10
Bất động sản -
ThứSáu20-12-2019
sử dụng một phần diện tích
trong tầng kỹ thuật để cho
thuê văn phòng, cắt xén tầng
thương mại của tòa nhà xây
thêm căn hộ để bán.
Vì vậy, theoôngTrầnKhánh
Quang, Tổng giám đốc Công
tyĐầu tư bất động sảnViệtAn
Hòa, Thông tư 07 có hướng
dẫn, quy định rất cụ thể cách
tính toán, xác định rõ ràng
các hạng mục tại công trình
xây dựng nên tránh được
việc CĐT lợi dụng kẽ hở tự
ý chuyển đổi diện tích, trục
lợi trái phép.
Đơn cử việc CĐT tự ý làm
sai để trục lợi như trường hợp
chung cư Sinh Lợi Tower
(xã Bình Hưng, huyện Bình
Chánh, TP.HCM) gần 10
năm nay vẫn chưa được cấp
sổ. Nguyên nhân vì CĐT là
Công ty CP Địa ốc Sinh Lợi
sai phạm trong hoạt động
xây dựng (xây tầng hầm
vượt diện tích cho phép và
biến sân thượng thành bốn
ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng
quan trọngnhất vẫnphải khống
chế hệ số sử dụng đất. Ví dụ
diện tích đất 1.000 m
2
, hệ số
sử dụng đất là 5 thì CĐT có
quyền xây dựng 5.000m
2
sàn,
từ tầng trệt trở lên không kể
tầng hầm. Theo quy định trước
đây, CĐT chỉ được phép xây
dựng năm tầng, nếu xây tầng
lửng cũng sẽ bị coi đó là một
tầng và vi phạm quy định.
Còn với quy định mới, tầng
lửng không tính vào số tầng
của công trình sẽ mở ra cho
các CĐT, kiến trúc sư linh
động, thỏa sức sáng tạo, thiết
kế công trình theo nhu cầu
của mình.
Ví dụ như trường hợpở trên,
CĐT được xây năm tầng, có
thêm tầng lửngmiễn diện tích
sàn xây dựng vẫn 5.000 m
2
.
Khi đó CĐT có thể thoải mái
lựa chọn thiết kế, phân chia lại
diện tích, cấu trúc các căn hộ
cho phù hợp, tùy ý có thêm
tầng lửng trong tổng số diện
tích xây dựng được cấp phép.
“Quy định của Thông tư 07
không phải mở rộng thêmdiện
tích xây dựngmà chỉ mở rộng
ý tưởng đầu tư xây dựng công
trình. Quy định trước đây hơi
cứng nhắc khi coi tầng tum,
tầng lửng dù có diện tích nhỏ
cũng là một tầng. Quy định
mới sẽ cho kiến trúc sư, CĐT
sự tự do khi lên ý tưởng thiết
kế hơn” - ông Đực nhận xét.•
căn penthouse) nên dù người
dân đã thực hiện đầy đủ theo
hợp đồng nhưng thủ tục cấp
sổ hồng vẫn bị ngưng lại.
Hay như chung cư Khang
Gia (quận GòVấp, TP.HCM)
do Công ty CP ĐT&PT địa
ốc Khang Gia làm CĐT, đưa
vào sử dụng từ năm 2014.
Người mua nhà phát hiện
CĐT tự ý “hô biến” khu vực
thương mại thành nhiều căn
hộ nhỏ để bán. Qua kiểm tra,
Sở Xây dựng TP.HCM phát
hiện Công ty CPĐT&PT địa
ốc Khang Gia đã thi công sai
thiết kế được duyệt.
Ông Nguyễn Dũng, giám
đốc một công ty xây dựng,
cho biết: “Thông tư 07 chỉ
Trước đây tầng tum,
tầng lửng dù có diện
tích nhỏ cũng coi là
một tầng. Quy định
mới sẽ cho kiến trúc
sư, CĐT sự tự do
khi lên ý tưởng thiết
kế hơn.
ra rõ các tầng tum, tầng lửng,
tầng kỹ thuật…, quy định cụ
thể về bố trí, diện tích của các
tầng này. Cùng với đó là tầng
tum, tầng lửng không tính vào
số tầng của công trình nên
CĐT có thể xây thêm, miễn
sao tổng diện tích xây dựng
của công trình vẫn đúng theo
quy định. Khi đó sẽ bớt tình
trạng CĐT tìmmọi cách lách
luật, vi phạm quy định” - ông
Dũng nói.
Cởi trói cho ý tưởng
thiết kế xây dựng
Đánh giá sự điều chỉnh
linh hoạt trong các quy định
tại Thông tư 07, ông Nguyễn
VănĐực, PhóGiámđốcCông
QUANGHUY
T
ừ ngày 1-1-2020, tầng
tum, tầng lửng không
được tính vào số tầng
công trình. Đó là quy định
mới đáng chú ý tại Thông tư
07/2019 sửa đổi, bổ sung,
thay thế một số quy định
tại Thông tư số 03/2016 quy
định về phân cấp công trình
xây dựng và hướng dẫn áp
dụng trong quản lý hoạt động
đầu tư xây dựng mà Bộ Xây
dựng mới ban hành.
Nhiều ý kiến cho rằng quy
địnhmới sẽ siết tình trạng chủ
đầu tư (CĐT) lách luật, vẽ
thêm tầng, trục lợi trái phép
dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp
tại nhiều chung cư, dự án.
Bịt kẽ hở trong
quy định xây dựng
Thời gian qua, tình trạng
nhiều CĐT dự án nhà cao
tầng, chung cư, tòa nhà văn
phòng… tự ý thay đổi công
năng tòa nhà diễn ra khá phổ
biến, khiến cư dân bức xúc.
