10
Bất động sản -
ThứSáu26-3-2021
trường chứng khoán.
Trong vai nhà đầu tư, chỉ
cần gõ tìmkiếmvềmua chung
BĐS là rất nhanh có hàng
trăm kết quả. Một cái tên khá
hot hiện này là RE… (đã đổi
tên) giới thiệumột dự án hoặc
một tài sản được chia nhỏ làm
nhiều phần để nhiều nhà đầu
tư tham gia. Mỗi đơn vị hợp
đồng có thể được định giá là
1 triệu đồng hoặc mức bất kỳ
do nhà đầu tư chọn.
“Ví dụmột căn hộAcó tổng
giá trị đầu tư 10 tỉ đồng có thể
phát hành 10.000 đơn vị hợp
đồng, mỗi đơn vị là 1 triệu
đồng. Các nhà đầu tư có thể
góp vốn để cùng mua chung,
đầu tư BĐS từ 1 triệu đồng
cho đến hàng chục tỉ đồng tùy
năng lực tài chính” - đơn vị
này giới thiệu.
Các căn nhà của dự án được
niêm yết và giao dịch trên
sàn RE… hoặc sàn BĐS bất
kỳ có kết nối với đơn vị này.
nhưng nhiều chuyên gia cho
rằng đây là hình thức đầu tư
mới, chưa có hành lang pháp
lý rõ ràng, khi có tranh chấp
thì người mua sẽ chịu thiệt.
Luật sư Huỳnh Đức Hữu,
Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận
định mô hình đầu tư chung
BĐS kiểu truyền thống đã
xuất hiện từ lâu với hình thức
nhiều nhà đầu tư cùng góp
mua một căn nhà, mảnh đất.
Nhà đầu tư cùng đứng tên
BĐS đó, khi bán ra thì chia
lợi nhuận theo tỉ lệ góp vốn.
Còn hình thức mới này
là bán sản phẩm qua mạng,
các giao dịch hợp đồng đều
qua mạng. Theo luật sư Hữu,
việc nhiều người mua cùng
một sản phẩm nhưng ký hợp
đồng gián tiếp qua đơn vị môi
giới cũng tiềm ẩn rủi ro. Đã
có nhiều trường hợp khách
hàng mua nhà ký hợp đồng
với đơn vị môi giới nhưng
đơn vị này lại không chuyển
tiền cho chủ đầu tư dự án. Khi
đó tranh chấp rất dễ xảy ra.
“Mô hình đầu tư BĐS dạng
mua chung, bán cổ phần một
sản phẩmcho nhiều nhà đầu tư
không được Luật Kinh doanh
BĐS quy định. Những giao
dịch đầu tư trên chỉ là thỏa
thuận dân sự. Vì vậy, khi đầu
tư người dân cần lưu ý, tìm
hiểu về pháp lý để tránh thiệt
hại, tiền mất tật mang” - luật
sư Hữu nói.
Một số chuyên gia cũng cho
biết đây là mô hình hoàn toàn
mới tại Việt Nam nên chưa có
quy định ràng buộc rõ ràng.
Việc này ẩn chứa nhiều rủi ro
hơn cho bản thân nhà đầu tư.
Đặc biệt, với khách hàng, nếu
có xảy ra rủi ro liên quan đến
dự án như dự án chưa hoàn tất
thủ tục, có vấn đề về pháp lý
thì không có quy định nào có
thể bảo vệ được người mua
một phần BĐS đó.
Theo chuyên gia BĐS Đỗ
Hoàng Dương, hình thức huy
động vốn từ việc chia nhỏ cổ
phần rất rủi ro. Đặc biệt là
mua chung kèm theo cam kết
lợi nhuận lại càng rủi ro hơn.
“Hình thức mua chung qua
app, sàn giao dịch trực tuyến
thì tài sản nhà đầu tư sở hữu
không được chứng thực,
không có cơ chế kiểm soát
vốn, cam kết lợi nhuận có chi
trả hay không vẫn phụ thuộc
vào chủ đầu tư nên rủi ro rất
lớn” - ông Dương cảnh báo.•
Ví dụ một căn hộ được công
bố trên trang RE với giá gốc
là 5 tỉ đồng, giá thuê là 60
triệu đồng/tháng. Một năm
sau, nếu căn hộ bán được giá
6 tỉ đồng thì các nhà đầu tư
sẽ được hưởng lợi là số tiền
thuê + tiền chênh lệch bán
chia theo tỉ lệ. Nếu đầu tư 500
triệu đồng, sau một năm sẽ
thu lại 672 triệu đồng.
