3
Tiêu điểm
Thời sự -
ThứHai 11-4-2022
Ông
LÊ DUY MINH
,
Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM
Nhân hệ số trên
bảng giá đất để
tính thuế
Để tránh thất thu cho
ngân sách nhà nước,
từ nay đến cuối năm,
Cục Thuế TP.HCM sẽ
tập trung xây dựng giải
pháp thu thuế chuyển nhượng bất động sản
(BĐS) sát với giá thị trường. Hiện nay, mức
giá tính thuế chuyển nhượng BĐS thấp hơn
giá thị trường 6-8 lần. Nhiều giao dịch bằng
tiền mặt nên cơ quan thuế rất khó kiểm
soát.
Cục Thuế TP.HCM đang trình để xin ý
kiến của UBND TP, xin một hệ số nhân khi
chuyển nhượng BĐS. Hệ số cụ thể từng
quận, huyện nên tùy vào mức giá ở bảng
giá đất so với thực tế để điều chỉnh cho
phù hợp. Hệ số này được nhân với đơn giá
trong bảng giá đất cơ bản của TP để ra một
mức giá sàn. Nếu người dân khai giá giao
dịch từ mức giá này trở lên thì cơ quan thuế
chấp nhận, nếu khai dưới mức giá này sẽ
tính toán lại. Ví dụ, hệ số 4 cho khu vực A
nhân với bảng giá đất ở khu vực A áp dụng
cho trường hợp người dân kê khai giá giao
dịch thấp hơn; nếu giá kê khai cao hơn mức
giá này thì tính theo giá kê khai.
Luật sư
NGUYỄN ĐỨC NGHĨA
,
Giám đốc Trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp
nhỏ và vừa thuộc Hiệp hội Doanh nghiệp
TP.HCM (HUBA)
Điều chỉnh
bảng giá đất
gần với giá
thị trường
Việc người dân kê
khai đóng thuế với
giá giao dịch BĐS
thấp hơn thực tế làm
xói mòn cơ sở tính thuế trong hoạt động
chuyển nhượng BĐS. Câu hỏi đặt ra là tại
sao giá bồi thường, giải tỏa không tiệm cận
giá thị trường để khuyến khích người dân
kê khai đúng giá, tránh tình trạng “trốn giá”
như hiện nay?
Do đó, UBND cấp tỉnh cần xác định rõ
giá thị trường, cập nhật giá quy định hằng
năm tương xứng với giá thị trường thì sẽ
không còn tình trạng kê giá thấp để hưởng
chênh lệch.
Đối với thuế suất, ngành kinh doanh
BĐS hiện nay được áp dụng phương pháp
tính thuế toàn phần với mức 2%. Đây là
phương pháp tính thuế dễ thực hiện nhưng
không hoàn toàn công bằng. Hơn thế nữa,
thuế suất toàn phần 2% có thể bị xem là
cao nếu so sánh với một số loại đầu tư
khác, ví dụ thuế chuyển nhượng chứng
khoán là 0,1%. Tôi cho rằng Chính phủ
nên có kế hoạch để dần tiến đến áp dụng
phương pháp tính thuế khấu trừ chi phí để
tạo nên chính sách thuế tiến bộ và công
bằng hơn. Ví dụ, áp dụng mức thuế thu
nhập từ chuyển nhượng BĐS là 25% tính
trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá
bán, người bán có thể được khấu trừ tiền
lãi vay, chi phí môi giới…
TS
ĐINH THẾ HIỂN
,
chuyên gia kinh tế
Mua bán nhà
đất phải
chuyển khoản
qua ngân hàng
Tôi ủng hộ biện
pháp bắt buộc thanh
toán các giao dịch
chuyển nhượng BĐS
qua ngân hàng (NH). BĐS là tài sản đặc
biệt, có giá trị lớn nên quy định này cần
sớm ban hành để chống thất thu thuế. Ở
nhiều nước, nhất là Mỹ, giao dịch BĐS chỉ
được thực hiện thông qua đơn vị môi giới
được cấp phép và mọi thanh toán đều phải
qua NH. Bản thân các NH có thể cung
cấp dịch vụ trung gian thanh toán như sau
khi công chứng thì đã khoanh số tiền của
người mua và khi bên bán hoàn tất thủ tục
chuyển nhượng mới được nhận tiền. Khi
giao dịch nhà đất, cả NH tham gia cho
vay, sau khi thẩm định pháp lý đầy đủ mới
giải ngân.
Theo tôi, cần sự phối hợp đồng bộ,
thống nhất giữa các cơ quan liên quan như
Sở TN&MT khi thực hiện thủ tục sang tên
sở hữu thì phải yêu cầu có giấy xác nhận
thanh toán từ NH hoặc người mua phải có
giấy xác nhận từ NH thì mới được nhận
bản chính sổ hồng.
MINH LONG
ghi
Người ta vẫn nói tìm đỏ mắt ở TP.HCM, Hà
Nội… không ra căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng
nhưng hồ sơ khai nộp thuế chuyển nhượng vẫn
xuất hiện con số từ vài trăm triệu đến 1 tỉ đồng
khá nhiều. Lý do là vì hiếm có người khai giá
đóng thuế đúng với giá thật.
Thỏa thuận khai giá thấp để đóng thuế, lệ phí
thấp là kiểu win-win giữa bên mua và bên bán.
Do vậy, hiện tại muốn thu thuế đủ thì không thể kỳ
vọng vào sự tự giác của người dân mà bắt buộc
phải có các thiết chế minh bạch. Đã đến lúc Nhà
nước phải vào cuộc, dựng nên một bộ khung vững
chắc cho thị trường bất động sản (BĐS). Điều này
ở các nước tiên tiến đều đã làm được từ lâu.
Thời gian gần đây, những hồ sơ khai thuế
chuyển nhượng BĐS với giá quá phi lý đã bị trả
lại. Nhiều hồ sơ nộp lần hai giá BĐS thay đổi đến
ngạc nhiên và nhiều tỉ đồng thuế đã được tăng
thêm cho ngân sách. Mặc dù cơ quan thuế khẳng
định không có trường hợp trả hồ sơ oan (dựa vào
việc không có người dân nào khiếu nại), song có
thể thấy việc này vẫn chỉ dựa trên quyết định có
phần chủ quan của cơ quan thuế chứ không có
căn cứ giấy trắng mực đen mộc đỏ nào cả. Người
dân dù khai không đúng vẫn sẽ ấm ức bởi “Tại
sao tôi bị trả hồ sơ, còn người khác thì không?”;
gặp người liều họ khởi kiện thì cơ quan thuế cũng
khó trưng ra căn cứ pháp luật cho việc trả hồ sơ
của mình.
Nếu kéo dài tình trạng tự quyết này rất dễ dẫn
đến tiêu cực trong chính cơ quan công quyền. Khi
có quyền, cán bộ có thể nảy sinh nhũng nhiễu,
thái độ khó dễ khi xử lý hồ sơ cho người dân.
Lúc này, để giải quyết nhanh gọn, nhiều người
lại chọn giải pháp “bôi trơn” bằng quà cáp cho
người có thẩm quyền. Vậy thì ngành thuế vẫn thất
thu, ngân sách vẫn thiếu hụt mà tiêu cực ngày
càng nhiều. Để cho ngành thuế tự xử lý không thể
là giải pháp đúng đắn và lâu dài.
Riêng về chuyển nhượng BĐS, người mua - bán
ở Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… không có
cách nào để khai sai giá trị giao dịch.
Có nhiều biện pháp, trong đó có hai việc mà
Việt Nam có thể ứng dụng ngay là xây dựng một
bảng giá đất theo thị trường hoàn chỉnh và quy
định mọi giao dịch BĐS phải qua bên thứ ba là
ngân hàng. Ở một số nước, tham gia một giao
dịch nhà đất còn bắt buộc phải có công ty môi
giới (được cấp phép) và luật sư nhằm thêm phần
chặt chẽ.
