10
Bất động sản -
ThứBa17-11-2020
Trước đó, vào tháng 6-2020,
Pháp Luật TP.HCM
có loạt
bài
“TP.HCM:
Lối ra nào
cho 14.000 ha đất vướng quy
hoạch”
. Trong đó phân tích
rõ hai khái niệm “ĐHH” và
“ĐDCXDM” không có trong
bất kỳ văn bản quy phạmpháp
luật nào, từ các luật Đất đai,
Quy hoạch đô thị và các văn
bản hướng dẫn.
Trong tờ trình về việc ban
hành văn bản thay thế Quyết
định60, SởTN&MTcũngnhìn
nhận theo phân loại của Luật
Đất đai 2013 và quy hoạch sử
dụng đất thì chỉ có đất ở đô
thị và đất ở nông thôn. “Hộ
gia đình, cá nhân đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở nhưng thuộc quy
hoạch ĐHH (có chức năng
ở) và ĐDCXDM đã bị hạn
chế việc tách thửa đất” - Sở
TN&MT nêu.
Quyết định 60 quy định
người dân có đất ở trong hai
chức năng quy hoạch trên
mà sau ba năm kể từ ngày rà
soát phê duyệt các quy hoạch
này mà quận, huyện chưa có
hoặc có kế hoạch sử dụng
đất hằng năm nhưng chưa
có thông báo/quyết định thu
hồi đất thì sẽ được tách thửa.
Tuy nhiên, ngay cả thời gian
rà soát quy hoạch hiện nay,
Luật Đất đai 2013 và Luật
Quy hoạch đô thị cũng có sự
khác nhau.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013
quy định sau ba năm chưa có
quyết định thu hồi đất hoặc
chưa được phép chuyển mục
đích sử dụng đất thì cơ quan
có thẩm quyền phải điều
chỉnh, hủy bỏ và công bố
diện tích tối thiểu được tách
thửa. Sau này, Nghị định
01/2017 có bổ sung thẩm
quyền cho TP được quy
định về diện tích tối thiểu
được tách thửa với đất nông
nghiệp và các loại đất khác.
Tuy nhiên, quá trình thực
hiện đã gặp nhiều vướng
mắc và số lượng hồ sơ giải
quyết được là không nhiều.
Sở TN&MT nhấn mạnh:
Với đất nông nghiệp và các
loại đất khác, về mặt pháp
lý cũng như thực tiễn, chưa
có cơ sở để xác định diện
tích tối thiểu như thế nào là
phù hợp. “Trong khi đó, quy
định về giao đất, cho thuê đất
đối với loại đất này là phải
thẩm định nhu cầu sử dụng
đất của từng trường hợp cụ
thể. Do vậy, về nguyên tắc,
khi tách thửa cũng phải trên
cơ sở thẩm định nhu cầu chứ
không phải theo diện tích” -
Sở TN&MT phân tích.
Đó cũng là lý do trong dự
thảo lần này Sở TN&MT đã
đề xuất bỏ quy định tách thửa
đối với đất nông nghiệp. Các
loại đất khác sẽ quy định riêng
nhằm đảm bảo tính kịp thời
đối với nhu cầu tách thửa của
người dân.
Một nội dung mà khi áp
dụng trong thực tiễn cũng đã
gây nhiều khó khăn cho các
quận, huyện và làm chậm quá
trình giải quyết hồ sơ tách
thửa của người dân là trường
hợp tách thửa có hình thành
đường giao thông.
Thực chất đây là những khu
đất có diện tích lớn được tách
ra thành nhiều thửa, phải chừa
đất làm đường để đảm bảo
lối đi. Xét về bản chất cũng
giống như phân lô, hiện chưa
có văn bản dưới luật hướng
dẫn thi hành cụ thể.
