3
Thời sự -
ThứBa30-7-2024
Chuyên gia kinh tế
HUỲNH PHƯỚC NGHĨA
,
Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (CTELG),
Trường ĐH Kinh tế TP.HCM (UEH):
Tăng thungân sách, thị trường
nhàđất TP.HCMhết “nóng sốt”
Theo dự thảo điều chỉnh Quyết định 02 về bảng giá đất trên
địa bàn TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1-8 có nhóm tám
đối tượng bị tác động gồm: Nhóm hộ gia đình, cá nhân được
công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng
giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay
ngoài hạn mức theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trong
đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng
(do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường).
Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét
đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên
cơ sở bảng giá đất. Nội dung này đang được Chính phủ đưa
vào dự thảo nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ
tác động đến một số nhóm đối tượng, nhất là việc tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân có đất ngoài hạn mức. Đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời
điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất. Đối với việc tính thuế sử
dụng đất, trước đây mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá.
Đến nay, bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận với giá thị trường nên mức thuế sử dụng
đất sẽ tăng lên. Như vậy, bảng giá đất tăng cao thì các loại thuế, phí liên quan sẽ tăng theo,
người dân sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng.
Thứ hai là khi giao dịch mua bán nhà đất, áp dụng theo bảng giá đất mới thì thị trường
nhà đất TP.HCM sẽ không còn “nóng sốt”, không còn cơ hội đầu cơ bất động sản (BĐS).
Nếu áp dụng bảng giá đất mới, dự báo giao dịch mua bán BĐS sẽ chậm lại vì người mua sẽ
tính toán kỹ hơn về chi phí.
Tóm lại, bảng giá đất mới tăng tiệm cận với giá thị trường (theo Sở TN&MT TP.HCM, dự
thảo bảng giá đất mới bằng 70% giá thị trường) là phù hợp với quy định của Luật Đất đai mới.
Lợi ích của bảng giá đất mới thì ngân sách tăng thu, hết đầu cơ BĐS. Đối với người dân đã sử
dụng đất sở hữu nhà ở thì phải đóng thuế, phí nhiều hơn. Còn doanh nghiệp thì chi phí đầu tư
phát triển dự án BĐS phải tăng lên, tùy hiện trạng quyền sử dụng đất hiện tại của dự án.
Ông
LÊ HỮU NGHĨA
,
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA),
Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành:
2 trườnghợpbị ảnhhưởng trực tiếp
khi bảnggiáđất tăng
Dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM tác động thấy rõ nhất
là khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ không
còn tình trạng kê khai hai giá. Trước đây, bảng giá đất thấp chỉ
bằng 20%-30% so với giá thị trường nên có tình trạng kê khai
hai giá. Nghĩa là giá BĐS kê khai bán thấp hơn giá bán thực tế,
miễn cao hơn bảng giá đất để đóng thuế, phí thấp.
Với dự thảo bảng giá đất mới sát với giá thị trường, người
dân khi chuyển nhượng đóng lệ phí trước bạ và thuế thu
nhập cá nhân cao hơn. Vì vậy, bảng giá đất sát với giá thị
trường sẽ “bít cửa” tình trạng mua bán hai giá để trốn thuế,
tránh thất thu ngân sách.
Trường hợp bị ảnh hưởng thứ hai là Nhà nước cho thuê
đất hoặc các dự án nhỏ vài ngàn mét vuông, dự án thương mại dịch vụ thì khi giao đất
thực hiện dự án, chủ đầu tư phải đóng theo bảng giá đất. Khi bảng giá đất tăng thì các
trường hợp này phải đóng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tăng lên. Tuy nhiên, doanh
nghiệp kinh doanh BĐS không bị ảnh hưởng do tính tiền sử dụng đất theo phương pháp
thặng dư chứ không tính theo bảng giá đất.
Với bồi thường khi giải tỏa áp dụng theo bảng giá đất mới nhưng thực tế không hề thay
đổi. Vì theo quy định cũ, bồi thường khi giải tỏa áp dụng theo bảng giá đất cũ (thấp) nhưng
đã có hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) cao. Ví dụ như khu vực dự án đường vành đai 3, hệ
số K được điều chỉnh cao 15-30, mặc dù bảng giá đất cũ, người dân vẫn được bồi thường
với mức giá cao gần bằng giá thị trường. Còn nếu áp dụng bảng giá đất mới tăng cao nhưng
hệ số K sẽ điều chỉnh thấp xuống thì mức bồi thường khi giải tỏa cũng tương đương.
Luật sư
NGUYỄNVĂN HẬU
,
Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM:
Thị trườngBĐSkhông cònbán
2giánhằmtrốn thuế
Bảng giá đất tại TP.HCM hiện nay theo Quyết định 02
năm 2020 bị khống chế bởi quy định về khung giá đất (tối
đa 162 triệu đồng/m²) nên phải điều chỉnh giảm so với
thông tin thị trường đã thu thập. Do đó, bảng giá đất không
thể tiệm cận với giá đất thị trường.
Việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được
thực hiện theo nguyên tắc thị trường, tăng thu ngân sách.
Các dự án đầu tư công sẽ triển khai tốt khi phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân sẽ cao sát với giá
thị trường, nhận được sự đồng thuận nhiều hơn.
Dự thảo bảng giá đất mới cũng mang đến nhiều mặt tích
cực khi bảng giá đất mới được áp dụng tiệm cận với giá thị
trường. Cụ thể là sẽ ngăn chặn tình trạng hợp đồng mua bán BĐS hai giá để trốn thuế, ngăn
chặn thất thu ngân sách nhà nước.
Bảng giá đất
Xây dựng bảng giá đất theo khảo sát
giá mua bán ở địa phương
Tại buổi họp báo, Giám đốc Sở TN&MT TP Nguyễn Toàn
Thắng thông tinLuậtĐất đai 2024giaoUBNDTPxâydựngvà
ban hành bảng giá đất để phù hợp với thực tế địa phương.
Bảng giá đất điều chỉnh mới của TP.HCM được sử dụng
từ ngày 1-8-2024 đến 31-12-2025. Đến ngày 1-1-2026 sẽ
có bảng giá thị trường áp dụng cho toàn địa bàn TP và cả
nước cũng có bảng giá mới.
“Bảng giá điều chỉnh của TP.HCM lần này được đưa ra
dựa trên việc sử dụng dữ liệu thị trường cụ thể là giao dịch
đất đai từ nguồn thuế, từ văn phòng đăng ký đất đai, các
trường hợp giao dịch đất đai...” - ông Thắng nói.
Tiêu điểm
4.565
tuyến đường tại TP.HCM sẽ
được điều chỉnh theo bảng
giá đất mới, tăng 557 tuyến
so với bảnggiá đất hiện hành.
TheoSởTN&MT,việcđềnghị
bổ sung các tuyến đường là
xuất phát từ đòi hỏi thực tiễn
củacôngtácquảnlýnhànước.
Việc bổ sung này không gây
ảnh hưởng đến công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất với các
dự án đang triển khai.
Đối chiếu hai bảng giá đất
hiện hành và theo mức đề xuất
của dự thảo, có thể thấy mức
giá này vẫn chưa thực sự sát với
giá thị trường. Tại buổi họp báo
chiều 29-7, ông Nguyễn Toàn
Thắng, Giám đốc Sở TN&MT
TP.HCM, cho biết nếu tính giá
trung bình so với bảng giá đất
tại Quyết định 02 thì chỉ tăng
khoảng bảy lần. Hơn nữa, khi
banhànhbảnggiáđấttheoQuyết
định 02 thì TPsẽ phải ban hành
kèm hệ số K để điều chỉnh giá
đất theo từng khu vực cụ thể.