Một hình thức đầu tư khác
dễ dàng hơn là qua app. Theo
đơn vị cung cấp app với tên
gọi Infina, nhà đầu tư chỉ
cần bỏ ra 20 triệu đồng mua
một phần của sản phẩmmình
muốn đầu tư. Người mua có
thể chốt lời bất cứ lúc nào
qua các hình thức như sàn
giao dịch mua bán, bán cổ
phần hoặc toàn sản phẩm,
bán lại cho chính Infina…
Đơn vị này cam kết sẽ mua
lại bất cứ lúc nào trong hai
năm đầu, lợi nhuận có thể
6%-9%/năm và nhận thêm
tiền lời khi bán ra.
“Lợi nhuận thu về của nhà
đầu tư có thể lên tới 10%-20%/
năm. Các hợp đồng đầu tư đều
là hợp đồng điện tử” - nhân
viên tư vấn của đơn vị này
thông tin.
Nhiều rủi ro cho
nhà đầu tư
Với số vốn đầu tư bỏ ra
ít, lợi nhuận hấp dẫn, thủ
tục đầu tư online lại dễ dàng
QUANGHUY
T
hời gian gần đây, ngày
càng có nhiều công ty
bất động sản (BĐS) là
đơn vị môi giới cho ra đời
các app, sàn giao dịch trực
tuyến đầu tư theo dạng mua
chung một căn hộ, lô đất...
Điểm đặc biệt của hình thức
này là thay vì phải bỏ số tiền
lớn hàng tỉ đồng thì chỉ từ
vài triệu đồng đến trên dưới
100 triệu đồng là người mua
đã có thể tham gia đầu tư sản
phẩm giá trị từ hàng tỉ đến
hàng chục tỉ đồng.
1 triệu đồng là
đầu tư được nhà
Nhằm huy động vốn từ nhà
đầu tư, gần đây nhiều doanh
nghiệp bắt đầu tung ra hình
thức đầu tư theo kiểu chia
nhỏ BĐS, bán theo cổ phần
thông qua nền tảng công nghệ
trực tuyến, tương tự như thị
Nhiều chuyên gia cho rằng đây là
hình thức đầu tưmới, chưa có hành
lang pháp lý rõ ràng, khi có tranh
chấp thì người mua sẽ chịu thiệt.
Rủi ro khi đầu tư đất đai qua
app chỉ với… 1 triệu đồng
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp
hội BĐS TP.HCM (HoREA), mô hình chia nhỏ
tài sản để mời gọi đầu tư tại Việt Nam nên
được nghiên cứu theo hướng chứng khoán
hóa BĐS. Cách làm là mã hóa giá trị nhà đất
bằng công nghệ blockchain và sử dụng mã
token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành
giao dịch gọi vốn. Đây làmô hình đầu tưmới
có phương thức hoạt động gần tương đồng
với quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT). Có thể xem
cách làm này là một giải pháp bổ sung và có
triển vọng thay thế cho các phương pháp
đầu tư truyền thống.
Tuynhiên, hình thứchuyđộngvốnnàyphải
đảmbảođượccácyếutốpháplývàcôngnghệ.
Về lâudài cầnhoàn thiệncác cơchếquản lýđể
loại hình này phát triển phù hợp với đà phát
triển của công nghệ và các loại hình đầu tư
gắn liềnvới thị trườngchứngkhoán, đồng thời
đề phòng nguy cơ lừa đảo theo kiểu đa cấp.
HoREA sẽ tiếp tục nghiên cứu, đề xuất sửa
đổi, bổ sung Luật Chứng khoán về chứng
khoán hóa BĐS, quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín
thác BĐS (REIT) trong thời gian tới để thúc
đẩy mô hình gọi vốn này có cơ hội được áp
dụng phổ biến tại Việt Nam.
