9
Đối với đất nông nghiệp, TP.HCM
phân ba khu vực và ba vị trí. Trong
đó, khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4,
5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận.
Khu vực 2 gồm các quận 7, 8, 12,
Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò
Vấp, TP Thủ Đức. Khu vực 3 gồm
các huyện Bình Chánh, Hóc Môn,
Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.
Cách tính giá đất nông nghiệp là
lấy giá đất tại QĐ02 nhân hệ số K
tương ứng theo từng khu vực, vị
trí tại QĐ56/2023. Trong đó, hệ
số K lần lượt ở từng khu vực là
2,7 - 2,6 - 2,5.
Tùy vị trí, giá mỗi mét vuông đất
lúa, trồng cây hằng năm ở khu vực 1
là 432.000-675.000 đồng; khu vực
2 là 416.000-650.000 đồng; khu
vực 3 là 400.000-625.000 đồng.
Đối với đất trồng cây lâu năm, mỗi
mét vuông ở khu vực 1 có giá là
518.000-810.000 đồng; khu vực 2
là 499.000-780.000 đồng; khu vực
3 là 480.000-750.000 đồng.
Tại QĐ79, TP cũng đã ban hành
BGĐ thương mại dịch vụ với số
tiền cụ thể thay vì tính dựa vào tỉ
lệ phần trăm của đất ở như trước.
Đáng chú ý, đối với đất thương
mại dịch vụ, thay vì quy định bằng
80% đất ở; còn đất sản xuất, kinh
doanh, giáo dục, y tế... bằng 60%
đất ở thì QĐ79 đã quy ra con số cụ
thể. Chẳng hạn, tại QĐ02 (chưa tính
hệ số K), đất thương mại dịch vụ
của mỗi mét vuông ở đường Đồng
Khởi được tính bằng 80% của đơn
giá 162 triệu đồng thì lần này con
số trên được xác định là 549 triệu
đồng/m
2
.
Theo QĐ79, BGĐ điều chỉnh
được dùng làm căn cứ để tính tiền
bồi thường, xác định giá đất cho
người tái định cư với người được
bồi thường về đất ở; tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập cá nhân
từ việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất; các khoản phí và lệ phí
liên quan đến việc sử dụng đất đai,
chuyển nhượng đất đai hoặc khi làm
nhưng vấn đề tái định cư lại không ảnh hưởng mấy
đến thị trường bất động sản nhà ở. BGĐ mới sẽ khiến
giá các sản phẩm nhà ở trên thị trường, nhất là khu
vực vùng ven tăng. Theo đó, các huyện sẽ bị ảnh
hưởng vì đất nông nghiệp còn nhiều, nhu cầu xây nhà
rất lớn của người dân bị tác động.
Cụ thể, theo BGĐ mới, giá đất nông nghiệp được
điều chỉnh bằng cách lấy giá đất nông nghiệp theo
QĐ02/2020 nhân với hệ số 2,5 - 2,7. Từ đó giá đất
nông nghiệp chỉ tăng nhẹ so với giá cũ. Trong khi giá
đất ở của TP.HCM lại có nhiều điều chỉnh tăng cao
4-38 lần. Do đó khi chuyển mục đích đất nông nghiệp
sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất với
khoảng chênh lệch cao hơn dù có giảm hơn so với dự
thảo trước đó.
Nhu cầu tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà ở là có thực,
TP.HCM cần xem xét tạo điều kiện cho người dân
ngoại thành giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục
đích sử dụng đất để xây nhà, xem xét, điều chỉnh cho
phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay.
Đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng bị ảnh
hưởng vì BGĐ mới tăng thì chi phí bồi thường cho
người dân sẽ cao hơn, khó thực hiện được dự án. Khi
đó, những doanh nghiệp lớn có lợi thế vì nguồn lực
tài chính lớn hơn. Điều này dẫn đến nguồn cung nhà
ở sẽ phát triển theo dạng đô thị quy mô lớn nhưng
khan hiếm nguồn cung hơn khi chi phí đầu tư tăng
cao, giá nhà ở sẽ tăng, người dân có nhu cầu ở thực bị
ảnh hưởng.
Ông
NGUYỄN QUỐC BẢO
,
Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động
sản TP.HCM (HREC):
Cần có thêm các
chính sách thu hút
nhà đầu tư
Nhìn chung BGĐ mới giúp
hài hòa lợi ích giữa các đối
tượng sử dụng đất cũng như
các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. BGĐ
cũ chưa cập nhật giá đất tái định cư khiến công tác
tái định cư bị ách tắc, ảnh hưởng đến tiến độ triển
khai các dự án hạ tầng phát triển đô thị.
BGĐ mới bổ sung giá đất tái định cư giúp đẩy
nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng các
dự án đầu tư công trên địa bàn TP. Cụ thể như các
dự án đường vành đai 2, 3, rạch Xuyên Tâm, metro
số 2, bờ bắc kênh Đôi… Qua đó, giúp TP đẩy nhanh
tốc độ giải ngân vốn đầu tư công.