Theo Sở TN&MT, trường
hợp này được điều chỉnh bởi
nhiều luật khác nhau như quy
hoạch, xây dựng…thuộc chức
năng quản lý của nhiều sở,
ngành. Vì vậy cần được quy
định riêng để đảm bảo tính
thống nhất của văn bản pháp
luật. Do đó, quy định này tại
Quyết định 60 đã bị bãi bỏ
trong dự thảo mới.•
việc điều chỉnh, hủy bỏ việc
thu hồi. Trong khi đó, Luật
Quy hoạch đô thị quy định
thời hạn rà soát định kỳ với
quy hoạch chung, quy hoạch
phân khu là năm năm, quy
hoạch chi tiết là ba năm kể từ
ngày quy hoạch được duyệt.
Theo Sở QH-KT, việc này
đã khiến các quận, huyện
rất lúng túng.
Tại dự thảo văn bản thay thế
Quyết định 60, SởTN&MTđã
đề xuất bãi bỏ hẳn nội dung
quy định tách thửa đối với
ĐHH và ĐDCXDM.
Không quy định tách
thửa đất nông nghiệp
Một điểm mới đáng lưu ý
tại dự thảo văn bản thay thế
Quyết định 60 là không còn
quy định tách thửa đất nông
nghiệp và các loại đất khác
(không phải đất ở). Theo Sở
TN&MT, Quyết định 60 hiện
hành mặc dù có nói về việc
tách thửa đất nông nghiệp, tuy
nhiên “đã không quy định rõ
có được tách thửa hay không”.
Cùng với đó, sở này cũng
nhìn nhận đất nông nghiệp
muốn được tách thửa thì phải
Tại dự thảo văn bản
thay thế Quyết định
60, Sở TN&MT đã
bãi bỏ hẳn nội dung
quy định tách thửa
đối với ĐHH và
ĐDCXDM.
thuộc quy hoạch sử dụng đất
nông nghiệp. “Điều này cũng
gây nhiều vướngmắc do quận,
huyện hiện nay có nhiều khu
vực không còn quy hoạch đất
nông nghiệp như quận 9, 12,
Bình Tân…nhưng hiện trạng
pháp lý khu đất vẫn còn là đất
nông nghiệp” - Sở TN&MT
nhận định.
Thêm vào đó, Sở Tư pháp
từng có văn bản khẳng định
Luật Đất đai 2013 không quy
định tách thửa đối với đất
nông nghiệp và các loại đất
khác. Trong khi Quyết định
60 vẫn quy định việc tách
thửa đối với đất nông nghiệp
và các loại đất khác (không
phải đất ở) là có dấu hiệu trái
với thẩm quyền.
Theo Sở TN&MT, Luật
Đất đai hiện hành chỉ giao
cho TP được quy định về
VIỆTHOA
B
ỏ quy định cấm tách
thửa đối với đất trong
quy hoạch dân cư xây
dựng mới (ĐDCXDM) và
đất hỗn hợp (ĐHH) là nội
dung rất đáng chú ý trong dự
thảo văn bản thay thế Quyết
định 60/2017 quy định về
diện tích tối thiểu được tách
thửa trên địa bàn TP.HCM
mà Sở TN&MT vừa trình
UBND TP.
“Xả” tách thửa trong
quy hoạch đất hỗn
hợp và dân cư xây
dựng mới
Theo rà soát của SởQH-KT,
trên địa bàn TP.HCM có hơn
14.000 ha đất quy hoạchĐHH
và ĐDCXDM. Hiện nay các
quyền lợi về nhà, đất của người
dân trong hai chức năng quy
hoạch này như chuyển mục
đích, tách thửa, xây dựng…
đang bị hạn chế.
Đối với việc tách thửa đất ở,
Quyết định 60 quy định người
dân có đất ở trong quy hoạch
ĐHH và ĐDCXDM thì cấm
luôn việc tách thửa. Do đó, từ
năm 2017 (thời điểm TP ban
hành Quyết định 60) đến nay
thì không có quận, huyện nào
giải quyết tách thửa cho đất có
một trong hai chức năng quy
hoạch nêu trên. Theo ghi nhận
của
Pháp Luật TP.HCM
, rất
nhiều người dân có sổ hồng
ghi rõ là đất ở đô thị hoặc đất
ở nông thôn nhưng do nằm
trong quy hoạch ĐHH (dù có
chức năng ở) và ĐDCXDM
(bản chất là đất ở) cũng không
được phép tách thửa.
