6
Pháp luật
&
cuộc sống -
Thứ Năm26-9-2024
với giá 612,5 tỉ đồng. Bà Thùy thanh
toán tiền thành nhiều đợt, đợt đầu
tiên chuyển tiền vào tài khoản của
Cục Thi hành án dân sự (THADS)
TP.HCMđể thực hiện nghĩa vụTHA
của bà Hương. Số tiền này xem là
tiền cọc của bà Thùy…
Hợp đồng đặt cọc có điều khoản:
Nếu bàHương hủy hợp đồng chuyển
nhượng hoặc có bất kỳ hành vi
nào cản trở việc hoàn tất chuyển
nhượng… thì phải trả cho bà Thùy
gấp ba lần toàn bộ giá trị mà bà
Thùy đã thanh toán.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà
Hương đã bàn giao bản chính giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và
các giấy tờ liên quan để bàThùy thực
hiện thủ tục THA, đăng bộ sang tên
bà Hương trên giấy chứng nhận.
Cùng ngày 19-12-2020, bà Hương
ký hợp đồng ủy quyền có nội dung
chính là ủy quyền cho bà Thùy hoặc
con trai bà Thùy thanh toán tất cả
các khoản để hoàn tất nghĩa vụ THA
đối với các đồng thừa kế, được giải
tỏa các biện pháp ngăn chặn đối
với tài sản, nhận lại bản chính giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở, hồ sơ giải tỏa
các biện pháp ngăn chặn và toàn
bộ bản chính giấy tờ liên quan đến
tài sản…; đăng bộ, đăng ký đất đai,
tài sản gắn liền với đất; được toàn
quyền quản lý, sử dụng, cho thuê,
cho mượn, cho ở nhờ, nhận đặt cọc,
bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp
vốn, thế chấp; đăng ký, xóa đăng
ký giao dịch đảm bảo… Thời hạn
ủy quyền là 20 năm kể từ ngày ký
hợp đồng ủy quyền hoặc khi hợp
đồng hết hiệu lực theo quy định
pháp luật…
Căn cứ hợp đồng đặt cọc, bà
Thùy đã thay mặt bà Hương nộp
316,68 tỉ đồng vào tài khoản của
Cục THADS TP.HCM; thanh toán
cho bà Hương 10 tỉ đồng vào ngày
15-4-2021 và 10 tỉ đồng vào ngày
30-10-2021…
Tranh chấp phát sinh
Theo bà Hương, năm 2021, bà
và bà Thùy thỏa thuận lại, ký phụ
lục hợp đồng đặt cọc, chỉ chuyển
nhượng 1.000 m
2
giá 470 tỉ đồng,
còn diện tích 303,8 m
2
thì bà giữ
lại. Bản chính phụ lục này bà Thùy
giữ, bà không giữ bản chính hay
bản phôtô nào. Hiện căn nhà do
bà Hương và bà Thùy chiếm hữu;
trong đó bà Hương 303,8 m
2
, bà
Thùy 1.000 m
2
.
Ngày 11-6-2021, bà Thùy đã thực
hiện xong thủ tục đăng bộ sang tên bà
Hương trên giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nhưng không thông báo
cho bà Hương biết, không thanh toán
tiền đợt 2 theo thỏa thuận. Sau đó,
ngày 30-6-2021, vợ chồng bà Thùy
cập nhật biến động trên giấy chứng
nhận nhưng cũng không thông báo
cho bà Hương biết, cũng không
thanh toán tiền đợt 3.
Theo bà Hương, sau đó bà không
nhận được thông tin của bà Thùy
về quá trình thực hiện các thủ tục
để cập nhật bà Thùy thành chủ sở
hữu duy nhất của căn nhà cũng như
thực hiện các công việc tiếp theo của
hợp đồng đặt cọc. Ngày 29-4-2022,
bà liên hệ với Văn phòng Đăng ký
đất đai TP.HCM Chi nhánh quận 1
thì được biết bà Thùy đã thực hiện
xong thủ tục THA, thủ tục cập nhật
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
sang tên bà Thùy; không thông báo
cho bà mà tự ý ký hợp đồng chuyển
nhượng toàn bộ căn nhà cho chồng
bà Thùy với giá rất thấp là 434,7 tỉ
đồng. Hợp đồng chuyển nhượng
được công chứng ngày 12-6-2021.