Có những dự án bị khiếu nại
vì xây dựng sai thiết kế được
phê duyệt khi biến tầng kỹ
thuật thành căn hộ để bán.
Có những CĐT còn thay
đổi thiết kế, công năng tầng
kỹ thuật mái bằng việc xây
căn hộ penthouse tại tầng
này. Chưa kể có trường hợp
Quyđịnhmới tầngtum, tầng lửng
khôngđược tínhvàosốtầngcông
trìnhgiúpcáckiếntrúcsư, chủđầutư
sáng tạohơntrong thiếtkếxâydựng.
Chủ đầu tư hết cửa “vẽ”
thêm tầng để trục lợi
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản
TP.HCM (HoREA), chia sẻ ông rất tán thành với dự thảo
“Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” quy định
căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu
vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư
không nhỏ hơn 25 m
2
.
HoREA kiến nghị đối với dự án nhà ở thương mại để bán
hoặc bán, kết hợp cho thuê căn hộ phải đảm bảo tỉ lệ căn
hộ ở có diện tích nhỏ hơn 45 m
2
không vượt quá 30% tổng
số căn hộ của dự án; đối với dự án nhà ở thươngmại chỉ cho
thuê căn hộ phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ ở có diện tích nhỏ
hơn 45 m
2
không vượt quá 50% tổng số căn hộ của dự án.
Pháp luật quyđịnh thế nào về thuê cănhộ chung cưquaAirbnb?
Airbnb là ứng dụng online kết nối những người có
quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản (căn hộ, nhà
phố, homestay, biệt thự, condotel…) với người có nhu
cầu thuê. Ứng dụng này mới du nhập vào Việt Nam và đã
nhanh chóng được người dùng tận dụng. Tuy nhiên, việc
thuê bất động sản qua ứng dụng này còn một số vướng
mắc trong quy định pháp luật liên quan.
Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận
định: “Nếu là căn hộ chung cư đem cho thuê ngắn hạn (theo
giờ, theo buổi hay theo ngày….) qua nền tảng Airbnb thì
Luật Nhà ở đều đang cấm. Nguyên nhân là căn hộ chung cư
không được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh”.
Luật sư Cường khẳng định theo quy định của pháp luật,
kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch là ngành, nghề kinh
doanh có điều kiện. Khi cung cấp dịch vụ này, các chủ thể
kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện theo quy định
và thực hiện một số thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, đồng thời chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan
quản lý về việc tuân thủ các điều kiện kinh doanh.
Các điều kiện cơ sở lưu trú, lưu trú du lịch phải đáp
ứng được quy định trong các văn bản như Nghị định
168/2017/NĐ-CP quy định một số điều của Luật Du lịch;
Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định điều kiện về an ninh,
trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có
điều kiện.
“Về bản chất, tôi cho rằng Airbnb cũng là một loại dịch
vụ lưu trú. Tuy nhiên, mô hình này hiện chưa đáp ứng
được các điều kiện hoặc không thực hiện các thủ tục hành
chính áp dụng đối với cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú
theo pháp luật về du lịch” - ông Cường nói.
Hiện tại, việc cho thuê phòng mô hình Airbnb chỉ thực
hiện theo quy trình tự đặt ra. Cụ thể, để cho thuê phòng
trên Airbnb, bên cho thuê chỉ cần đăng ký tài khoản và
đưa các thông tin về căn hộ cho thuê, giá thuê và không
cần chứng minh đã đáp ứng đủ các điều kiện quy định về
kỹ thuật (về PCCC, an ninh, an toàn…) hay về kinh doanh
(có đăng ký kinh doanh, đăng ký tạm trú cho khách...).
Về mặt pháp lý, ngay cả khi các chủ thể thực hiện
những thủ tục trên thì mới chỉ là các yêu cầu chung. Trong
khi đó, pháp luật du lịch còn có các yêu cầu riêng áp dụng
cho từng loại hình cư trú mà thực tế hiện nay chưa xác
định loại hình kiểu Airbnb là loại cơ sở lưu trú nào nên
không thể áp dụng.
Bên cạnh đó, trên thực tế còn phát sinh một số vấn đề
phức tạp về an ninh, trật tự cho các chủ hộ lân cận căn nhà
cho thuê trong tòa nhà chung cư trong trường hợp khách
thuê vi phạm pháp luật (sử dụng ma túy, gái mại dâm,
quậy phá, trộm cắp…). Nếu xảy ra sự cố, trách nhiệm sẽ
thuộc về ai?
Ngoài ra, dưới góc độ vĩ mô, tương tự dịch vụ đi chung
xe ride-sharing, home-sharing cũng đặt ra khó khăn cho
các nhà quản lý cũng như vấn đề thuế do Airbnb không có
đại diện tại Việt Nam.
“Thực trạng trên đòi hỏi cơ quan chức năng của các
ngành du lịch, thuế, quản lý thị trường, bất động sản…
cần nhanh chóng có những nghiên cứu, thống kê, đánh giá
và đưa ra những giải pháp quản lý cụ thể đối với mô hình
kinh doanh này, bảo đảm đáp ứng nhu cầu xã hội trên
cơ sở tôn trọng luật pháp, cạnh tranh lành mạnh” - ông
Cường góp ý.
KIÊN CƯỜNG
Chung cư KhangGia (quậnGò Vấp, TP.HCM) vi phạmxây dựng khi lấy diện tích tầng thươngmại
xây thêmcăn hộ. Ảnh: Q.HUY
