6
Pháp luật
&
cuộc sống -
ThứNăm4-11-2021
thẩmphán TANDTối cao thông qua
ngày 17-10-2018 để giải quyết vụ án
theo hướng bên nhận cọc phải hoàn
trả cọc và không phải chịu phạt cọc.
Kiện hủy hợp đồng
đặt cọc chuyển nhượng
8.129 m
2
đất
Ngày 28-2-2020, ông B và ông
K ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo
việc chuyển nhượng 5.000 m
2
đất đã
được cấp giấy chứng nhận (GCN)
và diện tích đất liền kề chưa được
cấp GCN là 3.129 m
2
tại phường
Xuân Đài, thị xã Sông Cầu với
giá chuyển nhượng là 9,9 tỉ đồng.
Cùng ngày, ông K chuyển tiền cọc
900 triệu đồng cho vợ chồng ông B.
Theo thỏa thuận, vợ chồng ông B
phải kê khai và làm thủ tục xin cấp
GCN đối với 3.129 m
2
đất trong thời
hạn sáu tháng, tối đa không quá 12
tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng
đặt cọc. Ông K phải giao đủ 9 tỉ
đồng còn lại khi vợ chồng ông B
hoàn tất thủ tục cấp GCN đúng hạn.
Vợ chồng ông B đã thực hiện đầy
đủ thủ tục để cấp GCN nhưng vì lý
do khách quan nên không thể thực
hiện đúng hạn.
Ngày 1-3-2021, ông K có văn bản
thông báo hủy hợp đồng đặt cọc,
yêu cầu vợ chồng ông B trả 900
triệu đồng và tiền phạt cọc tương
đương tiền đặt cọc. Vợ chồng ông
B khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng
đặt cọc, sẽ trả cho ông K tiền cọc
đã nhận nhưng không chịu phạt cọc.
Bị đơn là ông K đồng ý hủy hợp
đồng đặt cọc với điều kiện vợ chồng
ông B trả tiền cọc đã nhận và phải
S.BA-N.HUYỀN
T
AND tỉnh Phú Yên vừa mở
phiên tòa phúc thẩm xét xử vụ
án tranh chấp hợp đồng đặt cọc
và hợp đồng dịch vụ giữa nguyên
đơn là vợ chồng ông NVB với các
bị đơn là ông NVK và bà LT (cùng
trú thị xã Sông Cầu, Phú Yên) do
các bị đơn kháng cáo.
HĐXX đã căn cứĐiều 328 BLDS
và Án lệ 25/2018/ALđược Hội đồng
Vỡ hợp đồng
vì lý do
khách quan
nên không
bị phạt cọc
Theo tòa, do nguyên nhân khách quanmà
nguyên đơn không thể thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng đất đúng hạn,
chứ không phải họ từ chối giao kết và
thực hiện hợp đồng.
chịu phạt cọc bằng đúng số tiền cọc,
đồng thời thanh toán tiền lãi do vi
phạm hợp đồng đặt cọc.
Nguyên đơn không bị
phạt cọc
Xử sơ thẩm tháng 7-2021, TAND
thị xã Sông Cầu chấp nhận yêu cầu
khởi kiện, tuyên hủy hợp đồng đặt
cọc; buộc vợ chồng ông B phải trả
tiền cọc 900 triệu đồng. Tòa bác
yêu cầu phản tố của ông K về việc
buộc vợ chồng ông B phải chịu phạt
cọc 900 triệu đồng; chấp nhận một
phần yêu cầu phản tố của ông K về
việc buộc vợ chồng ông B phải chịu
tiền lãi chậm trả tiền cọc…
Xử phúc thẩm mới đây, TAND
tỉnh PhúYên nhận định: Do nguyên
nhân khách quanmà vợ chồng ôngB
không thể thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng đất đúng hạn theo thỏa thuận
của hợp đồng đặt cọc, chứkhông phải
họ từ chối giao kết và thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng đất.
