10
Bất động sản -
Thứ Tư2-1-2019
Vốn ít vẫn hốt bạc từ bất động sản - Bài 2
Lãi nhanh nhờ “hóa kiếp”
nhà nát
QUANGHUY
S
ăn lùng những căn nhà
cũ nát với giá hợp lý rồi
tu sửa hoặc xây mới với
chi phí thấp, nhiều nhà đầu tư
bất động sản (BĐS) đang bỏ
túi hàng tỉ đồng nhờ phương
thức kinh doanh này.
Thời gian sinh lời
nhanh
Tại những đô thị lớn như
TP.HCM, nghề mua nhà cũ,
làm mới lên rồi bán lại hoặc
cho thuê đang là kiểu kinh
doanh hấp dẫn, thu lợi nhanh.
Xuất phát điểm là nhà
thầu xây dựng, ông Nguyễn
Đức Phú đã trở thành người
chuyên săn nhà xập xệ để xây
mới rồi bán lại. Nhờ những
năm lăn lộn trong nghề xây
Đầu tư nhómđược
xem là hình thức đầu
tư kiểu chứng khoán
hóa BĐS, dễ dàng
huy động vốn hơn.
Một nhómnhà đầu tư đang cùng bàn bạcmua nhà dự án. Ảnh: QUANGHUY
dựng, ông Phú hiểu rõ nhu
cầu nhà ở của số đông, thẩm
định được giá cả ở nhiều khu
vực và biết cách để xây nhà
với chi phí tốt nhất.
Nắmbắt tâm lý nhiều người
muốn mua nhà để vào ở được
ngay, ông Phú chia sẻ: “Với số
vốn hạn chế, tôi chọn những
ngôi nhà cấp bốn cũ kỹ hoặc
nhà nát đang có giá rẻ đểmua.
Sau đó bỏ thêm khoảng vài
chục đến vài trăm triệu sửa
chữa, cải tạo rồi bán với mức
sinh lời cao nhất có thể”.
Dẫn chứng ngay một ngôi
nhà nát ông mua ở quận Thủ
Đức với giá 2,2 tỉ đồng. Chỉ
bỏ thêm 150 triệu đồng làm
lại gác lửng, sơn mới…, sau
hai tháng ông đã bán lại được
với giá 3 tỉ đồng. Ông Phú
đem tiền tiếp tục mua một
căn nhà cũ ở khu sầm uất hơn
với giá 3,2 tỉ đồng. Bỏ thêm
300 triệu đồng sửa nhà, ông
bán được với giá khá hời là
4,5 tỉ đồng.
Nhiều năm chuyên nghiệp
“hóa kiếp” nhà nát, anh Sơn,
một nhà kinh doanh BĐS, cho
biết để săn được những căn
nhà nát có giá hợp túi tiền với
đa số người mua, anh phải
cắm nhiều “cò” tại các quận,
huyện xa trung tâm như Hóc
Môn, Bình Chánh, quận 9…
“Tôi chuộng những căn
nhà đã nát hẳn, buộc phải
xây mới để có được giá tốt.
Nửa năm trước tôi từng mua
một căn ở Hóc Môn có diện
tích 80 m
2
với giá chỉ 1,6 tỉ
đồng. Hiện trạng đường hẻm
rất nhỏ, nhà thì cũ nát hoàn
toàn nhưng tôi biết khu vực
này sẽ được mở rộng đường
lên 8 m. Triển vọng cao nên
tôi mua, bỏ 300 triệu đồng
xây căn nhà cấp bốn có gác,
một tháng sau tôi bán được
với giá 2,6 tỉ đồng” - anh Sơn
hồ hởi nói.
Không dễ ăn với người
ngoại đạo
Tuy hình thức kinh doanh
này sinh lợi nhanh nhưng cũng
tiềmẩn nhiều rủi ro, nhất là với
nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.
TheochiasẻcủaôngPhú,muốn
thành công theo cách này bắt
buộc phải có hiểu biết, kinh
nghiệm về xây dựng.
