6
Pháp luật
&
cuộc sống -
ThứBa16-7-2019
hồi nợ. Tìm hiểu, các cư dân của dự
án mới tá hỏa khi biết sổ đỏ của 15
lô đất đã được CĐT thế chấp bảo
lãnh cho khoản vay của Công ty cổ
phần Otran Miền Nam. Các bên ký
kết hợp đồng thế chấp từ ngày 14-
10-2015 nhưng các cư dân không
được biết. Tại thời điểm này, chín
lô trong 15 lô đất đã được cư dân
xây nhà và sinh sống trên đó (có hộ
đã sống hơn 13 năm).
Ông Nguyễn Danh trình bày: “Tôi
là người xây nhà muộn hơn; cuối
năm 2018, tôi đang xây nhà thì Sở
Xây dựng TP.HCM yêu cầu ngưng
thi công. Lý do là có quyết định áp
dụng các biện pháp khẩn cấp tạm
thời ngày 23-1-2019 của TAND
quận Bình Thạnh, do phía ngân
hàng khởi kiện công ty có yêu cầu”.
Ngân hàng thẩm định
tài sản thế chấp ra sao?
Chúng tôi đã liên hệ với ông Đinh
Hồng Hải, người đại diện theo pháp
luật, Chủ tịch HĐTV Công ty Tân
Hồng Uy, để tìm hiểu về vụ việc
nhưng bất thành.
Trả lời
Pháp Luật TP.HCM,
đại
diện Ngân hàng BIDV Chi nhánh
NamKỳ Khởi Nghĩa, TP.HCM cho
biết ngân hàng nhận thế chấp 15
lô đất ở khu đô thị tại thửa đất để
đảm bảo cho khoản vay của Công
ty Otran Miền Nam nên chỉ thẩm
định tài sản nhận thế chấp. Tại thời
điểm thế chấp, các tài sản này thuộc
quyền sở hữu và quyền sử dụng
của Công ty Tân Hồng Uy. Ngân
hàng không nhận thế chấp dự án
nên không thẩm định dự án này.
Ngoài ra, theo vị đại diện này, hợp
đồng thế chấp bất động sản của bên
thứ ba (số ngày 14-10-2015) là theo
đúng quy định tại Điều 342 BLDS
2005. Tại thời điểm thế chấp, các
tài sản thuộc Công ty Tân Hồng Uy
và các chủ thể giao kết hợp đồng
thế chấp có đầy đủ năng lực hành vi
dân sự. Ngày 19-10-2015, BIDV đã
công chứng hợp đồng thế chấp tại
văn phòng công chứng và đăng ký
giao dịch đảm bảo tại Văn phòng
Đăng ký đất đai TP.HCM.
Sau đó, ngân hàng đã làm việc
với Công ty CP Otran Miền Nam,
Công ty Tân Hồng Uy về việc thanh
toán nợ vay quá hạn phát sinh tại
BIDV. Công ty Otran đã nhiều lần
cam kết và đề xuất các phương
án thanh toán nợ vay để tất toán
khoản vay và giải chấp tài sản thế
chấp nhưng đến nay vẫn chưa thực
hiện. Vì thế, cuối năm 2017, ngân
hàng khởi kiện ra TAND quận Bình
Thạnh, yêu cầu Otran thanh toán nợ
vay quá hạn…
Cũng theo vị đại diện này, phía
ngân hàng luôn ủng hộ và hỗ trợ
người dân trong việc ổn định nhà ở
và cuộc sống. Ngân hàng đã họp lần
đầu với đa số cư dân và luật sư của
Công ty Tân Hồng Uy tại cuộc họp
cung cấp chứng cứ tại tòa vào tháng
4-2019. Lần thứ hai là làm việc với
hai hộ dân có công trình đang xây
dựng trên tài sản thế chấp tại trụ sở
Phòng Quản lý đô thị quận 2... Bên
vay và các bên bảo lãnh cho khoản
vay cũng đã có các cam kết, phương
án trả nợ, tuy nhiên đến thời điểm
hiện nay bên vay và bên bảo lãnh
vẫn chưa thực hiện.
CQĐT nói Tân Hồng Uy có
dấu hiệu sai phạm
Trả lời
Pháp Luật TP.HCM
, phía
TAND quận Bình Thạnh cho biết
ngân hàng đã khởi kiện CĐT ra tòa,
hiện tòa đã thụ lý và tiến hành các
bước giải quyết vụ án theo quy định.
