10
Bất động sản -
ThứBảy6-7-2024
án mà chủ đầu tư chưa đóng
tiền SDĐ thì chủ đầu tư dự
án phải nộp tiền SDĐ tại thời
điểm điều chỉnh quy hoạch.
“Số tiền SDĐ đã nộp (nếu
có) được tính lại tại thời điểm
điều chỉnh quy hoạch, có tính
yếu tố trượt giá và được trừ
vào tiền SDĐ sau khi tính
lại. Mức được trừ không
vượt quá số tiền SDĐ phải
nộp. Đồng thời, DN đó phải
nộp tiền chậm nộp tiền SDĐ
nếu đã có thông báo nộp tiền
SDĐ” - HoREA đề xuất.
HoREA lấy ví dụ dự án
nhà ở thương mại A có quy
mô diện tích đất 5,2 ha được
cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành quyết định
giao đất từ tháng 1-2021 với
hệ số SDĐ là 3,05 lần.
Mật độ xây dựng tối đa
35%, gồm khu nhà chung
cư có chiều cao tối đa 27
tầng với 903 căn hộ và khu
nhà liên kế thấp tầng với 110
căn nhà phố. Quyết định tiền
SDĐ phải nộp là 850 tỉ đồng
và chủ đầu tư đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính với Nhà
nước từ tháng 3-2021.
Sau đó, chủ đầu tư xin điều
chỉnh quy hoạch chi tiết tăng
quá cao trong khi các khoản
chi phí của DN không được
tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát
triển dự án đội lên cao, khiến
giá nhà tăng. Cuối cùng thiệt
hại sẽ thuộc về người mua,
về lâu dài không có lợi cho
thị trường và an sinh xã hội.
Theo ông Dũng, DNmong
muốn chính sách tính tiền
SDĐ cần có sự gia giảm hợp
lý, hài hòa giữa lợi ích của
Nhà nước, người dân và DN.
Quan trọng nhất là pháp luật
cần ghi nhận đúng, đủ các
chi phí đầu tư thực tế, hợp
lý. Tiền SDĐ cần phù hợp,
hài hòa và linh hoạt mới giải
quyết được bài toán giá đất
phù hợp với giá thị trường.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó
Chủ tịch HoREA, cho biết
đối với nhà ở xã hội và nhà
ở thương mại, trong tính tiền
SDĐ, vướng mắc lớn là Nhà
nước trừ lại tiền bồi hoàn cho
DN theo giá nào. Vì thực tế,
DNbồi thường cho người dân
theo giá thị trường nhưngNhà
nước lại bồi hoàn theo bảng
giá đất thì DN lỗ.
hệ số SDĐ lên 4,57 lần, mật
độ xây dựng tối đa 40%, nâng
tổng số căn hộ lên 1.355, được
cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt vào tháng
3-2024. Tiền SDĐ được tính
lại theo quy hoạch chi tiết mới
là 1.275 tỉ đồng.
Nếu căn cứ theo quy định
tại Điều 14 dự thảo nghị định
thì chủ đầu tư dự án A phải
nộp bổ sung số tiền SDĐ là
425 tỉ đồng.
Tuy nhiên, nếu thực hiện
theo đề xuất nêu trên của
HoREA, số tiềnSDĐ theo quy
hoạch chi tiết (cũ) được tính
lại tại thời điểm tháng 3-2024
có thể là 950 tỉ đồng thì chủ
đầu tư dự án A chỉ phải nộp
bổ sung số tiền SDĐ là 325 tỉ
đồng. Với cách tính này, chủ
đầu tư giảm được 100 tỉ đồng
tiền SDĐ phải nộp bổ sung.
Theo ông Châu, nếu theo
cách tính của dự thảo nghị
định, các chủ đầu tư chưa
huy động vốn bán nhà ở hình
thành trong tương lai sẽ gộp
khoản tiền nộp bổ sung này
vào giá bán. Điều này dẫn
đến giá nhà có thể tăng thêm
và người mua nhà sẽ “gánh”
khoản tiền nộp bổ sung này.
