7
Pháp luật
&
cuộc sống -
ThứBa5-10-2021
CÙHIỀN
T
hời gian vừa qua, Công ty
cổ phần Thế Giới Di Động
có “công văn gửi quý đối tác
mặt bằng” của chuỗi cửa hàng Thế
Giới Di Động và Điện Máy Xanh
thông báo về việc thanh toán tiền
thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa
hàng tạm đóng cửa do ảnh hưởng
bởi dịch COVID-19.
Đơn phương cắt giảm tiền
thuê mặt bằng
Theo đó, công ty này sẽ không
thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng
(trong thời gian cửa hàng phải đóng
cửa hoàn toàn, không kinh doanh
theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan
nhà nước), không thanh toán 70%
tiền thuê mặt bằng (trong thời gian
cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối
hợp phòng chống dịch). Thời gian
áp dụng từ ngày 1-1 đến 1-8-2021.
Công ty đề nghị tiền thuê đã
thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ
thanh toán tiếp theo, cũng như sẽ
áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng
thuê nếu xảy ra các trường hợp bất
khả kháng buộc cửa hàng phải tạm
đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng.
Theo đại diện công ty thì công ty
đã gửi công văn này cho một số ít
đối tác là chủ mặt bằng không muốn
hỗ trợ tiền thuê mặt bằng cho công
ty trong thời gian bị ảnh hưởng do
dịch. Thời gian qua, hệ thống gặp khó
khăn do dịch bệnh bùng phát, nhiều
cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn
theo yêu cầu giãn cách; một số cửa
hànghoạt động cầmchừng. Côngvăn
ngày 2-8 là công văn thứ ba mà Thế
Giới Di Động gửi đối tác sau nhiều
nỗ lực liên hệ, thương lượng với chủ
nhà mà không nhận được phản hồi.
Theo ông TKM (chủ mặt bằng
ở Bình Định) thì dù chưa được sự
chấp thuận của ông nhưng đến tháng
9-2021, Thế Giới Di Động có thông
báo về thanh toán chi phí tiền thuê
mặt bằng và tự chuyển khoản tiền
thuê đã giảm.
Ông đã có văn bản phúc đáp, thể
hiện sựkhôngđồngýbởi tạiĐiều4và
Điều9 củahợpđồngđã đề cậpđếngiá
thuê. Cụ thể, không cóđiềukhoảnnào
nêu rõ việcThếGiới Di Động được tự
ý giảmgiá thuêmặt bằng khi chưa có
sự đồng ý của người cho thuê.
Ông TKM cho biết sẽ đi kiện nếu
bên thuê mặt bằng không tôn trọng
hợp đồng đã giao kết với ông vào
ngày 16-1-2020.
Còn bà BL (chủ mặt bằng ở quận
12, TP.HCM) cũng bày tỏ sự phản
đối việc mình sẽ bị cấn trừ phần lớn
số tiền thuê nhà đã nhận vào các kỳ
thanh toán tiếp theo cho bên thuê.
Có thể đàm phán lại hợp
đồngkhi hoàn cảnh thayđổi
Theo quy định, nếu bên thuê nhà
gặp khó khăn do dịch thì có thể đơn
phươngmiễn, giảm tiền thuê nhà hay
không? Bên thuê nhà không thực
hiện đúng hợp đồng về nghĩa vụ
thanh toán thì chủ nhà phải làm sao?
TS Nguyễn Xuân Quang, Phó
Trưởng Khoa luật dân sự Trường
ĐHLuật TP.HCM, phân tích: Trước
tiên, cần xem xét hợp đồng thuê
giữa các bên có điều khoản thỏa
thuận hay không về trường hợp nào
được phép cắt giảm tiền thuê. Nếu
có thì các bên tuân theo quy định
như trong hợp đồng đã giao kết.
