3
THỨHAI
4-12-2017
Thời sự
Bàntròn
Theodòng
Chưađảmbảocácđiềukiện
kinhdoanh
Tiềngiữchỗphảibịphongtỏa
Cầnthayđổihướngxử lýhợpđồng
vôhiệu
ỞViêt Nam, Luật Kinh
doanh bât đông san (BĐS)
không cấm chủ đầu tư
nhận tiền đặt cọc giữ
chỗ mua BĐS nên doanh
nghiệp thực hiện việc này
theo BLDS, dựa trên sự tự
nguyện, thỏa thuận giữa
hai bên.
Tuy nhiên, viêc đăt coc giư chô chi hơp
phap khi dư an đo thoa nhưng điêu kiên nhât
đinh trươc khi đưa vao kinh doanh. Viêc
Công ty Địa ốcAlibaba tự đứng ra thực hiện
phân chia quy hoạch, vẽ sơ đồ và lập dự án
khu dân cư để huy động vốn, quảng bá mình
là chủ đầu tư rồi ký nhận tiền đặt cọc giữ
chỗ trong khi khu đất chưa đươc quy hoach
chi tiêt tỉ lê 1/500, chưa có chủ đầu tư, chưa
thực hiện các công tác bồi thường giải tỏa
và chưa được đầu tư bất kỳ hệ thống hạ tầng
kỹ thuật nào là hoan toan vi pham pháp luật.
Hanh vi cua Công ty Địa ôcAlibaba đa vi
pham Luât Kinh doanh BĐS, Luât Nha ơ và
Nghị định 99/2015.
Trong trường hợp ký hợp đồng huy động
vốn không đúng với quy định của luật, chủ
đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm và phải bồi
thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Luật sư
ĐÀOTHỊ BÍCHLIÊN
,
Đoàn Luật sư TP.HCM
Quy đinh vê nhân đăt coc giư chô đêmua
nha hinh thanh trong tương lai ở các nước
khác cũng tiếp cận trên quan điểm phòng ngừa
rủi ro, giảm chi phí tranh tụng... Vậy nên họ
cũng quy định các giải pháp phòng ngừa: Bắt
buộc tuân thủ các điều kiện giao dịch của BĐS
hình thành trong tương lai, giới hạn số tiền
thanh toán trước, tự nguyện thỏa thuận gói bảo
lãnh từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đối
với nghĩa vụ giao nhà, trách nhiệm công khai
thông tin của chủ dự án...
Singapore và Úc, pháp luật cho phép
chủ đầu tư BĐS khi triển khai dự án được
nhận đặt cọc giữ chỗ nhưng số tiền đó để
vào tài khoản phong tỏa. Ngân hàng nơi
đứng ra cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án
sẽ thu số tiền này và quản lý số tiền đặt
cọc, giám sát dòng tiền, không để chủ đầu
tư lấy đi làm việc khác ngoài việc dùng để
thi công dự án.
Một kiểm sát viên VKSNDTP.HCM
PHƯƠNG LOAN
ghi
Thông tin trên báo chí
cho thấy công ty này
không đáp ứng các điều
kiện giao dịch đối với
nhà ở hình thành trong
tương lai. Việc kinh
doanh nhà ở trong trường
hợp này đã vi phạm điều
cấm của luật. Hình thức
góp vốn, đặt chỗ theo lý
giải của công ty này không đảm bảo quyền
lợi người mua. Điều này theo tôi gây ra
tâm lý không an toàn cho nhà đầu tư, làm
ảnh hưởng đến thị trường BĐS và quyền
lợi của người mua… Cần xử lý nghiêm
minh để làm lành mạnh thị trường và giúp
người dân an tâm vào sự bảo vệ của pháp
luật khi tham gia đầu tư lĩnh vực này. Pháp
luật phải chặt chẽ, xử lý rốt ráo, nghiêm
túc, mang tính răn đe để tránh các hệ quả
sau này.
Khi một giao dịch BĐS hình thành trong
tương lai mà không đúng Luật Kinh doanh
BĐS, Luật Nhà ở thì sẽ bị xem xét để xử
lý. Thông thường, nếu có tranh chấp, tòa
án sẽ xử lý theo hướng tuyên bố hợp đồng
vô hiệu tuyệt đối vì vi phạm điều cấm.
Như vậy thì chủ đầu tư chỉ trả lại tiền cho
dân, mà việc trả tiền này không tương
xứng với những gì dân đã bỏ ra bởi giá hai
thời điểm khác nhau, mà BĐS thường tăng
giá…
Trong khi đó, tiền của doanh nghiệp dân
không biết và không kiểm soát được nên
không biết được doanh nghiệp có tài sản
hay không vì trách nhiệm pháp lý của pháp
nhân là trách nhiệm hữu hạn. Theo tôi, nếu
áp dụng đúng luật chung về việc xử lý hợp
đồng vô hiệu thì trường hợp này sẽ rất bất
lợi cho người mua, vừa không đòi được
tiền, cũng không lấy được tài sản.
Do đó cần có sự hướng dẫn cụ thể hơn.
Cụ thể, cần phân hóa các trường hợp căn
cứ vào tiến độ thực hiện nghĩa vụ thanh
toán, tiến độ xây dựng, đủ điều kiện để
xác lập hợp đồng chưa.
Trường hợp một: Nếu là trường hợp có
thể công nhận hợp đồng được thì ưu tiên
bảo vệ theo hướng tiếp tục duy trì hợp
đồng nhưng điều chỉnh cho đúng luật chứ
không máy móc là hủy giao dịch, trả lại
tiền.
