10
Trên thực tế, có không ít trường hợp
mua bán nhà, đất không làm hợp đồng
mua bán tại văn phòng công chứng để
làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
mà lại giao dịch bằng giấy tay hoặc làm vi bằng tại văn
phòng thừa phát lại
(TPL).
Những giao dịch này chủ yếu đối với nhà, đất chưa có
giấy tờ hợp lệ và thường được mua bán với giá rẻ hơn
nhiều so với thị trường. Tuy nhiên, để bán được sản phẩm,
nhiều cò đất, người bán vẫn cam kết vi bằng cũng có giá trị.
Những lời mời chào này khiến nhiều người dân lầm tưởng
vi bằng cũng giống như hợp đồng mua bán nhà, đất được
công chứng nên an tâm mua bán. Về sau, nếu xảy ra tranh
chấp thì người mua bán bất động sản bằng vi bằng sẽ gặp
khó khăn trong việc chứng minh tính hợp pháp của giao dịch.
Theo một trưởng văn phòng TPL tại TP.HCM, trước
đây có một số văn phòng TPL lập vi bằng chứng kiến
việc mua bán và giao nhận tiền liên quan đến bất động
sản. Về sau, việc lập vi bằng như vậy đã bị một số người
dân nhầm tưởng đây là hợp đồng mua bán nhà, đất. Từ
đó phát sinh nhiều hệ lụy. Chính vì vậy, Sở Tư pháp đã ra
quy định không cho phép các văn phòng TLP lập những
vi bằng có liên quan đến việc mua bán bất động sản nữa.
Luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhấn
mạnh TPL không có chức năng lập biên bản, vi bằng cho
các giao dịch mua bán nhà, đất. Việc TPL lập vi bằng việc
mua bán, chuyển nhượng bất động sản là trái luật. Sở Tư
pháp TP.HCM cũng từng có công văn gửi thông báo với
nội dung trên địa bàn TP không được lập vi bằng việc mua
bán nhà, đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận
bất động sản, giao nhận tiền để che giấu mục đích không
phù hợp với quy định của pháp luật.
Vì thế, vi bằng không có giá trị pháp lý trong giao dịch
nhà, đất mà chỉ có giá trị trong một số trường hợp như lập
vi bằng tống đạt của tòa án và các việc khác theo quy định
của pháp luật về chức năng TPL.
NGUYỄN CHÂU - VÕ HÀ
Bất động sản -
ThứSáu27-3-2020
của CĐT đối với khách hàng
trong trường hợp không bàn
giao nhà theo đúng tiến độ
đã cam kết.
Mức bảo lãnh lên tới 100%
giá bán nhà/căn hộ, dẫn đến
tổng giá trị bảo lãnh của một
dự án là rất lớn. Đối với các
CĐT triển khai nhiều dự án
với quy mô lớn cùng lúc thì
việc cấp bảo lãnh trong hạn
mức tín dụng là không thể
thực hiện được.
VNREA kiến nghị Chính
phủ chỉ đạo và ban hành cơ
chế tháo gỡ vấn đề này cho
doanh nghiệp. Ví dụ như có
thể để doanh nghiệp và khách
Lấn cấn việc để lại
5% giá trị hợp đồng
Theo VNREA, Điều 57
Luật kinh doanh BĐS quy
định trường hợp bênmua, bên
thuê mua chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
(sổ hồng) thì bên bán, bên cho
thuê mua không được thu quá
95% giá trị hợp đồng. 5% giá
trị còn lại của hợp đồng sẽ
được thanh toán khi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã
cấp sổ hồng cho bên mua,
bên thuê mua.
Như vậy, có thể xảy ra
trường hợp sau khi CĐT thực
hiện xong thủ tục xin cấp
sổ hồng nhưng khách hàng
không thanh toán nốt 5%,
cũng không nhận sổ. Khi đó
CĐT sẽ thất thu số tiền này.
Do đó, VNREA kiến nghị
cần có văn bản quy định về
trách nhiệm, cơ chế xử lý với
bênmua nếu vi phạm thời hạn
đóng lệ phí trước bạ, 5% còn
lại và nhận sổ.
Tuy nhiên, luật sư Huỳnh
Đức Hữu, Đoàn Luật sư
TP.HCM, cho rằng tỉ lệ người
mua không nộp đủ tiền, không
lấy sổ là rất ít. Trên thực tế,
đa số người mua phải chịu
thiệt khi chờ đợi mòn mỏi
mà CĐT chây ỳ, không làm
và giao sổ cho họ. Thậm chí
có doanh nghiệp vi phạm,
nợ ngân hàng khiến cư dân
không thể làm thủ tục cấp sổ.
Theo luật sư Hữu, Đối với
các CĐT vi phạm khi xây
dựng khiến đình trệ việc cấp
sổ cho người mua cần có chế
tài thật nặng, tính trực tiếp
trên giá trị các sản phẩm đã
bán. Trường hợpCĐTđemdự
án thế chấp ngân hàng thì cơ
quan chức năng phải phong
tỏa tài khoản CĐT.•
hàng tự thỏa thuận về nội
dung này. Đây là phương án
mà thực tế cả CĐT và người
mua đều mong muốn và phù
hợp với Bộ luật Dân sự.
