tầngkỹ thuật tương
ứng theo tiến độ dự án.
Vìvậy,nhữngtrườnghợpmàchủ
đầu tư chưa đápứng các điều kiện
trênmà kýđặt cọcgiữchỗ, thu tiền
khách hàng là sai luật. Số tiền đặt
cọc chỉ 5%-10% giá trị sản phẩm,
còn đóng hơn 30%giá trị nhà, đất
thìphảikýhợpđồngmuabán.Hình
thức đặt cọc giữ chỗnhưvậy là trái
với Luật Kinh doanh BĐS.
Luật sư
HUỲNH ĐỨC HỮU
,
Đoàn Luật sư TP.HCM
Ba Thành Phát đã rao bán, đặt cọc
giữ chỗ, ký hợp đồng thỏa thuận và
thu tiền của khách hàng.
Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình
Dương không chấp thuận chủ trương
cho dự án này do không phù hợp quy
hoạch xây dựng. Lúc này nhiều khách
hàng đã yêu cầu công ty trả lại tiền.
Kết quả công ty này chỉ trả tiền lại
cho 165 khách hàng. Thế nhưng, còn
43 khách hàng đã đóng số tiền lên
tới 17 tỉ đồng vẫn chưa được công
ty này trả lại nên đã gửi đơn tố cáo
đến cơ quan công an.
Tương tự, nhiều khách hàng mua
dự án khu dân cư tại phường Long
Phước, quận 9, TP.HCM cũng chung
cảnh ngộ khi bị ông Nguyễn Văn
Quý, giám đốc Công ty Trung Quý
- Huế, nhận hàng tỉ đồng tiền đặt
cọc rồi bỏ trốn. Ngày 11-1, Quý đã
bị Công an tỉnh Bình Dương bắt tạm
giam bốn tháng về hành vi lừa đảo
chiếm đoạt tài sản. Quý dẫn khách
hàng đến dự án của một chủ đầu tư
khác nhưng lại giới thiệu ban đầu là
dự án do công ty mình làm chủ đầu
tư và thu 7 tỉ đồng tiền cọc.
Quy định rõ ràng để
bảo vệ người mua
Thời gian qua, nhiều dự ánBĐSđều
huy động vốn khi chưa đáp ứng các
quy định đủ điều kiện mở bán. Thậm
chí nhiều dự án còn chưa được giao
đất, chưa được cấp phép xây dựng,
chưa làmmóng... nhưng vẫn mở bán
thông qua các “hợp đồng đặt cọc, hợp
đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn đầu
tư, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa
nhận chuyển nhượng, hợp đồng thỏa
thuận chuyển nhượng”…
Đáng nói là hiện nay có nhiều quy
định trái ngược nhau về hành vi đặt
cọc giữ chỗ nên UBND TP.HCM đã
có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng
cần có hướng dẫn cụ thể về việc đặt
cọc giữ chỗ trong kinh doanh BĐS
có được xem là hành vi huy động
vốn hay không.
TheoVăn bản số 279/2016 của Cục
Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ
Xây dựng), có nội dung “nếu mục
đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ
đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc
vào mục đích huy động vốn để thực
hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc
trong trường hợp này không phải là
hình thức huy động vốn”.
Ngược lại, Công văn số 523/2015
của Bộ Xây dựng lại có nội dung
“Hành vi đặt cọc giữ chỗ cũng là
hình thức huy động vốn, hình thức
ứng tiền trước trái quy định”.
Do tính cấp bách về xử lý vi phạm
hành chính trên, UBNDTPkiến nghị
Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng
dẫn xử lý các nội dung vướng mắc
nêu trên để kịp thời xử lý vụ việc
trên toàn TP.
Chuyên giaBĐSPhanCôngChánh
cũng cho rằng cần có những quy định
rõ ràng hơn, hoặc những hướng dẫn
liên quan đến số tiền đặt cọc giữ chỗ
này vì hiện nay quy định pháp luật
cũng chưa đề cập đến vấn đề này, cách
QUANGHUY
H
iện nay tình trạng các doanh
nghiệp bất động sản (BĐS)
lách luật huy động vốn trái
phép bằng hình thức đặt cọc giữ
chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu
tư…diễn ra tràn lan nhưng vẫn chưa
thể kiểm soát do luật còn lỏng lẻo.