Hợp đồng đã có hiệu lực thì bắt
buộc các bên phải thực hiện. Tuy
nhiên, khi thực hiện phải dựa trên
nguyên tắc thiện chí. Điều này
được quy định tại khoản 3 Điều
3 BLDS.
Do đó, khi dịch bệnh xảy ra, bên
thuê gặp khó khăn muốn giảm tiền
thuê mặt bằng có thể viện dẫn khoản
2 Điều 420 BLDS: “Thực hiện hợp
đồng khi hoàn cảnh thay đổi để
đàm phán lại hợp đồng trong một
thời gian hợp lý. Nếu không đàm
phán được thì có quyền khởi kiện
theo khoản 3 Điều 420 BLDS để
yêu cầu sửa hợp đồng hoặc chấm
Thế Giới Di Động và chuyện
đòi giảm tiền thuê mặt bằng
dứt hợp đồng. Tòa án thấy đúng là
hoàn cảnh thay đổi theo quy định
tại khoản 1 Điều 420 BLDS thì có
thể quyết định” - TS Quang nói.
Theo TS Quang, nếu thỏa thuận
không thành, một trong hai bên chấm
dứt hợp đồng phải chứng minh bên
kia đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa
vụ trong hợp đồng theo khoản 1
Điều 428 BLDS. Khi đơn phương
chấm dứt thực hiện hợp đồng thì
phải thông báo cho bên kia theo
khoản 2 Điều 428 BLDS.
“Ngoài ra, nếu bên cho thuê mặt
bằng có căn cứ tại khoản 2 Điều
132 Luật Nhà ở thì được quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng” - TS
Quang nhận định.
Theo ThS-luật sư Nguyễn Sơn
Lâm, Đoàn Luật sư TP.HCM, bên
thuê viện lý do dịch bệnh để không
thực hiện đúng thỏa thuận thì trong
hợp đồng thuê nhà các bên phải có
thỏa thuận về việc này. Hơn nữa,
thời gian kéo dài bất khả kháng
không phải là theo ý chí, quan điểm
của một bên đưa ra, mà phải theo
mức độ, thông báo, công bố của
Nhà nước về tình hình dịch bệnh.
Tình hình dịch bệnh khác nhau ở
mỗi địa phương nên không thể lấy
tình hình dịch bệnh là lý do bất khả
kháng chung trên phạm vi cả nước.•
“Dịch bệnh COVID-19
không là nguyên nhân
trực tiếp làm bên thuê
nhà không thể thực hiện
nghĩa vụ thanh toán tiền
thuê nhà đầy đủ và đúng
hạn theo hợp đồng.”
TS
Cao Vũ Minh
Dịch bệnh COVID-19 có phải trường hợp
bất khả kháng?
Dường như dịch bệnh COVID-19 có thể đáp ứng đầy đủ ba điều kiện
cơ bản để được coi là một sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 BLDS
2015 đối với các hợpđồngđược giao kết trước khi xảy ra dịchCOVID-19.
Đó là: (i) Xảy ra một cách khách quan (không do các bên tạo ra hoặc
phát sinh do lỗi chủ quan của các bên), (ii) không thể lường trước được
(nằm ngoài dự đoán của các bên trong trường hợp hợp đồng được
giao kết trước thời điểm dịch COVID-19) và (iii) không thể khắc phục
được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho
phép (việc khắc phục dịch COVID-19 nằmngoài khả năng của các chủ
thể theo hợp đồng).
Tuy nhiên, việc xác định liệu dịch COVID-19 có dẫn đến hệ quả bên
bị ảnh hưởng không thực hiện được đúng nghĩa vụ quy định trong
hợp đồng mà cụ thể là nghĩa vụ thanh toán hay không cần được đặt
trong bối cảnh cụ thể của từng hợp đồng.
Ví dụ, chủnhà vay ngânhàng2 tỉ đồngmua nhà, lãi suấtmỗi tháng10
triệu đồng. Chủ nhà cho công ty thuê giá 10 triệu đồng/tháng. Chủ nhà
lấy tiền thuê nhà đóng lãi cho ngân hàng. Bây giờ dịch, công ty không
thể tự ý vin cớ bớt tiền thuê nhà xuống còn 5 triệu đồng. Chủ nhà cũng
không được vin cớ này chỉ trả lãi 5 triệu đồng/tháng cho ngân hàng.