Hợp đồng ghi tên bà là bên chuyển
nhượng nhưng thực tế bà không có
mặt, cũng không hề hay biết có việc
chuyển nhượng này…
Vợ chồng bà Thùy đã được cấp
mới hai giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, gồm Giấy chứng nhận số
CH01733 đối với phần đất 1.000 m
2
và Giấy chứng nhận số CH01734
đối với phần đất 303,8 m
2
. UBND
quận 1 cấp ngày 31-8-2022; sau đó
họ đã đem thế chấp ngân hàng để
đảm bảo các khoản vay…
Bà Hương khởi kiện, đề nghị
tòa hủy hợp đồng đặt cọc, hủy
hợp đồng ủy quyền, hủy hợp đồng
chuyển nhượng nhà đất, hủy hai giấy
chứng nhận, tuyên vô hiệu đối với
các hợp đồng thế chấp, hợp đồng
ủy quyền xử lý tài sản đảm bảo…
Trường hợp không hủy thì đề nghị
tòa buộc phía bà Thùy thanh toán
tiền mua nhà còn thiếu (hơn 190 tỉ
đồng) và lãi chậm trả.
Bị đơn có phản tố đưa ra nhiều đề
nghị, trong đó có đề nghị tòa buộc
bà Hương trả khoản tiền gấp ba lần
khoản phải THA vì vi phạm nghĩa
vụ bàn giao nhà…
Phạt cọc gần 1.000 tỉ đồng
TAND quận 1 xét xử sơ thẩm và
tuyên án vào ngày 12-6-2024. Tại
phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn đề
nghị HĐXX hủy hợp đồng đặt cọc
do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh
toán đúng hạn. Trong khi đó, bị đơn
cho rằng đã thanh toán theo đúng
thỏa thuận trong hợp đồng và yêu
cầu hủy hợp đồng của nguyên đơn
không thuộc các trường hợp được
quy định của BLDS.
Tòa nhận định rằng căn cứ hợp
đồng đặt cọc thì khi nguyên đơn
hoàn tất nghĩa vụ bàn giao và tất cả
nghĩa vụ THA thì nghĩa vụ thanh
toán đợt 1 mới phát sinh. Bị đơn
có quyền thanh toán trong vòng 30
ngày hoặc trong một thời gian khác
do bị đơn lựa chọn và bị đơn được
toàn quyền quyết định “việc thanh
PHƯƠNG LOAN
T
heo lịch xét xử, hôm nay (26-
9), TAND TP.HCM sẽ đưa vụ
án tranh chấp về hợp đồng đặt
cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng
mua bán nhà ở và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất… giữa nguyên
đơn Phạm Thị Diễm Hương và bị
đơn Nguyễn Thị Bích Thùy ra xét
xử phúc thẩm.
Vụ án có tình tiết pháp lý đáng chú
ý là tòa vừa xử buộc nguyên đơn bị
phạt cọc vừa buộc bàn giao nhà…
Chuyển nhượng nhà đất
giá 612,5 tỉ đồng
Căn nhà 219 Nguyễn Văn Thủ,
phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM
là di sản thừa kế. Bản án phúc thẩm
ngày 12-8-2020 của TAND Cấp
cao tại TP.HCM đã phán quyết di
sản này được chia thành bốn phần
cho bốn đồng thừa kế. Bà Phạm
Thị Diễm Hương (sinh năm 1953)
được toàn quyền sử dụng căn nhà
này sau khi thanh toán phần giá trị
di sản thừa kế cho các đồng thừa
kế là 312 tỉ đồng.
Do không đủ tiền thanh toán nên
bà Hương ký hợp đồng đặt cọc ngày
19-12-2020 với bà Nguyễn Thị Bích
Thùy. Hai bên cam kết sau khi bà
Hương toàn quyền sở hữu căn nhà
thì sẽ chuyển nhượng cho bà Thùy
Căn nhà 219Nguyễn Văn Thủ, phườngĐa Kao, quận 1. Ảnh: TRẦN LINH
Rắc rối vụ
“tòa vừa xử
phạt cọc, vừa
buộc bàn
giao nhà”
Phạt cọc chỉ áp dụng khi các bên không
thể giao dịch, bên có lỗi phải chịu phạt
cọc; còn nếu đã buộc thực hiện hợp đồng
thì phải áp dụng quy định về phạt vi phạm
về thực hiện hợp đồng.
toán có thể thực hiện một lần hoặc
nhiều lần và được thanh toán trực
tiếp vào Cục THADS”.
Nguyên đơn cũng trình bày rằng
bà Thùy không hề yêu cầu bà bàn
giao nhà, cũng không có bất kỳ ai
tới nhận, tiếp quản nhà. Trong khi
đó, bị đơn không thừa nhận điều này.
