8
thứtư
2 - 4 - 2014
Phải tìmhiểu kỹ
hợp đồng
Vì quyền lợi của mình, khách hàng
khi ký hợp đồng mua căn hộ nên cố
gắng tìm hiểu kỹ các điều khoản của
hợp đồng, các thỏa thuận và chế tài
mà hai bên phải chịu nếu vi phạmhợp
đồng. Nếuđồngý thì ký, không thì thôi.
Cần thiết thì có thể nhờ người có kiến
thức pháp luật tìm hiểu. Việc ký hợp
đồng là do hai bên tự nguyện, không
ai ép buộc ai thì không nên lý giải ai
yếu thế hơn ai.
Một thẩm phán Tòa Dân sự TAND TP.HCM
Tháng 12-1973, ông Lê Kim Đích lập di chúc giao nhà và
đất vườn tại huyện Diên Khánh (Khánh Hòa) cho con trai là
ông Lê KimNăm để thờ cúng sau khi ông Đích mất. Ông Đích
cũng giao nhà và đất vườn (theo giấy đỏ hiện nay là 2.115 m
2
)
cho ông Năm, còn mình thì đi ở nơi khác. Tháng 10-1989, ông
Năm lập di chúc giao nhà đất trên cho vợ con ông quản lý. Năm
1990, ông Năm chết. Hai năm sau, ông Đích chết. Sau khi cha
chồng chết, vợ ông Năm đã bán một phần diện tích đất vườn.
Tháng 10-1995, một số con cháu của ông Đích đã nộp đơn yêu
cầu tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng đất của vợ ông Năm,
đồng thời chia thừa kế di sản của ông Đích theo pháp luật.
Năm 1996, TAND tỉnh Khánh Hòa đã xử sơ thẩm, chấp nhận
yêu cầu của các nguyên đơn. Vợ ông Năm kháng cáo. Sau đó
Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại Đà Nẵng đã tạm đình chỉ
giải quyết án. Đến năm 2006 vụ kiện được tiếp tục giải quyết.
Theo tòa, án sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện chia thừa
kế theo pháp luật là có căn cứ, đúng pháp luật. Tuy nhiên, do
vụ kiện bị tạm đình chỉ trong một thời gian dài, có nhiều thay
đổi (về giá trị di sản, các đương sự chết…) nên tòa hủy án
sơ thẩm, giao hồ sơ về TAND tỉnh Khánh Hòa giải quyết lại.
Năm 2009, TAND tỉnh Khánh Hòa xử sơ thẩm lần hai đã
bác yêu cầu chia thừa kế của các nguyên đơn (chỉ chấp nhận
yêu cầu xin hủy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
vợ ông Năm do xác định bà này chỉ có quyền quản lý nhà đất
để thờ cúng). Năm 2010, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại
Đà Nẵng xử phúc thẩm lần hai cũng giữ nguyên án sơ thẩm.
Tháng 3-2013, chánh án TAND Tối cao đã có quyết định
kháng nghị giám đốc thẩm. Theo chánh án TAND Tối cao, tòa
hai cấp đều biết rõ ông Năm chết trước người để lại di chúc
là ông Đích nên theo luật, phần di chúc giao nghĩa vụ quản
lý di sản thờ cúng không có hiệu lực. Dù vậy hai cấp tòa vẫn
nhận định vợ con ông Năm đã được giao quản lý nhà đất một
cách hợp pháp là không đúng.
Mới đây, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã hủy cả hai
bản án sơ, phúc thẩm, giao hồ sơ về cho TAND tỉnh Khánh Hòa
xử sơ thẩm lại. Theo Hội đồng Thẩm phán, việc chuyển giao
nhà đất của ông Năm cho vợ con ông là không hợp pháp. Bởi
lẽ di chúc của ông Đích chỉ có hiệu lực từ thời điểmmở thừa kế
(năm 1992 - năm ông Đích mất) nên vào năm 1989, ông Năm
không có quyền lập di chúc về tài sản chưa thuộc quyền sở hữu,
sử dụng hợp pháp của mình. Cũng do ông Năm đã chết trước
thời điểm di chúc có hiệu lực nên phần di chúc của ông Đích
cho ông Năm không có hiệu lực. Do vậy phần nhà đất ông Đích
tạo lập là di sản của ông Đích, được chia thừa kế theo pháp luật.
