10
Bất động sản -
ThứBa28-9-2021
công trình xây dựng, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất dưới
mức diện tích đất, diện tích
sàn xây dựng nhà ở, công
trình xây dựng do UBND
cấp tỉnh quy định. Mức quy
định diện tích bao nhiêu
là bắt buộc phải lập doanh
nghiệp, lập dự án sẽ do từng
địa phương tự quyết.
Trong khi đó, theo quy
định hiện hành tại Nghị định
76/2015 thì tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thuê mua
BĐS muốn không phải thành
lập doanh nghiệp thì điều kiện
là dự án có tổng mức đầu tư
dưới 20 tỉ đồng (không tính
tiền sử dụng đất).
Theo luật sư Trần Đức
Phượng,ĐoànLuậtsưTP.HCM,
căn cứ theo mức tiền đầu tư
20 tỉ đồng, không bao gồm
lập doanh nghiệp kinh doanh
BĐS nhưng đã mua bán các
BĐS có giá trị rất lớn, mua
đi bán lại nhiều lần nhiều
BĐS nhằm làm tăng giá sản
phẩm, đầu cơ kiếm lợi. Một
số trường hợp mua gom đất
rồi phân lô đất để chuyển
nhượng mà không thực hiện
thủ tục đầu tư dự án.
Do vậy, Bộ Xây dựng cho
rằng cần thiết phải sửa đổi,
thay thế các quy định xác định
đối tượng kinh doanh BĐS
quy mô nhỏ, không thường
xuyên để đảm bảo tính chặt
chẽ của quy định pháp luật.
Cần địa phương
giám sát
Luật sư Huỳnh Đức Hữu,
Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận
định dự thảo quy định kinh
doanh BĐS quy mô nhỏ dựa
trên diện tích đất, diện tích sàn
xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng do UBND cấp tỉnh
quy định là hoàn toàn chính
xác, phù hợp với thực tế.
Tuy nhiên, theo luật sư
Hữu, các địa phương cũng
cần giám sát, sàng lọc những
trường hợp tách thửa phải
đúng đối tượng, tránh trường
hợp cá nhân lợi dụng chính
sách này để phân lô bán nền
như những năm qua. Ngoài
ra, các địa phương phải kiểm
tra chặt quy hoạch, lập dự án
BĐS, không để xảy ra tình
trạng một số cá nhân, tổ chức
tự vẽ dự án ma, phân lô bán
nền trái phép.
“Như trường hợp cá nhân
muamảnh đất, trong đó chỉ có
một phần diện tích được quy
hoạch khu dân cư, còn lại là
đất công viên cây xanh, trường
học, giao thông nhưng vẫn tự
vẽ dự án, phân lô bán nền trái
phép cho nhiều người” - luật
sư Hữu ví dụ.
Luật sư Phượng góp ý thêm
quy định về tổ chức, kinh
doanh BĐS không thường
xuyên tại điểm đ khoản 3
Điều 5 của dự thảo lại đưa
ra căn cứ quy mô BĐS là
trùng lặp và không phù hợp
với định nghĩa “thường
xuyên”. “Thường xuyên” là
phải tính đến số lần giao dịch
được định lượng chính xác
trong một khoảng thời gian
hoặc bằng cách gián tiếp qua
việc kết hợp với các tiêu chí
căn cứ khác. Do đó, luật sư
Phượng cho rằng dự thảo cần
xác định thường xuyên bằng
việc định tính, định lượng
phù hợp hơn.•
Bảng cảnh báo việc phân lô bán nền trái phép tại một địa phương. Ảnh: QUANGHUY
tiền sử dụng đất là không
phù hợp. Lý do là trên thực
tế tiền sử dụng đất mới chiếm
tỉ trọng lớn, còn các khoản
chi cho đầu tư hạ tầng như
đường giao thông, điện,
nước… chiếm tỉ trọng nhỏ
hơn. Thực chất đây là hình
thức chuyển nhượng phân
lô bán nền (chuyển nhượng
Mức quy định diện
tích bao nhiêu là
phải lập doanh
nghiệp, lập dự án sẽ
do từng địa phương
tự quyết.
quyền sử dụng đất) và chịu
thuế thu nhập cá nhân 2%
nên tạo ra siêu lợi nhuận.
“Chẳng hạn, một khu
đất được phân lô bán nền
ở huyện Cần Giuộc, Long
An diện tích đến hơn 4 ha
nhưng mức đầu tư hạ tầng
vẫn chưa tới 20 tỉ đồng. Do
đó, trong suốt thời gian qua,
thị trường phân lô bán nền
luôn nóng, dẫn đến các hoạt
động kinh doanh BĐS siêu
lợi nhuận, đầu cơ đất trong
thời gian 10 năm, 20 năm bỏ
hoang vẫn có khả năng thu
lợi nhuận cao. Đây là một
trong những nguyên nhân
làm giá đất tăng, người sản
xuất như trồng cây, chăn
nuôi… không có đất để
sản xuất” - luật sư Phượng
dẫn chứng.
Theo Bộ Xây dựng, quy
định về kinh doanh BĐS quy
mô nhỏ còn nhiều bất cập.
Những nămqua có hiện tượng
tổ chức, cá nhân không thành
QUANGHUY
Đ
ề xuất mới trong dự
thảo Nghị định thay
thế Nghị định 76/2015
quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Kinh
doanh bất động sản (BĐS) đã
bổ sung quy định cụ thể về
các trường hợp kinh doanh,
giao dịch BĐS quy mô nhỏ.
