9
8
Đại biểu Quốc hội
VŨ TIẾN LỘC
Tài sản công đặc biệt cần có
quy định riêng về đấu giá
Đấu giá nói chung và đấu giá QSDĐ mục
tiêu cuối cùng không phải là thu càng nhiều
tiền càng tốt mà vấn đề là phát triển như thế
nào để được lợi cả hai bên: Nhà nước và nhà
đầu tư.
Vừa rồi, các DN trúng đấu giá các lô đất tại
Thủ Thiêm nhưng bỏ cọc không chỉ là thất bại
của DN mà điều đó cũng có nghĩa là chúng ta
chưa thành công.
Đất đai là tài sản công đặc biệt, cá biệt
nên cần có quy định riêng về đấu giá. Cần
tăng cường cơ chế kiểm tra năng lực đối
tác và giúp nhà đầu tư thành công trong các
cuộc đấu giá. Đây cũng là vấn đề được các
đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, góp ý
kiến đa chiều để hướng tới việc hoàn thiện
pháp lý cho phương thức này trong thời
gian tới.
TS
ĐOÀN NGỌC PHƯƠNG
,
Giám đốc
Trung tâm Định giá đất và kiểm định địa chính
Bộ TN&MT
Cần lưu tâm đến việc sử dụng đất
sau đấu giá
Đấu giá QSDĐ là chủ trương đúng đắn của
Đảng và Nhà Nước. Quy định đấu giá đã có
song vẫn có kẽ hở, có những quy định chưa
chặt, chưa có biện pháp chế tài mạnh. Không
chỉ tại TP.HCM mà ở các địa phương tình
trạng cá nhân, tổ chức bỏ cọc sau khi trúng
đấu giá cũng nhiều. Vì vậy, đề án sửa đổi,
bổ sung Luật Đất đai sẽ theo hướng có nhiều
biện pháp chế tài tăng nặng hơn.
Hiện nay, quỹ đất công đã giải phóng mặt
bằng rất hạn hẹp. Vì vậy, việc đưa đất vào
sử dụng phải theo kế hoạch SDĐ của địa
phương. Luật Đất đai sửa đổi tới đây sẽ có
giải pháp tạo nhiều quỹ đất sạch, trong đó
nâng cao năng lực của trung tâm phát triển
quỹ đất.
Địa phương cũng cần lưu ý vấn đề SDĐ
sau đấu giá. Người trúng đấu giá đất được
cấp QSDĐ và có quyền chuyển nhượng
QSDĐ ngay. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi sẽ
xem xét sử dụng công cụ tài chính về thuế,
đánh thuế cao nếu chuyển nhượng trong thời
gian ngắn.
Ông
PHAN ĐỨC HIẾU
,
Ủy viên thường trực
Ủy ban Kinh tế của Quốc hội
Bình tĩnh, thận trọng
trong thảo luận chính sách
Vụ việc bỏ cọc vừa rồi đã thu hút sự quan
tâm đặc biệt của dư luận. Sau sự kiện này đã có
rất nhiều ý kiến, nhận định, kể cả những phát
biểu làm méo mó bản chất vấn đề. Do đó phải
tìm ra vấn đề thực sự là gì và bài học rút ra như
thế nào, đồng thời quá trình thảo luận chính
sách phải hết sức bình tĩnh, thận trọng trước
những nhận định và lắng nghe nhiều chiều.
Sau sự kiện đấu giá đất tại Thủ Thiêm, không
nên cứ chăm chăm và siết DN mà cần tạo
khung pháp lý thuận lợi cho công tác đấu giá,
không tạo thêm rào cản cho nhà đầu tư. Nhà
nước cần can thiệp nhiều hơn ở giai đoạn sau
đấu giá, tức là thị trường thứ cấp, chứ không
chỉ tập trung siết ở thị trường sơ cấp. Ngoài ra,
cần xem xét thêm các phương thức khác ngoài
đấu giá, chẳng hạn như đấu thầu để làm sao
SDĐ hiệu quả nhất, có lợi cho cả Nhà nước và
nhà đầu tư.
Ông
LÊ HOÀNG CHÂU
,
Chủ tịch Hiệp hội
BĐS TP.HCM
Đấu giá, đấu thầu là hai phương
thức sử dụng đất hiệu quả
Đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ là
hai phương thức góp phần kiến tạo môi trường
đầu tư lành mạnh, công khai cho các nhà đầu
tư. Nhà nước không đặt mục tiêu thu tiền SDĐ
nhiều mà vấn đề là nhà đầu tư có năng lực thực
hiện dự án.
