10
Bất động sản -
ThứBa10-11-2020
Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ
phận R&D của DKRA Việt
Nam, cho biết tình trạng khan
hiếm căn hộ hạng C (mức giá
25-30 triệu đồng/m
2
) đã có từ
năm 2019 và ngày càng thể
hiện rõ. Từ đầu năm đến nay,
nguồn cung căn hộ dưới 25
triệu đồng/m
2
gần như mất
hẳn trên thị trường TP.HCM.
Tương tự, tổng kết về tình
hình thị trường nhiều TP lớn
trên cả nước trong ba tháng
qua, ông Nguyễn Văn Đính,
Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư
ký Hội Môi giới BĐS Việt
Nam, thừa nhận: “Hai năm
trở lại đây, tại các TP lớn là
Hà Nội, TP.HCM gần như
không có dự án mới được
phê duyệt. Các dự án đô thị
và nhà ở tại địa phương đã
được phê duyệt chủ trương
đầu tư từ giai đoạn trước
cũng gặp nhiều khó khăn
trong phê duyệt ở tất cả khâu
(quy hoạch, cấp phép xây
dựng, đủ điều kiện tham gia
thị trường...). Tại TP.HCM,
trong bối cảnh lượng cầu
cao dẫn đến giá căn hộ tại
đây tăng vọt, tỉ lệ hấp thụ
luôn ở mức cao. Nhiều nhà
đất phải rẻ. Thế nhưng để có
quỹ đất thì chủ đầu tư phải
thương lượng với chủ đất theo
giá thị trường với chi phí rất
cao. Có đất rồi, chủ đầu tư
tiếp tục phải đợi 3-5 nămmới
có giấy phép xây dựng. Tính
trung bình lãi vay ngân hàng
12%/năm, cộng với nhiều loại
chi phí khác thì đến khi đủ
điều kiện để xây dựng, giá
đất đã bị đội lên rất nhiều.
Giá đầu vào tăng tất yếu sản
phẩm tăng giá. “Đòi hỏi giá
nhà, đất giảmxuống trong khi
các chi phí đều tăng là điều
bất khả thi” - ông Vũ nói.
Đồng quan điểm, TS Đinh
ThếHiểncho rằng trướcđâycó
một số chủ đầu tư chủ trương
chỉ chuyên tâm làm nhà ở giá
rẻ bằng cách “bóp” tiện ích
dự án xuống mức thấp nhất.
Tuy nhiên, thực tế chứngminh
cách làm này đã thất bại. Lý
do là giá nhà tại những dự án
này không tăng, chất lượng
sống của cư dân không tốt.
Điều này khiến những người
mua nhà giá rẻ dù với mục
đích để ở hay đầu tư đều bị
lỗ. Trong khi đó, những chủ
đầu tư đánh mạnh vào phân
khúc trung cấp lại thu hút
được một lượng lớn khách
hàng mua để ở lẫn đầu tư.
Từ hành trình vô cùng gian
nan do tốn kém chi phí cơ
hội, tài chính, thời gian mới
được cấp giấy phép xây dựng
nên việc đầu tư vào dự án giá
rẻ thu về lợi nhuận vô cùng
thấp. Sau khi bán sạch dự
án nhà ở giá rẻ thì lợi nhuận
không đủ hấp dẫn để chủ đầu
tư tiếp tục hào hứng làm tiếp
dự án giá rẻ.
“Do đó, cách tốt nhất để
giảm giá thành sản phẩm nhà
ở làBộXây dựng phải làmsao
để rút ngắn thời gian cấp phép
xây dựng. Đồng thời, những
quy định nào làm tăng gánh
nặng chi phí cho chủ đầu tư
thì nên tìm cách cắt giảm” -
ông Hiển nhấn mạnh.•
đầu tư đã phải tìm đến đất
nền tại các huyện ven đô,
tạo đà tăng giá mạnh cho
đất đai tại một số huyện
như Bình Chánh, Gò Vấp,
Củ Chi… Giá dao động từ
30 triệu đến 50 triệu đồng
(tăng 10%-15%)”.
