8
Đô thị -
ThứHai 2-12-2019
Sau cú sốc Cocobay Đà Nẵng: Bẻ
thị trường condotel
Nhà đầu tư thứ cấp người tỏ ra lạc quan, kẻ tìmđường rút lui. Đã đến lúc chủ đầu tư dự án condotel nhìn lại chính
TẤNLỘC - TẤNVIỆT -
QUANGHUY
,,,,,,,,,,,,
S
ở Xây dựng TPĐà Nẵng
vừachohayngoàiCocobay,
Đà Nẵng còn có hai dự
án condotel cỡ lớn đang rầm
rộ xây dựng ngay mặt tiền
biển. Đó là dự án Soleil Ánh
Dương với quy mô bốn tháp
cao hàng chục tầng do Công
ty CP Đầu tư và Phát triển hạ
tầng PPCAn Thịnh Việt Nam
làm chủ đầu tư (CĐT) và Đà
Nẵng Times Square với 1.254
căn condotel do Công ty CP
Kim Long Nam làm CĐT.
Tại nhiều tỉnh, thành khác,
nhiều dự án có condotel vẫn
đang trên tiến độ hoàn thiện,
chuẩn bị tung ra thị trường
hàng chục ngàn sản phẩm.
Như vậy, sau cú sốc Cocobay
thất hứa, đi tìm một hướng ra
cho thị trường condotel là yêu
cầu thực tế và cấp thiết của
ngành bất động sản (BĐS)
trong nước.
Nhà đầu tư kẻ cười
người khóc
Theo đại diện truyền thông
của Đất Xanh miền Trung
Emerald (đơn vị phân phối
dự án Soleil Ánh Dương), các
căn condotel tại khối nhà 50
tầng tại đây đã được bán xong.
“Chúng tôi bán xong trước
khi vụ việc ở Cocobay xảy ra.
Soleil Ánh Dương không có
cam kết về lợi nhuận và khách
hàng đều biết tình trạng pháp
lý và những vấn đề liên quan,
họ mua theo nhu cầu đầu tư
của mình” - vị này nói. Còn dự
án Đà Nẵng Times Square thì
chưa được bán ra thị trường.
Trong khi đó, tại tỉnh Khánh
Hòa, SởXây dựng tỉnh cho biết
các dự án có condotel chiếm
đến hơn 65%dự án BĐS đã và
đang triển khai. Những dự án
này tập trung nhiều nhất tại TP
Nha Trang, bắc bán đảo Cam
Ranh (Bãi Dài). Một số dự
án đã hoàn thiện, đi vào hoạt
động ổn định như Vinpearl
Empire Condotel, Vinpearl
Beachfront Condotel, khách
sạn Havana…
ÔngTrầnVănThọ, PhóGiám
đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh
Hòa, cho biết: “Các dự án đã
hoàn thiện hoạt động tương
đối ổn. Một số khác đang
triển khai thì chững lại hoặc
hoạt động cầm chừng. Lý do
một phần do CĐT không huy
động được vốn, còn nhà đầu tư
thì đang chờ khung pháp lý”.
Theo Hiệp hội BĐS Nha
Trang - Khánh Hòa, các dự
án đang cung cấp một lượng
lớn condotel là The Arena,
Panorama, Gold Coast, Ocean
Gate, Swisstouches La Luna,
NhaTrangCityCentral…Thời
gian qua, CĐT liên tiếp mở
các chiến dịch quảng bá rầm
rộ, tung chính sách khuyến
mãi khủng nhưng số giao dịch
thành công không đáng kể.
Ông Nguyễn Xuân Thùy,
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Nha
Trang - Khánh Hòa, lý giải:
“Lượng giao dịch giảmmạnh
do pháp lý condotel chưa rõ
ràng. Phần nữa vì giá bán cao,
chủ yếu dành cho nhà đầu tư
lâu dài. Những người lướt sóng
condotel thì sẽ rất khó để tìm
người bán lại”.
