10
doanh bán nền.
Theo ông Nghĩa, việc siết
chặt phân lô, bán nền, xây
dựng trên đất nông nghiệp là
hoàn toàn phù hợp với thực
trạng phát triển của thị trường
BĐS hiện nay. Bên cạnh đó,
Luật Đất đai (sửa đổi) cũng
cần sớmđược điều chỉnh đồng
bộ, thống nhất, sớm thông
qua để trao trách nhiệm cho
chính quyền địa phương trong
quản lý phân lô, bán nền để
hạn chế tối đa những bất cập
trong thời gian qua.
“Đi kèm với quy định thì
cần có những chế tài, xử phạt
thật nghiêm hành vi vi phạm
phân lô, tách thửa hay xây
dựng sai phép, lừa đảo, vẽ
dự án “ma” để bán cho người
dân” - ông Nghĩa nói.•
Bất động sản -
ThứBa12-12-2023
Siết phân lô, bán nền
hơn 100 thành phố, thị xã
QUANGHUY -NHƯQUỲNH
Q
uốc hội đã chính thức
thông qua Luật Kinh
doanh bất động sản
(BĐS) (sửa đổi), dự kiến có
hiệu lực từ ngày 1-1-2025.
Điểm đáng chú ý là luật mới
quy định rộng hơn khi cấm
phân lô, bán nền thuộc khu
vực phường, quận, TP cả đô
thị loại III so với quy định
hiện nay chỉ đến đô thị loại I.
Mở rộng khu vực
cấm phân lô, bán nền
Về khu vực được phân lô,
bán nền, Điều 31 Luật Kinh
doanhBĐS (sửa đổi) quy định
không được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho cá nhân
tự xây dựng nhà ở thuộc khu
vực phường, quận, TP của đô
thị loại đặc biệt, loại I, II, III
và thuộc trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất để đầu tư
dự án xây dựng nhà ở theo
quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại,
UBND cấp tỉnh căn cứ điều
kiện của địa phương để xác
định các khu vực chủ đầu tư
dự án được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật cho cá nhân tự
xây dựng nhà ở.
Theo luật sư Huỳnh Đức
Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM,
quy định này là chặt chẽ hơn
so với quy định hiện hành chỉ
ngăn chặn phân lô, bán nền
tại các phường của các đô thị
loại đặc biệt và đô thị loại I
trực thuộc Trung ương; khu
vực có yêu cầu cao về kiến
trúc cảnh quan, khu vực trung
tâm và xung quanh các công
trình là điểm nhấn kiến trúc
trong đô thị…
Theo thống kê của Bộ Xây
dựng, đến tháng 9-2023, toàn
quốc có 902 đô thị. Trong đó
có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô
thị loại I, 35 đô thị loại II, 46
đô thị loại III và 94 đô thị loại
IV. Như vậy, quy định mới sẽ
không cho phân lô, bán nền
tại tổng cộng tới 105 TP, thị
xã; tăng 81 TP, thị xã so với
quy định hiện hành.
Luật sư Hữu cho biết quy
định trên rất cụ thể, rõ ràng.
Theo đó, các khu vực thuộc
phường, quận của đô thị loại
I, II, III không cho phân lô,
bán nền; khu vực không phải
đô thị như xã, huyện thì vẫn
Khách hàng thamquanmột dự án đất nền tại Bình Phước. Ảnh: Q.HUY
được phân lô, bán nền khi
UBND tỉnh, thành đó cho
cấp phép.
“Ví dụ tại TP.HCM, các
quận sẽ không được phân lô,
bán nền nhưng tại các huyện
như Củ Chi, Hóc Môn, Bình
Chánh…vẫnđượcnếuUBND
TP cho phép đủ điều kiện.
Quy định này sẽ giúp các đô
thị trở nên trật tự và đẹp hơn,
quy hoạch, kiến trúc, thẩm
mỹ và đảm bảo tốt hơn các
vấn đề an sinh xã hội về lâu
dài” - luật sư Hữu giải thích.
Cần đi kèm với chế tài
xử nghiêm sai phạm
TS Huỳnh Phước Nghĩa,
chuyên gia kinh tế, cho biết
trong 20 năm qua, hoạt động
phân lô, bán nền cũng giải
quyết được phần nào nhu
cầu đất ở cho người dân. Họ
không có nhà, đi mua đất rồi
chuyển lên đất ở để xây nhà
nhưng số lượng này rất ít.
“Tuy nhiên, hoạt động này
phần lớn là để nhà đầu tư đầu
cơ, thu lợi. Họ gommua, chờ
thị trường tăng giá rồi bán với
giá tăng gấp nhiều lần. Thứ
hai, sự chênh lệch địa tô khi
chuyển đổi mục đích sử dụng
mới đáng lo ngại. Phân lô,
bán nền bản chất nếu đó là
đất nông nghiệp tách lô thì
cũng vô nghĩa nhưng vì luật
cho phép tách thửa, xong lại
chuyển mục đích sử dụng từ
đất nông nghiệp thành đất ở
với phí, thuế quá thấp nên
đã tạo ra đầu cơ, thổi giá,
gây nhiễu loạn, thậm chí lừa
đảo” - ông Nghĩa phân tích.
Vì vậy, với quy định chặt
chẽ của luật mới, ông Nghĩa
cho rằng sẽ giúp nhất thể
hóa quy hoạch nhà ở ở cấp
tỉnh, thành. Các tỉnh, thành
phải chịu trách nhiệm về quy
hoạch khu vực nhà ở tại đô
thị. Thứ hai, nếu ở các khu
vực xã, huyện phân lô theo
kiểu nhà dân thì chỉ xây nhà
dân, không được đầu tư kinh
Luật mới quy định
rộng hơn khi cấm
phân lô, bán nền
thuộc khu vực
phường, quận, TP cả
đô thị loại III so với
quy định hiện hành
chỉ đến đô thị loại I.