Tòa sơ thẩmcăncứĐiều328BLDS
và Án lệ 25/2018/ALđược Hội đồng
thẩmphán TANDTối cao thông qua
ngày 17-10-2018 để chấp nhận yêu
cầu của nguyên đơn vàmột phần yêu
cầu phản tố của bị đơn về yêu cầu
hủy hợp đồng đặt cọc; buộc nguyên
đơn trả lại tiền cọc cho bị đơn; bác
yêu cầu phản tố của bị đơn về việc
buộc nguyên đơn phải chịu phạt cọc
là có căn cứ, đúng pháp luật.
Về khoản tiền lãi chậm trả, tòa sơ
thẩmbuộc nguyên đơn trả cho bị đơn
22,5 triệu đồng (thời gian tính lãi từ
ngày 1-3-2021 đến ngày xét xử sơ
thẩm). Tại phiên tòa, nguyên đơn
còn tự nguyện trả cho bị đơn khoản
tiền lãi chậm trả 85,5 triệu đồng (từ
ngày 28-2-2020 đến 28-2-2021),
tổng cộng 108 triệu đồng.•
Án lệ: Do lỗi khách quan
thì không bị phạt cọc
Nguồn Án lệ 25/2018/AL được Hội đồng thẩm
phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018
là Quyết định giám đốc thẩm 79/2012/DS-GĐT
ngày 23-2-2012 của TAND Tối cao về vụ án dân
sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên
đơn là ông Phan Thanh L với bị đơn là bà Trương
Hồng Ngọc H.
Ngày 12-5-2009, ông L đặt cọc 2 tỉ đồngđểmua
căn nhà do bà H đứng tên mua đấu giá. Bà H đã
nhận nhà nhưng chưa làmthủ tục sang tên do Cơ
quan Thi hành án dân sự (THADS) TP.HCM đang
quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà.
Điều 5 hợp đồng đặt cọc nêu: Trong thời hạn
30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn
tất các thủ tục để được cấp GCN quyền sở hữu
đối với căn nhà, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán
có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên thì
bà H sẽ chịu phạt số tiền tương đương tiền cọc.
Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng
cam kết nên ông L kiện đòi tiền cọc và buộc bà
H phải chịu phạt cọc.
Bà H không chịu phạt cọc vì cho rằng nguyên
nhân dẫn đến việc bà không thực hiện đúng cam
kết là do cơ quan THADS chậm sang tên cho bà.
HĐXX giám đốc thẩm đã hủy án sơ thẩm và
phúc thẩm với nhận định rằng hai cấp tòa chưa
làm rõ việc bà H không đứng tên quyền sở hữu
nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận là
do bà H không liên hệ để làm thủ tục sang tên
hay do cơ quanTHADS chậm sang tên cho bàmà
đã chấp nhận ngay yêu cầu của ông L để buộc bà
H phải chịu phạt cọc là chưa đủ căn cứ.
Nếu có căn cứ xác định cơ quan THADS chậm
chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới
việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với
ông L thuộc về khách quan và bà H không phải
chịu phạt cọc…
Chuyển nhượng đất không
thành, không được hưởng
công môi giới
Cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc, vợ chồng
ông B và người môi giới là bà T lập hợp đồng
thỏa thuận về việc môi giới bán đất. Theo đó, vợ
chồng ông B nhờ bà T bán phần đất nói trên với
giá 9 tỉ đồng. Bà T cam đoan: “Nay tôi bán thửa
đất được 9,9 tỉ đồng. Bên đặt cọc sẽ đặt trước
900 triệu đồng. Vợ chồng ông B sẽ chuyển cho
tôi 400 triệu đồng. Sau khi bên mua đất giao đủ
9 tỉ đồng còn lại, vợ chồng ông B sẽ chuyển cho
tôi 500 triệu đồng nữa”.