Nếu các chủ đầu tư đã huy
động vốn bán nhà ở hình
thành trong tương lai hoặc
đã “chốt” giá bán nhà, chủ
đầu tư sẽ “gánh” khoản tiền
nộp bổ sung này và bị giảm
lợi nhuận.
Cần ghi nhận đúng,
đủ chi phí DN
Ông Trần Quốc Dũng, Phó
Tổng Giám đốc Tập đoàn
Hưng Thịnh, tính toán tiền
SDĐ chiếm cấu phần rất đáng
kể trong bảng kê giá đầu vào
để xây dựng giá thành bất
động sản.
Vì thế, việc tính tiền đất
QUANGHUY
H
iệp hội Bất động sản
TP.HCM (HoREA)
vừa có văn bản gửi
Thủ tướng Chính phủ và
Bộ Tài chính góp ý cho dự
thảo nghị định quy định về
tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền
thuê đất. Nghị định này sẽ
sửa một số quy định về cách
tính tiền SDĐ còn bất cập tạo
gánh nặng cho doanh nghiệp
(DN), đẩy giá nhà tăng.
Tiền SDĐ phải tính cả
trượt giá
Theo ông Lê Hoàng Châu,
Chủ tịch Hiệp hội Bất động
sản TP.HCM, khi có quyết
định điều chỉnh quy hoạch
chi tiết, tiền SDĐ cần được
tính lại đối với toàn bộ dự án
tại thời điểm có quyết định
điều chỉnh quy hoạch.
Số tiền SDĐmà chủ đầu tư
dự án đã nộp trước đó được
tính lại tại thời điểmphê duyệt
lại quy hoạch và được trừ vào
tiền SDĐ sau khi tính lại. Mức
được trừ không vượt quá số
tiền SDĐ phải nộp.
Trường hợp trước khi điều
chỉnh quy hoạch chi tiết của dự
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
và các doanh nghiệp cho rằng cần
tính đúng, tính đủ và hợp lý tiền
sử dụng đất để không làm tăng
giá nhà.
Đề xuất cách tính tiền
sử dụng đất hài hòa hơn
TS Trần Du Lịch kiến nghị Nhà nước có thể
nghĩ đến phương án lâu dài, không thu tiền
SDĐ mà nên quy ra một sắc thuế để thu từ
từ. Điều này giúp DN nhẹ gánh nhưng hạn
chế đầu cơ, giúp cơ quan nhà nước cũng nhẹ
gánh quản lý.
“Hiệnnay, thu tiền SDĐchiếmkhoảng 13%
nguồn thu nội địa. Số tiền này rất lớn nhưng
gây hệquả là vì nguồn thumà các địaphương
cho phát triển dự án vô tội vạ dẫn đến nhiều
dự ánbỏhoang, gây lãngphí ghê gớmnguồn
lực xã hội” - ông Lịch nói.
Thay tiền sử dụng đất bằng sắc thuế để thu từ từ
Ông Trần Quốc
Dũng, Phó Tổng
Giám đốc Tập đoàn
Hưng Thịnh, tính
toán tiền sử dụng
đất chiếm cấu phần
rất đáng kể trong
bảng kê giá đầu
vào để xây dựng giá
thành bất động sản.
Ông Nghĩa lấy ví dụ dự án
2.000 tỉ đồng, bồi thường 500
tỉ đồng, tiền bồi thường cao thì
người dân có tiền mua được
nơi ở tốt hơn. Nhưng khi tính
tiền trả lại cho DN thì chỉ có
thể tính 100 tỉ đồng, DN lỗ
400 tỉ đồng.
“Nếu tính đúng và đủ thì
nên trừ lại cho DN theo giá
thị trường. Mong cơ quan nhà
nước tính lại chỗ này. Đồng
thời cần tìm đáp án chung để
giải quyết vấn đề tiền SDĐ,
làm sao vừa giúp Nhà nước
thu tiền, DN cũng đóng được
tiền SDĐ, người dân có sổ
hồng” - ông Nghĩa kiến nghị.