Nhà đầu tư ôm đất lớn để phân lô
sẽ tìm cách thoát hàng
ÔngĐinhMinhTuấn, Giámđốc batdongsan.comkhu vực
miềnNam, cho biết quy định siết phân lô, bán nền theo Luật
Kinh doanh BĐS mới có thể khiến thị trường đất nền chịu
ảnh hưởng lớn về nguồn cung và giá bán. Lý do là hiện nay,
90%nguồn cungmua bán đất nền trên thị trường là các sản
phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng.
Siết chặt việc phân lô, nguồn cung đất nền trên thị trường
sẽ bị thuhẹp lại, tệp kháchhàng có thể tiếp cận loại hìnhnày
sẽ ít nhiều có giảm sút. Thời gian tới, thị trường có thể xuất
hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn đến từ
những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa,
rao bán kiếm lời. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận
cắt lỗ, giảm giá so với kỳ vọng.
Quy định chặt chẽ về phân lô, bán
nền sẽ giúp thị trường bất động
sản phát triển ổn định hơn.
Trong quy hoạch mới đây của tỉnh Ninh Thuận, giai
đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 vừa được
Chính phủ phê duyệt, địa phương này xác định du lịch
và xây dựng - kinh doanh bất động sản (BĐS) nằm trong
danh mục ngành kinh tế mũi nhọn của tỉnh trong những
năm tới.
“Ngay sau khi có thông tin về quy hoạch, tình hình
giao dịch BĐS tại khu vực có phần được hưởng lợi, một
số dự án đã được triển khai. Trong đó, một số dự án đang
được triển khai là khu đô thị Đông Bắc (K1), khu đô
thị biển Bình Sơn - Ninh Chữ (K2), khu đô thị Đầm Cà
Ná…” - ông Huỳnh Quang Ý, Trưởng Văn phòng Hội
Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) tại Ninh Thuận, cho
biết trên trang web của VARS.
Theo ông Ý, du lịch và BĐS là hai ngành kinh tế luôn
đi đôi, đồng hành. Với những tiềm năng lớn, dự kiến du
lịch tại Ninh Thuận sẽ tạo tiền đề cho BĐS khu vực này
phát triển mạnh mẽ.
Là địa phương giáp biển, Ninh Thuận được đánh giá
là địa phương có nhiều tiềm năng phát triển cả về BĐS
du lịch và nghỉ dưỡng. Dữ liệu mới đây từ Sở KH&ĐT
tỉnh Ninh Thuận cho thấy trong năm 2023, tăng trưởng
GRDP của tỉnh tăng 9,4%, xếp thứ 9/63 tỉnh, thành cả
nước; đứng thứ 2/14 các tỉnh vùng Bắc Trung Bộ và
Duyên hải miền Trung.
Về tình hình phát triển du lịch, năm 2023 Ninh Thuận
cũng là một trong những địa phương có mức tăng trưởng
nhanh nhất khu vực Duyên hải Nam Trung Bộ với tổng
lượng khách tham quan, nghỉ dưỡng ước tính đạt 2,9
triệu khách, tăng 120,8% so với cùng kỳ năm 2022.
BĐS du lịch tại Ninh Thuận lâu nay vẫn là phân khúc
được đánh giá cao. Hiện tại, kết hợp với những thông tin
về quy hoạch, chắc chắn sẽ tạo động lực để nhà đầu tư
tìm đến.
Ninh Thuận là mảnh đất lớn, giàu tiềm năng để phát
triển dịch vụ nghỉ dưỡng. Mới đây, Ninh Thuận cũng có
thông tin về quy hoạch dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp
Vĩnh Hy (xã Vĩnh Hải, huyện Ninh Hải). Tuy nhiên, theo
đánh giá, loại hình này chưa được như kỳ vọng. Nếu có
nguồn lực để tái cơ cấu thì nghỉ dưỡng sẽ là lĩnh vực đầu
tư đầy triển vọng trong tương lai.
Thời gian tới, kết hợp với các yếu tố về quy hoạch,
BĐS tại Ninh Thuận sẽ phát triển mạnh với nhiều phân
khúc mới. Đặc biệt, thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu
tư, chủ đầu tư đã lên kế hoạch phát triển một số dự án,
chỉ chờ sắp tới có thông tin về các dự án luật được công
bố chính thức sẽ sẵn sàng bung hàng. Dự kiến cuối năm
2024 sẽ là thời điểm phát triển mạnh mẽ nhất của ngành
BĐS tỉnh này.
KIÊN CƯỜNG
Bất động sảndu lịchNinhThuận chờ bunghàng
Họ đã nói
Quy định mới tạm thời sẽ
chưagâyảnhhưởngđếnnhững
dự án phân lô, bán nền đã
đủ điều kiện kinh doanh. Tuy
nhiên, quy định siết chặt hơn
thì nguồn cung đất nền ở các
khu vực vùng ven, ngoại thành
cấp huyện ở các tỉnh, thành sẽ
giảm. Khi đó, những sản phẩm
đất nền ở các huyện có vị trí
gần trung tâm TP, thị xã có
thể tăng giá, giao dịch tốt do
nhu cầu cao mà nguồn cung
lại giảm. Về lâu dài, siết phân
lô, bán nền, quy định chặt chẽ
sẽ góp phần bảo đảm quyền
lợi của người mua, ngăn chặn
tình trạng đầu cơ, sốt đất, tăng
tínhminh bạch cho thị trường.
Ông
TRẦN HẠNH
,
Giám đốc Công ty BĐS An Điền
Ninh Thuận có đường bờ biển đẹp,
thích hợp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Ảnh: CTV
