10
Bất động sản -
ThứBa12-5-2020
phát hành tổng cộng 23.200
tỉ đồng, tăng 9,8% so với
cùng kỳ năm ngoái và bằng
18% tổng lượng phát hành
cả năm 2019.
Nhiều đại gia trong lĩnh vực
đã phát hành trái phiếu giá trị
hàng ngàn tỉ đồng thành công
với lãi suất hấp dẫn. Đơn cử
như TNR Holdings với trên
5.300 tỉ đồng chia thành nhiều
đợt phát hành, lãi suất bình
quân 10,9%, kỳ hạn hơn bốn
năm; Phú Mỹ Hưng với 900
tỉ đồng lãi suất 7,15%; Địa
ốc Sông Tiên phát hành 600
tỉ đồng, lãi suất 11%...
Một số DN phát hành trái
phiếu với lãi suất khá cao như
Công ty BĐS Đông Dương
với trị giá trái phiếu 1.200 tỉ
đồng, lãi suất 12%, kỳ hạn bốn
năm; Công tyCityGarden với
1.598 tỉ đồng, lãi suất 13,3%,
kỳ hạn bình quân hơn hai năm.
Theo đánh giá của SSI, trái
phiếu trở nên hấp dẫn hơn vì
lãi suất tiền gửi tại các ngân
thông qua hoặc thông qua ở
mức độ chưa đầy đủ, không
có sự kiểm soát của những
cơ quan quản lý nhà nước.
Như vậy nhà đầu tư sẽ phải
chịu rủi ro rất lớn.
Bên cạnh đó, theo ôngHiếu,
cần cho phép những tổ chức
xếp hạng tín dụng độc lập
đủ uy tín đánh giá, xếp hạng
tín nhiệm cho các DN trước
khi phát hành trái phiếu. Từ
đó, xây dựng hệ thống chấm
điểm tín dụng cho các DN
theo chuẩn mực quốc tế. Chỉ
có dựa trên những cơ sở độc
lập, khách quan thì các nhà
đầu tư mới có thể tránh rủi
ro không đáng có.
Theo ông Trần Khánh
Quang, Tổng giám đốc Công
ty CP Đầu tư BĐS Việt An
Hòa, DN phát hành trái phiếu
phải có sự chuẩn bị từ năm
2019, ít nhất trong 3-6 tháng.
2020 là một năm khó khăn vì
ảnh hưởng tiêu cực từ dịch
bệnh, buộc các DN phải đi
trước một bước là phát hành
trái phiếu để thu hút vốn phát
triển dự án.
“Mức lãi suất 10%-13%
là chấp nhận được, còn mức
14%-15% là cao. Để tránh rủi
ro, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ
về uy tín, năng lực, khả năng
tài chính của DN phát hành,
đặc biệt là tính trung thực và
minh bạch thông tin của họ.
Thường xuyên bám sát, nắm
bắt tình hình kinh doanh, sử
dụng vốn của DN để ứng phó
kịp thời khi có biến động” -
ông Quang chia sẻ.•
hàng đang có xu hướng giảm.
Mức chênh lệch lãi suất giữa
trái phiếu và tiền gửi hiện tại
lên tới 4%/năm đã kích thích
nhà đầu tư tham gia sân chơi
nhiều hơn.
Nhiều chuyên gia đánh giá
trái phiếu BĐS sẽ còn tiếp tục
nở rộ thời gian tới bởi lãi suất
hấp dẫn, kỳ hạn trả lãi ngắn
và nhu cầu phát hành vẫn ở
mức cao.
Chuyêngia tài chínhNguyễn
Trí Hiếu cũng cho rằng DN
phát hành trái phiếu là điều
đáng khuyến khích. Thay vì
vay ngân hàng thì họ phát
hành trái phiếu để huy động
vốn. Trong năm nay sẽ có
thêm nhiều DN phát hành trái
phiếu với mức lãi cao để gia
tăng tính hấp dẫn.
Độ rủi ro vẫn
ở mức cao
Độ rủi ro của các nhà đầu
tư BĐS vẫn ở mức cao vì
Độ rủi ro của các
nhà đầu tư vẫn
ở mức cao vì thị
trường đang lên
xuống thất thường
và chịu tác động lớn
từ dịch COVID-19.
chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu
cho rằng thị trường đang lên
xuống thất thường và chịu tác
động lớn từ dịch COVID-19.
Độ rủi ro cao nên trái phiếu
BĐS cũng sẽ có lãi suất cao.
“Nhà đầu tư nào chỉ nhắm
vào lãi suất cao mà mua trái
phiếu, không phân tích độ rủi
ro thì rất liều lĩnh. Tại thời
điểm này, nhà đầu tư phải rất
cẩn trọng với trái phiếu vì tất
cả phân khúc thị trường đang
bị ảnh hưởng, giao dịch trầm
lắng. Nhà đầu tư cần xem
xét kỹ báo cáo tài chính của
các DN để tính toán, không
nên chăm chăm vào lãi suất
cao” - ông Hiếu khuyến cáo.