NGỌC HƯNG
Tại tòa, phía BCCI không đồng ý
hủy hợp đồng mà xin gia hạn thêm
đến ngày 30-9-2013 sẽ giao nhà.
Công ty cũng đồng ý trả lãi phạt
theo thỏa thuận giữa hai bên cho đến
khi giao nhà. Theo BCCI, hợp đồng
không quy định bà Hồng có quyền
đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ
hợp đồng.
Mỗi cấp tòamột quanđiểm
Xử sơ thẩm hồi tháng 8-2013,
TAND quận Bình Tân nhận định
phía BCCI đã không giao nhà cho
bà Hồng như thỏa thuận là vi phạm
hợp đồng. Hợp đồng giữa hai bên là
loại hợp đồng dân sự theo mẫu. Khi
ký kết, BCCI đã không đưa vào hợp
đồng điều khoản về việc hợp đồng
sẽ chấm dứt khi bên bán chậm giao
căn hộ cho bên mua trong thời hạn
thỏa thuận. Trong khi đó, khoản 3
Điều 407 BLDS quy định: Trong
trường hợp hợp đồng theo mẫu có
điều khoản miễn trách nhiệm của
bên đưa ra hợp đồng
theo mẫu, tăng trách
nhiệm hoặc loại bỏ
quyền lợi chính đáng
của bên kia thì điều
khoản này không có
hiệu lực, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác. Ở đây,
BCCI đã cố tình loại bỏ quyền
được yêu cầu đơn phương chấm
dứt hợp đồng của bà Hồng khi
BCCI giao nhà trễ nhưng BCCI
lại được quyền đơn phương chấm
dứt hợp đồng nếu bà Hồng chậm
trễ thanh toán tiền mua
. Như vậy
điều khoản này của hợp đồng không
dựa trên quy định pháp luật và quan
hệ bình đẳng giữa hai bên.
Mặt khác, khoản 8 Điều 409
BLDS quy định: Trong trường hợp
bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội
dung bất lợi cho bên yếu thế thì
khi giải thích hợp đồng phải theo
hướng có lợi cho bên yếu thế. Nay
phía BCCI vi phạm hợp đồng nên
bà Hồng yêu cầu hủy là có căn cứ.
Phía BCCI xin gia hạn thêm thời
gian giao nhà đến ngày 30-9-2013
nhưng thẩm định tại chỗ giữa tháng
7-2013 thì BCCI chưa hoàn thành
căn hộ. Toàn chung cư chỉ mới hoàn
thành phần thô... Bà Hồng cũng
không đồng ý gia hạn.
Vì thế TAND quận Bình Tân đã
chấp nhận yêu cầu của bà Hồng, hủy
hợp đồng mua bán căn hộ và buộc
BCCI trả lại tiền đóng lẫn lãi chậm
giao nhà là hơn 1 tỉ đồng.
Phía BCCI kháng cáo, chấp nhận
chịu lãi phạt chậm giao nhà nhưng
không hủy hợp đồng vì đã giao căn
hộ vào ngày 27-12-2013 nhưng bà
Hồng không nhận.
Tại phiên phúc thẩm mới đây,
TAND TP cho rằng trong hợp đồng
không có điều khoản nào để bà
Hồng có thể hủy hợp đồng khi BCCI
chậm giao căn hộ.
Nhận định của
cấp sơ thẩm là phía nguyên đơn
yếu thế trong hợp đồng theo mẫu
là không chính xác bởi có sự thỏa
thuận của các bên, có chế tài khi vi
phạm (BCCI phải chịu phạt)
. Việc
cấp sơ thẩm giải thích có lợi cho bà
Hồng là chưa thỏa đáng. Từ đó tòa
đã sửa án, không chấp nhận yêu cầu
hủy hợp đồng và đòi lại tiền của bà
Hồng. Tòa chỉ buộc phía BCCI trả
phạt chậm giao nhà tính đến ngày
27-12-2013 là khoảng 273 triệu đồng.