Trường hợp hai: Giả sử không thể cho
tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải xác
định tổn thất so với thời giá và chuyển
sang giá trị mới tương ứng thời điểm xét
xử sơ thẩm để buộc chủ đầu tư trả lại cho
người mua thì mới hợp tình hợp lý. Nếu
đưa bao nhiêu trả bấy nhiêu thì không
công bằng với người đưa tiền…
Ngoài ra, cũng cần tính toán lại sự ràng
buộc của cơ chế đối với những doanh
nghiệp làm ăn chân chính. Việc trói tay
nhiều quá sẽ gây ra xé rào, lách luật…
TS
LÊMINH HÙNG
,
Phó khoa Luật dân sự ĐH Luật TP.HCM
Giấyđỏghitêncảnhàvà
câuhỏicủaChủtịchnước
Với phát biểu của Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng
Hà tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 11
(ngày 1-12), rất có thể trong nay mai bộ này sẽ có văn
bản điều chỉnh hiệu lực của Thông tư 33/2017. Tức là
phần ghi tên cả gia đình trên giấy đỏ sẽ bỏ ra, những
nội dung còn lại của Thông tư 33 vẫn có hiệu lực từ
ngày 5-12.
Trước tiên, xin chấm điểm cộng cho người đứng đầu
Bộ TN&MT vì đã nghiêm túc tiếp thu và kịp thời tính
toán điều chỉnh một quyết sách của chính mình để phù
hợp với đòi hỏi của số đông. Tuy nhiên, có vài việc cần
được bàn thêm từ một số điều mà Bộ tự rút ra và nhất
là khi Chủ tịch nước Trần Đại Quang trong buổi tiếp
xúc với cử tri vào sáng 1-12 cũng đặt vấn đề giấy đỏ
“ghi cả gia đình vào làm gì?”.
Theo Bộ trưởng TN&MT, một trong những lý do để
sửa đổi việc ghi tên trên giấy đỏ đối với đất mà Nhà
nước giao, công nhận… cho hộ gia đình sử dụng chung
“cơ bản là giải quyết các trường hợp phát sinh trước
khi có Luật Đất đai 2013”. Đúng là phải lấy luật này
làm chuẩn vì suốt một thời gian dài, khi nhiều địa
phương cấp khá nhiều đất cho hộ gia đình canh tác,
sử dụng chung thì các luật cũ lại không quy định thế
nào là “hộ gia đình sử dụng đất (SDĐ)”! Các văn bản
cũ của Bộ TN&MT chỉ hướng dẫn đơn giản giấy đỏ
ghi tên người đại diện hộ gia đình (cùng vợ/chồng)
được quyền SDĐ chung. Đồng thời, nhiều hồ sơ cấp
đất cũng chỉ nêu số nhân khẩu của hộ đính kèm theo sổ
hộ khẩu chứ không hề xác định rõ những ai được chấp
thuận cùng làm chủ đất.
Từ những khiếm khuyết này mà lần theo thời gian
SDĐ và sự biến động của nhân khẩu, đã không có
đủ căn cứ pháp lý để xác định thống nhất thành viên
nào trong gia đình có quyền SDĐ chung. Đó có phải
là vợ chồng chủ hộ cùng tất cả người có tên trong sổ
hộ khẩu lúc cấp giấy đỏ hay chỉ có thể là các con chứ
không thể là anh, chị, em, cháu… của chủ hộ? Rồi
những người thân này có bị yêu cầu phải cùng canh
tác, trực tiếp SDĐ hay không do yếu tố này từng được
đặt nặng để chính quyền xem xét đến quyền SDĐ xuất
phát từ đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên mỗi
người chỉ có quyền sử dụng?... Để rồi khi đất đai ngày
càng có giá thì những ẩn số này đã là khởi nguồn cho
các mâu thuẫn của nhiều gia đình. Nhiều rối rắm, bất
nhất trong cách giải quyết hồ sơ chuyển nhượng đất
hay trong việc xét xử tranh chấp đất cũng phát sinh từ
đây.
Mãi đến khi có Luật Đất đai 2013 thì mới có định
nghĩa về hộ gia đình SDĐ chung theo hướng đó phải là
những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia
đình... Có điều là từ khi luật này có hiệu lực và nhất là
vào thời điểm này thì không còn nhiều trường hợp hộ
gia đình được cấp, cho thuê đất chung nữa. Bởi lẽ đất
công không còn dư dả để cấp, cho thuê. Còn khi mua
chung thì phương thức nhóm cá nhân cùng sử dụng
chung vẫn được ưa chuộng hơn vì quyền lợi của từng
người đâu đó rõ ràng, giảm thiểu xung đột.
Thực tế này Bộ TN&MT có biết? Nếu có, tại sao
không hướng dẫn thêm các căn cứ xác định những
người được quyền SDĐ của hộ gia đình mà lại chọn
cách ban hành Thông tư 33 hay một thông tư mới bao
trùm lên Thông tư 33 và Thông tư 23/2014 để sửa đổi
việc ghi tên trên giấy đỏ đơn thuần mang tính kỹ thuật
(như lời của Bộ trưởng), gây bức xúc về sự không phù
hợp đến mức Chủ tịch nước phải đặt nhiều dấu hỏi?
Trước vướng mắc của các tòa án, TAND Tối cao đã
hướng dẫn các tòa đề nghị UBND cấp huyện hỗ trợ
việc xác định. Vậy nên nếu đúng là muốn xử lý êm
xuôi các tồn tại trước đây, Bộ TN&MT cần sớm có văn
bản minh định để các UBND dễ dàng phối hợp. Khi
đó người dân có cơ sở tự thỏa thuận, các cơ quan có
thẩm quyền đỡ nát óc giải quyết các phát sinh. Phần
Bộ TN&MT không phải mất sức kiếm sự ủng hộ của dư
luận do quyền lợi của các chủ đất ắt được đảm bảo từ
một quy định thực sự có ích.
THUTÂM