Bà Trần Lan Phương (ngụ
phườngLộcThọ,TPNhaTrang)
là một nhà đầu tư condotel rất
sớm và khá nổi tiếng ở Khánh
Hòa. Có thời điểm bà Phương
sở hữu gần 20 căn condotel của
nhiều dự án lớn. Tuy nhiên,
hiện nay bà chỉ còn sở hữu
ba căn condotel “để có cớ đi
lại cho vui với bạn bè” như
cách bà nói.
“Người có vốn nhàn rỗi thì
khôngmuốn đầu tư condotel vì
pháp lý chưa đảm bảo. Người
dùng vốn kinh doanh hoặc lướt
sóng thì rủi ro cao. Tỉ lệ lợi
nhuận CĐTđưa ra cũng không
hấp dẫn lắm, đó là chưa nói
không có gì để đảm bảo” - bà
Phương phân tích.
Đây cũng chính là lý do bà
quyết định bán lại gần hết số
condotel đang sở hữu dù lợi
nhuận chưa được là bao. Bà
Phương cho biết nhiều nhà
đầu tư thứ cấp cũng đang tìm
cách “tháo chạy” như mình.
Tuy nhiên, cũng có những
khách hàng tỏ ra lạc quan. Đơn
cử như ông Đức, một nhà đầu
tư sống tại TP.HCM, chia sẻ
ông sở hữu nhiều condotel tại
một số tỉnh, thành.Yếu tố hàng
đầu ông lựa chọn khi đầu tư là
uy tín, năng lực của CĐT. Thứ
hai là vị trí condotel phải ven
biển để khai thác được du lịch
và chất lượng quản lý chuẩn
năm sao. Đặc biệt, chủ dự án
có thuê đơn vị quản lý vận hành
chuyên nghiệp, thậm chí đơn
vị đẳng cấp quốc tế. “Giá trị
căn condotel mình mua sẽ cao
hơn nhưng chắc chắn ít rủi ro
hơn” - ông Đức nói.
Các căn condotel ông Đức
đầu tư được cam kết trả lợi
nhuận hợp lý, 8%-10%/năm.
Từ khi dự án đi vào vận hành,
mỗi năm ông thu lợi nhuận
khoảng 300 triệu đồng.
Chủ đầu tư kín tiếng,
ngân hàng không dễ
cho vay
Khi PVliên lạc để nắmthông
tin, đại diện một số CĐT dự án
condotel ở Nha Trang tỏ ra kín
tiếng khi nói về tình hình kinh
doanh dự án của mình. Theo
một số CĐT, do loại hình này
còn mới ở Việt Nam nên các
ngân hàng lẫn nhà đầu tư thứ
cấp còn e ngại. Khó khăn lớn
nhất hiện nay của loại hình này
là chưa có luật để điều chỉnh.
Nhà đầu tư hy vọng rằng khi
Nhà nước hoàn thiện về pháp
lý, những vướng mắc, rào cản
của condotel mới có thể được
phá bỏ.
Trong khi đó, lãnh đạo một
ngân hàng thương mại ở TP
NhaTrang nhận định đặc trưng
của các dự án condotel là vốn
tự có của doanh nghiệp chỉ
Điều kiện chuyển đổi condotel
thành chung cư
Tại thông cáo báo chí mới được phát đi, Sở Xây dựng TP
Đà Nẵng cho hay các CĐT dự án muốn chuyển đổi condotel
sang chung cư phải thực hiện nhiều thủ tục pháp lý. Đối với
các công trình đang xây dựng, CĐT phải thỏa thuận cụ thể
với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh,
gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng có ý kiến
trước khi sở cấp phép xây dựng điều chỉnh.
Với các công trình chưa xây, CĐT tổ chức lập hồ sơ thiết kế,
gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định trước khi sở
cấp phép xây dựng. Ngoài ra, sở này cho rằng thỏa thuận chi
phí chuyểnđổi condotel thành chung cư, thu nhập camkết và
xử lý hợp đồng/thỏa thuận đã ký giữa CĐT và khách hàng…
là thỏa thuận dân sự. Trường hợp có tranh chấp, khách hàng
liên hệ tòa án có thẩm quyền để xem xét, giải quyết.
một phần nhỏ, phần lớn còn
lại huy động từ các nhà đầu
tư thứ cấp, tức người mua. Do
đó khi sản phẩm không bán
được, nguy cơ dự án bị đình
trệ rất cao.