Những lưuý về “chung cư có thời hạn”
Thời gian gần đây, thị trường bất động
sản (BĐS) xuất hiện loại hình căn hộ trong
một dự án được cấp sổ hồng, ghi thời hạn
sử dụng là 50 năm (bằng với thời gian giao
đất). Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương
mại - ĐH Luật TP.HCM, trước hết cần khẳng định pháp luật
hiện hành không có khái niệm “chung cư có thời hạn”.
Theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai, đất xây chung
cư có mục đích sử dụng là đất ở. Người mua chung cư
sẽ được cấp giấy chứng nhận và thời hạn sử dụng đất,
thời hạn sở hữu căn hộ của người mua là ổn định, lâu dài,
không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư.
Việc sở hữu nhà ở có thời hạn chỉ đặt ra đối với cá
nhân, tổ chức nước ngoài. Đối với tổ chức, cá nhân trong
nước, Luật Nhà ở chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà
chung cư” là khoảng thời gian mà nhà chung cư còn khả
năng sử dụng an toàn, chất lượng. Trường hợp chung cư
hết niên hạn sử dụng, có kết luận kiểm định là bị hư hỏng
nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho
người sử dụng thì sẽ được cải tạo, xây dựng lại, cư dân
được bố trí tái định cư theo quy định.
Trường hợp mua căn hộ chỉ có thời hạn 50 năm hoặc
không quá 50 năm thì có thể đó là phần chức năng
khác trong nhà chung cư được xây dựng có mục đích
sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh như căn hộ lưu trú
(condotel...), căn hộ văn phòng (officetel) hoặc cũng có
thể đó là căn hộ thuộc dự án condotel, officetel độc lập.
Theo quy định, đất xây dựng căn hộ văn phòng và căn
hộ lưu trú có mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ.
Chủ đầu tư sẽ được cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm
hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với thời
hạn không quá 50 năm hoặc 70 năm. Nếu chủ đầu tư có nhu
cầu và có đủ điều kiện thì có thể được cấp giấy chứng nhận
cho quyền sở hữu từng căn hộ văn phòng hoặc từng căn hộ
du lịch trong thời hạn đầu tư còn lại không quá 50 năm hoặc
70 năm. Lúc này, người mua từ chủ đầu tư sẽ được cấp giấy
chứng nhận và chỉ được sử dụng đất, sở hữu căn hộ trong
thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ
không được sử dụng ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước có thể xem xét
gia hạn thời hạn sử dụng đất. Nếu được gia hạn thì người
sở hữu BĐS phải nộp cho Nhà nước tiền thuê đất cho toàn
bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại
thời điểm gia hạn. Nếu không gia hạn thì Nhà nước sẽ
thu hồi đất và tòa nhà căn hộ. Người sở hữu căn hộ văn
phòng, căn hộ du lịch sẽ không được bồi thường.
“Vì vậy, trước khi đặt cọc mua căn hộ, người mua cần
yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ của dự án để xác
định rõ loại hình căn hộ là gì, đặc biệt là mục đích sử
dụng đất của dự án. Trường hợp mục đích sử dụng đất của
dự án không phải là đất ở thì cần lưu ý thời hạn sử dụng
đất của dự án cũng như việc chủ đầu tư có được cấp giấy
chứng nhận đối với căn hộ hay không” - ThS Ngô Gia
Hoàng nói.
NGUYỄN CHÂU
ghi
Bên cạnh các hình thứcmua sản phẩmBĐS theo kiểu truyền thống, khách hàng còn có thể
“hùn vốn online”. Ảnhminh họa: QUANGHUY
Cần cơ chế quản lý
Mô hình đầu tư
BĐS dạng mua
chung, bán cổ phần
một sản phẩm cho
nhiều nhà đầu tư
không được Luật
Kinh doanh BĐS
quy định.
M
U
N
A
Ố
N
U
H
M
À
I
,
Ờ
X
Ư
Â
G
Y
N
N
O
H
H
À
C
?
DOANHNGHIỆP
TRẢLỜI
KHÁCHHÀNGHỎI
TRÒ CHUYỆN
DOANH NHÂN