Dựa trên quy định của pháp luật, thông lệ thị trường và cơ sở thỏa
thuận trong hợp đồng, khó có thể coi dịch COVID-19 là sự kiện bất
khả kháng trong trường hợp này khi dịch COVID-19 không là nguyên
nhân trực tiếp làm bên thuê nhà không thể thực hiện nghĩa vụ thanh
toán tiền thuê nhà đầy đủ và đúng hạn theo hợp đồng.
TS
CAOVŨ MINH
, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM
Cục Thi hành án dân sự (THADS) TP.HCM đã có văn
bản gửi các các phòng chuyên môn thuộc Cục, Chi cục
THADS các quận/huyện, TP Thủ Đức về việc thay đổi
phương thức làm việc trong tình hình mới như sau:
Giai đoạn 1: Từ ngày 1 đến hết 31-10
Chỉ bố trí người đã tiêm đủ hai mũi vaccine ngừa
COVID-19 (hoặc được cấp thẻ xanh COVID) làm việc tại
trụ sở.
Bố trí tối đa 1/2 tổng số người làm việc tại cơ quan, nếu
quá số lượng này thì báo cáo để Cục THADS tổng hợp
báo cáo UBND TP.HCM xem xét.
Người dân đến cơ quan THADS phải được tiêm hai mũi
vaccine ngừa COVID-19. Nếu chưa tiêm đủ hai mũi thì
phải có kết quả xét nghiệm âm tính với SARS-CoV-2 (có
thể xét nghiệm nhanh).
Đối với các cơ quan, đơn vị có trụ sở tại các địa phương
đã được công bố kiểm soát được dịch bệnh COVID-19,
ngoài thực hiện các nội dung nêu trên thì toàn bộ người
lao động đã được cấp thẻ xanh COVID làm việc tại trụ
sở (trừ người đang cư trú tại địa bàn được thiết lập vùng
phong tỏa, khu vực nguy cơ rất cao (vùng đỏ) theo yêu
cầu của cơ quan có thẩm quyền).
Người dân đến cơ quan THADS phải được cấp thẻ xanh
COVID. Nếu chỉ được cấp thẻ vàng COVID thì phải có
kết quả xét nghiệm âm tính với SARS-CoV-2 (có thể xét
nghiệm nhanh).
Giai đoạn 2: Từ ngày 1-11 đến hết 15-1-2022
Chỉ bố trí người đã được cấp thẻ xanh COVID làm
việc tại trụ sở. Bố trí tối đa 2/3 tổng số người làm việc
tại cơ quan. Nếu quá 2/3 tổng số người làm việc thì
phải báo cáo để Cục THADS tổng hợp báo cáo UBND
TP.HCM xem xét.
Người dân đến cơ quan THADS phải được cấp thẻ xanh
COVID. Nếu chỉ được cấp thẻ vàng COVID thì phải có
kết quả xét nghiệm âm tính với SARS-CoV-2 (có thể xét
nghiệm nhanh).
Giai đoạn 3: Sau ngày 15-1-2022
Bố trí toàn bộ người lao động làm việc tại trụ sở đã
được cấp thẻ xanh COVID, thẻ vàng COVID (có kết quả
xét nghiệm âm tính với SARS-CoV-2) theo quy định bình
thường mới.
Người dân đến cơ quan THADS phải được cấp thẻ xanh
COVID. Nếu chỉ được cấp thẻ vàng COVID thì phải có
kết quả xét nghiệm âm tính với SARS-coV-2 (có thể xét
nghiệm nhanh).
NGÂN NGA
Người dânmuốnđến cơ quan thi hànhándân sự cần cóđiềukiệngì?
CửahàngThếGiớiDiĐộngtạivòngxoayNguyễnTháiSơn,quậnGòVấp,TP.HCM.
Ảnh: CÙHIỀN
Khi dịch bệnh xảy ra, bên thuê gặp khó khănmuốn giảm tiền thuê mặt bằng thì đàmphán lại hợp đồng,
nếu không thành thì phải thực hiện đúng hợp đồng.