Về việc thanh toán, tòa cho rằng
bị đơn đã thực hiện đúng nghĩa vụ
thanh toán theo hợp đồng đặt cọc
do “bị đơn có quyền quyết định thời
hạn, phương thức, số tiền thanh toán
của đợt 1 và do nghĩa vụ thanh toán
đợt 1 chưa phát sinh nên việc bị đơn
thanh toán cho đợt 2 bắt đầu từ ngày
13-4-2021 là có cơ sở”.
Quá trình thực hiện hợp đồng,
nguyên đơn đã có đơn đề nghị về
việc giải tỏa ngăn chặn chuyển
dịch tài sản gửi đến Cục THADS
TP.HCM, đơn xin xác nhận gửi đến
UBND phường Đa Kao nên có cơ
sở xác định nguyên đơn đã được
bị đơn thông báo về thủ tục THA,
cập nhật biến động trên giấy chứng
nhận. Do đó, không có cơ sở chấp
nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc.
Về yêu cầu buộc bà Hương trả
gấp ba lần số tiền mà bị đơn đã
thanh toán, tòa nhận định đến nay
bà Hương và gia đình vẫn chiếm
hữu, sử dụng một phần nhà đất này
nên vi phạm nghĩa vụ bàn giao tài
sản theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt
cọc, vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng
chuyển nhượng (thỏa thuận về phạt
cọc trong trường hợp vi phạm nghĩa
vụ thực hiện việc chuyển nhượng
tài sản được thỏa thuận trong hợp
đồng đặt cọc). Do đó, căn cứ khoản
2 Điều 328 BLTTDS, tòa chấp nhận
yêu cầu buộc nguyên đơn bồi thường
gấp ba lần khoản phải THA (gần
1.000 tỉ đồng).
Bị đơn phải thanh toán cho nguyên
đơn phần tiền còn lại theo hợp đồng
đặt cọc là hơn 122 tỉ đồng.•
Theo tôi, tòa cấp phúc thẩm cần xem xét một số
vấn đề sau:
Thứ nhất, việc buộc nguyên đơn chịu phạt cọc với
mức gấp ba lần tiền cọc theo hợp đồng đặt cọc nhưng
cũng đồng thời buộc nguyên đơn thực hiện hợp đồng
chuyểnnhượngnhàđất bằngviệcgiaonhà đất là códấu
hiệu của việc áp dụng sai lầm nghiêm trọng trong áp
dụng pháp luật. Bởi lẽ việc phạt cọc chỉ áp dụng trong
trường hợp các bên không thể tiến hành giao dịch và
bên có lỗi sẽ phải chịu khoản phạt cọc; còn việc nếu
đã buộc thực hiện hợp đồng, tức là giao dịch phải tiến
hành thì phải ápdụngquy định về phạt vi phạmvề thực
hiện hợp đồng. Do đó, việc buộc bên bán vừa phải thực
hiện hợp đồng nhưng đồng thời chịu phạt cọc là trái
nguyên tắc này khi nhầm lẫn giữa phạt vi phạm theo
hợp đồng, giao dịch với quy định về phạt cọc.
Thứ hai, theo sự thừa nhận của các bên về việc bên
bán không bàn giaomột phần nhà đất (thực tế bên bán
vẫn đang ở trênmảnh đất này) dẫn đến vi phạmnghĩa
vụ thì rõ ràng bênmua chưa hoàn toàn chiếmhữu toàn
bộ tài sản. Trong khi đó, quyền chiếm hữu và sử dụng
hết sức quan trọng và cấu thành nên quyền sở hữu về
tài sản. Do đó, các giao dịch phát sinh như hợp đồng
thế chấp với ngân hàng, hợp đồng chuyển nhượng từ
bên được ủy quyền sang bên thứ ba chỉ diễn ra “trên
giấy” (chỉ thể hiện về ý chí định đoạt của bên được ủy
quyền) mà không đúng với thực tế sử dụng, chiếmhữu;
bởi trên hết, bên được ủy quyền chưa bao giờ thực sự
có toàn quyền về tài sản để tiến hành các giao dịch này.
Luật sư
LÊ NGÔ TRUNG
, Đoàn Luật sư TP.HCM
Cần phân biệt giữa phạt vi phạm theo hợp đồng với phạt cọc
Tiêu điểm
Cần xem xét hành vi
trốn thuế
TheoluậtsưLêNgôTrung,hợpđồng
đặt cọc đã thểhiện rõ vềgiá trị chuyển
nhượng là 612,5 tỉ đồng nhưng bên
đượcủyquyền lại chuyểnnhượngcho
người thứ ba (người trong gia đình)
với giá trị 434,717 tỉ đồng.
Do đó, dấu hiệu của hành vi trốn
thuế với mức chênh lệch giá trị khai
báogần200 tỉ đồngcầnđược xemxét.