Mất cọc hàng tỉ đồng
vì dự án ma
ÔngM. là công nhân tạimột công ty
ở Bình Dương cùng hàng trăm khách
hàngđangđiêuđứngvì đặt cọcmua dự
án ma của Công ty Đầu tư xây dựng
phát triển địa ốc Ba Thành Phát (TP
Thủ Dầu Một, Bình Dương).
Theo ông M., ông được bạn bè
giới thiệu dự án đất nền giá rẻ hơn
so với thị trường tại xã Lai Hưng,
huyện Bàu Bàng, Bình Dương nên
ông gom hết số tiền tiết kiệm để mua.
“Chúng tôi được nhân viên môi giới
của Công ty Ba Thành Phát giới thiệu
dự án đất nền có pháp lý đầy đủ, giá
chỉ 400-450 triệu đồng/nền. Lúc đầu
đặt cọc giữ chỗ 50 triệu đồng, sau đó
công ty ký hợp đồng thỏa thuận và
thanh toán theo từng đợt, 15%-20%/
đợt và cam kết sổ đỏ riêng từng nền.
Thế nhưng tôi và nhiều khách hàng
đóng gần 50% giá trị lô đất thì mới
phát hiện bị lừa” - ông M. kể.
Mới đây, ngày 22-1, CơquanCSĐT
Công an tỉnh Bình Dương cho biết
đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối
với Nguyễn Tuấn Linh, giám đốc và
Lê Minh Nhựt, phó giám đốc Công
ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc
Ba Thành Phát, để điều tra về hành
vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo điều tra ban đầu, Linh, Nhựt
và một số cá nhân khác góp tiền mua
được khoảng 9,8 ha đất tại xã Lai
Hưng. Các cá nhân trên lập công ty,
tự đặt tên dự án là Thành Phát City
1 với 460 nền đất. Trong khi đang
chờ xin chủ trương dự án, Công ty
Hàng trăm
khách hàng
điêu đứng vì
đặt cọcmua
dự ánma của
Công tyĐầu
tư xây dựng
phát triển địa
ốc Ba Thành
Phát.
Ảnh:
QUANGHUY
Siết đặt cọc giữ chỗ để huy động
vốn trái phép
Nhiều dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiệnmở bán theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư vẫn nhận
đặt cọc giữ chỗ, thậm chí vẽ dự án lừa người chiếmđoạt tiền đặt cọc rồi bỏ trốn.
hiểu cũng khác nhau. Như luật dân sự
có điều khoản về tiền đặt cọc và xử lý
tiền đặt cọc nhưng dựa trên thỏa thuận
mua bán củamột tài sản đã có rồi. Còn
đối với tài sản hình thành trong tương
lai thì quy định về đặt cọc lại chưa có.
“Hiện việc ký hợp đồng đặt cọc
giữ chỗ chỉ được hiểu là thỏa thuận
dân sự, đây có thể nói là “vùng xám”
trong quy định pháp luật về vấn đề
này. Vì thế, rất cần được cơ quan quản
lý làm “sáng” rõ quy định đặt cọc
giữ chỗ trong các trường hợp, nhất là
những tài sản BĐS hình thành trong
tương lai” - ông Chánh nhìn nhận.•
Thời gian qua, nhiều dự
án BĐS đều huy động vốn
khi chưa đáp ứng các quy
định đủ điều kiện mở bán.
Hải Phòng: Bán dự án nhà trên giấy dưới hình thức huy động vốn
Ngày 20-1, UBND quận Lê Chân cho biết quận đã chỉ
đạo lực lượng công an và UBND phường Vĩnh Niệm kiểm
tra văn phòng môi giới bất động sản (BĐS) rao bán dự án
nhà ở tại khu đất 215 Thiên Lôi.
