10
Bất động sản -
ThứBa 16-4-2019
Siết cho vay mua nhà
trị giá trên 3 tỉ đồng
Muanhà chung cưphải đóngnhững loại tiềngì?
Ngày càng nhiều người chọn chung cư làmnơi an cư vì lý do
an toàn và tiện lợi. Ảnh: QUANGHUY
Các khoản thuế và phí phải
đóng là vấn đề mà mọi người
đều quan tâm khi mua nhà ở.
Đặc biệt, đối với nhà ở chung
cư có khá nhiều loại phí mà
người chủ sở hữu, người sử
dụng nhà ở chung cư cần phải đóng. Dưới đây là một số
loại thuế, phí mà người muốn mua nhà ở chung cư nên
biết trước khi quyết định an cư ở một chung cư.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM,
khi sở hữu chung cư ngoài việc đóng thuế trước bạ khi mua
bán nhà thì gia chủ phải đóng một số loại thuế, phí sau đây:
Phí bảo trì
Theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu
tư xây dựng nhà chung cư phải đóng 2% giá trị căn hộ;
khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua
phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong
hợp đồng mua bán nhà. Vậy người mua nhà phải đóng
khoản tiền này.
Kinh phí hoạt động của ban quản trị
nhà chung cư
Theo quy định, mức thù lao của các thành viên ban
quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà
chung cư (có thể lập thành quy chế hoạt động ban quản
trị). Khoản phí này căn cứ trên cơ sở điều kiện cụ thể của
từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ
trường hợp thành viên ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý, vận hành theo
quy định của Luật Nhà ở và Quy chế quản lý nhà chung cư
thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách
nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành
viên ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào
hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà
chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định
của Luật Nhà ở và quy chế thì thù lao này do ban quản trị
nhà chung cư thu để chi trả cho từng thành viên.
Vì vậy, chi phí này tùy theo thỏa thuận và quy định của
mỗi chung cư.
Các khoản phí, lệ phí khác
Chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng
lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên
lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng
riêng của chủ nhà. Các khoản phí này tùy thuộc vào quy
định ở từng chung cư.
Kinh phí quản lý vận hành
Kinh phí quản
lý vận hành
nhà chung cư
của chủ sở hữu,
người sử dụng
Giá dịch vụ
quản lý
vận hành
nhà chung cư
(đồng/m
2
/tháng)
Phần diện tích (m
2
)
sử dụng căn hộ hoặc
diện tích khác không
phải căn hộ trong
nhà chung cư
=
X
NGUYỄN CHÂU
Tăng hệ số rủi ro vaymua nhà ở cao
cấp sẽ hạn chế dòng vốn cho vay tiêu
dùng đổ vào kinh doanh bất động
sản, giảmrủi ro cho thị trường này.
QUANGHUY
D
ự thảo thông tưquy định
các khoản phải đòi của
ngân hàng thương mại
đối với khách hàng vay mua
nhà, đất, căn hộ cao cấp từ 3
tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ
số rủi ro lên tới 150%, gấp
ba lần quy định trước đó.
Siết vay mua nhà
trung, cao cấp
NgânhàngNhànước(NHNN)
đang lấy ý kiến dự thảo thông
tư quy định các giới hạn, tỉ lệ
đảm bảo an toàn trong hoạt
động của ngân hàng thương
mại, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài (dự thảo thông tư
thay thế Thông tư 36/2014/
TT-NHNN).
Trong phụ lục dự thảo đã
điều chỉnh hệ số rủi ro đối
với một số khoản phải đòi.
Cụ thể, hệ số rủi ro 50% áp
dụng cho các khoản phải đòi
được đảm bảo toàn bộ bằng
nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình
thành trong tương lai), quyền
sử dụng đất, công trình xây
dựng gắn với quyền sử dụng
đất của bên vay.
Các khoản phải đòi này
cũng đáp ứng điều kiện là
khoản cho vay cá nhân mua
nhà ở xã hội, mua nhà ở theo
các chương trình, dự án hỗ
trợ của Chính phủ; cho vay
cá nhân mua nhà có giá trị
dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.
Đáng lưu ý, hệ số rủi ro
150%áp dụng cho khoản phải
đòi đối với cá nhân phục vụ
nhu cầu đời sống mà dư nợ
gốc của một khách hàng có
giá trị từ 3 tỉ đồng trở lên. Hệ
số này cao gấp ba lần so với
quy định trước.
Ngoài tăng hệ số tín dụng
rủi ro đối với bất động sản
(BĐS), dự thảo còn đưa ra
hai phương án điều chỉnh vốn
ngắn hạn cho vay trung, dài
hạn theo xu hướng giảm dần
tỉ lệ này xuống còn 30% thay
vì lộ trình hiện nay là 40%.
Trong khi đó, các khoản vay
đối với thị trườngBĐS thường
có nhu cầu sử dụng vốn trung,
dài hạn cao nên việc giảm tỉ
lệ này đồng nghĩa với nguồn
vốn vào thị trường càng ít.
Tại dự thảo này, Bộ Xây
dựng cũng có ý kiến yêu cầu
kiểm soát chặt chẽ tín dụng
vào lĩnh vực BĐS theo hướng
thắt chặt nguồn tín dụng, giảm
hạn mức cho vay đối với các
dự án cao cấp và một chủ đầu
tư có nhu cầu vay số lượng
lớn cho nhiều dự án.
Theo NHNN, việc tăng hệ
số rủi ro đối với các khoản
vay tiêu dùng, vay mua nhà
ở cao cấp trên 3 tỉ đồng cũng
hạn chế dòng vốn cho vay đổ
vào BĐS, giảm thiểu rủi ro
khi thị trường có biến động
theo chiều hướng xấu. Các
ngân hàng thương mại phải
xây dựng biện pháp và kế
hoạch để đảm bảo sau tối đa
sáu tháng kể từ ngày thông tư
có hiệu lực sẽ tuân thủ đúng
quy định.
Nên siết từ mức vay
2 tỉ đồng
Vềphươngánđiềuchỉnhvốn
ngắn hạn cho vay trung, dài
hạn, ông LêHoàngChâu, Chủ
tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM
(HoREA), kiến nghị nên chọn
phương án giữ tỉ lệ 40% đến
năm 2020.
Từ năm 2021 sẽ giảm tỉ lệ
nàyxuống37%, đếnnăm2022
là 34%và năm2023 còn 30%.
Nghĩalànêncólộtrìnhcắtgiảm
thành ba giai đoạn nhằm hạn
chế tín dụng vào BĐS nhưng
không quá đột ngột.
“Về hệ số rủi ro 150% áp
dụng cho khoản phải đòi đối
với cá nhân phục vụ nhu cầu
đời sống mà dư nợ gốc của
một khách hàng có giá trị từ
3 tỉ đồng trở lên, tôi nghĩ nó
không ảnh hưởng đến đa số
người mua nhà vì trên 3 tỉ
đồng là thuộc phân khúc nhà,
đất trung và cao cấp rồi” - ông
Châu phân tích.
Tuy nhiên, ông Châu cho
rằng thường người mua nhà
được vay tới 70%giá trị BĐS.
Do đó nên quy định tăng hệ
số rủi ro cho khoản vay mua
nhà, đất, căn hộ từ 2 tỉ đồng
(tương đương 70%giá trị nhà
có giá bán khoảng 3 tỉ đồng).
Nếu quy định tăng hệ số rủi
ro cho khoản vay từ 3 tỉ đồng
thì tính ra giá trị BĐS đó có
thể lên đến 4-5 tỉ đồng.
Chuyên gia tài chính ngân
hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng
đồng tình với lộ trình giảm
vốn ngắn hạn cho vay trung,
dài hạn từ 40% xuống 30%.
Quy định này sẽ thúc đẩy
các doanh nghiệp không phụ
thuộc vào vốn ngân hàng mà
chủ động tiếp cận các nguồn
vốn khác như phát hành cổ
phiếu, trái phiếu hay hợp tác
với các đối tác nước ngoài...
Theo đánh giá của ông
Hiếu, với các động thái trên
củaNHNN, van tín dụngBĐS
sẽ ngày càng trở nên hẹp hơn.
Lãi suất với các khoản cho vay
BĐS cũng sẽ nhích lên do chi
phí để huy động vốn tăng lên.
Đại diện một công ty BĐS
cho rằng việc siết tín dụng
đối với phân khúc nhà, đất
cao cấp sẽ khuyến khích các
chủ đầu tư phát triển dự án
phân khúc vừa túi tiền dưới
2-3 tỉ đồng để đáp ứng nhu
cầu ở thực.•
Việc siết tín dụng
đối với phân khúc
nhà, đất cao cấp sẽ
khuyến khích các
chủ đầu tư phát
triển dự án phân
khúc vừa túi tiền.
Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, khoản vay mua nhà, đất, căn
hộ trên 3 tỉ đồng áp dụng chung một hệ số rủi ro 150% sẽ
tác động ít nhiềuđến thị trường, khiến lãi suất vay tăng theo.
NHNN nên nghiên cứu cụ thể nhằm phân ra các nhóm tùy
vào mức độ rủi ro để áp dụng hệ số rủi ro.
Ví dụ như với khoản vay mua nhà, đất, căn hộ để ở thì chỉ
nên áp dụng hệ số rủi ro 100%; với người vay mua BĐS để
kinh doanh cho thuê, mua đi bán lại thì cần áp dụng hệ số
rủi ro cao hơn là 200%.
Khoản vaymua nhà từ 3 tỉ đồng trở lên nhiều khả năng sẽ bị áp hệ số rủi ro 150%.
Ảnhminh họa: HOÀNGGIANG