Nhiều ý kiến cho rằng quy
định này sẽ giúp quản lý
chặt chẽ tình trạng tổ chức,
cá nhân đầu cơ nhà đất, tự
ý lập vẽ dự án, phân lô bán
nền tràn lan.
Dẹp phân lô bán nền
tự phát
Theo dự thảo mới đưa ra,
quy định đối với kinh doanh
BĐS quy mô nhỏ được xác
định là trường hợp bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà,
Nhiều tổ chức, cá nhân lách luật,
đầu cơ đất đai, mua đi bán lại kiếm
lợi khủng, phân lô bán nền tự phát
mà không làmthủ tục đầu tư dự án.
Bỏ diện tích sàn xây dựng trong hợp đồng
Trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 76/2015 mới đây, luật sư Trần
Đức Phượng đề xuất bỏ quy định về diện tích sàn xây dựng căn hộ (diện tích tim tường). Lý
do quy định này là thừa, không sử dụng làm căn cứ trong giao dịch chuyển nhượng căn hộ
và dễ gây nhầm lẫn cho người mua nhà.
Cụ thể, trong Phụ lục 01 - Hợp đồngmua bán căn hộ chung cư, diện tích sàn xây dựng căn
hộ tại khoản 8 Điều 1 và điểm c khoản 1 Điều 2 quy định về diện tích sàn xây dựng căn hộ
nhưng không thuộc yếu tố dùng làm căn cứ điều chỉnh trong giao dịch.
Theo luật sư Phượng, yếu tố này không có giá trị để sử dụng trong hợp đồng.Trong nguyên
tắc xây dựng pháp luật, điều gì không cần, không giá trị thì không đưa vào.
Việc đưa diện tích sàn xây dựng vào hợp đồng mua bán dễ tạo cơ hội để chủ đầu tư dựa
vào đó quảng cáo, giới thiệu sai về diện tích thực của căn hộ. Có trường hợp chủ đầu tư giới
thiệu mập mờ về diện tích căn hộ với khách hàng, không phân định rõ diện tích tim tường
và diện tích thông thủy. Hai con số này thường không trùng khớp. Trên thực tế, thời gian qua
đã xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ khi người mua nhà nhận
căn hộ có diện tích thông thủy nhỏ hơn diện tích tim tường đáng kể.
Làm rõ khái niệm kinh doanh
bất động sản quy mô nhỏ
Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản về việc bán nhà
ở hình thành trong tương lai đối với 1.074 căn hộ chung
cư khối A, B dự án khu trung tâm thương mại dịch vụ
và nhà ở tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (dự án
WestGate).
Cụ thể, sở cho biết căn cứ quy định Luật Kinh doanh
bất động sản, dự án trên đủ điều kiện được bán nhà ở hình
thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư (CĐT)
đáp ứng các điều kiện đặt ra.
Theo đó, CĐT phải giải chấp quyền sử dụng đất đang
thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội hoặc có biên bản
thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận
thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán,
thuê mua nhà ở đó theo quy định.
Về trách nhiệm của CĐT - Công ty TNHH Western City
(thuộc An Gia Group), sở cho biết do công ty đã thực hiện
thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án nên trước khi bán,
cho thuê mua nhà ở trong dự án, CĐT phải thực hiện thủ
tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp để rút bớt tài sản
thế chấp. Trừ trường hợp CĐT, bên mua/thuê mua nhà ở
và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác theo quy định
của Bộ Tư pháp về nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Chấp hành văn bản của sở, An Gia Group thông tin theo
quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015 thì
CĐT được thế chấp dự án tại các tổ chức tín dụng để vay
vốn cho việc đầu tư xây dựng dự án. Trường hợp CĐT đã
thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó
thì nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp và bên mua
nhà ở, CĐT không cần giải chấp nhà ở trước khi ký hợp
đồng mua bán.
“Ngân hàng TMCP Quân đội là bên nhận thế chấp dự
án WestGate đã có văn bản về việc chấp thuận cho CĐT
được quyền bán chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai thuộc dự án WestGate ngay
khi dự án đủ điều kiện theo văn bản của Sở Xây dựng mà
không cần phải giải chấp tài sản thế chấp” - An Gia Group
nêu.
Như vậy, dự án đã đủ điều kiện để mở bán theo hướng
dẫn của Sở Xây dựng. Văn bản trên của ngân hàng cũng
sẽ được CĐT gửi cho các khách hàng để tìm hiểu và khi
ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Đồng thời gửi cho các
đơn vị môi giới, giới thiệu sản phẩm dự án để thông tin
đến các khách hàng quan tâm. Từ đó, khách hàng sẽ nắm
rõ pháp lý của dự án, tình trạng thế chấp cũng như mọi
vấn đề liên quan.
Trao đổi với báo
Pháp Luật TP.HCM
, đại diện truyền
thông của An Gia Group cho biết sau khi nhận được văn
bản của Sở Xây dựng, CĐT đã thông báo trên website của
tập đoàn về việc khối A và khối B của dự án WestGate đã
đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, An Gia Group khẳng định cho đến thời điểm
hiện tại, CĐT chưa ký kết hợp đồng mua bán nào với
khách hàng của dự án WestGate.
KIÊN CƯỜNG
Điềukiệnđể dựánWestGate bánhơn1.000 cănhộ ởBìnhChánh