“Có cái gọi là “đòn bẩy vốn
vay” khi CĐT lấy dự án ra vay
ngân hàng. Tuy nhiên, ngân
hàng sẽ trói buộc rất nhiều
điều kiện. Muốn vay vốn thì
doanh nghiệp buộc phải chứng
minh là bán được sản phẩm,
ít nhất khoảng 40% lượng
căn hộ. Ngay cả khách hàng
dùng căn hộ condotel để vay
tiền cũng không dễ vì khung
pháp lý của loại hình căn hộ
này chưa có, dễ nảy sinh tranh
chấp quyền lợi” - vị lãnh đạo
ngân hàng chia sẻ.
Theo phân tích của ông
Nguyễn Trí Hiếu, cố vấn cấp
cao của Hội đồng quản trị
Ngân hàng Thương mại cổ
phân Quốc dân (NCB), các
khoản vay đối với condotel
đều thuộc khoản vay dành cho
kinh doanh BĐS có hệ số rủi
ro rất cao. Trong khi đó, hệ
số rủi ro cho vay mua nhà ở
thì thấp hơn.
Từ ngày 1-1-2020, hệ số
rủi ro khoản vay mua nhà ở
sẽ áp dụng theo Thông tư mới
số 22/2019 của Ngân hàng
Nhà nước. Theo đó, hệ số rủi
ro tiếp tục nâng lên là 200%
cho kinh doanh BĐS và từ
50% đến 150% cho vay cá
nhân mua nhà.
Nhưvậy, trườnghợpcondotel
có hệ số rủi ro cao thì ngân
hàng sẽ cần vốn dày hơn, nếu
chuyển sang căn hộ chung cư
thì trước mắt ngân hàng sẽ
giảm bớt được áp lực về vốn
chủ sở hữu. “Điều này đồng
nghĩa với việc người mua
condotel được lợi theo” - ông
Hiếu phân tích.
Lý thuyết là vậy nhưng ông
Hiếu cũng chỉ ra nếu trước đây
condotel được mỗi chủ dự án
quản lý, rủi ro thấp nên ngân
hàng chấp nhận một tỉ lệ cho
vay cao, có dự án lên tới 90%
giá trị tài sản thì khi chuyển
thành nhà ở tỉ lệ cho vay sẽ
giảm xuống.
“Ngân hàng khi cho vay dự
án condotel nếu CĐT thua lỗ,
phát sinh tranh chấp thì rủi ro
cho ngân hàng là rất lớn” - ông
Hiếu nói.
Nhận rõ bản chất
vận hành của condotel
Dự báo tình hình trước mắt,
ông Nguyễn Xuân Thùy tỏ
ra khá lo lắng cho bức tranh
condotel tỉnh nhà. Ông chỉ
ra hai nguy cơ lớn, đó là “vỡ
trận” dây chuyền của các dự
án condotel và làn sóng tranh
chấp giữa CĐT và các nhà đầu
tư thứ cấp tăng cao.
“Khi một dự án condotel thất
bại hoặc xảy ra tranh chấp, nó
sẽ gây hiệu ứng domino đối
với các dự án khác. Tất cả dự
án condotel đều chưa có khung
pháp lý riêng nên đều không
bền vững như nhau, tiềm ẩn
nguy cơ giống nhau” - ông
Thùy nói.
Ngược lại, ông Nguyễn Duy
Thành, Tổng giám đốc Công
ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu
Global Home, lại tỏ ra khá
Hai dự án condotel “khủng” là Soleil ÁnhDương
(phải)
vàĐàNẵng Times Square ngaymặt tiền biểnĐàNẵn
Nhiều dự án condotel ở KhánhHòa đã hoàn thiện và
đi vào hoạt động. Ảnh: TẤN LỘC
