3
Thời sự -
ThứSáu 26-6-2020
TP.HCM: Lối ranào
cho 14.000 ha đất
vướng quy hoạch?
- Bài 4
Gỡ vướng đất dính
quy hoạch không khó!
Ngoài việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, cần có chính sách phù hợp
cho người dân sống trong quy hoạch.
VIỆTHOA
T
rong các số báo trước,
Pháp
Luật TP.HCM
đã nêu những
bất cập, vướng mắc của hai
chức năng quy hoạch đất hỗn hợp
(ĐHH) và đất dân cư xây dựng
mới (ĐDCXDM). Tại sao có các
thuật ngữ này trong các đồ án quy
hoạch xây dựng. Phải xử lý như
thế nào? Một nguyên lãnh đạo Sở
QH-KT, người có nhiều năm kinh
nghiệm trong việc lập quy hoạch
1/2.000 đã chia sẻ với
Pháp Luật
TP.HCM
về những vấn đề đằng
sau hai thuật ngữ này.
“Lịch sử” quy hoạch đất
hỗn hợp, dân cư xây mới
Theo nguyên lãnh đạo SởQH-KT,
đặc thù của đô thị TP là một đô thị
đa chức năng. Nhà ở của người dân
đa phần kết hợp để kinh doanh,
buôn bán chứ không tách biệt khu
ở riêng, kinh doanh riêng.
Theo vị này, cách làm quy hoạch
trước đây là theomô hình kinh tế tập
trung, phần nào đất ở thì sẽ được tô
màu vàng, đất công cộng là màu đỏ.
Thời điểm đó quy hoạch được phân
rất rõ, ngoài khu ở, phần đất công
trình công cộng sẽ được làm tất cả
công trình như cửa hàng bách hóa
tổng hợp, nhà ăn… và đều thuộc
về Nhà nước.
Đến thời kỳ đất nước mở cửa, đa
dạng các thành phần kinh tế, trong
đó thành phần kinh tế tư nhân được
thừa nhận. Nhiều tổ chức, cá nhân
tham gia hoạt động kinh doanh và
sử dụng ngay vị trí nhà, đất của
mình để làm trụ sở hoặc cửa hàng
kinh doanh. Đô thị đã có nhiều
biến đổi, hệ thống quy chuẩn, tiêu
chuẩn và cách làm quy hoạch đã
lạc hậu nhưng vẫn được áp dụng
cho đến nay.
Trong khi đó, TP.HCM không
phải là một đô thị hoàn toàn mới
nên “ốp” hệ thống quy hoạch được
phân chia rõ ràng như trước đây thì
rất bất cập vì không có chức năng
nào rõ ràng.
“Vào thời điểm 2003-2005, lõi
trung tâm như quận 1, 3 biến đổi
rất nhiều. Nhiều tổ chức, cá nhân
lên Sở QH-KT để xin xây dựng văn
phòng, siêu thị, trung tâm thương
mại…, những thứ mà trước đây
chưa từng có. Nếu giải quyết thì rất
kẹt vì lúc đó quy định những công
trình này là công trình công cộng
và của Nhà nước” - vị này chia sẻ.
Nguyên lãnh đạo Sở QH-KT cho
biết trong những năm từ 2006 đến
2009, làn sóng đầu tư nước ngoài
“đổ bộ” rất mạnh vào TP.HCM.
Lúc đó, cũng rất nhiều nhà đầu tư
mong muốn được xây dựng trung
tâm thương mại, các công trình
văn phòng kết hợp khách sạn,
thương mại, dịch vụ. Định hướng
của TP ban đầu là xây dựng khu
vực trung tâm là khu đa chức năng,
văn phòng, dịch vụ, thương mại.
Vì vậy, khi đó Sở QH-KT đã tham
mưu cho UBND TP, (lúc đó chưa
có đồ án quy hoạch khu trung tâm
hiện hữu 930 ha), nên đưa vào loại
chức năng hỗn hợp. Theo đó, người
dân, doanh nghiệp có thể xây dựng
các công trình hỗn hợp như ở kết
hợp kinh doanh, thương mại, dịch
vụ, văn phòng…
“Tuy nhiên, nếu công trình hỗn
hợp thì sẽ xây dựng trên đất gì?