Như vậy, bảng giá đất sẽ
được nhân với hệ số K là 3,5
lần. Theo Luật Đất đai 2024,
bảng giá đất sẽ theo nguyên
tắc thị trường, không còn hệ
số K. Vì vậy, ôngThắng khẳng
định giá đất điều chỉnh theo
Luật Đất đai 2024 chỉ tăng
khoảng 2,5 lần, tương đương
với khoảng 70%giá thị trường.
Phân tích cụ thể tại các tuyến
đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ và
ĐồngKhởi, quận 1, ôngThắng
cho biết năm 2021, UBND TP
phê duyệt giá đất cụ thể cho căn
nhà thuộc tầng trệt là 680 triệu
đồng/m
2
, giá đất thị trường tại
khu vực này tương ứng với 970
triệu đồng/m
2
. “Nay bảng giá
đất dự kiến điều chỉnh cho ba
tuyến đường này là 810 triệu
đồng/m
2
là phù hợp với mặt
bằng chung của khu vực” - ông
Thắng khẳng định.
Không ảnh hưởng
đến thị trường
bất động sản
Tại buổi họp báo, nhiều ý
kiến cho rằng khi đưa ra bảng
giá đất điều chỉnh lần này sẽ
làm tăng giá bất động sản. Sở
TN&MT khẳng định bảng giá
đất này không đưa vào chi phí
của bất động sản do đó không
làm tăng giá của bất động sản.
“Giá của bất động sản hoạt
động theo quy luật cung cầu
chứ không phải do bảng giá
đất này mà làm tăng hay giảm
giá bất động sản. Tất cả sản
phẩm bất động sản khi đưa ra
thị trường thì tất cả chi phí đã
được hạch toán trên dữ liệu thị
trường. Bảng giá đất điều chỉnh
tiệm cận với giá thị trường nên
không ảnh hưởng đến giá bất
động sản” - Phó phòng Kinh
tế đất Đào Quang Dương, Sở
TN&MT, lý giải.
Cũng theo Sở TN&MT, qua
đánh giá sơ bộ thì nhóm có
ảnh hưởng nhiều là đối tượng
chuyển mục đích sử dụng đất
và công nhận quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân.
Theođó, các đối tượngnày sẽ
áp dụng bảng giá đất cho tất cả
diện tích không phân biệt diện
tích trong hay ngoài hạn mức.
Trong đó, đối với diện tích
đất ngoài hạnmức không bị ảnh
hưởng do bảng giá đất được
xây dựng theo nguyên tắc thị
trường. Tuy nhiên, diện tích
đất trong hạn mức sẽ có xét
đến cácmốc thời điểm sử dụng
đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ
sở bảng giá đất. Nội dung này
đang được Chính phủ đưa vào
dự thảo nghị định về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất. Theo dự
thảo thì tỉ lệ thu xét theo mốc
thời điểm 10%-50% bảng giá
đất dự kiến điều chỉnh.
Đối với việc tính thuế sử
dụng đất, trước đây mức thuế
sử dụng đất áp dụng mức
0,03% của giá đất tại bảng
giá đất. Đến nay, bảng giá
đất được điều chỉnh tiệm cận
với giá thị trường, do đómức
thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.
SởTN&MTđánh giá bảng
giá đất dự kiến điều chỉnh
thực chất đang đưa giá đất
theo quy định từng bước tiệm
cận với mặt bằng chung của
thị trường, góp phần tích cực
cho sự công bằng, minh bạch
cho các nhóm sử dụng đất
và tránh thất thu cho ngân
sách nhà nước.•
lĩnh vực đất đai và tính giá khởi điểm để
đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Sở TN&MT, trong 11 đối tượng
thực hiện thủ tục hành chính thì có ba
nhóm không bị tác động và tám nhóm bị
tác động bởi bảng giá đất. Trong đó, nhóm
hộ gia đình, cá nhân sẽ bị ảnh hưởng
nhiều nhất.
VIỆT HOA
ĐườngĐồng
Khởi, quận 1
làmột trong
những tuyến
đường đắt đỏ
nhất tại trung
tâmTP.HCM.
Ảnh chụp vào
chiều 29-7.
Ảnh:
PHƯỚCHUỆ