TS Trần Du Lịch, chuyên
gia kinh tế, đề xuất cần cho
DN đưa các chi phí hợp lý
vào việc định giá đất. Cái cần
gỡ ngay là mạnh dạn đưa chi
phí lãi vay, chi phí dự phòng
vào chi phí của DN, sau này
quyết toán nếu lời ăn, lỗ chịu.
Theo ông Lịch, cơ quan
quản lý nhà nước hướng dẫn
để DN tự làm, sau khi xong
dự án, Nhà nước hậu kiểm,
quyết toán. Nếu có chênh
lệch, doanh thu tăng lên thì
DN phải đóng tiền SDĐ bổ
sung phần đó. Nâng trách
nhiệm của DN lên và giảm
trách nhiệm của Nhà nước
để làm sao các anh mạnh
dạn ký, có như vậy mọi việc
sẽ thông.•
Tiền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán giá thành bất động sản của doanh nghiệp. Ảnh: QH
Hàng loạt ngôi nhà lùi sâu 20mđể nhườngmặt bằng
cho chủ đầu tư làmdự án. Ảnh: NN
Hàng trămhộdândọnmặt bằngmở rộngQuốc lộ 50
Quốc lộ (QL) 50 đoạn qua huyện Bình Chánh (TP.HCM)
thành đại công trường khi hàng loạt hộ dân đồng loạt tháo
dỡ nhà, bàn giao mặt bằng cho dự án mở rộng QL50. Theo
ghi nhận của
Pháp Luật TP.HCM
, tại khu vực gần cầu Ông
Thìn, nhiều ngôi nhà lùi sâu hàng chục mét, nhường khoảng
đất rộng trước nhà cho dự án.
Một số hộ dân khác đã hoàn tất bàn giao mặt bằng, tiến
hành sửa sang nhà cửa, ổn định cuộc sống. Một số ít hộ dân
vẫn đang tiến hành tháo dỡ nhà, dọn dẹp đất đá, làm lối đi
tạm chờ dự án triển khai.
Song song với công tác giải phóng mặt bằng, việc thi công
các hạng mục cũng diễn ra sôi động. Dọc theo QL50, nhiều
máy móc, công nhân thi công hệ thống điện, nước, san lấp,
làm nền đường...
Theo Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình
giao thông TP.HCM, dự án mở rộng QL50 ảnh hưởng đến
594 hộ dân, tổ chức. Tổng chi phí bồi thường, giải phóng
mặt bằng của dự án khoảng 1.280 tỉ đồng. Dự án vẫn còn
vướng 27 hộ dân chưa bàn giao mặt bằng, dự kiến dự án sẽ
có 100% mặt bằng vào cuối tháng 7.
Sau hơn một năm thi công, dự án mở rộng QL50 đã đạt
48% khối lượng. Dự kiến đường song hành và cầu Bà Lớn
sẽ cán đích vào cuối năm nay, còn phần mở rộng QL50 hiện
hữu, cầu Ông Thìn, cùng các hạng mục như chiếu sáng, cây
xanh dự kiến hoàn thành vào quý III-2025.
Dựánxâydựng,mở rộngQL50 (huyệnBìnhChánh,TP.HCM)
do Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông
TP.HCM làm chủ đầu tư. Điểm đầu tuyến giao với đường
Nguyễn Văn Linh, điểm cuối tuyến giáp ranh tỉnh Long An
với tổng chiều dài 6,9 km, tổng mức đầu tư gần 1.500 tỉ đồng.
Dự án bao gồm 4 km làm đường mới song hành QL50,
phần còn lại mở rộng QL hiện hữu lên 34 m, sáu làn xe. Đây
là một trong những dự án giao thông trọng điểm của TP nhằm
giải quyết tình trạng ùn tắc, tai nạn giao thông. Đồng thời đáp
ứng nhu cầu giao thông thông suốt cho tuyến đường vận tải
quan trọng của TP và khu vực phía nam TP.
NHƯ NGỌC