Nếu gọi là công trình hỗn hợp thì
có thể gọi là ĐHH không? Vấn đề
này sở đã có trao đổi với Bộ Xây
dựng và được bộ chấp thuận nhưng
thời điểm đó những nội dung này
không được thể hiện bằng văn bản”
- nguyên lãnh đạo Sở QH-KT nói.
Đồng thời, ông cho biết đó cũng
chính là nguồn gốc xuất hiện của
thuật ngữ ĐHH.
Về thuật ngữ đất quy hoạch
DCXDM, theo vị này là không có
trong quy định pháp luật nhưng đã
có từ lâu trong quá trình lập các đồ
án quy hoạch 1/2.000. Theo ông,
ĐDCXDM là tổng diện tích đất được
quy hoạch là đất ở trừ đi phần diện
tích đất ở hiện hữu, còn lại vẫn là đất
ở nhưng chưa xây dựng. “Bản chất
đó vẫn là đất ở, vì vậy cách ứng xử
không khác gì đất ở cả. Việc cấm
chuyển mục đích, tách thửa và chỉ
cấp phép xây dựng có thời hạn là
rất phi lý” - vị này nói.
“Né” đất cây xanh, “nhét”
hết vào đất hỗn hợp
Nguyên lãnh đạo Sở QH-KT cho
hay đến năm 2008, Quy chuẩn xây
dựng Việt Nam 01:2008 ra đời, có
nói về ĐHH nhưng chủ yếu là nhấn
mạnh về công trình xây dựng hỗn
hợp như nhà ở kết hợp thương mại,
dịch vụ, văn phòng.
Thời điểm đó, ngành quy hoạch
TP.HCM cũng định hướng theo
những nội dung này và chủ yếu
tập trung quy hoạch ĐHH ở một
số tuyến đường có khả năng kinh
doanh, thương mại… tại các quận
trung tâm. Mục đích để thu hút đầu
tư và phát triển khu vực trung tâmTP
đúng với định hướng quy hoạch là
khu vực trung tâm tài chính, thương
mại, dịch vụ.
Đến năm 2013, TP bắt đầu tập
trung phủ kín quy hoạch 1/2.000
trên toàn TP. Lúc đó, các quận,
huyện cấp tập làm quy hoạch để
phê duyệt cho kịp với tiến độ. Một
trong những chức năng quy hoạch
khiến các địa phương ngán nhất
chính là quy hoạch đất cây xanh.
“Cái khó “nhai” nhất là đất cây
xanh nên quận, huyện nào cũng
tìm cách né. Lý do là nếu chấm cây
xanh lên thì người dân sẽ phản ứng,
phường, xã cũng không dám đưa
ra lấy ý kiến người dân. Vì vậy, cứ
“nhét” hết vào ĐHH. Trong đó, ghi
tỉ lệ cây xanh nhưng chính họ cũng
không biết vị trí của nó nằm ở đâu.
Chính bất cập này là hệ lụy bây giờ
phải giải quyết” - nguyên lãnh đạo
Sở QH-KT cho biết.
Vị này cho rằng đây là cách làm
sai với quy định. Bởi với đồ án quy
hoạch 1/2.000, phải xác định được
chức năng sử dụng đất của từng ô
phố. “Do mập mờ vị trí cụ thể của
đất cây xanh nên người ta lấy ĐHH
trùm lên. Chính điều này đã gây ra
cách hiểu về ĐHH bị méo mó, sai
lệch như ngày hômnay” - vị này nói.
Sửa sai bắt đầu từ cơ quan
làm quy hoạch
Về giải pháp tháo gỡ, nguyên
lãnh đạo Sở QH-KT cho biết mọi
việc phải bắt đầu từ cơ quan lập
quy hoạch. Đầu tiên, Sở QH-KT
cần làm rõ các khái niệm về chức
năng quy hoạch ĐHH để có cơ sở
điều chỉnh lại các đồ án.