Tại các nước phát triển, ngân hàng nắm mọi
giao dịch có giá trị, chỉ cần có điểm bất thường
như đột nhiên người dân đem gửi một khoản tiền
mặt lớn hay giao dịch nhà đất khác giá so với khu
vực… cơ quan này sẽ báo cáo ngay. Nhiều nước
có bảng giá đất theo thị trường chính xác đến từng
quận, huyện, loại đất, vị trí… cập nhật biến động
mỗi năm một lần. Như vậy làm sao có đầu cơ, làm
sao có sốt đất? Người dân ai cũng như ai, không
thể làm lệch và khi Nhà nước, doanh nghiệp cần
lấy đất của dân để làm dự án cũng theo đó mà bồi
thường, quyền lợi - nghĩa vụ đồng đều.
Giống như có một cây thước, chỉ cần kê vào là
mọi đường thẳng đều hoàn hảo. Thuế đóng công
khai, minh bạch, hồ sơ chuẩn xác, người dân
được đảm bảo quyền lợi sẽ thành thật một cách
tự nhiên, còn cán bộ thuế cũng không có kẽ hở để
nhũng nhiễu. Luật được ứng dụng dễ hiểu, thống
nhất và công bằng như một bảng nội quy khu phố,
chẳng có gì là cao xa, cũng không có gì là miễn
cưỡng. Tin rằng người dân không ai muốn khai
gian để rồi bị làm khó, thậm chí đối diện với hình
phạt lao lý. Khi quyền lợi sòng phẳng sẽ không có
chỗ cho gian dối, lạm quyền.
PHƯƠNG DUNG
(Tiếp theo trang 1)
Khai đúng
giáđất để
đóng thuế,
khi nào là
chuyện tất nhiên?
uyền trong thuế
155.500
hồ sơ với tổng số thu thuế thu
nhập từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS trong năm 2021
đạt 4.687 tỉ đồngmà CụcThuế
TP.HCM đã xử lý. So với năm
2020, số lượnghồ sơ xử lý giảm
22% nhưng số thu tăng 20%.
Năm 2021 có 13.104 hồ sơ
được CụcThuếTP.HCMđề nghị
kê khai điều chỉnh giá chuyển
nhượng, tăng thu 176 tỉ đồng
vàongân sách.Tronghai tháng
đầunăm2022, ởTP.HCM, sốhồ
sơ xử lý là 33.140 hồ sơ, tăng
6% so với cùng kỳ năm 2020.
Số thuế thu nhập từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS đạt 1.238
tỉ đồng, tăng gần 72% so với
cùng kỳ năm 2020.
Các chuyêngiahiến kế
chống thất thu thuế
Kê khai giá chênh lệch từ 5 tỉ đồng có thể bị xử lý hình sự
Theo quy định tại Điều 200 BLHS 2015 và
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLHS,
cá nhân có các hành vi trốn thuế với số tiền từ
100 triệu đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới
100 triệu đồng nhưng đã từng bị xử phạt vi
phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc
từng bị kết án về tội này... thì bị phạt tiền 100-
500 triệu đồng hoặc bị kết án từ ba tháng đến
một năm tù. Cá nhân trốn thuế mức cao nhất
có thể bị phạt tiền đến 4,5 tỉ đồng hoặc phạt
tù đến bảy năm.
Như vậy, với mức thuế thu nhập cá nhân từ
chuyểnnhượngBĐS là 2%thì hai bênmuabán
chỉ cần kê khai chênh lệch từ 5 tỉ đồng là có
thể bị xử lý hình sự nếu bị phát hiện.
Cơ quan thuế có thể truy thu lại trong thời
hạn 10 năm, phạt trong thời hạn năm năm
kể từ khi giao dịch mua bán được thực hiện.
