10
Bất động sản -
ThứNăm29-7-2021
tỉ đồng mua lô đất trồng cây
lâu năm này với bạn bè. Nay
lô đất rao bán với giá giảm
gần một nửa, ông Lâm bay
mất 300 triệu đồng.
“Tôi mua lúc thời điểm
đang sốt, nghĩ bán ra được
nhanh nhưng sốt qua nhanh,
thị trường đóng băng tới giờ
không bán lại được. Tôi mong
hết dịch, giá đất lên lại một
chút. Người nhiều tiền không
sao, mình rút tiền tiết kiệm
đầu tư, giờ gặp dịch đúng là
bài học nhớ đời” - ông nói.
Tệ hại hơn là trường hợp
ông Đức (quận Phú Nhuận,
TP.HCM), không chỉ bị chôn
vốn mà còn có nguy cơ mất
trắng. Tập tành đầu tư, ông
Đức nghe lời quảng cáo dự án
hoành tráng, một phần thấy
bạn bè đi trước mua bán có
lời nhiều nên cố gắng gom
tiền, vaymượn nhưng lại mua
phải dự án phân lô bán nền
trái phép ở Bà Rịa-Vũng Tàu.
“Hiện tôi đã đóng 90% giá
đổ vào thị trường khu vực đó
tăng lên. Đây là nguyên nhân
chính khiến giá BĐS bị đẩy
mạnh, gây cơn sốt hồi tháng
2, tháng 3 đầu năm. Từ đó,
tạo cơ hội cho một bộ phận
đầu cơ bất chấp quy định của
pháp luật để xẻ thịt, phân lô
đất nông nghiệp, đất rừng, đất
quy hoạch…để bán, làmmất
trật tự ở nhiều địa phương.
Sự xuất hiện làn sóng NĐT
F0 gây ra nhiều mối lo bất
ổn cho thị trường. Hầu hết
họ là NĐT ngắn hạn, khi hết
dịch, sản xuất, kinh doanh các
ngành nghề trở lại ổn định,
họ sẽ quay về thị trường cũ.
“Các NĐTF0một mặt thúc
đẩy dòng tiền đổ vào BĐS
nhưng mặt khác, họ đang tạo
nên những lỗ hổng khiến thị
trường rất dễ hỗn loạn. Khi
phát hiệnnguyhiểm, nhómnày
tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Do
vậy, thị trường có quá nhiều
NĐT F0 thường không bền
vững. Hậu quả, giá BĐS lên
cao, không có lợi cho người
mua nhà ở thật” - ông Đính
phân tích.
Đối với các NĐT F0, ông
Đính cho rằng không nên tham
gia đầu tư theo tin đồn, theo
hiệu ứng đám đông. Càng ít
kinh nghiệm họ càng cần tìm
hiểu kỹ về pháp lý, quy hoạch,
phân tích tỉ mỉ giá cả, vị trí
sản phẩm trước khi đầu tư.
Ở khía cạnh khác, TS Sử
Ngọc Khương, Giám đốc cấp
cao Savills Việt Nam, nhận
định những NĐT mới là một
nhóm người đã có nhà và
đang dôi dư một khoản tiền
mặt. Nhóm này thường chọn
đầu tư đất nền vùng ven ở
các tỉnh với giá trị vừa phải.
Nhóm thứ hai là chưa có nhà
nhưng chấp nhận ở nhà thuê,
để tiền đi đầu tư. Ví dụ như
những bạn trẻ đang có khoản
tiền từ vài trăm triệu đến 1 tỉ
đồng, mua BĐS và kỳ vọng
rất lớn về việc tăng giá 20%-
30% sau một năm.
TheoTSKhương, thị trường
sẽ có sự sàng lọc NĐT, sau
thất bại thì nhóm NĐT F0
sẽ có kinh nghiệm hơn hoặc
chọn phương án rút lui. Mỗi
NĐT có nhu cầu khác nhau,
khả năng tài chính khác nhau
nhưng khi đầu tư BĐS cốt lõi
cần lưu ý là pháp lý, năng lực
tài chính và cân đối quản trị
rủi ro trong việc sử dụng đòn
bẩy tài chính.•
Một số địa phương sốt đất hồi đầu nămđến nay thị trường đã nguội hẳn. Ảnhminh họa: QUANGHUY
trị lô đất là gần 1,6 tỉ đồng
nhưng bên công ty bán nhiều
lần thất hứa. Sau đó, chúng
tôi liên hệ địa phương và cơ
quan chức năng mới biết dự
án chưa được cấp phép, đất
đứng tên một cá nhân” - ông
Đức chua chát.
Theo ông Đức, công ty
này đã đóng cửa, người mua
đến đòi trả tiền nhưng giám
đốc bỏ trốn. Khách hàng đã
gửi đơn đến cơ quan công
an nhưng ông Đức cho rằng
không có nhiều hy vọng lấy
lại được tiền.
Theo báo cáo mới nhất về
thị trường sáu tháng đầu năm
của Hội Môi giới BĐS Việt
Nam (VARs), do dịch bệnh
COVID-19 kéo dài ảnh hưởng
đến tài chính nên nhiều NĐT
ở một số tỉnh, thành đã buộc
phải rao bán sản phẩm với
giá thấp hơn giá thị trường.