Trước đó, trên một số trang mạng BĐS xuất hiện thông
tin rao bán nhà dự án tại khu đất 215 Thiên Lôi. Cụ thể, dự
án có hơn 100 căn nhà xây thô diện tích sàn 48-78 m
2
được
xây thô 3-4 tầng, giá xây thô từ 1,9 tỉ đồng.
Tại văn phòng tư vấn bán hàng dự án, nhân viên môi giới
tên H. cho biết dự án có 102 căn nhà được Tập đoàn Địa ốc
PT (trụ sở tại Hà Nội) đầu tư trên khu đất 215 Thiên Lôi.
Giá cả tùy theo diện tích, vị trí, các căn trung bình 50-60 m
2
giá xây thô ba tầng chừng 2-2,4 tỉ đồng, cao nhất là các căn
shophouse nằm mặt đường, giá 4,2-5,6 tỉ đồng.
H. cho biết văn phòng tư vấn BĐS này là đại lý độc
quyền cung cấp sản phẩm cho chủ đầu tư là Tập đoàn Địa
ốc PT. Theo H., Tập đoàn PT đang chạy các thủ tục đầu tư
dự án nên chỉ thực hiện bán nhà ở của dự án theo hình thức
huy động vốn. H cung cấp cho khách hàng một bộ hồ sơ
mua bán nhà dưới hình thức huy động vốn các văn bản thỏa
thuận, đăng ký nguyện vọng giữ chỗ, hợp đồng huy động
vốn chủ đầu tư vay vốn để đầu tư vào dự án này.
Theo đó, khách hàng chọn căn nào thì đặt cọc 100 triệu đồng
giữ chỗ, sau đó thanh toán làm sáu đợt, đợt 1 là khi ký hợp
đồng, đợt 2 là khi làm móng, đợt 3 là thi công thô tầng 2, đợt
4 là khi đổ mái, đợt 5 là khi hoàn thiện mặt ngoài bàn giao nhà
và đợt cuối là khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi được hỏi có giấy tờ gì chứng minh tập
đoàn địa ốc này ủy quyền hay ký kết hợp đồng độc quyền
bán nhà dự án thì H. nói cái này là bí mật. H. cho hay khu
đất này đã được Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc PT ký
hợp đồng liên danh với doanh nghiệp có tài sản trên đất tại
215 Thiên Lôi để đầu tư dự án nhà ở tổng mức đầu tư 150 tỉ
đồng. Tập đoàn Địa ốc PT đang tiến hành các thủ tục để lập
quy hoạch, trình cơ quan chức năng phê duyệt dự án nhà ở.
Theo tìm hiểu của PV, khu đất 215 Thiên Lôi là trụ sở
Công ty TNHH Vĩnh Phát, chuyên sản xuất giày xuất khẩu.
Khu đất này có diện tích hơn 8.600 m
2
được UBND TP Hải
Phòng cho Công ty TNHH Vĩnh Phát thuê từ năm 1997,
thời hạn 25 năm để sản xuất giày. Tuy nhiên, nhiều năm nay
doanh nghiệp này đã dừng sản xuất.
Lãnh đạo UBND quận Lê Chân cho biết khu đất này vẫn
là trụ sở Công ty TNHH Vĩnh Phát, chưa có dự án nào được
nghiên cứu hay phê duyệt. Đồng thời, khu đất này được
quy hoạch là đất công cộng chứ không phải nhà ở như văn
phòng môi giới BĐS quảng cáo. Quận Lê Chân đã chỉ đạo
Công an và UBND phường Vĩnh Niệm kiểm tra, ngăn chặn
tình trạng bán nhà trên giấy để huy động vốn trái pháp luật.
Ông Nguyễn Ngọc Ninh, Chủ tịch UBND phường Vĩnh
Niệm, cho biết phường đã tiến hành kiểm tra nhưng văn
phòng môi giới không cung cấp được giấy tờ nào liên quan
dự án, quy hoạch. Sáng 19-1, phường đã thu hồi bảng hiệu,
yêu cầu văn phòng môi giới BĐS này ngừng hoạt động.
ĐỖ HOÀNG