Theo ông Đính, không chỉ
các quận nội thành mà các
tỉnh, thành lân cận TP.HCM
giá đất cũng không đứng yên.
Đơn cử như tại Đồng Nai,
năm 2019 giá đất bình quân
12-14 triệu đồng/m
2
thì ngay
đầu năm 2020 bị đẩy mạnh
lên mức 22 triệu đồng/m
2
.
“Cách tốt nhất để
giảm giá thành sản
phẩm nhà ở là Bộ
Xây dựng phải làm
sao để rút ngắn
thời gian cấp phép
xây dựng.”
Chìa khóa để giảm
giá nhà
Chuyên gia kinh tế -TS
Đinh Thế Hiển cho biết cách
đây vài chục năm, thời điểm
giá đất còn rẻ, đối tượng đủ
điều kiện để được hưởng
chính sách mua nhà ở giá rẻ
còn ít mà Nhà nước còn khó
khăn để làm dự án hạng C thì
hiện nay nhiệm vụ này càng
khó khả thi.
Bên cạnh đó, ông Hiển cho
rằng các nhà hoạch định chính
sách nên tách riêng khái niệm
nhà ở và sở hữu nhà. Bởi ngay
cả ở các nước phát triển như
Mỹ, châu Âu…, việc người
dân ở đô thị không thể sở hữu
nhà và phải đi thuê nhà ở là
điều hết sức bình thường.
Do vậy, kỳ vọng kéo giá nhà
xuống gần như bất khả thi với
điều kiện hiện nay.
Chuyên gia tài chínhDương
Anh Vũ thông tin thêm, một
chủ đầu tư muốn phát triển
nhà ở giá rẻ thì đầu vào là giá
THÙY LINH
T
rong báo cáo gửi Quốc
hội mới đây, bộ trưởng
Bộ Xây dựng nêu quan
điểm giá bất động sản (BĐS),
nhất là giá nhà ở chưa ổn
định, không phản ánh đúng
giá trị thực của BĐS cũng
như không phù hợp với khả
năng chi trả của số đông người
dân. Cùng lúc, lãnh đạo Hiệp
hội BĐS TP.HCM cũng gửi
nhiều kiến nghị để hy vọng
kéo giảm được giá nhà.
Nhà, đất đâu đâu
cũng tăng
Chị Hoài Lan (quận 9) chia
sẻ: “Năm 2018, tôi mua căn
hộ 62 m
2
ở quận 9 (giáp quận
2) giá 1,15 tỉ đồng, tương
đương 18,5 triệu đồng/m
2
.
Sau hai năm, giá nhà ở đây
đã đạt mức 29 triệu đồng/m
2
trở lên. Dù tăng giá nhanh
nhưng chung cư này trong
khu vực vẫn được xem là có
giá mềm nhất rồi”.
Tại báo cáo tổng kết thị
trường BĐS quý III-2020
của DKRA Việt Nam, ông
Đòi hỏi giá nhà, đất giảmxuống
trong khi các chi phí đều tăng là
điều bất khả thi.
Gian nan kéo giảm
giá nhà
Trong văn bản hồi đầu tháng 11 gửi các cơ quan liên quan
về việc kéo giảm giá nhà, HoREA cho rằng hiện nay căn hộ
trung cấp (hai phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu
đồng/m
2
). Giá nhà này cao hơn trên dưới 20 lần so với thu
nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng
dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng (trên dưới
100 triệu đồng/năm).
Để kéo giảm giá nhà, HoREA kiến nghị thay đổi cách thu
tiền sử dụng đất dự án nhà ở thươngmại, chuyển thành sắc
thuế đánh trên“hành vi chuyểnmục đích sử dụng đất từ đất
nôngnghiệp, đất phi nôngnghiệp thànhđất ở”với thuế suất
có thể bằng khoảng 15%-20% giá đất trong bảng giá đất.
