8
Bất động sản -
Thứ Tư13-3-2019
Phí bảo trì chung cư:
Phải thêm luật định
Tránhrủi rokhimuanhàhình thành trong tương lai
Hiện nay có nhiều dự án nhà
ở hình thành trong tương lai mở
bán và được khá nhiều người
đăng ký mua. Một số người dân
chỉ nghe qua quảng cáo, lời giới
thiệu mà bỏ hàng tỉ đồng để mua một căn nhà hình thành
trong tương lai trong khi chưa thật sự nắm rõ thông tin một
cách đầy đủ. Trên thực tế, mua nhà chưa thành hình đã tiềm
ẩn nhiều nguy cơ, cộng thêm sự thiếu hiểu biết thì người
mua nhà tất yếu sẽ phải chịu nhiều rủi ro, thiệt thòi.
Thực tế có một số chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người
mua, hoặc phổ biến nhất hiện nay là người mua nhà nhiều
năm, đã sinh sống ổn định vẫn chưa có giấy chứng nhận
quyền sở hữu căn hộ. Do đó khi mua nhà hình thành trong
tương lai, người mua cần trang bị đầy đủ thông tin dự án
mình muốn mua, kiểm tra những giấy tờ pháp lý cần thiết.
Chọn lựa những nhà đầu tư có uy tín cũng là điều quan
trọng.
Theo luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP.HCM,
điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được
đưa vào kinh doanh là có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ
sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có
giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự
án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích
để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm
thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận
được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách
nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều
kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, về pháp lý dự án thì chủ đầu tư phải có các giấy
tờ đã kể trên như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ
dự án… Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích
để ở bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành
xong phần móng của tòa nhà. Mặt khác, trước khi bán, chủ
đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, luật sư Chánh
cho biết thêm.
Tùy từng trường hợp cụ thể, người mua nhà hình thành
trong tương lai phải lưu ý: Yêu cầu chủ đầu tư cho xem các
giấy tờ liên quan kể trên, chứng minh tính pháp lý đầy đủ
của dự án trước khi quyết định chi trả số tiền lớn cho căn hộ
trong mơ của mình.
NGUYỄN CHÂU
Các quy định hiện hành về nhà
chung cư, đặc biệt là phí bảo trì
thể hiện sự thiếu kinh nghiệm
về quản lý loại hình này.
QUANGHUY
T
rước đề xuất của đại diện
Sở Xây dựng TP.HCM
về việc xem xét lại cách
thức, thời điểm thu 2% phí
bảo trì nhà chung cư sao cho
phù hợp, nhiều chủ đầu tư,
chuyên gia bất động sản đã
đưa ra ý kiến của mình.
Có thể thấy cách thu, quản
lý và sử dụng quỹ bảo trì tại
các chung cư hiện nay có nhiều
lỗ hổng mà thiệt hại chủ yếu
thuộc về các cư dân, những
người phải đóng khoản phí ấy.
Nhiều ý kiến trái chiều
Tạibuổihộithảo, ôngNguyễn
ThanhHải (TrưởngphòngQuản
lý nhà và công sở, SởXây dựng
TP.HCM) cho rằng phí bảo trì
không nhất thiết phải thu ngay
khi người mua ký hợp đồng,
thanh toán tiền mua nhà mà có
thể thu sau khi cư dân đã vào
sinh sống tại chung cư. Cách
thu nên chia nhỏ ra từng tháng,
từng quý thay vì đóng một cục
như hiện nay.
Là người có nhiều năm làm
công việc quản trị chung cư,
ông Nguyễn Mạnh Hùng cho
rằng nếu được thu phí bảo trì
ngay từ đầu thì khi chung cư có
sự cố sẽ có tiền để xử lý ngay,
đảm bảo duy trì sự ổn định, an
toàn cho hoạt động của cư dân.
Với đề xuất thu phí sau thời
điểm bàn giao nhà, ông Hùng
cho rằng rất khó thực hiện và
mất thời gian. Chưa kể thu
lắt nhắt từng khoản nhỏ, từng
hộ rất lâu trong khi có những
khoản kinh phí bảo trì rất lớn.
Đại diện một công ty bất động
sản tại TP.HCMcũng cho rằng
nếu không thu trước, sau này
ban quản trị (BQT) rất khó vận
động được cư dân đóng tiền.
TheoôngNguyễnDuyMinh,
Tổng Giám đốc Công ty BĐS
L&L Group, hiện luật đã quy
định rõ phí bảo trì do cư dân
đóng và chủ đầu tư chỉ tạm
thời quản lý, sau đó phải bàn
giao cho BQT. Việc thu và sử
dụng sao cho hiệu quả luật
cũng có quy định rồi. Những
tranh chấp hay tiêu cực xảy ra
là cái sai thuộc về con người
chứ không hẳn ở luật.