Theo vị này, ĐHH đa phần tập
trung trong 310 đồ án lập và phê
duyệt thời điểm năm 2013. Do đó,
các quận, huyện và Sở QH-KT cần
rà soát lại ĐHH trong 310 đồ án
này. Trong đó, phải xác định cho
được vị trí của các chức năng của
các loại đất nằm trong đất ĐHH.
“Sau khi đã phân định rõ, phần
nào là đất ở thì người dân được
chuyển mục đích, xây dựng theo
các quy định của pháp luật hiện
hành. Việc này sẽ tháo gỡ, đáp
ứng được rất nhiều yêu cầu bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người
dân” - vị này nói.
Riêng đối với ĐDCXDM, nguyên
lãnh đạo Sở QH-KT cho hay Sở
QH-KT cần giải thích rõ và thống
nhất cách hiểu để quận, huyện cùng
thực hiện thống nhất. Ông nhấn
mạnh lại lần nữa, bản chất của đất
dân cư xây dựng mới là đất ở, nên
việc cấm người dân không được
chuyển mục đích, tách thửa và chỉ
cấp phép xây dựng có thời hạn là
hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp
của người dân.•
Sau khi đã phân định
rõ, phần nào là đất ở thì
người dân được chuyển
mục đích, xây dựng theo
các quy định của pháp
luật hiện hành. Việc này
sẽ tháo gỡ được rất nhiều
quyền lợi hợp pháp của
người dân.
Là quận trung tâmTP, quận 3 có tới 50%diện tích đất được quy hoạch là đất hỗn hợp. Ảnh: VIỆTHOA
Để giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và người
dân, nên chăng cần nghiên cứu thêm chính sách cho
người dân bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, trong đó có đất
hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Chẳng hạn, cho
phép người dân được phép xây dựng đối với những
khu vực chưa có quyết định thu hồi đất, cũng chưa biết
khi nào thực hiện quy hoạch. Ví dụ, người dân được
phép xây tối đa ba tầng với tổng giá trị xây dựng căn
nhà là 1 tỉ đồng. Mỗi năm tự khấu hao khoảng 10% so
với tổng giá trị đầu tư xây dựng căn nhà. Sau 10 năm,
khi thực hiện quy hoạch, lúc đó căn nhà cũng đã khấu
hao hết, cũng có nghĩa là người dân sẽ không được
nhận bồi thường.
Ngược lại, người dânmới xây nhà xong, một nămsau
thực hiện quy hoạch thì sẽ bồi thường cho dân 90%giá
trị căn nhà, hai năm thì bồi thường 80%, ba năm thì
khấu hao còn 70%... Cách làmnày sẽ giảmthiệt thòi cho
người dân khi có nhà, đất nằm trong quy hoạch, tạo sự
hài hòa lợi ích giữa người dân và Nhà nước.
Cùngvớiđó,đểđẩynhanhtiếnđộthựchiệnquyhoạch,
Trung tâmPhát triển quỹ đất TP cần có khoản vốn“mồi”
đểthựchiệnbồithườngđểtạoquỹđấtsạch.Sauđódùng
quỹ đất này đấu giá để tạo vốn tiếp tục bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tạo nhiều khu đất sạch khác.
Việc này sẽ giải quyết được ba vấn đề: Về phía người
dân được chuyểnmục đích, xây dựng nhà ở sẽ vừa tăng
giá trị nhà, đất, giải quyết được nhu cầu nhà ở và khai
thác đất hiệu quả.Về phía doanh nghiệp, việc thực hiện
dự án cũng dễ dàng hơn.Về phíaNhà nước cũng không
mất gì. Nhà nước chỉ bỏ vốnmồi, có vốn sẽ thúc đẩy giải
phóng mặt bằng thì hiệu quả đấu giá mang lại giá trị
càng cao. Điều quan trọng nhất vẫn là ổn định xã hội,
hài hòa lợi ích của người dân và Nhà nước.
Lãnh đạo UBND một quận
Cần có chính sách hài hòa lợi ích