Cần tổng kết, hướng dẫn
thống nhất
Thời gian qua, mâu thuẫn giữa
khách hàng với chủ đầu tư các dự
án chung cư vì chậm giao căn hộ
đã diễn ra khá phổ biến. Theo nhiều
thẩm phán, trường hợp của bà Hồng
là loại tranh chấp phức tạp, có những
quan điểm giải quyết khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng
khách hàng luôn bị yếu thế. Trong
hợp đồng của các chủ đầu tư với
khách hàng thường có điều khoản
quy định nếu chủ đầu tư chậm thi
công, chậm giao nhà thì phải chịu
phạt. Nhưng thực tế số tiền chủ đầu
tư chịu phạt rất “bèo” nên họ sẵn
sàng chịu phạt trong thời gian dài,
bất chấp quyền lợi của khách hàng.
Tuy nhiên, cũng có quan điểm
thông cảm với ngành bất động sản.
Nhiều chủ đầu tư hết vốn, kẹt vốn
HOÀNGYẾN
TA
ND TP.HCM vừa xử
phúc thẩm, sửa án sơ
thẩm, bác yêu cầu của
bà Nguyễn Thị Hồng trong việc hủy
hợp đồng mua bán căn hộ đã ký
với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây
dựng Bình Chánh (gọi tắt BCCI).
Kiện vì chậm được giao
căn hộ
Theo đơn khởi kiện của bà Hồng,
tháng 6-2011, bà ký hợp đồng mua
căn hộ trị giá sau thuế hơn 1,27 tỉ
đồng của BCCI. Phía BCCI cam kết
giao nhà vào cuối năm 2011. Nếu
giao nhà không đúng hạn, BCCI sẽ
chịu phạt (0,05%/ngày x số ngày trễ
hạn x số tiền đã đóng).
Bà Hồng đã đóng cho BCCI hơn
877 triệu đồng (70% giá trị căn hộ).
Tuy nhiên, quá thời hạn giao nhà
mà BCCI vẫn chưa giao căn hộ.
Do tuổi cao, bà Hồng không thể
đợi thêm nên tháng
1-2013 đã khởi kiện
yêu cầu TAND quận
Bình Tân hủy việc
mua bán này và buộc
BCCI trả lại tiền đã
đóng cùng tiền phạt
chậm giao nhà như đã thỏa thuận,
tổng cộng hơn 1 tỉ đồng. Bà cũng
không đồng ý cho BCCI gia hạn
thêm thời hạn giao nhà nữa.
Cóđược
hủyviệc
muabán
cănhộ
chậmgiao?
Chủđầutưchậmgiaocănhộtheothỏa thuận, tòasơ
thẩmxửkháchhàngđượcchấmdứthợpđồng, tòa
phúc thẩmtuyênngược lại…
Tiêu điểm
P
hap luat
để thi công tiếp, thậm chí không ít
trường hợp khi bị kiện ra tòa phải
tuyên bố phá sản. Như vậy một khi
chủ đầu tư đã cố gắng để giao nhà
cũng như chịu phạt thì bắt họ hủy
hợp đồng, trả lại tiền là không ổn.
Do đó cần căn cứ theo hợp đồng đã
ký mà phân xử.
Trước hai luồng quan điểm trên,
các thẩm phán đề nghị TAND Tối
cao nên có tổng kết, đánh giá và có
hướng dẫn để các tòa cấp dưới vận
dụng thống nhất.
▲
Yêu cầuhủy hợpđồng vì
chủđầu tư chậmgiao căn
hộ là loại tranh chấpphức
tạp, cónhiềuquanđiểm
khác nhau.
Côngnhậndi chúcsai, hai bảnánbị hủy