Do hợp đồng chuyển nhượng đất chưa được
giao kết, hai bên phải hủy hợp đồng đặt cọc nên
vợ chồng ông B kiện đòi bà T trả lại 400 triệu
đồng đã nhận.
BàT không đồng ý vì bà đã giới thiệu được ông
Kmua lô đất này. Dù vợ chồng ông B không hoàn
tất được thủ tục cấp GCN do nguyên nhân gì thì
cũng không liên quan đến bà, bà không có lỗi.
Tòa sơ thẩmbuộcbàTphải trả lại 400 triệuđồng.
BàT khángcáo. Cấpphúc thẩmnhậnđịnh rằng tuy
hợpđồngkhôngđặtratrườnghợpkhôngthựchiện
đượcviệcchuyểnnhượngđấtnhưhợpđồngđặtcọc
nhưng với nội dung thỏa thuận giữa các bên phải
được hiểu: Khi việc chuyển nhượng đất thực hiện
xongthìbàTđượchưởng900triệuđồng.Thựctếthì
việcchuyểnnhượngđấtkhôngthựchiệnđượcnên
bàT không được hưởng tiềnmôi giới. Tòa sơ thẩm
buộc bà T phải trả lại số tiền đã nhận để vợ chồng
ôngB trả lại choôngK là có căn cứ, đúngpháp luật.
Việc chuyển nhượng đất
không thực hiện được nên
bà T không được hưởng
tiềnmôi giới. Tòa sơ thẩm
buộc bà T trả lại số tiền
môi giới đã nhận là có
căn cứ, đúng pháp luật.
Truy tố chủdựánbiệt thựởVũngTàu
VKSND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu vừa hoàn tất cáo trạng
truy tố và chuyển hồ sơ sang tòa cùng cấp để xét xử ông
Phạm Quốc Dũng (nguyên chủ tịch HĐTV Công ty Tư
vấn Dịch vụ Thương mại Thanh Bình, trụ sở tại quận 1,
TP.HCM) về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Hồ sơ thể hiện Công ty Thanh Bình được UBND tỉnh
Bà Rịa-Vũng Tàu phê duyệt dự án khu biệt thự du lịch
Thanh Bình tại phường 10, TP Vũng Tàu. Công ty đã tiến
hành đầu tư xây dựng hạ tầng của dự án, lập hồ sơ, bản vẽ
thiết kế từng lô biệt thự.
Từ năm 2006 đến 2009, ông Nguyễn Văn Tám (cựu
chủ tịch HĐTV, đã chết) và ông Dũng đã trực tiếp ký hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu A, ký các
hợp đồng chuyển nhượng và xây nhà thô tại khu B, khu C
của dự án cho khách hàng và đã thu 95% giá trị tiền ghi
trên hợp đồng.
Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng, Công ty Thanh Bình
không thực hiện thỏa thuận, không thực hiện tách thửa,
công chứng, sang tên... mà mang thế chấp vào nhiều ngân
hàng để vay vốn cho bên thứ ba mà không thông báo cho
khách hàng, ngân hàng biết.
Số tiền thu được không dùng đầu tư cho dự án dẫn đến
không có khả năng thực hiện cam kết với khách hàng và
không có khả năng thanh toán, giải chấp giấy chứng nhận
đã thế chấp.
VKS xác định ông Dũng trực tiếp chiếm đoạt của 49
khách hàng trên 205 tỉ đồng. Ngoài ra, bị can Dũng còn
chịu trách nhiệm liên đới trên 232 tỉ đồng mà ông Tám đã
thu của khách hàng.
Về phía ngân hàng cho vay, ngày 26-5-2020, cơ quan
điều tra đã ra quyết định khởi tố vụ án vi phạm quy định
về hoạt động ngân hàng, hoạt động khác liên quan đến
hoạt động ngân hàng. Số tiền mà Công ty Thanh Bình
được sáu ngân hàng và chi nhánh ngân hàng giải ngân cho
vay là gần 800 tỉ đồng.
HOÀNG YẾN