Về phía VKSND TP.HCM, sau khi
kiểm tra trên hệ thống thụ lý tin báo,
viện thông tin rằng: “Các cư dân gửi
đơn thư nhiều nơi, khiếu nại tố cáo
gay gắt. Nhưng VKS hiện chưa có
thông tin về việc thụ lý tin báo tố
giác của PC03”.
Ngày 14-5, 10 cư dân cũng đã đến
Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM
(PC03) nộp đơn tố cáo hành vi lừa
đảo chiếm đoạt tài sản của CĐT và
hành vi vi phạm quy định về hoạt
động ngân hàng của một số cán bộ,
nhân viên Ngân hàng BIDV.
Ngày 28-5, Thượng tá Vũ Như
Hà, Phó Thủ trưởng Cơ quan CSĐT
Công anTP.HCM, đã ký phiếu thông
báo gửi các cư dân. Theo CQĐT,
Công ty Tân Hồng Uy đã ký kết
hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng 15 lô nền đất nêu trên cho
khách hàng từ năm 2001 đến 2005,
khách hàng đã xây dựng nhà ở ổn
định 9/15 lô nền đất; đồng thời 15
lô nền đất nêu trên đã được cấp sổ
đỏ đứng tên Công ty Tân Hồng Uy.
Tuy nhiên, Công ty Tân Hồng Uy
không làmthủ tục tách thửavà chuyển
tên quyền sử dụng đất sang khách
hàng mà dùng sổ đỏ này thế chấp
PHƯƠNG LOAN-MINHCHUNG
C
ác ông Nguyễn Danh, Lê
Thanh, Đổng Văn Bình, Lê
Văn Thanh cùng 11 người
khác là những người đã mua 15
nền đất trong dự án khu nhà ở
ven sông phường Bình An, quận
2, TP.HCM. Tuy nhiên, theo phản
ánh, các sổ đỏ lẽ ra phải cấp cho
họ thì đã bị chủ đầu tư (CĐT) đem
đi thế chấp ngân hàng.
Mua đất, xây nhà nhưng
sổ đỏ bị thế chấp
Theohồ sơ, CĐTlàCông tyTNHH
Thương mại - Xây dựng - Kinh
doanh nhà Tân Hồng Uy (Công ty
Tân Hồng Uy) trụ sở tại phường
15, quận Tân Bình, TP.HCM. Dự
án này đã được UBND TP.HCM,
UBND quận 2 cấp phép và được
CĐT chuyển nhượng cho các cư dân
từ năm 2001, sau đó nhiều người
đã xây nhà, vào ở ổn định.
Ngày 11-10-2015, CĐT đã được
UBND TP cấp hai sổ đỏ lớn (một
sổ gồm tám lô và một sổ gồm bảy
lô). Chỉ ba ngày sau, hai sổ đỏ này
đã được CĐTmang đi thế chấp bảo
lãnh cho khoản vay khác.
Ngày 3-4-2018, 15 hộ dân bỗng
nhận được thông báo của Ngân hàng
TMCP Đầu tư và phát triển Việt
Nam - Chi nhánh Nam Kỳ Khởi
Nghĩa, TP.HCM (gọi tắt là BIDV)
về việc xử lý tài sản đảm bảo thu
Sau khi mua đất của Công ty TânHồngUy, người dân xây nhà thì bị buộc ngưng lại. Ảnh: TRƯỜNGGIANG
Chủ đầu tư
mang đất
dự án đã bán
đi thế chấp
Chủ đầu tưmang sổ đỏ đi thế chấp, cư
dân chỉ biết được khi ngân hàng thông
báo xử lý tài sản đảmbảo, thu hồi nợ vay.
cho Ngân hàng BIDV (được ngân
hàng định giá 157 tỉ đồng) để đảm
bảo cho Công ty Otran vay với dư
nợ gốc hiện nay là hơn 172 tỉ đồng.
Từ đó CQĐT Công an TP.HCM
cho rằng hành vi của Công ty Tân
Hồng Uy có dấu hiệu sai phạm.
Hiện cơ quan này đang điều tra,
xác minh, làm rõ theo các quy định
của pháp luật.