Vấn đề quan trọng không phải là đất vàng mà
là đất vàng có dự án. Đất vàng không có đầu
tư, hiệu suất đầu tư thấp thì đất vàng đó cũng
không có giá trị gì. Tôi ủng hộ đấu giá QSDĐ
công khai, minh bạch nhưng đừng quên đấu
thầu dự án có SDĐ. Có nhiều dự án đã đấu thầu
dự án có chỉ tiêu, cam kết nghĩa vụ tài chính
trước đây đã thực hiện được.
Qua vụ đấu giá bốn lô đất Thủ Thiêm có thể
thấy TP.HCM đã thực hiện đúng pháp luật về
đấu giá. Hiện Luật Đấu giá tài sản áp dụng
chung cho các loại tài sản nhưng khi tổ chức
đấu giá QSDĐ là đất công thì cần có quy định
riêng. Trong lúc chờ sửa luật, cần tạo môi
trường minh bạch, cạnh tranh lành mạnh để tạo
điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.
PGS-TS
NGUYỄN QUANG TUYẾN,
Trưởng Khoa pháp luật ĐH Luật Hà Nội
Ba vấn đề cần quy định
chặt chẽ
Hoạt động đấu giá đất có luật chơi, sân chơi
và người chơi. Về người chơi tham gia đấu
giá cần theo quy luật phát triển của kinh tế thị
trường, không nên siết chặt nhà đầu tư mà phải
tạo môi trường kinh doanh thuận lợi để thu hút
nhà đầu tư.
Về luật chơi, cần mổ xẻ về Luật Dân sự, đấu
giá tài sản, đất đai, đầu tư. Mỗi đạo luật do
một cơ quan ban hành nên chưa có sự thống
nhất, đồng bộ. Để hoàn thiện pháp luật về đấu
giá QSDĐ, thứ nhất cần bổ sung quy định về
điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ. Tổ
chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các
điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật
Đất đai năm 2013.
Thứ hai, vốn thuộc sở hữu của DN để thực
hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư đối với dự án có quy mô SDĐ dưới 20 ha;
không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với
dự án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên và phải
có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án
đầu tư có SDĐ.
Điều kiện thứ ba là quy định ký quỹ theo
quy định của pháp luật về đầu tư. DN tham
gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và có tài
sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá nhằm đảm
bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi
trúng đấu giá.
PGS-TS
HOÀNG CÔNG GIA KHÁNH
,
Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế - Luật
TP.HCM
Cần phân loại tài sản quyền
sử dụng đất để đấu giá
Đấu giá đất cần phải có kế hoạch tầm nhìn
dài hạn, nếu không trong tương lai sẽ cạn kiệt
quỹ đất. Chúng tôi cho rằng tài sản đấu giá cần
chia làm ba nhóm. Nhóm 1 là tài sản đấu giá
tạo nguồn lực cho địa phương. Nhóm 2 là tài
sản tạo nguồn thu ổn định dài hạn cho ngân
sách (ví dụ sẽ thanh toán từng năm kéo dài chứ
không thanh toán ngay sau khi trúng đấu giá).
Nhóm 3 là tài sản phải giữ lại trong hàng chục
năm nữa để Nhà nước đầu tư, phải tính toán về
lợi ích giá trị gia tăng khi giữ lại đầu tư.
Đô thị -
ThứNăm21-4-2022
TP, các khu vực này đã hút các
nhà đầu tư lớn trong nước và
quốc tế. Hoạt động kinh doanh
thu hút xung lực đầu tư rất cao,
giá trị BĐS từ đó cũng tăng
lên rất nhanh.
Theo TS Đính, giá căn hộ
tại TP Thủ Đức năm 2018-
2019 chỉ khoảng 20 triệu
đồng/m
2
, ngay sau khi có
thông tin quy hoạch lên TP
đã tăng gấp hơn hai lần. Nhà
đầu tư đã thiết lập mặt bằng
giá mới, 50-60 triệu đồng/
m
2
. Các giá trị đất đai khác
cũng tăng rất nhanh.
“Mức 200.000-300.000
USD/căn hộ 100 m
2
là giá
BĐS đang lập đỉnh ở Thủ
Đức, song nếu so với các đô
thị đặc thù tương tự tại các
TP lớn trên thế giới thì vẫn
còn thấp. Với mục tiêu phát
triển Thủ Đức trong tương
lai thành TP công nghệ, công
nghiệp, tài chính thì giá trị
BĐS khu vực này chắc chắn
sẽ tăng rất mạnh” - ông Đính
tin tưởng.
Tuy nhiên, đi cùng với hấp
lực đầu tư, TS Đính nhìn nhận
hoạt động thâu tóm, giao dịch
đất đai diễn ra rất sôi động.