Tất cả việc phát hành trái
phiếu DN phải thông qua Ủy
ban Chứng khoán Nhà nước.
Ủy ban này sẽ có đầy đủ kỹ
năng và công cụ để lựa chọn
những nhà phát hành có khả
năng trả nợ. Việc phát hành
riêng lẻ rất rủi ro khi không
QUANGHUY
K
hó tiếp cận nguồn vốn
từ tổ chức tín dụng, các
doanh nghiệp (DN) bất
động sản (BĐS) tìm cách
huy động vốn bằng việc phát
hành trái phiếu. Nhiều đơn vị
chấp nhận đưa ra lãi suất cao
để thu hút nhà đầu tư trong
những tháng đầu năm 2020.
Nhiều đại gia địa ốc
đua nhau tìm vốn
Theo báo cáo của Công
ty Chứng khoán SSI về tình
hình quý I-2020, cácDNBĐS
đang gia tăng phát hành trái
phiếu, sẵn sàng chấp nhận trả
lãi cao cho nhà đầu tư.
Cụ thể, nhóm các DNBĐS
dẫn đầu về khối lượng phát
hành với tỉ lệ 49%. Đặc biệt,
lãi suất phát hành bình quân
trong quý là 10,77%/năm,
tăng 43 điểm cơ bản so với
bình quân năm 2019.
Trong quý I có 33 DN
Nhà đầu tư cần nghiên cứu báo
cáo tài chính của doanh nghiệp
phát hành trái phiếu, đừng chăm
chămvào lãi suất hấp dẫn.
Địa ốc vẫn hút khách bằng
trái phiếu lãi cao
Nhà đầu tư cá nhân chi ngàn tỉ đồng
mua trái phiếu BĐS
Theo số liệu từCông tyChứng khoánSSI, trongquý I-2020,
nhà đầu tư cá nhânmua tổng cộng 9.546 tỉ đồng trái phiếu
DN. Trong đó, các cá nhân nước ngoài chỉ mua 9,6 tỉ đồng,
còn lại là các cá nhân trong nước.
Nhóm ngành được nhà đầu tư đổ tiền nhiều nhất là
BĐS với số tiền 6.300 tỉ đồng. Hầu hết nhà đầu tư cá nhân
trong nước là người mua trái phiếu BĐS. Tổng giá trị mua
vào của nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 25% tổng giá trị
trái phiếu BĐS đã phát hành.
Rủi rokhimuanhà, đất bằnghợpđồngủy quyền
Trong một số trường hợp chuyển
nhượng bất động sản (BĐS), do các
bên không đáp ứng điều kiện giao dịch
theo quy định của pháp luật, không thể
ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng
hoặc muốn trốn các loại thuế, phí liên quan nên đã lách
luật bằng cách ký hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng.
Việc mua bán BĐS bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn
nhiều rủi ro. ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật
thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM, đưa ra một số vấn
đề người mua có thể gặp phải.
Thứ nhất, người mua sẽ không có đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu BĐS. Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất khi có giấy chứng nhận (GCN).
Tương tự, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có
GCN theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp
đặc biệt. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp
GCN theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao
dịch đối với BĐS nếu như bên bán có ủy quyền. Ngoài ra,
khi thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền, người
mua phải báo cho bên ủy quyền, tức là không được tự do
thực hiện các quyền này.
Thứ hai, bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng
đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định. Theo quy định
của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho
bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được
trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc
dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên
được ủy quyền.
Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn
đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền để lấy lại tài
sản, bán cho người khác.
Thứ ba, người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng
đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.
Thứ tư, BĐS đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà
không được bồi thường. Theo quy định của Luật Đất
đai, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên
trên GCN mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có GCN
thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75
Luật Đất đai 2013. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu
hồi thì người quản lý, sử dụng BĐS theo ủy quyền sẽ
không được bồi thường.
Một rủi ro nữa có thể xảy ra là BĐS giao dịch có thể
gặp phải những vấn đề về pháp lý. Trên thực tế, thông
thường nếu BĐS đủ điều kiện đưa vào giao dịch (có
GCN, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử
dụng…) thì ít ai muốn giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền.
Việc không thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật có
thể khiến bên mua gặp rủi ro rất cao.
NGUYỄN CHÂU
ghi
Trái phiếu của các DNBĐS đang thu hút sự quan tâmcủa giới đầu tư. Ảnhminh họa: QUANGHUY
M
U
N
A
Ố
N
U
H
M
À
I
,
Ờ
X
Ư
Â
G
Y
N
N
O
H
H
À
C
?
DOANHNGHIỆP
TRẢLỜI
KHÁCHHÀNGHỎI
TRÒ CHUYỆN
DOANH NHÂN