Nhiều nhà đầu tư đã phải
ôm trái đắng, lỗ nặng hoặc
bị chôn vốn vì lỡ chọn phải
những căn nhà có vị trí không
đẹp, lại không tối ưu được chi
phí sửa chữa nên hao phí quá
nhiều tiền, buộc phải nâng giá
bán lên quá cao và… ế.
“Nhà đầu tư phải nắm rõ
chi phí xây dựng, thậm chí có
đội thợ thường xuyên, lành
nghề hoặc có nhà thầu quen;
thẩmđịnh được tình trạng nhà
để thương lượng giá sát nhất.
Quan trọng hơn cả phải tính
toán được hạng mục nào cần
sửa, chi phí sao cho hợp lý thì
mới thành công được” - ông
Phú phân tích.
Theo kinh nghiệm của ông
NguyễnDuyMinh,TổngGiám
đốc L&L Group, khu vực dễ
tìm mua nhà nát là ở ngoại
thành các TP lớn. Những căn
nhà nát lại thường có ưu thế
về pháp lý, có thể kiểm tra
được giấy tờ, quy hoạch. Ông
khuyến cáo không nên vì hám
rẻ mà liều mua nhà nát giấy
tay bởi sẽ rất rủi ro.
“Khi đầu tư nhà nát thì nên
chọn những ngôi nhà cấp bốn
códiện tíchvừa phải, giá có thể
bán được từ 1 đến 3 tỉ để vừa
túi tiềnvới sốđôngkháchhàng.
Chọn cách làmnày, nhà đầu tư
phải thẩmđịnh được giá trị sản
phẩmmìnhmua, nắmrõ thông
tin quy hoạch, hệ số xây dựng
khu vực và đặc biệt là rành rẽ
thủ tục xây dựng, có quan hệ
với các đầu mối để bán hàng
ra” - ông Minh nhấn mạnh. •
Kỳ sau:
Thu đậm từ nhà...
người khác cho thuê
Một trong những chiêu kinh doanh BĐS
được nhiều người áp dụng là đặt cọc rồi
sang tay ngay trước khi mua để hưởng
chênh lệch lớn. Kiểu đầu tư này là chỉ đặt
cọc nhưng chưa hoàn tất quá trình mua
bán với chủ trước mà thỏa thuận bán sang
tay cho một người mua khác. Ví dụ, nhà đầu
tư chỉ cần đặt cọc 100 triệu đồng để mua
căn nhà 3 tỉ đồng, sau đó tìm mối bán lại
ngay cho khách giá 3,5 tỉ đồng.
Nhược điểm lớn của hình thức này là
hàng có thể ế, tức là không thể bán nóng
được, buộc nhà đầu tư phải có dòng vốn ổn
định lâu dài để nằm chờ thời điểm bán ra.
Do đó số lượng nhà đầu tư tận dụng được
tuyệt chiêu này không nhiều, họ phải thực
sự cao tay và sở hữu nguồn khách hàng có
tiềm lực tài chính tốt.
khi mua nhà, ngoài các yếu
tố pháp lý cần xem xét (xem
báo
Pháp Luật TP.HCM
ngày
1-1-2019) thì thời điểm đi tìm
mua nhà cũng rất quan trọng, góp
phần không nhỏ vào việc chọn lựa được một căn nhà tốt.
Thông thường người dân tìm mua nhà ngay khi có nhu
cầu sử dụng, dù đó là thời điểm nào trong năm. Tuy nhiên,
theo kinh nghiệm của nhiều người, một quy luật bất thành
văn là thị trường nhà, đất dịp cuối và đầu năm (mùa xuân
hoặc mùa đông) sẽ ít sôi động hơn. Nếu có thể đợi, bạn
nên chọn thời điểm này để đi “săn nhà”.
Giai đoạn này báo chí hay đề cập đến tình hình ảm đạm
của thị trường, số hàng tồn kho cũng nhiều hơn. Chính vì
thế đây là khoảng thời gian giá bất động sản giảm mạnh,
cùng với đó là nhiều chính sách từ Nhà nước, chương
trình khuyến mãi của chủ đầu tư sẽ được tung ra để làm
nóng thị trường. Ngay cả nguồn vốn vay ngân hàng cũng
sẽ có ưu đãi về lãi suất và dễ tiếp cận hơn.