Một cách khác là bỏ luôn
quy định ngân hàng bảo lãnh,
thay bằng quy định khác mà
CĐT có thể thực hiện như
ký quỹ đối với dự án nhà ở
thương mại.
“Một phương án nữa là bổ
sung các tiêu chí, điều kiện
phân loại, xếp hạng uy tín, độ
tín nhiệm của CĐT. Các CĐT
có xếp hạng uy tín, tín nhiệm
cao sẽ không cần thực hiện
nghĩa vụ bảo lãnh” - VNREA
kiến nghị.
Ở góc độ người mua nhà,
anh Việt Dũng (ngụ quận 7,
TP.HCM)chorằngkhôngthểbỏ
quy định về bảo lãnh khi chưa
có hình thức khác thay thế. Lý
do là không có quy định này sẽ
không bảo vệ được người mua
nhà, phát sinh nhiều tranh chấp
về sau. “Ngườimua thấy dự án
nào được ngân hàng bảo lãnh
sẽ an tâm hơn rất nhiều” - anh
Dũng nói.
QUANGHUY
T
rong bản kiến nghị nhằm
tháo gỡ khó khăn đối với
thị trường bất động sản
(BĐS) mà Hiệp hội BĐS
Việt Nam (VNREA) gửi
Bộ Xây dựng và Thủ tướng
Chính phủ mới đây, đơn vị
này nhấn mạnh đề xuất bỏ
bảo lãnh của chủ đầu tư khi
bán nhà ở hình thành trong
tương lai.
Thay bảo lãnh
ngân hàng bằng
cách thức khác
VNREAcho biết quy định
tại khoản 1 Điều 56 Luật
Kinh doanh BĐS nêu: Chủ
đầu tư (CĐT) dự án trước
khi bán, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai
phải được ngân hàng thương
mại có đủ năng lực thực hiện
bảo lãnh nghĩa vụ tài chính
Hiệp hội Bất động sảnViệt Nam
kiếnnghịThủ tướng bổ sung nhiều
điều khoản vềmua bán bất động
sản hình thành trong tương lai.
Gỡ nút thắt bảo lãnh
bán nhà trên giấy
Tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ban hành ngày 8-1-
2020, quy định về tổ chức của hoạt động của TPL có nêu các
trường hợp không được lập vi bằng như sau:
-TPL khôngđược nhận làmnhững việc liênquanđếnquyền,
lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình.
- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng.
- Vi phạmđời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình.
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch
mà pháp luật quy định thuộc phạmvi hoạt động công chứng,
chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợppháp, không trái đạo
đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang
tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt;
xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền
sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứngminh quyền sử
dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật...
Thừaphát lại khôngđược lậpvi bằngmua, bánnhà, đất
Hình thứcmua nhà hình thành trong tương lai rất cần được bổ sung những quy định chặt chẽ,
hợp thời hơn. Ảnhminh họa: QUANGHUY
M
U
N
A
Ố
N
U
H
M
À
I
,
Ờ
X
Ư
Â
G
Y
N
N
O
H
H
À
C
?
DOANHNGHIỆP
TRẢLỜI
KHÁCHHÀNGHỎI
TRÒ CHUYỆN
DOANH NHÂN
Tiêu điểm
Trong văn bản này, VNREA
còn đề xuất bổ sung vào Luật
Kinh doanh BĐS việc chuyển
nhượng hợp đồng mua bán
BĐS hình thành trong tương lai
không phải là nhà ở, tương tự
nhưcơchếchuyểnnhượnghợp
đồngmua bán nhà ở hiện nay.
CĐT vi phạm xây
dựng khiến đình
trệ việc cấp sổ cho
người mua cần có
chế tài thật nặng.
Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc
Công ty BĐS Gia Gia Phú, đồng tình việc
điều chỉnh quy định về bảo lãnh vì tốn quá
nhiều chi phí. Doanh nghiệp rất khó thực
hiện dự án mới và càng khó để triển khai
nhiều dự án cùng lúc.
“Doanh nghiệpphải chịumức phí bảo lãnh
cao dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao, vừa khó
để tiêu thụ sản phẩm, vừa khiến người mua
nhà chịu thiệt” - ông Dương nói.
Tuy nhiên, ông Dương cho rằng theo Luật
Đầu tư, CĐT đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến
độ thực hiện dự án. Việc hoàn thành dự án
đúng tiến độ để bàn giao đã bao gồm trong
nghĩa vụ này. Nếu thêm yêu cầu về bảo lãnh
thì CĐT phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng
chéo. Chi phí đầu tư vì thế mà tăng lên và
người phải chịu chính là người mua nhà.
Chồng chéo việc ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng
