10
Bất động sản -
ThứNăm21-4-2022
cao cấp thì việc xây NƠXH
chung trong dự án sẽ có nhiều
bất cập. Những người thuộc
diệnmua NƠXHhầu như đều
có thu nhập thấp nhưng phải
đóng các khoản phí, dịch vụ
chung. Việc họ phải chịu chi
phí quản lý, dịch vụ của dự án
trung, cao cấp sẽ là “quá sức”.
Đại diện một công ty BĐS
cũng cho biết việc bắt buộc
dành 20% tổng diện tích đất
ở để xây dựng NƠXH tại một
dự án sẽ khiến thiết kế chung
khôngđồngbộ, thiếumỹquan,
giảm hiệu quả đầu tư và khó
khăn trong việc cung cấp các
dịch vụ, tiện ích...
Đồng quan điểm, ông Lê
Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp
hội BĐS TP.HCM (HoREA),
đưa ra ví dụ chủ đầu tư dự án
nhà ở thương mại cao cấp
B tại phườngAn Phú, TPThủ
Đức có quy mô diện tích 2 ha
nên phải dành 4.000 m
2
đất
để xây dựng NƠXH trong dự
án theo quy định của Nghị
định 49. Chủ đầu tư đã mua
lại quyền sử dụng đất khu đất
này với giá bình quân 80 triệu
đồng/m
2
dẫn đến chi phí giải
phóngmặt bằng lên đến 320 tỉ
đồng và được tính vào chi phí
đầu tư NƠXH. Dẫn đến giá
thành NƠXH tại đây lên đến
35-40 triệu đồng/m
2
(giá quá
cao), không thể làm NƠXH
được nữa.
chỉnh giá đất hằng năm tùy
theo từng khu vực do UBND
cấp tỉnh quy định.
Vídụnhưdựánnhàởthương
mạiAtại quận 1, TP.HCM(hệ
số 2,5) có diện tích 20.000 m
2
với tổng số 1.000 căn hộ, nếu
phải dành 20% tổng số căn hộ
làm NƠXH là tương đương
200 căn hộ; hoặc phải dành
20% diện tích đất (là 4.000
m
2
) theo quy hoạch và thiết kế
được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt.
“Chủ đầu tư có thể đề xuất
hoán đổi 200 căn hộ NƠXH
này bằng NƠXH tại huyện
Bình Chánh (hệ số 1,9). Công
thức tính số lượng căn hộ hoặc
diện tích sàn xây dựng căn hộ
NƠXHhoặc diện tíchđất ở sau
hoán đổi bằng số lượng căn hộ,
hoặc diện tích sàn xây dựng,
hoặc diện tích đất ở hoán đổi
nhân (X) với hệ số điều chỉnh
giá đất của khu vực sau hoán
đổi chia (:) hệ số điều chỉnh
giá đất của khu vực trước hoán
đổi” - ông Châu đề xuất.
Như vậy, sau khi tính toán
hoán đổi phần quỹ đất 20%
dành cho NƠXH ở dự án
quận 1 sang vị trí ở huyện
Bình Chánh thì mức “nghĩa
vụ” của chủ đầu tư từ 200
căn NƠXH sẽ tăng lên 263
căn. Còn chủ đầu tư chọn
phương án hoán đổi diện tích
đất NƠXH thì diện tích sau
hoán đổi từ 4.000 m
2
sẽ tăng
lên 5.260 m
2
.•
“Nếu xác định giá trị quỹ
đất 4.000 m
2
này theo giá thị
trường để hoán đổi quỹ đất
khác hoặc quỹNƠXHkhác có
giá trị tương đương thì Nhà
nước sẽ có nhiều NƠXH
hơn ở vị trí khác, với giá
bán NƠXH phù hợp hơn” -
ông Châu phân tích.
Nhiều DN BĐS cũng đề
xuất chuyển đổi quỹ đất 20%
dành cho NƠXH sang một
khu vực khác thuộc sở hữu
của chủ đầu tư phù hợp hơn.
Chẳng hạn, quỹ đất chuyển
đổi sang vị trí những khu
vực lân cận hoặc xa hơn của
chủ đầu tư mua hoặc đầu tư
phù hợp với quy hoạch, phù
hợp với mặt bằng chung của
người mua NƠXH.
Hoán đổi bằng
số lượng căn hộ
hoặc diện tích đất
Kiến nghị về vấn đề này,
chủ tịch HoREAcho biết hiệp
Theo các doanh
nghiệp, việc chỉ áp
đặt một phương
thức là không hợp
lý, thiếu tính khả thi
và không phù hợp
thực tiễn.
hội đề nghị Bộ Xây dựng và
Chính phủ xem xét quy định
chủ đầu tư dự án nhà ở thương
mại phải bàn giao NƠXH
có thể bằng “quota” 20% số
lượng nhà ở hoặc diện tích
sàn xây dựng. Trường hợp
thực hiện hoán đổi “quota”
20% quỹ nhà ở hoặc quỹ đất
ở của dự án nhà ở thương
mại bằng số lượng NƠXH
tương đương tính theo căn hộ
hoặc diện tích sàn xây dựng
căn hộ, hoặc diện tích đất ở
tương đương, theo hệ số điều
QUANGHUY
N
hiều chủ đầu tư dự án
nhà ở thương mại đang
đau đầu với quy định tại
Nghị định 49/2021 của Chính
phủ về phát triển và quản lý
nhà ở xã hội (NƠXH), có hiệu
lực từ tháng 4-2021, bắt buộc
phải xây dựng NƠXH trong
dự án. Cụ thể, dự án nhà ở
thương mại có diện tích từ 2
ha trở lên tại các đô thị loại
đặc biệt và loại I hoặc từ 5
ha trở lên tại các đô thị loại
II và loại III phải dành 20%
tổng diện tích đất ở để xây
dựngNƠXH, chứ không được
chọn phương thức nộp tiền
hay hoán đổi đất.
Khóxâynhàgiá rẻnằm
trong khu “nhà giàu”
Nghị định 49/2021 bãi
bỏ phương thức chuyển giao
quỹ nhà ở tương đương giá
trị quỹ đất 20% dành cho
NƠXH, buộc chủ đầu tư phải
xây dựng NƠXH. Theo các
doanh nghiệp (DN), việc chỉ
áp đặt một phương thức là
không hợp lý, thiếu tính khả
thi và không phù hợp thực tiễn.
Bà Trịnh Thị Kim Xuyến,
Phó Tổng giám đốc Tập đoàn
Bất động sản (BĐS)VạnPhúc,
cho biết DN lựa chọn phát
triển dự án từ trung cấp đến
Việc bắt buộc phải xây dựng nhà
ở xã hội trong dự án sẽ giảmhiệu
quả đầu tư, khó khăn trong việc
cung cấp các dịch vụ, tiện ích...
Đề xuất đổi đất quận1 lấy
đất Bình Chánh
xây NƠXH
Từ ngày 20-1, theo quy định tại Thông tư
20/2021 của Ngân hàng Nhà nước, người
mua NƠXH sẽ không được vay vốn tín dụng
ưu đãi tại các tổ chức tín dụng thương mại
được Nhà nước chỉ định, mà chỉ được vay vốn
ở Ngân hàng Chính sách xã hội.
Nhưvậy,ngườimua,thuêmuaNƠXHbịthiệt
thòi vì nay chỉ cònmột cửa vay lãi suất ưu đãi
4,8%/nămqua Ngân hàng Chính sách xã hội.
Nếu không vay được ở đây thì phải vay các
tổ chức tín dụng khác với lãi suất vay thương
mại cao gấp đôi, lên đến khoảng 9%/năm
và phải có tài sản thế chấp khác.
VìvậyHoREAđềnghịsửađổi,bổsungThông
tư 20/2021 theo hướng gần như vẫn giữ
nguyên nội dung quy định trước đây, bổ
sung đối tượng vay vốn để mua, thuê mua
NƠXH vào đề án sửa đổi Luật Nhà ở.
Cửa vay lãi suất thấp hẹp dần với người mua nhà
Nhiều cánbộ quậnCầuGiấy bị kỷ luật vụbiệt thựxâydựng sai phép
Ông Trần Việt Hà, Phó Chủ tịch UBND quận Cầu Giấy,
vừa có báo cáo gửi UBND TP Hà Nội về việc xử lý sai phạm
trật tự xây dựng tại công trình biệt thự số 9 lô B (khu 5,2 ha
Yên Hòa, quận Cầu Giấy) theo chỉ đạo trước đó của TP.