ĐàNẵnggỡ vướngđất đai chodoanhnghiệp
Ngày 9-11, UBND TP Đà Nẵng cho hay đã có văn bản
thống nhất với đề xuất của Sở TN&MT về tháo gỡ vướng
mắc đất đai cho doanh nghiệp, nhà đầu tư liên quan Kết
luận thanh tra 2852/2012 của Thanh tra Chính phủ.
Cụ thể, với nhà đầu tư sơ cấp, tiếp tục thực hiện điều
chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc thu hồi, cấp đổi lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) đã cấp sai.
Việc này nhằm xác định lại thời hạn sử dụng đất theo
Điều 67 Luật Đất đai 2003 và Điều 126 Luật Đất đai 2013
(không quá 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất
hoặc ngày cấp sổ hồng).
Đối với các trường hợp này, đề nghị cho phép phát hành
thông báo rộng rãi đến nhà đầu tư để thực hiện đăng ký điều
chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc thu hồi, cấp đổi sổ hồng.
Trường hợp người sử dụng đất không đồng ý điều chỉnh
thời hạn sử dụng đất thì triển khai thủ tục thu hồi, hủy bỏ
sổ hồng đã cấp sai và thực hiện cấp đổi lại sổ hồng theo
quy định.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp, Đà Nẵng đưa ra hướng tháo
gỡ với bốn trường hợp khác nhau.
Trường hợp đã điều chỉnh thời hạn sử dụng đất thành
50 năm, sau đó tiếp tục chuyển quyền cho nhà đầu tư kế
tiếp thì giữ nguyên thời hạn đã điều chỉnh do người nhận
chuyển quyền là nhà đầu tư thứ cấp đã biết và chấp nhận
sử dụng đất có thời hạn.
Trường hợp đã thực hiện điều chỉnh thời hạn nhưng
chưa chuyển quyền tiếp cho nhà đầu tư thứ cấp khác thì
thực hiện đăng ký biến động hủy bỏ nội dung đã đăng
ký điều chỉnh thời hạn đối với trường hợp chưa cấp đổi
sổ hồng.
Trường hợp đã thực hiện điều chỉnh thời hạn đối với
nhà đầu tư thứ cấp và đã cấp đổi sổ hồng sau khi điều
chỉnh thời hạn thì thực hiện thông báo thu hồi, cấp đổi lại
sổ hồng để xác định lại thời hạn lâu dài như ban đầu được
nhận chuyển quyền.
Trường hợp người nhận chuyển quyền chưa thay đổi
thời hạn sử dụng đất (chủ yếu nằm trong giai đoạn từ năm
2012 đến 2016) thì giữ nguyên thời hạn lâu dài và cho
phép giải quyết thủ tục về đất đai khi người sử dụng đất
có nhu cầu.
Như vậy, sau tám năm từ khi có Kết luận thanh tra
2852, Đà Nẵng đã chính thức có những phương án khả
thi để tháo gỡ vướng mắc cho hàng ngàn nhà đầu tư,
doanh nghiệp.
TẤN VIỆT
Các chủ đầu tư rất khó để phát triển dự án nhà hạng C vì nhiều lý do. Ảnhminh họa: QUANGHUY
Họ đã nói
Khi có đất sạch, chủ đầu tư
luôn tìm cách tối ưu hóa lợi
nhuậnbằngcáchđầu tưvàodự
án thuộcphânkhúc trung - cao
cấp thì mới đủ bù đắp xứng
đáng cho chi phí tài chính lẫn
công sứcmà họ bỏ ra. Chính vì
vậy, việc kéo giá nhà xuống là
không đúng với thực tế cũng
như không phù hợp với kinh
tế thị trường.
TS - chuyên gia kinh tế
ĐINH THẾ HIỂN