Bình luận về vấn đề này, luật sư
Nguyễn Văn Hà (Đoàn Luật sư
TP.HCM) cho rằng vụ việc này có
tình tiết tương tự như vụ việc ở Bà
Rịa-Vũng Tàu. Theo đó, Công ty
TNHH Tư vấn - Dịch vụ - Thương
mại ThanhBình ký hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (đất nền)
tại dự án khu biệt thự Thanh Bình.
Tuy nhiên, công ty này không bàn
giao giấy tờ đất cho khách như thỏa
thuận mà đem thế chấp tại nhiều
ngân hàng để vay vốn, đảm bảo
vay vốn cho bên thứ ba. Đến nay
một số thửa đất đã bị bán đấu giá,
gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến
quyền lợi của khách hàng…
“Theo tôi, trong vụ Tân Hồng Uy,
Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM
cần khởi tố vụ án lạmdụng tín nhiệm
chiếm đoạt tài sản để điều tra làm
rõ như Công an tỉnh Bà Rịa-Vũng
Tàu đã làm đối với Công ty Thanh
Bình” - luật sư Hà nêu quan điểm.•
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
công chứng có hiệu lực từ thời điểm công chứng. Khi
đó, quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh kể từ thời
điểm được công chứng: Hai bên buộc phải thực hiện
nghĩa vụ được giao kết trong hợp đồng.
Theo Điều 503 BLDS 2015, Điều 188 Luật Đất đai
2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, trong vụ Tân Hồng Uy, hai bên vẫn chưa
hoàn thành thủ tục này nên quyền sử dụng đất vẫn
thuộc về công ty.
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất
là hai quyền riêng biệt nên ngân hàng hoàn toàn được
nhận thế chấp quyền sử dụng đất này ngay cả khi tài
sản trên đất thuộc về người khác. Xử lý tài sản thế chấp
thuộc trường hợp này căn cứ vào Điều 68 Nghị định
163/2006 về giao dịch bảo đảm (được sửa đổi, bổ sung
bởi Nghị định 11/2012).
Quy trình cấp tín dụng của ngân hàng nói chung
và quy trình thẩm định tài sản thế chấp nói riêng phụ
thuộc vào quy trình nội bộ riêng của từng ngân hàng,
được mỗi ngân hàng tự xây dựng, miễn sao phù hợp
với quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và các văn
bản pháp luật liên quan khác, nhằm kiểm soát tối đa
mức độ rủi ro. Do vậy, việc có xác minh thực địa hay
không là tùy thuộc vào quy trình nghiệp vụ nội bộ của
từng ngân hàng.
Nói tóm lại, do quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
đối với tài sản gắn liền với đất là hai quyền tách bạch
nên khi tiến hành đủ thủ tục pháp lý cần thiết và phù
hợp quy trình nội bộ của ngân hàng thì việc thế chấp
quyền sử dụng đất là hoàn toàn có thể. Như vậy, lỗi
rõ ràng nhất ở đây vẫn là công ty khi không thực hiện
đúng nghĩa vụ trong hợpđồng với khách hàng và dùng
quyền sửdụngđất đemđi thế chấpmà chưa có sựđồng
ý của khách hàng.
PGS-TS
NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG
,
Phó Trưởng Khoa luật, ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM
Công ty đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng
Cơ quan CSĐT Công
an TP.HCM cho rằng
hành vi của Công ty Tân
Hồng Uy có dấu hiệu sai
phạm, hiện đang điều
tra, xác minh, làm rõ
theo các quy định của
pháp luật.
Tiêu điểm
Chưa có câu trả lời từ
Tân Hồng Uy
Từgiữa tháng 5-2019, PVđã liên lạc
với ôngĐinhHồngHải, người đại diện
theo pháp luật, Chủ tịch HĐTV Công
tyTânHồngUy. Ngày 17-5, ôngHải trả
lời tin nhắn qua điện thoại như sau:
“Đã nghe báo cáo lại. Sự việc này dài
dòng, đầu tuần đi về, thứ Ba sẽ hẹn
gặp”. Tuy nhiên, sau nhiều lần liên lạc
(đến trụ sở công ty và gọi điện thoại,
nhắn tin), đếnnay chúng tôi vẫn chưa
có được câu trả lời của ôngHải về các
vấn đề liên quan.
