10
Bất động sản -
ThứSáu 23-8-2024
ban hành bảng giá đất theo từng
năm được áp dụng để tính giá khởi
điểm đấu giá quyền sử dụng đất
khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất đối với trường hợp thửa đất,
khu đất đã được đầu tư hạ tầng
kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết
xây dựng.
Nếu xác định giá khởi điểm đấu
giá quyền sử dụng đất theo bảng
giá đất mỗi năm theo luật mới sẽ
đảm bảo tính khách quan, công
khai, minh bạch và phù hợp với
thị trường. Tuy nhiên, theo quy
định Luật Đất đai 2024 thì bảng
giá đất hiện hành vẫn áp dụng đến
hết năm 2025.
Luật Đất đai 2024 đã quy định
chi tiết hơn về điều kiện để đấu giá
quyền sử dụng đất; trách nhiệm
của UBND cấp tỉnh và cấp huyện.
Đấu giá đất thời gian qua vẫn có
một số tồn tại như xác định giá
khởi điểm quyền sử dụng đất đưa
ra đấu giá trong nhiều trường hợp
còn chưa hợp lý, thấp hơn so với
giá thị trường.
Do đó, các địa phương cần tính
toán lại mức giá khởi điểm đưa ra
đấu giá đất, làm sao tiệm cận sát
với thực tế giá thị trường như có
thể nhân hệ số sử dụng đất, định
giá đất theo quy định. Khi đó, mức
đặt cọc sẽ cao lên, sàng lọc được
người tham gia đấu giá đất có nhu
cầu thực sự hay chỉ để đầu cơ lướt
cọc, gây mất ổn định thị trường
nhà đất.
TS
HUỲNH PHƯỚC NGHĨA
,
Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật
và Quản lý -
ĐHKinh tế TP.HCM
:
Nhu cầu thị trường tăng,
đấu giá đất vẫn sẽ nóng
trong năm nay
Vấnđềcầnphải
bàn nhiều là nhu
cầu thị trường.
Đấu giá đất các
huyệnngoạithành
hấp dẫn cho thấy
sức hút thị trường
đất nền đối với nhà đầu tư rất lớn.
Nhà đầu tư tính toán thấy hiện
nay thuế, phí còn thấp vì các địa
phương chưa ban hành bảng giá
đất hằng năm hoặc họ thấy nguồn
cung đất ở sẽ ít trong thời gian tới
khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh
bất động sản siết lại phân lô, bán
nền… Người dân hay nhà đầu tư
thấy tương lai giá trị đất đó có thể
tăng thêm nên họ chấp nhận đầu tư.
Xét về hành lang pháp lý, thực tế
quy định pháp luật về đấu giá đất
cũngđangổn.NhưLuậtĐất đai 2024
quy định trong 120 ngày, người trúng
đấu giá không nộp đủ tiền, cơ quan
thuế có trách nhiệm thông báo đến
cơ quan có chức năng quản lý đất đai
trìnhUBND cấp có thẩmquyền hủy
quyết định công nhận kết quả trúng
đấu giá. Người trúng đấu giá không
được nhận lại tiền đặt cọc. Nếu lô
đất nào người trúng đấu giá bỏ cọc
thì địa phương vẫn lấy được tiền cọc
và tiếp tục lên kế hoạch đấu giá lại.
Từ những vụ đấu giá đất trên, có
thể sắp tới nếu các địa phương tiếp
tục đấu giá đất thời điểm này khi
một số hành lang pháp lý cũ vẫn
còn áp dụng thì dự kiến thị trường
này có thể “nóng” vì hoạt động đấu
giá đất vẫn kích thích sự kỳ vọng
của giới đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên, việc đầu cơ chờ giá
tăng hay kỳ vọng sốt đất như những
năm trước sẽ khó xảy ra, giá bất
động sản sẽ ổn định hơn.•
TS
LÊ BÁ CHÍ NHÂN
,
chuyên gia kinh tế:
Cần chế tài răn đe trục lợi
trong đấu giá đất
Tình trạng đấu
giá đất ở một số
vùng ven ngoại
thành sốt, nóng
khi giá đất trúng
đấu giá tăng gấp
nhiều lần so với
giá khởi điểm
từng diễn ra những năm trước
đây. Khi các đối tượng đầu cơ
tham gia, họ thấy thị trường có
nhu cầu lớn của người mua thì
đầu cơ tìm cách đẩy giá cao để
trúng đấu giá nhưng sau đó không
nộp tiền mà tranh thủ rao bán lướt
cọc sang tay.
Cũng có những cái kết đầu cơ
tham “ôm hàng” không bán được vì
giá cao so với thị trường, không có
người mua thì họ mất tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, vấn đề ở đây là mức đặt
cọc thấp, chỉ vài trăm triệu đồng,
nhóm đầu cơ “lướt cọc” nhanh có
thể kiếm vài trăm triệu đồng trong
thời gian ngắn. Nếu mất cọc thì
khoản tiền bỏ ra cũng không lớn
đối với giới đầu cơ.
Ví dụ: Một người bỏ 200 triệu
đồng đóng tiền cọc để tham gia
đấu giá đất. Khi trúng đấu giá lô
đất với giá có thể cao ngất ngưởng
lên 100 triệu đồng/m
2
gấp nhiều
lần giá khởi điểm chỉ 7-8 triệu
đồng/m
2
.
Sau khi trúng đấu giá, họ không
nộp đủ tiền trúng đấu giá hoặc
không đủ tài chính, họ sẽ bán sang
tay cho người mua khác kiếm lời
bằng cách thổi phồng giá đất. Chủ
yếu là các môi giới, “cò” đất lướt
cọc, tự đẩy giá tăng lên.
Chẳng hạn, đầu cơ nói giá đất đã
tăng lên 120 triệu đồng/m
2
, người
mua hám lợi, mua lại lô đất trên
chỉ cần đưa 400 triệu đồng là sang
cọc. Người trúng đấu giá trừ đi
tiền đặt cọc 200 triệu đồng, họ lãi
ngay 200 triệu đồng chỉ trong vài
ngày. Cứ thế đầu cơ tiếp tục lướt
cọc, người cuối cùng không giao
dịch được buộc chọn mất cọc hoặc
đóng đủ tiền lô đất trúng đấu giá
cho Nhà nước.
Luật Đấu giá tài sản sửa đổi có
hiệu lực từ ngày 1-1-2025 quy
định trường hợp người trúng đấu
giá (áp dụng cho doanh nghiệp
khi tham gia đấu giá làm dự án
đầu tư) nhưng bỏ cọc khiến kết
quả bị hủy sẽ không được tham
gia đấu giá trong sáu tháng đến
năm năm. Tuy nhiên, với cá nhân
trúng đấu giá mà bỏ cọc thì chỉ
mất tiền đặt cọc.
Theo tôi, các địa phương có thể
quy định điều kiện với cá nhân
tham gia đấu giá đất, có chế tài xử
phạt hành chính với trường hợp
những cá nhân tham gia với mục
đích trục lợi.
Hiện nay, luật cũng đã quy định cá
nhân, tổ chức có liên quan có hành
vi vi phạm tùy theo tính chất, mức
độ vi phạm thì bị xử lý kỷ luật, xử
phạt vi phạm hành chính hoặc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu
gây thiệt hại thì phải bồi thường
theo quy định.
QUANGHUY
L
iên tiếp các phiên đấu giá đất
ở các huyện ngoại thành vùng
ven TP Hà Nội thời gian gần
đây gây xôn xao giới đầu tư và dư
luận. Lý do là lượng người tham
gia đấu giá đất quá đông và mức
giá trúng quá cao so với giá khởi
điểm. Như trong đợt đấu giá đất
ở huyện Hoài Đức mới đây (ngày
19-8), có lô đất được chốt với giá
cao gấp 18 lần giá khởi điểm. Nhiều
chuyên gia đã bày tỏ quan điểm
liên quan đến vấn đề này.
Luật sư
HUỲNH VĂN NÔNG
,
Đoàn Luật sư TP.HCM:
Cần tính toán mức giá
khởi điểm đấu giá đất
sát thị trường
Lỗ hổng pháp
lý ở đây là tài
chính của người
thamgia đấu giá.
Do giá đặt cọc
ban đầu thấp nên
nhiều đối tượng
có thể tham gia.
Sau khi trúng đấu giá, các đối tượng
đầu cơ sẽ nhanh chóng “lướt cọc”,
sang tay cho nhà đầu tư khác có
nhu cầu để ăn chênh lệch.
Đấu giá đất công khai, nhiều người
dân có nhu cầu tham gia, giá đất
đấu giá trúng có thể cao gấp nhiều
lần giá khởi điểm. Theo đúng quy
định, người trúng đấu giá không
có đủ tài chính trong thời gian theo
quy định là mất tiền đặt cọc, Nhà
nước sẽ không hoàn trả lại số tiền
đặt cọc đó.
Dưới góc độ pháp lý, Luật Đất
đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất
theo quy định của luật cũ. Đồng
thời, quy định rõ các địa phương
Các chuyên gia cho rằng địa phương
có thể tính toán giá khởi điểmđấu giá đất
và có chế tài xử phạt nghiêmvới trường
hợp bỏ cọc.
Chuyên gia nói về đấu giá
đất “nóng” ở Hà Nội
Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa ký ban hành công
điện chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, thời gian
quamộtsốđịaphươngđãtổchứcđấugiáquyềnsửdụng
đất đạt kết quả, góp phần bổ sung nguồn thu cho ngân
sáchđịaphương.Tuynhiên,một số trườnghợpgiá trúng
đấu giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm có
thể tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường
đầu tư, kinh doanh và thị trường nhà ở, bất động sản.
Thủ tướng yêu cầu các tỉnh, TP chỉ đạo các cơ quan,
đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp
luật, công khai, minh bạch. Kịp thời phát hiện, xử lý
nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp
luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành
vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây
nhiễu loạn thị trường.
Bộ TN&MT chủ trì khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt
động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những
trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm
quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy
định pháp luật để thammưu, đề xuất cấp thẩm quyền
sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi; xử
lý và đề xuất phương án xử lý nghiêm hành vi lợi dụng
đấu giá quyền sử dụng gây nhiễu loạn thị trường. Bộ
Xây dựng đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu
giá quyền sử dụng đất vừa qua, nhất là các trường hợp
có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá
khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường
(cung, cầu) nhà ở, bất động sản.
Giá khởi điểmđấu giá đất hiện nay tại nhiều địa phương đưa ra khá thấp. Ảnhminh họa: QH
Thủ tướng có chỉ đạo “nóng” về đấu giá đất
Vấn đề ở đây là mức đặt
cọc thấp, chỉ vài trăm
triệu, nhóm đầu cơ “lướt
cọc” nhanh có thể kiếm
vài trăm triệu đồng
trong thời gian ngắn.