Cụ thể tại Hà Nội, một số
tỉnh miền Trung, phía Nam
Thị trường có quá
nhiềuNĐT F0
thường không bền
vững. Hậu quả, giá
BĐS lên cao, không
có lợi cho người mua
nhà ở thật.
sau biến động sốt đất mạnh
và dịch bệnh, thị trường đã
có hiện tượng giảm giá bán
đến mức lỗ để thu hồi vốn từ
các NĐT nhỏ lẻ. Tình trạng
sốt đất và đầu tư theo phong
trào, đám đông… đã đẩy
nhiều NĐT nhỏ lẻ phải chịu
hậu quả.
Nỗi lo thị trường bất ổn
Theo các chuyên gia, nhìn
lại trước thời điểm cơn sốt
đất diễn ra ở các địa phương
hồi đầu năm 2021 có đến
khoảng 30%-40% các NĐT
F0 đến từ những nguồn lực
khác nhau đổ tiền vào BĐS.
Thậm chí có thời điểm lên
tới 60%-70%. Những NĐT
tay ngang thường quyết định
xuống tiền theo phong trào,
khá cảm tính.
TheoôngNguyễnVănĐính,
Phó Chủ tịch Hội Môi giới
BĐS Việt Nam, sự xuất hiện
nhiều NĐT F0 đẩy dòng tiền
QUANGHUY
T
hời gian gần đây thị
trường xuất hiện nhiều
nhà đầu tư (NĐT) F0
(những người lần đầu tham
gia thị trường) tay ngang,
chưa am hiểu về bất động sản
(BĐS) nhưng hay chạy theo
tâm lý đám đông, muốn mua
nhanh, bán nhanh kiếm lời
khủng. NĐT F0 là nhóm dễ
bị sập bẫy trong những cơn
sốt đất nhất. Khi thị trường
hạ nhiệt, họ lại là nhóm lâm
vào cảnh tiền mất tật mang.
Mất tiền vì đu theo
sốt đất ảo
NhiềuNĐTF0đãnhậnđược
bài học thất bại sau khi những
cơn sốt đất cục bộ tại một số
địa phương qua đi. Ông Lê
Lâm (quận 7, TP.HCM) cho
biết đang rao bán lỗ mảnh đất
tại Bình Phước trong cơn sốt
đất ăn theo sânbayTécnícHớn
Quản. Ông cho biết đã hùn 1
Thị trường có thểphát triểnkhông
bềnvữngkhi códòng tiềncủanhiều
nhàđầu tưmới (F0) tayngangxuất
hiện trong các cơn sốt đất.
Sau cơn sốt, giá đất giảm
Theo báo cáo quý II-2021 của kênh thông tin batdongsan.
com.vn, nhu cầu tìmkiếmcủa toàn thị trường tháng 4 giảm
gần 18% so với tháng 3. Đất nền là phân khúc có lượt quan
tâmgiảmmạnh nhất, gần 21%. Trong đó, các tỉnh, thành có
mức giảm mạnh nhất là Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (29%),
Đà Nẵng (21%). Đây đều là những khu vực xảy ra sốt đất với
lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý I.
Những điểm nóng BĐS ở khu vực phía Nam trong quý
I như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa-
Vũng Tàu cũng đều suy giảm mức độ quan tâm vào tháng
4. Đến tháng 5, sự suy giảm này tiếp tục diễn ra tại nhiều
tỉnh, thành trong cả nước.
Đầu tư nhà, đất tay ngang
ôm “trái đắng” tháo chạy
Trong văn bản góp ý dự thảo thông tư của Bộ Xây
dựng về phát triển, quản lý nhà ở, Hiệp hội Bất động
sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) nêu lên thực trạng trong
các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án
phân lô bán nền hình thành trong tương lai được thực
hiện thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác
đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc hợp
đồng đặt cọc giữ chỗ.
Thậm chí có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu
thu đặt cọc giữ chỗ hoặc biên bản đặt cọc có xác nhận của
thừa phát lại, có dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến
tướng. Đây là một vấn nạn, rất bức xúc cần được bổ sung
các quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ.
Tuy nhiên, theo HoREA, Bộ luật Dân sự 2015 lại không
quy định giới hạn của giá trị đặt cọc do hai bên thỏa
thuận, cũng không quy định việc đặt cọc phải tuân thủ
theo quy định của pháp luật liên quan. Việc đặt cọc mua
bán BĐS (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải
tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Chế định thừa phát lại chưa được luật hóa, mới chỉ thực
hiện thí điểm nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể
hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi
giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền,
gây nhầm lẫn cho khách hàng.
Do sự thiếu đồng bộ của các quy định của pháp luật đã
dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc quá nhiều, thậm
chí có trường hợp nhận đến hơn 90% giá trị nền nhà. Việc
này gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng, dẫn đến phát
sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường
BĐS trong thời gian qua.
Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét
hướng dẫn về huy động vốn đối với hoạt động kinh
doanh BĐS dưới hình thức phân lô bán nền khi xem
xét sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Nghị định
76/2015 của Chính phủ. Đồng thời xem xét sửa đổi
đồng bộ các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và
chế định thừa phát lại.
MINH LONG
Đặt cọc tới 90%giá trị nềnđất, ngườimuamất trắng
Bảng cảnh báo của địa phương tại dự ánma. Ảnh: THÙY LINH