Về phía cư dân, anh Việt
Dũng (ngụ quận Thủ Đức,
TP.HCM) cho rằng phí bảo trì
rất quan trọng nhưng cách thu
chưa hợp lý. Tính phí bảo trì
2% giá bán nhà là quá nhiều,
bởi giá căn hộ có thể rất cao
do chủ đầu tư thổi giá. Theo
anh, chỉ nên tính phí bảo trì
trên chi phí xây dựng.
Nêu quan điểm, ông Lê
Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp
hội Bất động sản TP.HCM
(HoREA), đồng ý việc chung
cư mới xây xong thực tế chưa
cần sử dụng phí bảo trì ngay
vì nhà thầu luôn có chế độ
bảo hành công trình, tối thiểu
trong 24 tháng.
“Theo tôi nên chia nhỏ việc
thu phí bảo trì ra hằng tháng
sau khi cư dân vào ở, như vậy
sẽ giảm được gánh nặng tài
chính cho người dân. Nếu có
việc cần kinh phí lớn thì BQT
tổ chức hội nghị nhà chung
cư bất thường để thông báo
để cư dân đóng thêm” - ông
Châu đề nghị.
Cần làm khảo sát về
phí bảo trì
Theo TS Bùi Quang Tín,
chuyên gia bất động sản, cần
có cuộc rà soát, khảo sát lại
các chung cư đã bàn giao và
đi vào hoạt động trong vòng
ba, năm hoặc 10 năm để nắm
được tình hình sử dụng quỹ
bảo trì thực tế ra sao.
“Phải có con số rà soát khoa
học làm cơ sở nhằm xác định
thu 2% là hợp lý chưa, nên thu
theo từng năm, từng tháng hay
một lần. Ngoài ra, đối với đơn
vị được giao quản lý phí bảo trì
là BQT cũng phải có tư cách
pháp nhân rõ ràng, quy định
chế tài cụ thể thì việc quản lý
mới thực sự hiệu quả” - ông
Tín góp ý.
Trước những tranh chấp
đang gia tăng tại các chung cư,
khoảng 36% trong số đó liên
quan đến phí bảo trì, nhiều cư
dân cho rằng quỹ bảo trì của
các chung cư rất lớn, có nơi
lên đến 60-70 tỉ đồng. Việc
giao một số tiền lớn như vậy
cho chủ đầu tư tạm giữ là lãng
phí vốn của cư dân, đồng thời
đẩy đến sự trục lợi nguồn quỹ
này. Thậm chí khi giao vào tay
Phải có con số rà
soát khoa học làm
cơ sở nhằm xác định
thu 2% là hợp lý
chưa, nên thu theo
từng năm, từng
tháng hay một lần.
Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Trí Hiếu, hiện BQT
chỉ là ban đại diện cư dân sống trong tòa nhà, không có tư
cách pháp nhân nên khi ra tòa, ban này không có tư cách
đại diện cao.
Chẳng hạn, nếu BQT sử dụng phí bảo trì sai mục đích, có
thua kiện thì việc thi hành án sẽ rất khó đối với một ban đại
diện thay vì một công ty.“Tôi cho rằng cầnmột giải pháp hiệu
quả hơn, đó là BQT tòa nhà nên được tổ chức như làmột công
ty trách nhiệm hữu hạn có đủ tư cách pháp nhân, con dấu.
Chính quyền địa phương cũng nên có những bộ phận phụ
trách việc giám sát các quy định để bảo vệ quyền lợi của dân
cư sinh sống trong các chung cư” - ông Hiếu nói.
BQT cũng khó tránh khỏi tình
trạng thiếu minh bạch, bằng
chứng là nhiều chủ đầu tư thì
chây ỳ bàn giao quỹ này cho
BQT, còn BQT và một số chủ
đầu tư cũng cắt xén, không rõ
ràng khi sử dụng phí.
Do đó cơ quan quản lý phải
có quy định, chế tài, truy cứu
trách nhiệm cụ thể đối với
BQT, chủ đầu tư trục lợi phí
bảo trì của cư dân. Nên quy
định rõ chủ tài khoản phí bảo
trì phải có từ hai người trở lên,
tránh sự lạm quyền.•
Phí bảo trì ở
nhiều chung cư
đang là vấn đề
gây tranh chấp
giữa các bên.
Ảnhminh họa:
HOÀNGGIANG
Người mua cần xemkỹ giấy tờ liên quan trước khi bỏ tiền. Ảnh: NC