Có thể thấy BGĐ tăng thì thu ngân sách hưởng lợi
tăng lên nhưng cũng khó kích cầu thị trường, khó thu
hút nhà đầu tư ngay. Khi BGĐ có hiệu lực thì cần
có độ trễ, phải mất một thời gian thì thị trường mới
có tác động tích cực. Do đó, TP.HCM cần có thêm
những chính sách thu hút đầu tư, khuyến khích nhà
đầu tư vào TP bằng nhiều giải pháp thiết thực hơn.
QUANG HUY
ghi
L
iên quan đến bảng giá đất (BGĐ) điều chỉnh vừa
ban hành theo Quyết định (QĐ) 79, nhiều ý kiến
chuyên gia đánh giá BGĐ mới được TP.HCM
đưa ra lần này công khai, minh bạch, đảm bảo quyền
lợi cho người dân và thúc đẩy các dự án phát triển
hạ tầng đô thị.
TS
HUỲNH PHƯỚCNGHĨA
,
Giám đốc Trung tâm Kinh tế,
luật và quản lý (Trường ĐH
Kinh tế TP.HCM):
Người dân được
bồi thường giá cao,
đẩy nhanh tiến độ
dự án đầu tư công
BGĐ là cơ sở để giải quyết các thủ tục hành chính
về đất đai cho người dân và tổ chức không bị ách tắc.
Việc điều chỉnh cũng đã được cập nhật phù hợp với
thực tế về giá đất của TP.HCM. BGĐ mới cập nhật
giá đất bồi thường, tái định cư theo vị trí đất đã phê
duyệt giá tại các dự án và dựa trên giao dịch thực tế
thu thập từ cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế.
Như các dự án đường vành đai 2, 3 được áp giá thị
trường để tính bồi thường ở mức cao, người dân đồng
thuận giao mặt bằng cho dự án. Do đó, việc áp dụng
BGĐ điều chỉnh sẽ thuận lợi, minh bạch, cắt giảm
được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất
cụ thể như trước đây. Người dân có đất bị thu hồi
cũng sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cao hơn.
Giá đất nông nghiệp tại BGĐ điều chỉnh tăng so
với trước đây làm cho khoảng cách chênh lệch địa
tô hài hòa hơn so với thực tế và dẫn đến các khoản
được trừ minh bạch, công bằng và hợp lý hơn cho các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện
nghĩa vụ tài chính.
Các dự án, công trình trọng điểm đầu tư công sẽ
triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc. BGĐ
điều chỉnh sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế của
TP, huy động được nguồn lực để nền kinh tế TP phục
hồi và phát triển. Tuy nhiên, đối với các dự án bất
động sản, nhà ở thương mại, BGĐ điều chỉnh tăng
ảnh hưởng đến chi phí của chủ đầu tư các dự án nhà ở
thương mại lẫn nhà ở xã hội.
Ông
TRẦN KHÁNH
QUANG
,
chuyên gia bất động
sản, Tổng Giám đốc Công ty
CP Đầu tư Việt An Hòa:
Xem xét nhu cầu
nhà ở của
người dân ở khu vực
ngoại thành
Xét về tác động tích cực, BGĐ mới của TP.HCM
đã tạo ra sự minh bạch, công khai, tạo thuận lợi hơn
trong công tác giải tỏa, bồi thường, tái định cư. Thế
Hài hòa
lợi ích của
người dân,
doanh
nghiệp
Bảng giá đất điều chỉnhmới của
TP.HCMsẽ khắc phục tình trạng
hai giá, đảmbảo công bằng, hài
hòa về lợi ích giữa người sử dụng
đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
bảng giá
Trong điều khoản chuyển tiếp của
QĐ79, trường hợp cơ quan nhà nước
có thẩmquyền đã tiếp nhận hồ sơ của
người sử dụng đất trước thời điểmQĐ
này cóhiệu lực thì giá đất để tínhnghĩa
vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp
tục thực hiện theo quy định tại thời
điểm nộp hồ sơ.
Tiêu điểm
theo hướng tăng, góp phần răn đe và làm giảm các hành vi
vi phạm, góp phần làm trong sạch và phát triển thị trường
bất động sản một cách lành mạnh.
Việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật
được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc
tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.
Đối với người có đất bị thu hồi, việc xác định giá tái định
cư sẽ công khai, minh bạch và nhanh hơn so với trước đây,
đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái
định cư. Bên cạnh các tác động có tính tích cực nêu trên,
việc điều chỉnh BGĐ có tác động đến nhu cầu chuyển mục
đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn TP.
Để giải quyết nội dung tác động nêu trên, theo quy định
về miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 2
Điều 157 Luật Đất đai năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã
giao Bộ Tài chính xây dựng và tham mưu Chính phủ ban
hành Nghị định quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối
với các trường hợp chưa được quy định tại khoản 1 Điều
157 Luật Đất đai năm 2024. Trong đó có trường hợp chuyển
mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
NGUYỄN CHÂU
Giá đất theo bảng giá đất điều chỉnh tăng 4-38 lần
so với quy định trước đây. Ảnh: NGUYỆTNHI