Nhiều người ngại đi tìm nhà vào mùa mưa vì thời tiết bất
lợi. Tuy nhiên, khảo sát nhà vào mùa mưa, đặc biệt ngay
sau khi có cơn mưa lớn sẽ giúp xác định chính xác chất
lượng nhà, tình trạng đường sá lưu thông trong mùa mưa.
Nếu đi xem nhà vào mùa khô bạn sẽ không thể biết nhà
có bị thấm, dột hay không, đường vào nhà có “hóa sông”
khi trời mưa không. Khả năng chống ngập, chống thấm của
ngôi nhà tới đâu thì phải mục sở thị mới khẳng định được.
Vậy thời gian trong ngày lúc nào là thích hợp nhất?
Những người có kinh nghiệm khuyến cáo nên chọn sáng
sớm (7-9 giờ) hoặc chiều (15-18 giờ). Đây là lúc các hàng
quán rong (nếu có) sẽ hoạt động và hàng xóm sinh hoạt
ồn ào nhất. Đến xem nhà lúc này giúp bạn cân nhắc các
yếu tố ấy có đáng ngại không. Thời điểm giữa chiều còn
cho thấy ánh nắng mặt trời ảnh hưởng tới đâu đối với căn
nhà. Có người từng rất ưng ý khi chọn mua nhưng khi về
ở mới không chịu nổi vì nắng chiếu quá oi bức.
Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh bổ sung: “Khi
đi xem nhà, nên xem vào lúc triều cường, tan tầm và cuối
tuần. Đây là ba thời điểmmà tất cả ưu, nhược điểm của bất
động sản lộ ra. Xem lúc triều cường để biết nơi đó có bị ngập
hay không. Xem nhà lúc tan tầm và vào cuối tuần giúp người
mua xác định được khu có an ninh không, vì các thời điểm đó
chúng ta có thể quan sát khu nhà có tệ nạn không”.
Người mua nhà nên khảo sát ít nhất 10 bất động sản trở
lên, làm việc với nhiều môi giới trước khi quyết định chọn
mua một ngôi nhà cho mình. Nên đi thật nhiều và đích
thân khảo sát từng điểm, đừng ngần ngại cho người môi
giới biết bạn muốn đi xem thêm nhiều nơi. Đồng tiền là
của bạn, hãy “khó tính” để có được lựa chọn ưng ý nhất.
NGUYỄN CHÂU - P.DUNG
M
U
N
A
Ố
N
U
H
M
À
I
,
Ờ
X
Ư
Â
G
Y
N
N
O
H
H
À
C
?
DOANHNGHIỆP
TRẢLỜI
KHÁCH HÀNG HỎI
TRÒ CHUYỆN
DOANH NHÂN
Muốnmuanhà tốt , xemnhà lúc nào?
Nhà nát hấp dẫn nhà đầu tư vì
bảo toàn vốn tốt, sinh lời ổn định
và khách hàng vẫn chuộng nhà
gắn liền với đất hơn căn hộ.
“Tuyệt chiêu” bán trước khi mua
Lãi suất cho vay mua nhà, đất
nhấp nhổm tăng
(PL)- Kể từ 1-1-2019, theo quy định của Ngân
hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng chỉ còn được
sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay
trung hạn và dài hạn. Điều này được dự báo sẽ ảnh
hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản (BĐS)
năm 2019.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS
TP.HCM, cho rằng quy định này của các ngân hàng
thương mại nhằm để cơ cấu lại nguồn vốn, đảm
bảo tiêu chuẩn an toàn tín dụng theo quy định của
Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/
TT-NHNN.
Hệ quả của việc tăng lãi suất huy động tiết kiệm
sẽ tác động làm tăng mặt bằng lãi suất cho vay đối
với doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người mua nhà
trong năm 2019.
Tuy nhiên, ông Châu cũng nhận định: “Lộ trình
giảm dần sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào
nguồn tín dụng ngân hàng là phù hợp với phương
thức hoạt động của thị trường này. Tại các nước có
nền kinh tế phát triển minh bạch, lành mạnh thì các
quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS, thị trường chứng
khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường
BĐS”.
T.LINH