Về nguyên tắc, giá trị của
BĐS chỉ tăng khi có thực tế
các hoạt động đầu tư, trong
khi thực tế các hoạt động
đầu tư ở khu vực này chưa
được cải thiện nhiều. Hiện
còn nhiều dự án không xử
lý được các tồn đọng do có
nhiều sự chồng chéo quy định
pháp luật. Trong bối cảnh
hiện nay, giải pháp đấu giá
quyền sử dụng đất (QSDĐ)
là lựa chọn duy nhất giúp đẩy
nhanh các hoạt động đầu tư.
Theo TS Đính, hiện có tình
trạng DN lợi dụng các phiên
đấu giá để tạo ra những lợi
ích khác, gây lũng đoạn thị
trường BĐS. Những hành vi
này cần phải ngăn chặn bằng
các quy định pháp luật. Nếu
không lựa chọn đúng và trúng
nhà đầu tư, TP sẽ lại loay
hoay trong việc đấu giá rồi
DN để đó, găm đất, chỉ tìm
cách tăng giá chứ không đầu
tư xây dựng.
•
Quang cảnh buổi hội thảo. Ảnh: HOÀNGGIANG
Tổng biên tập báo
Pháp Luật TP.HCM
Mai Ngọc Phước trao đổi với Phó Chủ nhiệmVăn phòngQuốc hội Vũ
Minh Tuấn bên lề hội thảo. Ảnh: HOÀNGGIANG
Khơi thông tiềm năng của Thủ Thiêm và TP.HCM
VIỆTHOA
T
ại hội thảo Đấu giá quyền
sử dụng đất - Thực tiễn
pháp lý và giải pháp do
báo
Pháp Luật TP.HCM
phối
hợp với Viện Kinh tế xanh và
ĐHKinh tế - Luật tổ chức sáng
20-4, đã có hàng loạt ý kiến
đánh giá, góp ý về công tác
đấu giá đất thông qua vụ đấu
giá đất Thủ Thiêm vừa qua.
Đặc biệt, với vai trò của Thủ
Thiêm là khu đô thị, trung tâm
tài chínhđẳngcấpcủaTP.HCM,
các chuyên gia cho rằng tiềm
năng của TP.HCM cũng như
ThủThiêmnói riêng là vô cùng
lớn. Do vậy, cuộc đấu giá các
lô đất vừa qua không thể là
rào cản khiến doanh nghiệp
(DN) e ngại đầu tư vào khu
đô thị này.
Còn rất nhiều cơ hội
cho Thủ Thiêm
Tham dự hội thảo với tư
cách nhà đầu tư nước ngoài
tại TP.HCM, bà Bùi Nguyễn
Huyền Trang, Tổng giám đốc
Cushman & Wakefield Việt
Nam, đánh giá Thủ Thiêm
hiện tại và trong tương lai
là khu vực đầy tiềm năng
và lợi thế.
“Chúng tôi cũng từng có báo
cáo chuyên đề về tiềmnăng của
các khu đất tại Thủ Thiêm, về
lợi thế của TP Thủ Đức, của
TP.HCM và Thủ Thiêm với
hạng bất động sản (BĐS) tinh
hoa. Đánh giá chung theo tôi
là khá tích cực” - bà Trang nói.
Tổng giám đốc Cushman
& Wakefield Việt Nam nhìn
nhận giá đất tại TP.HCM vẫn
còn mềm so với thế giới.
Trong khi đó, hiện nay có
rất nhiều nguồn vốn đầu tư
FDI đổ vào TP. Việc đấu
giá các lô đất Thủ Thiêm
vừa qua, theo bà Trang, dù
ít nhiều gây ra tâm lý e ngại
nhà đầu tư nhưng đó chỉ là
trường hợp cá biệt.
Bà Trang đánh giá cao về
tiềm năng của khu đô thị Thủ
ThiêmvàTP.HCMtrong tương
lai là “rất khủng khiếp”. “Cũng
như Dubai có thể thu hút rất
nhiều nhà đầu tư bằng các quy
hoạch gần cảng, xây dựng hạ
tầng cứng và hạ tầng mềm,
biến Dubai thành trụ sở của
các tập đoàn lớn” - Tổng giám
đốc Cushman & Wakefield
Việt Nam nói và đặt kỳ vọng
TP.HCM sẽ học hỏi được từ
nước bạn.
Là đơn vị chuyên tư vấn đầu
tư nước ngoài vào Việt Nam,
bà Trang khẳng định các nhà
đầu tư nước ngoài đã nhắm
vào TP.HCM để đầu tư thì đa
phần là những DN có nguồn
vốn rất dồi dào, từ vài trăm
triệu USD đến hàng tỉ USD.
Vì vậy, cơ hội cho các khu đất
Thủ Thiêm là rất lớn.