Theo đó, báo cáo cho biết vụ việc đã được Thường trực
Quận ủy Cầu Giấy chỉ đạo xử lý, UBND quận cũng chỉ
đạo các đơn vị của quận (Phòng Quản lý đô thị, Đội quản
lý trật tự xây dựng (QLTTXD) đô thị, UBND phường Yên
Hòa và các đơn vị liên quan) rà soát, hoàn thiện hồ sơ để
thực hiện việc xử lý dứt điểm vi phạm. Tuy nhiên, trong
báo cáo này, phó chủ tịch UBND quận Cầu Giấy cũng
viện dẫn nhiều lý do khiến công tác xử lý biệt thự xây
dựng sai phép trên gặp khó khăn, vướng mắc.
Cụ thể, báo cáo cho hay dự án khu biệt thự 5,2 ha khu
đô thị mới Yên Hòa được thực hiện theo Quyết định số
20/2000 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người
hoạt động cách mạng từ trước Cách mạng Tháng Tám
năm 1945 cải thiện nhà ở. Các công trình tại đây hoàn
thành đưa vào sử dụng từ năm 2004 đến 2006.
Trong quá trình sử dụng, khu đất đã năm lần điều chỉnh
quy hoạch, tăng số ô đất từ 96 lên 112 ô, tăng mật độ xây
dựng nhưng không đồng đều. Trong đó, có những ô đất
mật độ xây dựng được điều chỉnh tăng 3,25 lần so với
quy hoạch được duyệt. Thực tế, mật độ xây dựng áp dụng
với khu biệt thự 5,2 ha thấp hơn các khu đất liền kề cùng
thuộc dự án khu đô thị mới Yên Hòa.
“Chỉ tiêu quy hoạch của các ô đất trong dự án khác
nhau. Nhiều ô đất vẫn giữ nguyên các chỉ tiêu quy hoạch
từ khi dự án được phê duyệt năm 2000 nhưng có các ô đất
được điều chỉnh cao hơn, tạo nên sự không đồng bộ trong
khu vực…” - báo cáo của UBND quận Cầu Giấy nêu.
Bên cạnh đó, hiện các hộ dân trong khu vực liên tục có
đơn đề nghị điều chỉnh tổng thể quy hoạch khu 5,2 ha cho
phù hợp với tình hình thực tế và phù hợp với quy chuẩn xây
dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Các hộ dân khiếu nại việc
UBND quận cấp giấy phép xây dựng cho gia đình, đề nghị
tạm dừng cưỡng chế trong thời gian giải quyết khiếu nại.
“Ngày 8-2, UBND quận Cầu Giấy đã ban hành Quyết
định số 235/QĐ-UBND về việc xác minh nội dung khiếu
nại và đang giải quyết theo quy định” - báo cáo nêu.
Báo cáo của UBND quận Cầu Giấy cũng nêu: Theo chỉ
đạo của TP, quận cũng đã chỉ đạo các đơn vị liên quan
họp kiểm điểm, có hình thức xử lý tập thể, cá nhân để xảy
ra vi phạm.
Đối với Đội QLTTXD đô thị, đã phê bình ông Phạm
Quang Mạnh, Đội phó và chín chuyên viên được giao
nhiệm vụ phụ trách địa bàn phường Yên Hòa, tổ cơ
động các thời kỳ. Đồng thời đề xuất xem xét kỷ luật
khiển trách đối với ông Trần Anh Tuấn, Đội trưởng Đội
QLTTXD đô thị. Ngoài ra, UBND quận Cầu Giấy đã
ban hành quyết định kỷ luật khiển trách đối với công
chức Lê Quang Vịnh, Tổ trưởng Tổ QLTTXD đô thị
phường Yên Hòa.
Đối với UBND phường Yên Hòa, đề xuất xem xét
kỷ luật khiển trách đối với ông Đỗ Ngọc Anh, Chủ tịch
UBND phường và ông Nguyễn Xuân Quang, Phó Chủ
tịch phường. Đối với Phòng Quản lý đô thị quận, đã tiến
hành họp kiểm điểm, rút kinh nghiệm về công tác quản lý
quy hoạch và kiểm tra sau cấp phép.
Đặc biệt, ngày 8-4, UBND quận đã tổ chức họp kiểm
điểm trách nhiệm của các tập thể và cá nhân để xảy ra vi
phạm tại công trình trên. Sau cuộc họp này quận đã thành
lập các hội đồng kỷ luật công chức để thực hiện việc
xem xét xử lý kỷ luật đối với các cá nhân có vi phạm. Dự
kiến hội đồng kỷ luật sẽ tổ chức họp vào ngày 22-4 tới.
TRỌNG PHÚ
Nghị định 49/2021 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ tháng 4-2021
bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Ảnh: QUANGHUY