Trên địa bàn TP.HCMcó hơn
14.000 ha đất được quy hoạch
là đất hỗn hợp và đất dân cư
xây dựngmới.
TP.HCM: Tháo điểm nghẽn
tách thửa đất quy hoạch
Cuối năm2019, SởTN&MTđã tổ chức sơ kết
hai năm thực hiện Quyết định 60 trên toàn
TP. Theo đó, trong hai năm qua, toàn TP đã
giải quyết được hơn 5.700 hồ sơ tách thửa.
Trong đó có hơn 5.200 hồ sơ tách thửa đất ở
không hình thành đường giao thông và hạ
tầng kỹ thuật. Gần 400 hồ sơ tách thửa đất
ở có hình thành đường giao thông và 59 hồ
sơ tách thửa đất nông nghiệp (tại quận 2, 9
và huyện Nhà Bè).
Hai năm chỉ giải quyết tách thửa hơn 5.700 hồ sơ
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong quý
III-2020, dù thị trường khó khăn do ảnh hưởng dịch
COVID-19 nhưng giá nhà không có xu hướng giảm mà
thậm chí còn tăng.
Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trong quý tăng khoảng
0,24% so với quý II. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp
giá giảm khoảng 0,07%; căn hộ trung cấp giá tăng khoảng
0,44%; căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%.
Sản phẩm nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội giá tăng khoảng
0,03% so với quý trước. Nhưng dự án có sản phẩm
thuộc phân khúc bình dân thường năm tại các vùng ven
đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông...
tỉ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì mức rất cao,
đạt khoảng 70%.
Còn tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng
0,35% so với quý II. Trong đó, đối với phân khúc
căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%; căn hộ trung
cấp giá tăng khoảng 0,72%; căn hộ bình dân giá
tăng khoảng 0,85%. Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng
khoảng 0,26%.
Phân khúc văn phòng cho thuê, Hà Nội và TP.HCM
hiện vẫn là hai thị trường có nguồn cung lớn nhất cả
nước. Trong quý III, nguồn cung văn phòng hạng A tại
Hà Nội và Đà Nẵng đều được bổ sung thêm, trong khi
đó tại TP.HCM không ghi nhận dự án văn phòng cho
thuê hạng A mới nào đi vào hoạt động. Tuy nhiên, nhu
cầu cho thuê văn phòng trong quý giảm, đặc biệt là phân
khúc văn phòng cho thuê hạng A do sự chuyển đổi xu
hướng thuê của doanh nghiệp để tiết kiệm chi phí. Do
vậy, nhu cầu tìm thuê văn phòng hạng B, hạng C trong
quý cao hơn văn phòng cho thuê hạng A.
Tỉ lệ trống văn phòng cho thuê trong quý cũng tăng
so với cùng kỳ năm trước, do nhu cầu thay đổi mặt bằng
thuê tăng lên cùng với ảnh hưởng của dịch khiến cho
các doanh nghiệp nước ngoài mới chưa thể vào thuê mặt
bằng tại Việt Nam. Giá thuê văn phòng bình quân toàn
thị trường trong quý giảm khoảng 5% so với quý trước.
Trong đó, phân khúc văn phòng hạng A có mức giảm
nhiều hơn, gần 7%.
MINH LONG
SovớiQuyếtđịnh60,dựthảomớichỉquyđịnhtáchthửavớiđấtở,khôngquyđịnhvớiđấtnôngnghiệp
và các loại đất khác. Ảnh: HOÀNGGIANG
Giá nhà đất, cănhộ vẫnnhích bất chấp ít ngườimua