Dẫn chứng chính DN của
mình, bà Trang cho hay khi
vào Việt Nam, điều đầu tiên
mà DN này nhắm đến là phải
có chỗ đặt văn phòng với vị
trí và quy mô xứng tầm. Theo
quy hoạch thì khu đô thị Thủ
Thiêm sẽ là trung tâm tài chính
quốc tế, nơi hội tụ các BĐS
tinh hoa và phục vụ cho giới
đầu tư khắp nơi trên thế giới
đến làm việc và sinh sống.
Trong tương lai, nếu khu đô
thị này hoàn thiện đúng như
quy hoạch thì sẽ đáp ứng được
các nhu cầu này.
Hiện tại, những điều kiện
để cung ứng cho nhà đầu tư
nước ngoài vào TP.HCM vẫn
chưa nhiều. Bà Trang cho
rằng khu đô thị Thủ Thiêm
vẫn chủ yếu là nhà ở, cần
phải đẩy mạnh đầu tư các
chức năng trung tâm kinh tế,
tài chính, văn hóa, giải trí.
Ngành BĐS chính là mạch
sống của nền kinh tế, vì vậy
việc đấu giá đất không chỉ là
để thu tiền về mà quan trọng
hơn là việc cam kết thực hiện
các dự án của nhà đầu tư sẽ
đóng góp cho sự phát triển
về cảnh quan, kiến trúc đô
thị của TP.
Nói về hệ lụy của các nhà
đầu tư bỏ cọc trong vụ đấu giá
mới đây, bà Trang bày tỏ sự
lo ngại khi “một vài chủ đầu
tư không cam kết đi đến cuối
cùng sau khi trúng đấu giá
khiến chúng ta bị tổn thương,
rất dễ dẫn đến ách tắc khi có
nhà đầu tư tiếp theo”.
Để giải quyết vấn đề này,
bà Trang góp ý trong thời
gian tới, TP nên xem xét
lại tất cả khu đất, lô đất đấu
giá, xem lại tổng quan, làm
sao để hỗ trợ nhà đầu tư một
cách tối ưu, hỗ trợ nhà đầu tư
nước ngoài. Như chính phủ
Singapore vẫn xây rất nhiều
tòa nhà văn phòng để thu hút
FDI vào nhằm cạnh tranh với
Malaysia, khu đất đó thành
một điểm hút mạnh. Từ đó chi
phí đầu tư vào Singapore sẽ
tốt hơn các nước khác.
Góc nhìn mới về bất
động sản “tinh hoa”
Ở góc nhìn mới về khu đô
thị Thủ Thiêm như một loại
hìnhBĐS tinh hoa, TSNguyễn
Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi
giới BĐSViệt Nam nhận định
Thủ Thiêm có vị trí, cấu trúc
dân cư và vai trò tương tự
các khu đô thị trung tâm có
giá trị thương mại cao như
Manhattan (New York, Mỹ)
hay Phố Đông (Thượng Hải,
Trung Quốc).
Sau khi trở thành TP trong
Các nhà đầu tư nước
ngoài đã nhắm vào
TP.HCM để đầu tư
thì đa phần có nguồn
vốn rất dồi dào, từ
vài trăm triệu USD
đến hàng tỉ USD.
Nhiều giải pháp nhằmhoàn thiện
phương thức đấu giá đất được nêu
ra nhằmkhai thác hiệu quả hơn
quỹ đất công trong thời gian tới.
Đấu giá quyền sử dụng đất cung không
đủ cầu
Đấu giá đất là hoạt động tạo
sânchơilànhmạnhchonhàđầu
tư một cách công khai, minh
bạch để có được mức giá cao
nhất có thể nhằm tăng nguồn
thu cho TP. Do đó phương án
đấugiáphảitránhnhữngcảntrở
đối với người thamgia đấugiá.
Theo đó, thông tin tiếp cận
đấugiáphảirộngrãi,phảiphòng
ngừa được sự thông đồng dìm
giá giữa các DN thamgia đấu giá và giữa tổ chức đấu giá với DN.
Nếu có tình huống cơ quan tổ chức đấu giá cản trở, giấu
thông tin thì DN và người dân phải kiến nghị với cơ quan chính
quyền để kịp thời xử lý triệt để.
Hiện đấu giá QSDĐ cung không đủ cầu, DN đặc biệt quan
tâm hoạt động này vì có quỹ đất sạch, không phải mất thời
gian, chi phí làm thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy
nhiên, DNmuốn thamgia đấu giá phải có đủ năng lực tài chính
bởi khi DN không đủ khả năng trúng đấu giá rồi lại bỏ cọc sẽ
làmảnh hưởng đến thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất đai.
Ông
NGỤY CAO THẮNG
,
Giám đốc Trung tâm dịch vụ
đấu giá tài sản TP.HCM
